Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers en 2026 ?

En 2026, l'encadrement des loyers s'applique dans 69 villes, de Paris au Pays Basque en passant par Lyon, Bordeaux ou Montpellier. Le loyer des logements y est plafonné, même si louer plus cher est en pratique toujours possible. Si l'extension de la mesure à de nouvelles villes est prévue courant 2026, l'encadrement des loyers reste contesté et le bilan de son expérimentation contrasté...

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

Définition de l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers, c'est une limite au principe de libre fixation des loyers d'habitation. Le loyer des logements doit être fixé dans le respect d'un plafond fixé par l'administration ; l'encadrement est donc un plafonnement. Le caractère en apparence très contraignant de l'encadrement des loyers pour les propriétaires bailleurs doit toutefois être relativisé.

👉 L’encadrement des loyers est le reflet du marché

L'encadrement des loyers se base sur une analyse objective des loyers pratiqués qui sont eux-mêmes relevés de manière massive ; les loyers à respecter ne sont donc pas le fruit d'une idéologie, mais le résultat d'un travail statistique. Les loyers plafonds sont finalement le plus souvent proches de ceux d'un marché libre, sauf pour les petites surfaces pour lesquelles l'application de l'encadrement des loyers aboutit effectivement à un loyer largement inférieur à celui résultant de la seule loi de l'offre et de la demande.

👉 L'encadrement des loyers peut être (beaucoup) atténué par le complément de loyer

Le loyer pratiqué peut en parfaite légalité dépasser le plafond légal si le logement dispose de caractéristiques de localisation ou de confort plus ou moins exceptionnelles qui le distinguent des logements équivalents du voisinage immédiat.

🧮 Calculer l'encadrement des loyers avec le simulateur de PAP

Conformément à la loi, chaque annonce mentionne systématiquement le plafond de loyer pour chaque logement et l’éventuel montant du dépassement de loyer. Ainsi, tout le monde dispose d'une information complète. Le plafond de loyer et le complément de loyer sont calculés automatiquement par PAP : les propriétaires n'ont donc jamais à se soucier de récupérer ces informations et la fiabilité des données est garantie pour les locataires.

Pour savoir si vous êtes concerné par l’encadrement des loyers et si oui, quel est le loyer applicable à votre logement, vous pouvez utiliser notre simulateur :

Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers en 2026 ?

La mesure s'applique aujourd'hui sur neuf territoires représentant soixante-neuf villes. Dans toutes ces villes, l'encadrement du loyer, au sens de plafonnement du loyer, se combine avec l'encadrement du loyer à la relocation qui interdit, sauf exception, d'effectuer une augmentation de loyer lors d'un changement de locataire.

Territoires	Communes concernées
Paris	Paris intra-muros.
Lille	Lille, Hellemmes et Lomme. Le reste de l’agglomération lilloise n'est pas concerné.
Plaine Commune (Seine-Saint-Denis)	9 villes : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, et Saint-Ouen.
Lyon et Villeurbanne	Les deux villes sont soumises à l’encadrement des loyers, mais pas le reste de la Métropole de Lyon.
Est Ensemble (Seine-Saint-Denis)	9 villes : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, et Romainville.
Montpellier	Montpellier est entièrement soumis à l’encadrement, mais pas sa banlieue.
Bordeaux	L'intégralité de Bordeaux est concernée mais pas les communes limitrophes.
Pays Basque	24 communes appliquent l’encadrement, dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, et Urrugne.
Grenoble-Alpes Métropole	21 communes : 13 villes en totalité comme Meylan, Seyssins, ou Gières, et sur une partie du territoire de 8 communes comme Grenoble, Fontaine et Echirolles.

⚠️Préfectures et mairies peuvent contrôler et sanctionner le non-respect du plafonnement, à la demande du locataire.

Quelles nouvelles villes appliqueront l’encadrement des loyers d'ici 2027 ?

De nouvelles devraient appliquer l'encadrement des loyers. Attention : le résultat des élections municipales de mars 2026 peut rebattre les cartes ! 

📋 La liste des villes qui appliqueront l'encadrement des loyers en 2026

En 2026 l'encadrement des loyers devrait s'étendre aux nouvelles villes suivantes qui ont publiquement fait connaître leur souhait/besoin d’appliquer la mesure. Dans les villes dont la candidature sera retenue, l'encadrement des loyers devrait s'appliquer courant 2026 ou au plus tard en 2027. 

Territoires	Communes concernées
Annemasse Agglo	12 communes : Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Etrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand.
Cergy (Val-d’Oise)	Toute la ville de Cergy sera concernée.
Grand-Orly Seine Bièvre (Île-de-France)	11 communes : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif, Vitry-sur-Seine.
Marseille	L’ensemble de la ville de Marseille mais pas sa banlieue.
Rennes	⚠️Recevabilité de la candidature incertaine.
Nantes	⚠️Recevabilité de la candidature incertaine.
Les outre-mer	38 communes de la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et La Réunion.

Pourquoi de nouvelles villes veulent appliquer l'encadrement de loyers ?

Face à la cherté des prix et des loyers qui empêche travailleurs, familles et étudiants de se loger, l'encadrement des loyers est vu par certaines communes comme un outil de lutte contre la crise du logement. La mesure doit, espèrent-elles, permettre de juguler la hausse ininterrompue des loyers et de desserrer l’étau qui étrangle les locataires ; c’est un outil de justice/mixité sociale.

💡Les tensions locatives se sont encore accrues ces dernières années : 

Phénomènes	Effets
Développement du télétravail/Attrait renouvelé pour la nature	Massif alpestre et littoraux sont extraordinairement prisés et donc très chers
Essor anarchique des meublés de tourisme	Diminution des surfaces de logement disponibles pour les résidents à l’année
Inflation normative (permis de louer, interdiction de location des DPE G, etc.)	Découragement de certains propriétaires bailleurs > réduction de l'offre locative

Quand une ville peut-elle appliquer l'encadrement des loyers ?

Pour qu'une commune/intercommunalité applique l'encadrement des loyers, il faut tout d'abord qu'une majorité d'élus y vote la mesure. Ensuite, la candidature est examinée par le gouvernement qui doit vérifier que sont bien réunies localement les quatre conditions prévues par la loi :

1️⃣Ecart important entre les loyers du parc locatif privé et du parc locatif social.

2️⃣Niveau du loyer médian élevé.

3️⃣Faible taux de logements commencés VS logements existants sur les cinq dernières années.

4️⃣Perspectives limitées de production de logements dans le programme local de l'habitat.

L'examen rigoureux par le gouvernement de la demande est important, car les opposants à l'encadrement des loyers peuvent soulever devant la justice le non-respect des conditions légales pour obtenir l'annulation de la mesure.

🙋‍♀️Si la candidature est acceptée, c'est ensuite le préfet qui publie les plafonds à respecter et la date à partir de laquelle l'encadrement des loyers s'applique. Cette dernière phase peut être longue (de plusieurs mois à plusieurs années), car l'élaboration des plafonds nécessite un gros travail de relevé des loyers puis d'étude statistique.

Quels propriétaires doivent respecter l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers s'applique aux loyers des baux d'habitation vide et meublée à usage de résidence principale du locataire ainsi qu'aux baux mobilité ; dans les villes concernées, c'est donc l'essentiel du parc locatif privé qui est concerné.

Les logements qui ne sont pas visés par l'encadrement des loyers

Résidence secondaire ou pied-à-terre	✅
Logement de fonction (loué par une entreprise ou tout autre personne morale)	✅
Meublé de tourisme	✅

Comment se calcule l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers impose la fixation du loyer dans la limite d'un plafond... sauf exception. Pour calculer le plafond de loyer de votre logement en quelques secondes, vous pouvez utiliser notre simulateur.

❌ Un plafond à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

Dans les villes concernées, le loyer des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité ne peut pas dépasser un plafond qui est fixé en fonction des critères suivants :

1. Le type de logement : appartement ou maison (ce critère n’existe pas pour toutes les villes) ;
2. Le type de location, non meublée ou meublée ;
3. Le nombre de pièces principales ;
4. L'époque de construction ;
5. L’adresse : dans chaque ville sont délimités des secteurs géographiques dans lesquels les plafonds sont identiques.

👉En renseignant ces critères sur le site dédié mis en place, on obtient un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30 % et surtout un loyer de référence majoré de 20 % qui constitue le plafond à ne pas dépasser.

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser. Lorsque le plafonnement du loyer s'applique, il s'y combine avec l’encadrement du loyer à la relocation.

🙋‍♀️Le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu'en location nue pour tenir compte de l'ameublement.

Comment contourner l'encadrement des loyers ?

Pour échapper à l'encadrement des loyers, il ne s'agit bien évidemment pas de violer la loi ! Il y a néanmoins un outil qui permet d'échapper légalement à l'encadrement des loyers : le complément de loyer.

❓ C'est quoi un complément de loyer ?

La loi permet un dépassement du plafond de loyer (le loyer de référence majoré) par l'application d'un « complément de loyer » (la somme qui excède le loyer de référence majoré). Infiniment peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement, mais uniquement lorsque ces caractéristiques :

• N'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
• Sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
• Ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire.

💡L'application d'un complément de loyer est malaisée et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles : un duplex, une mezzanine non comptabilisée dans la surface habitable, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une vue directe sur monument historique, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif lorsque ce critère n'est pas pris en compte pour la détermination des loyers de référence, un jardin en zone très dense, etc. La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

⛔️ Logement inconfortable : interdiction du complément de loyer

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, la loi interdit le complément de loyer dans les situations suivantes :

Caractéristiques	Complément de louer ?
Sanitaires sur le palier	⛔
Humidité sur les murs	⛔
Fenêtres mal isolées	⛔
Vis-à-vis à moins de dix mètres	⛔
Infiltrations ou inondations	⛔
Problèmes d’évacuation d’eau	⛔
Installation électrique dégradée	⛔
Mauvaise exposition	⛔
Classe énergétique F ou G	⛔

🥶Passoires thermiques : complément de loyer interdit !

Toujours pour protéger les locataires, mais aussi pour inciter les propriétaires à la réalisation de travaux de rénovation énergétique devenus indispensables pour lutter contre la crise énergétique et le dérèglement climatique, la loi pour le pouvoir d'achat du 16 août 2022 interdit l'application d'un complément de loyer pour les passoires thermiques.

Plus précisément, pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est impossible si le logement est de classe F ou G s’agissant de son niveau de performance énergétique établi par le diagnostic de performance énergétique (DPE), soit environ 20 % du parc locatif. Rappelons que le DPE doit obligatoirement être annexé au bail lors de sa signature.

La contestation du complément de loyer par le locataire

Le complément de loyer peut être contesté par le locataire pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation puis en justice (tribunal judiciaire dont dépend géographiquement le logement). Si les recours sont rares à ce jour, nous vous recommanderons d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail, de manière à éviter autant que possible les litiges.

Quelles sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ?

Non-respect de l'encadrement des loyers : des sanctions possibles mais rares

Non-respect de l’encadrement des loyers	Le préfet ou la mairie peut exiger du bailleur une diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu au locataire.
Refus du bailleur	Le préfet ou le maire peut imposer une amende administrative : jusqu’à 5 000 € pour un particulier, et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale (ex. : une SCI).
Recours du locataire	Le locataire peut saisir la justice pour demander une diminution de loyer.

👉 À ce jour, le contrôle du bon respect de l'encadrement des loyers s'effectue à l'occasion d'un litige avec le locataire ; or ceux-ci sont très peu nombreux. L'administration, sous l'impulsion des mairies, commence seulement à se saisir de ce contrôle. Conséquence, les sanctions prononcées sont à ce jour très peu nombreuses, ce qui explique pour partie que l'encadrement des loyers ne soit aujourd'hui qu'imparfaitement respecté.

Vers un meilleur respect de l'encadrement des loyers en 2026

Les mairies souhaiteraient un meilleur respect de l'encadrement des loyers. Pour y parvenir :

1. Les mairies réclament et obtiennent le transfert de compétences de la part de la préfecture pour mieux surveiller l'encadrement des loyers et enfin punir les loyers abusifs ;
2. Certaines villes comme Lille ou Paris ont déjà mis en place une procédure de signalement par internet et mettent en avant la démarche à effectuer pour contester un loyer excessif et proposent même un courrier type.

Paris presse les propriétaires de respecter l'encadrement des loyers

Avec un certain retentissement médiatique, la mairie de Paris est partie en croisade contre les propriétaires bailleurs qui ne respectent pas l'encadrement des loyers. Pour accompagner les locataires, elle a mis en place, depuis le 1er janvier 2023, un site internet :

1. Qui permet au locataire de vérifier que le loyer respecte l'encadrement des loyers ;
2. Qui permet au locataire d'effectuer, si nécessaire, le signalement d'un dépassement de loyer, en accompagnant la dénonciation de justificatifs (bail, diagnostics, coordonnées du propriétaire). La démarche, intégralement en ligne, se veut simple et déjà plusieurs centaines de signalements ont été effectués et des lettres de mise en demeure ont déjà été adressées aux propriétaires au loyer trop élevé.

Si le dossier transmis fait apparaître un non-respect du loyer de référence majoré, la mairie de Paris adresse au propriétaire une mise en demeure lui enjoignant de respecter pour l'avenir le juste loyer et de rembourser le trop-perçu (jusqu'à trois ans en arrière). À défaut d'acceptation, le bailleur se voit infliger une amende de 5 000 €.

Le complément de loyer échappe au contrôle de la mairie de Paris

Si la mairie sanctionne un certain nombre de propriétaires, les plus étourdis et les plus indélicats, elle n'exerce qu'un contrôle limité ! En effet, elle vérifie le respect du bon plafond de loyer (le loyer de référence majoré), mais ne peut légalement pas juger de la pertinence ou de l'ampleur du complément de loyer.

💡 Exemple d'un complément de loyer pour un studio

En 2026, un studio de 20 m², construit dans les années 20, loué vide, rue du Cardinal-Lemoine (5e, Paris), doit respecter un loyer plafond de 816 €/mois (40,8 €/m²).

Hypothèses	Sanction ?
Loyer supérieur au plafond légal	🥵Si le loyer est fixé à 850 € (42,5 €/m²) au lieu du plafond légal de 816 €, le bailleur devra baisser son loyer + rembourser le trop-perçu. La mairie, avertie par le locataire, peut infliger une amende de 5 000 € en cas de refus.
Loyer avec complément justifié	😊Si le loyer est fixé à 900 € en respectant le plafond de 816 € avec un complément de loyer de 84 € (justifié, par exemple, par un balcon), la mairie ne pourra pas intervenir ni contraindre le bailleur à réduire le loyer.

👉En résumé, le loyer d'un contrat de location rigoureusement rempli et au complément de loyer dûment justifié pourra être signalé... mais la mairie sera impuissante à aider le locataire. Rappelons qu'il appartient au locataire de contester un complément de loyer illégal, infondé ou excessif, et ce, dans les trois mois de la signature du contrat de location.

Encadrement des loyers : la justice dit « oui »

 La justice a déjà été saisie à plusieurs reprises par des associations de propriétaires demandant l’annulation de l’encadrement des loyers, notamment pour cause d’atteinte excessive au droit de propriété et pour l’inégalité créée entre communes voisines au marché immobilier pourtant similaire.

L'encadrement des loyers ne viole pas le droit de propriété

Le principe de l'encadrement des loyers semble définitivement validé par la justice. En effet, les recours portant sur le fond, c'est-à-dire ceux contestant l'existence même d'un encadrement des loyers, ont tous été rejetés. Dans quatre décisions du 10 mai 2022, le Conseil d’État a rejeté les demandes d’annulation faites pour Paris, sa proche banlieue et pour Lille. Le juge considère :

• Que la limitation au droit de propriété « présente un rapport raisonnable de proportionnalité avec l'exigence d'intérêt général qu'elle poursuit », c’est-à-dire la volonté de faciliter l'accès au logement locatif privé pour les personnes à revenu modeste ou intermédiaire ;
• Que les conditions légales d’application de l’encadrement des loyers sont à chaque fois localement bien présentes : coût élevé des loyers du parc privé et faible nombre de logements neufs notamment.

Plusieurs décisions, comme celle du Tribunal administratif de Lyon du 14 octobre 2025, ont toutefois fait grand bruit dans la presse... de manière exagérée. Certes des plafonds de loyers ont été annulés mais les effets de ces annulations doivent être largement relativisés :

1️⃣L'annulation n'a strictement aucune incidence sur les baux signés pendant l'année litigieuse ; ceux-ci restent intangibles. 

2️⃣L'annulation porte sur le document fixant les plafonds de loyer et non sur le principe même de l'encadrement des loyers... ce qui limite la portée de la décision.

👉Conséquences (très) limitées. Un bailleur attaqué par son locataire pour non-respect de l'encadrement des loyers pour un bail signé une année pour laquelle les plafonds seraient annulés ne pourrait pas être condamné. Enfin, un bailleur ayant respecté l'encadrement des loyers à la signature du bail une année pour laquelle les plafonds seraient annulés pourrait tenter d'obtenir en justice réparation auprès de l'État en prouvant qu'il aurait pu louer plus cher ; une aventure judiciaire incertaine...

💡 Conseil PAP. Bien que des associations de propriétaires poursuivent leur combat et engagent de nouvelles procédures contre l’encadrement des loyers, il semble très hasardeux de miser sur une véritable annulation de la mesure ! Nous conseillons au contraire le respect de la loi, pour louer plus rapidement, avec un choix de candidats plus important... pour aussi fidéliser ensuite vos locataires et éviter d’inutiles contentieux.

Encadrement des loyers en 2027 : stop ou encore ?

Alors que le bilan de l’encadrement des loyers est pour le moins « contrasté », son avenir doit se décider d'ici fin 2026. 

Encadrement des loyers : un outil contesté aux résultats incertains

À l'image d'Olivier Klein, ancien ministre en charge du logement, qui déclarait « l'encadrement, ce n'est pas la solution universelle, mais ça fait partie des solutions », l'idée des promoteurs de l'encadrement des loyers est que le logement n'est pas un bien comme un autre et qu'il ne peut être livré à la seule loi du marché.

L'encadrement des loyers serait l'un des moyens de lutter contre la crise du logement permettant de limiter les loyers excessifs qui empêchent la mixité sociale et aux travailleurs de se loger à proximité de leur emploi. C'est aussi une mesure d'effet immédiat alors que la construction de logements neufs, la mobilisation des logements vacants, la transformation de bureaux en logements, la réhabilitation du parc des logements vieillissants et la décentralisation sont de vraies solutions, mais de (très) long terme.

🙋‍♀️ Sans aller jusqu'à citer l'économiste Assar Lindbeck qui affirmait que « le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec le bombardement », les opposants à l'encadrement des loyers lui reprochent d'aggraver la crise du logement : moins rentable, l'investissement locatif est moins attractif.

Reproches	Détails
Inutilité	La loi de l’offre et de la demande suffit à ajuster les loyers
Inefficacité	N'accroît pas l’offre de logements
Effets pervers	Logements retirés du marché locatif. Moins de travaux réalisés

Pour les détracteurs de l’encadrement des loyers, seule la construction de logements peut permettre de lutter contre la crise du logement. Des mesures fiscales avantageuses inciteraient également les propriétaires à louer et à modérer leurs loyers.

🏁Il est à ce jour très difficile d'évaluer le dispositif d'encadrement des loyers, notamment parce que la mesure est encore récente et appliquée dans seulement soixante-neuf villes. La notion excessivement floue de complément de loyer rend par ailleurs le respect de la mesure difficilement mesurable. Enfin, la difficulté de trouver un logement et les réticences légitimes des locataires à entrer en conflit avec leur propriétaire aboutit à un contentieux, et donc un contrôle du juge, excessivement faible à ce jour.

Encadrement des loyers : reconduit en 2027 et au-delà ?

L'encadrement des loyers dans sa forme actuelle est une expérimentation de huit ans, de novembre 2018 à novembre 2026.

Un rapport parlementaire prône la reconduction d'encadrement des loyers 

L'encadrement des loyers doit faire l'objet d'une évaluation officielle d'ici fin 2026 pour décider de la poursuite de son expérimentation en 2027 et au-delà. Le rapport parlementaire « Echaniz - Le Meur » a été présenté le 24 septembre 2025. Ce rapport, très favorable à l'encadrement des loyers recommande sa pérennisation, avec quelques retouches pour plus de simplicité et d’efficacité (la clarification du complément de loyer notamment).

Une proposition de loi pour sanctuariser l'encadrement des loyers

L'Assemblée nationale adopté le 11 décembre 2025 la proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs. Ce texte prévoit de reconduire l'encadrement des loyers avec quelques retouches :

Sujets	2026	2027 ?
Durée de l'encadrement des loyers	Extinction fin novembre 2026	Mesure pérennisée
Zonage	Zone tendue	Zone tendue + toute ville où se loger est cher
Caractéristiques justifiant le complément de loyer	Dans le bail	Dans l'annonce et le bail
Caractéristiques interdisant le complément de loyer	Liste d'une dizaine de cas	Idem + surface habitable ≤ à 14 m²
Montant du complément de loyer	Libre	20 % maximum du montant du loyer de référence majoré
Contestation du complément de loyer	Dans les 3 premiers mois	À tout moment