Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers en 2024 ?

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 4 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux appliquent l'encadrement des loyers des logements vides et meublés du parc privé. D'autres villes seront concernées courant 2024 et 2025, notamment au Pays basque et dans l'agglomération Grenoble-Alpes Métropole.

Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux appliquent l'encadrement des loyers en 2024.
Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux appliquent l'encadrement des loyers en 2024. © PAP

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

Définition de l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers, c'est une limite au principe de libre fixation des loyers d'habitation. En effet, dans certaines villes, vingt-quatre en début 2024 et probablement plus dans les prochains mois et années, le loyer des logements doit être fixé dans le respect d'un plafond fixé par l'administration ; l'encadrement est donc un plafonnement. Le caractère en apparence très contraignant de l'encadrement des loyers pour les propriétaires bailleurs doit toutefois être relativisé.

👉 L’encadrement des loyers est le reflet du marché

L'encadrement des loyers se base sur une analyse objective des loyers pratiqués qui sont eux-mêmes relevés de manière massive ; les loyers à respecter ne sont donc pas le fruit d'une idéologie, mais le résultat d'un travail statistique. Les loyers plafonds sont finalement le plus souvent proches de ceux d'un marché libre, sauf pour les petites surfaces pour lesquelles l'application de l'encadrement des loyers aboutit effectivement à un loyer largement inférieur à celui résultant de la seule loi de l'offre et de la demande.

👉 L'encadrement des loyers peut être atténué par le complément de loyer

Le loyer pratiqué peut en parfaite légalité dépasser le plafond prévu si le logement dispose de certaines caractéristiques de localisation ou de confort plus ou moins exceptionnelles qui le distinguent des logements équivalents du voisinage immédiat. Le loyer peut donc en réalité être très proche de celui résultant de la seule loi de l'offre et de la demande. 

Quelle loi impose l'encadrement des loyers ?

C’est l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite « loi Elan », qui prévoit :

  1. l’encadrement des loyers, à titre expérimental pour huit ans ;
  2. uniquement dans les villes qui en font la demande ;
  3. et à condition que les tensions du marché immobilier y soient attestées par des critères objectifs.

🧮 Calculer l'encadrement des loyers avec le simulateur de PAP

Conformément à la loi « 3DS », chaque annonce mentionne systématiquement depuis le 1er juillet 2022 le plafond de loyer pour chaque logement et l’éventuel montant du dépassement de loyer. Ainsi, tout le monde dispose d'une information complète.

Par ailleurs, pour accompagner les particuliers et faciliter leur tâche dans toutes les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, le plafond de loyers et le complément de loyers sont calculés automatiquement par PAP pour chaque annonce. Les propriétaires n'ont donc jamais à se soucier de récupérer ces informations et la fiabilité des données est garantie pour les locataires.

Pour savoir si vous êtes concerné par l’encadrement des loyers et si oui, quel est le loyer applicable à votre logement, vous pouvez utiliser notre simulateur, ci-dessous.

Etes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?

Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers en 2024 ?

En 2024, l'encadrement des loyers, dispositif qui consiste à plafonner administrativement les loyers d’habitation du parc privé, s'applique à :

La mesure s'applique donc aujourd'hui sur sept territoires représentant vingt-quatre villes. Dans toutes ces villes, l'encadrement du loyer, au sens de plafonnement du loyer, se combine avec l'encadrement du loyer à la relocation qui interdit, sauf exception, d'effectuer une augmentation de loyer lors d'un changement de locataire.

À la demande du locataire, préfectures et mairies peuvent contrôler et sanctionner le non-respect de ce plafonnement du loyer.

👉 L’encadrement des loyers à Paris depuis le 1er juillet 2019

C'est la ville de Paris qui a la première appliquée l'encadrement des loyers. C'est aussi dans cette ville que la mesure provoque le plus de crispations. Les plafonds de loyers y sont parfois, principalement pour les petites surfaces, inférieurs aux loyers habituellement pratiqués par les propriétaires, d'où un usage intensif de la notion infiniment floue du « complément de loyer ». Dans le reste de l'agglomération parisienne, l'encadrement des loyers n'est pas appliqué, à l'exception des communautés de communes de Plaine Commune et Est Ensemble dans le département de la Seine-Saint-Denis.

👉 L’encadrement des loyers à Lille depuis le 1er mars 2020

Lille et ses deux communes associées, Hellemmes et Lomme, imposent l'encadrement des loyers depuis le 1er mars 2020 sur la totalité de leur territoire ; le reste de l'agglomération lilloise n'applique pas la mesure.

👉 L'encadrement des loyers à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021

Dans la banlieue nord de Paris, en Seine-Saint-Denis, les neuf villes de l’établissement Public territorial Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) appliquent l'encadrement des loyers, depuis le 1er juin en 2021. L'intégralité du territoire de ces villes est concernée par l'encadrement des loyers.

👉 L'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021

Les deux villes de Lyon et Villeurbanne appliquent l'encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021. La totalité du territoire de ces communes est concernée par l'encadrement des loyers, mais aucune autre ville de la Métrople de Lyon n'est concernée.

👉 L'encadrement des loyers à Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021

Dans la banlieue est de Paris, en Seine-Saint-Denis, les neuf villes de l’établissement Public territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) appliquent l'encadrement des loyers depuis le 1er décembre 2021. L'ensemble du territoire de ces communes est concerné par l'encadrement des loyers.

👉 L'encadrement des loyers à Montpellier depuis le 1er juillet 2022

La ville de Montpellier applique l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022. L'ensemble du territoire de la commune de Montpellier est concerné par l'encadrement des loyers ; en revanche, la banlieue montpelliéraine n’est pas concernée par la mesure.

👉 L'encadrement des loyers à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022

Bordeaux est la dernière ville en date à avoir mis en place l’encadrement des loyers, depuis le 15 juillet 2022. L'intégralité du territoire de la ville de Bordeaux est concernée par l'encadrement des loyers, mais aucunement la banlieue bordelaise.

Quelles nouvelles villes appliqueront l'encadrement des loyers courant 2024 et 2025 ?

Les villes de la zone tendue ont pu candidater en 2022

Alors que la loi Elan de novembre 2018 donnait aux communes situées en zone tendue deux ans, soit jusqu’au 23 novembre 2020, pour formuler une demande d’application sur leur territoire de l’encadrement des loyers, la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite « 3DS » (ou parfois « 4D ») a rouvert, jusqu’à fin novembre 2022, une période pendant laquelle les villes ont pu de nouveau candidater à l'encadrement des loyers.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

📋 La liste des villes qui appliqueront l'encadrement des loyers en 2024 et 2025

En 2024 l'encadrement des loyers gagne du terrain et s'étend aux nouvelles villes suivantes dont la candidature a été retenue par le Gouvernement :

  • Vingt-quatre communes du Pays basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.
  • Vingt et une communes de Grenoble-Alpes Métropole :
    • sur la totalité du territoire des 13 communes suivantes : Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Riset ;
    • sur une partie du territoire des 8 communes suivantes : Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles et Le Pont-de-Claix.

L'encadrement des loyers devrait s'y appliquer courant 2024 ou début 2025.

📋 La liste des villes qui réclament l’encadrement des loyers

Plusieurs villes ont publiquement fait connaître leur souhait/besoin d’appliquer la mesure. Il s'agit notamment :

  • des onze communes d'Annemasse Agglo (Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Etrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux et Ville-la-Grand) ;
  • de Cergy ;
  • des onze communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine) ;
  • de Marseille, candidature d'ailleurs saluée par le ministre en charge du logement Olivier Klein ; 
  • de Rennes. La ville n'a toutefois pas pu candidater puisqu'elle n'était pas encore classée en zone tendue au moment de sa candidature ; il faudra donc que cette difficulté juridique puisse être surmontée !

👉 Dans les villes dont la candidature sera retenue, l'encadrement des loyers devrait s'appliquer au plus tôt au second semestre 2024 ou courant 2025. 

Grenoble et Grand-Orly Seine Bièvre avaient déjà tenté leur chance, mais avaient été éconduits, suscitant l'étonnement et le mécontentement des maires demandeurs (voir pour Grand Orly Seine Bièvre).

Pourquoi de nouvelles villes veulent appliquer l'encadrement de loyers ?

Face à la cherté des prix et des loyers qui empêche travailleurs, familles et étudiants de se loger, l'encadrement des loyers est vu par certaines communes comme un outil à leur disposition dans la lutte contre la crise du logement, au même titre que les règles limitant la location touristique et le permis de louer. L’encadrement des loyers doit, espèrent-elles, leur permettre de juguler la hausse ininterrompue des loyers et de desserrer l’étau qui étrangle les locataires ; c’est un outil de justice/mixité sociale.

Certaines villes candidates connaissent des tensions locatives depuis longtemps, comme la banlieue parisienne. Dans d’autres, certes historiquement chères, l’urgence est plus récente. C’est le cas du Pays basque, frappé par une très forte hausse de l’immobilier due :

  • à la pandémie de Covid 19 qui a entraîné un fort développement du télétravail (possibilité de s'éloigner des grandes villes) et un attrait renouvelé pour la nature ; les littoraux sont aujourd’hui extraordinairement prisés donc très chers ;
  • au développement gigantesque et anarchique des locations touristiques qui fait diminuer les surfaces de logement disponibles pour les résidents à l’année.

Quand s'applique l'encadrement des loyers ?

Pour qu'une commune/intercommunalité puisse appliquer l'encadrement des loyers, il faut tout d'abord qu'elle en fasse un objectif de politique du logement et qu'une majorité favorable s'y dégage lors d'un vote. Ensuite, la candidature est examinée par le gouvernement qui doit vérifier que sont bien réunies localement les quatre conditions prévues par la loi :

  1. un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
  2. un niveau de loyer médian élevé ;
  3. un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
  4. des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

L'examen rigoureux par le gouvernement de la demande est important, car les opposants à l'encadrement des loyers pourraient soulever devant la justice le non-respect des conditions légales pour obtenir l'annulation de la mesure.

🙋‍♀️ Candidature n'est donc pas synonyme de succès puisqu'une candidature peut être validée ou bien refusée. Si la candidature est acceptée, c'est ensuite le préfet qui publie les plafonds à respecter et la date à partir de laquelle l'encadrement des loyers s'applique. Cette dernière phase peut être longue (de plusieurs mois à plusieurs années), car l'élaboration des plafonds nécessite un gros travail de relevé des loyers puis d'étude statistique.

Les nouvelles villes qui ont candidaté en 2022 ne pourront donc imposer un encadrement des loyers que courant 2024 ou 2025.

Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers s'applique aux loyers des baux d'habitation vide et meublée à usage de résidence principale du locataire ainsi qu'aux baux mobilité ; dans les villes concernées, c'est donc l'essentiel du parc locatif privé qui est concerné. En revanche, ne sont pas visés par l'encadrement des loyers :

  • les logements loués à usage de résidence secondaire ou de pied-à-terre du locataire. Cela suppose que le locataire dispose par ailleurs et concomitamment d'une résidence principale ;
  • les logements loués à usage de logement de fonction. C'est l'hypothèse dans laquelle un logement est loué par une personne morale (une entreprise, une association, un syndicat, etc.) pour y installer un de ses salariés, collaborateurs ou membres ;
  • les locations saisonnières à vocation touristique. Il s'agit des locations louées sur de courtes périodes à des touristes.

Comment se calcule l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers impose la fixation du loyer dans la limite d'un plafond... sauf exception. Pour calculer le plafond de loyer de votre logement en quelques secondes, vous pouvez utiliser notre simulateur.

❌ Un plafond à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

Une fois la mesure en vigueur, dans les villes concernées, le loyer des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité ne peut pas dépasser un plafond qui est fixé en fonction des critères suivants :

  1. le type de logement : appartement ou maison (ce critère n’existe pas pour toutes les villes) ;
  2. le type de location, non meublée ou meublée ;
  3. le nombre de pièces principales ;
  4. l'époque de construction ;
  5. l’adresse (dans chaque ville sont délimités des secteurs géographiques dans lesquels les plafonds sont identiques).

En renseignant ces critères sur le site dédié mis en place, on obtient :

  • un loyer de référence ;
  • un loyer de référence minoré de 30 % ;
  • un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser. Lorsque le plafonnement du loyer s'applique, il s'y combine avec l’encadrement du loyer à la relocation.

Le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu'en location nue pour tenir compte de l'ameublement.

L’encadrement des loyers ne concerne que le loyer hors charges. Les charges locatives, dites « récupérables », qu’elles soient perçues sous forme de forfait de charges ou de provisions de charges, obéissent à leurs propres règles.

Comment contourner l'encadrement des loyers ?

Pour échapper à l'encadrement des loyers, il ne s'agit bien évidemment pas de violer la loi ! Il y a néanmoins un outil qui permet d'échapper légalement à l'encadrement des loyers : le complément de loyer.

❓ C'est quoi un complément de loyer ?

Dans sa sagesse, ou sa folie selon le regard que l'on porte, la loi permet un dépassement du plafond de loyer (le loyer de référence majoré) par l'application d'un « complément de loyer » (la somme qui excède le loyer de référence majoré). Infiniment peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement, mais uniquement lorsque ces caractéristiques :

  • n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire.

L'application d'un complément de loyer est donc malaisée et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles : un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif lorsque ce critère n'est pas pris en compte pour la détermination des loyers de référence, etc. La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Pour tout savoir sur le complément de loyer : Complément de loyer : quand est-il abusif ?

⛔️ L'interdiction du complément de loyer pour les logements inconfortables

Pour mieux protéger les locataires, la loi pour le pouvoir d'achat du 16 août 2022 liste des caractéristiques d'un logement qui interdisent l’application d'un complément de loyer. Ainsi, pour les baux signés à compter du 18 août 2022, un complément de loyer ne peut plus être appliqué si le logement :

  1. dispose de sanitaires sur le palier ;
  2. présente des signes d’humidité sur certains murs ;
  3. a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
  4. présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
  5. présente des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;
  6. a eu des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
  7. présente une installation électrique dégradée ;
  8. dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale ;
  9. est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

L'interdiction du complément de loyer pour les passoires thermiques

Toujours pour protéger les locataires, mais aussi pour inciter les propriétaires à la réalisation de travaux de rénovation énergétique devenus indispensables pour lutter contre la crise énergétique et le dérèglement climatique, la loi pour le pouvoir d'achat du 16 août 2022 interdit l'application d'un complément de loyer pour les passoires thermiques.

Plus précisément, pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est impossible si le logement est de classe F ou G s’agissant de son niveau de performance énergétique établi par le diagnostic de performance énergétique (DPE), soit environ 20 % du parc locatif. Rappelons que le DPE doit obligatoirement être annexé au bail lors de sa signature.

La contestation du complément de loyer par le locataire

Le complément de loyer peut être contesté par le locataire pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation puis en justice (tribunal judiciaire dont dépend géographiquement le logement). Si les recours sont rares à ce jour, nous vous recommanderons d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail, de manière à éviter autant que possible les litiges.

Quelles sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ?

Non-respect de l'encadrement des loyers : des sanctions possibles mais rares

Pour assurer son effectivité, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

  • le préfet/la mairie peut exiger du propriétaire bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
  • si le propriétaire bailleur refuse, le préfet/le maire peut le faire condamner à une amende administrative qui peut atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
  • le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

👉 À ce jour, le contrôle du bon respect de l'encadrement des loyers s'effectue à l'occasion d'un litige avec le locataire ; or ceux-ci sont très peu nombreux. L'administration, sous l'impulsion des mairies, commence seulement à se saisir de ce contrôle. Conséquence, les sanctions prononcées sont à ce jour très peu nombreuses, ce qui explique pour partie que l'encadrement des loyers ne soit aujourd'hui qu'imparfaitement respecté.

Vers un meilleur respect de l'encadrement des loyers en 2024

Dans les 24 villes qui appliquent l'encadrement des loyers en 2024 (Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux), les mairies souhaiteraient un meilleur respect de l'encadrement des loyers. Pour y parvenir :

  1. elles devraient dans leur majorité réclamer et obtenir le transfert de compétences de la part de la préfecture pour mieux surveiller l'encadrement des loyers et enfin punir les loyers abusifs ;
  2. certaines comme Lille ou Paris ont déjà mis en place une procédure de signalement par internet et mettent en avant la démarche à effectuer pour contester un loyer excessif et proposent même un courrier type.

Paris presse les propriétaires de respecter l'encadrement des loyers

Avec un certain retentissement médiatique, la mairie de Paris est partie en croisade contre les propriétaires bailleurs qui ne respectent pas l'encadrement des loyers. Pour accompagner les locataires, elle a mis en place, depuis le 1er janvier 2023, un site internet :

  1. qui permet au locataire de vérifier que le loyer respecte l'encadrement des loyers ;
  2. qui permet au locataire d'effectuer, si nécessaire, le signalement d'un dépassement de loyer, en accompagnant la dénonciation de justificatifs (bail, diagnostics, coordonnées du propriétaire). La démarche, intégralement en ligne, se veut simple et déjà plusieurs centaines de signalements ont été effectués et des lettres de mise en demeure ont déjà été adressées aux propriétaires au loyer trop élevé.

Si le dossier transmis fait apparaître un non-respect du loyer de référence majoré, la mairie de Paris adresse au propriétaire une mise en demeure lui enjoignant de respecter pour l'avenir le juste loyer et de rembourser le trop-perçu (jusqu'à trois ans en arrière). À défaut d'acceptation, le bailleur se voit infliger une amende de 5 000 €.

Le complément de loyer échappe au contrôle de la mairie de Paris

Si la mairie peut et va sanctionner un certain nombre de propriétaires, les plus étourdis et les plus indélicats, elle n'exerce qu'un contrôle limité ! En effet, elle va vérifier sur le respect du bon plafond de loyer (le loyer de référence majoré), mais ne peut légalement pas juger de la pertinence ou de l'ampleur du complément de loyer.

💡 Exemple d'un complément de loyer pour un studio

Un studio de 20 m² loué vide situé rue du Cardinal-Lemoine dans le 5e arrondissement de Paris et construit avant 1946 doit respecter un loyer de référence majoré de 38,4 €/m²/mois, soit un loyer plafond théorique de 38,4 x 20 = 768 € par mois.

Si le bail mentionne un plafond de 42,5 €, soit un loyer de 850 €/mois, le bailleur, dans l'erreur, devra ramener son loyer à 768 € et rembourser le trop-perçu. La mairie de Paris, avertie par le locataire, pourra l'y contraindre et, s'il est récalcitrant, lui infliger une amende de 5 000 €.

👉 En revanche, si pour ce même logement, le bail mentionne bien un plafond de 38,4 €, mais fixe le loyer à 860 € en appliquant un complément de loyer de (860-768) = 92 € en indiquant que celui-ci se justifie par un balcon au dernier étage, la mairie ne peut rien reprocher au bailleur et, même saisie par le locataire, elle ne pourra ni le contraindre à baisser son loyer ni lui infliger une amende.

En résumé, le loyer d'un contrat de location rigoureusement rempli et au complément de loyer dûment justifié pourra être signalé... mais la mairie sera impuissante à aider le locataire. Rappelons qu'il appartient au locataire de contester un complément de loyer illégal, infondé ou excessif, et ce, dans les trois mois de la signature du contrat de location.

Toutes les communes qui appliquent l'encadrement des loyers peuvent décider d'effectuer la même surveillance que la mairie de Paris ; elles seront toutefois, elles aussi, dans l'incapacité de traiter de la question du complément de loyer. 

L'encadrement des loyers validé par la justice

 La justice a déjà été saisie à plusieurs reprises par des associations de propriétaires demandant l’annulation de l’encadrement des loyers, notamment pour cause d’atteinte excessive au droit de propriété et pour l’inégalité créée entre communes voisines au marché immobilier pourtant similaire.

L'encadrement des loyers ne viole pas le droit de propriété

Le principe de l'encadrement des loyers semble définitivement validé par la justice. En effet, les recours portant sur le fond, c'est-à-dire ceux contestant l'existence même d'un encadrement des loyers, ont tous été rejetés. Récemment encore, dans quatre décisions du 10 mai 2022, le Conseil d’État a rejeté les demandes d’annulation faites pour Paris, sa proche banlieue et pour Lille. Le juge considère :

  • que la limitation au droit de propriété « présente un rapport raisonnable de proportionnalité avec l'exigence d'intérêt général qu'elle poursuit », c’est-à-dire la volonté de faciliter l'accès au logement locatif privé pour les personnes à revenu modeste ou intermédiaire ;
  • que les conditions légales d’application de l’encadrement des loyers sont à chaque fois localement bien présentes : coût élevé des loyers du parc privé et faible nombre de logements neufs notamment.

Une annulation récente de l'encadrement des loyers a toutefois fait grand bruit dans la presse... de manière exagérée. Il est vrai que le tribunal administratif de Paris a, le 8 juillet 2022, annulé l'arrêté préfectoral fixant les loyers de référence applicables à Paris entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020, au motif que l'arrêté ne se basait pas sur des données actualisées du marché locatif puisque celles-ci n'avaient été publiées que postérieurement à l'arrêté préfectoral. Les effets de cette annulation doivent cependant être largement relativisés.

Tout d'abord, l'annulation n'a strictement aucune incidence sur les baux signés pendant l'année litigieuse ; ceux-ci restent intangibles. Cette décision de justice signifie seulement qu'un bailleur attaqué par son locataire pour non-respect de l'encadrement des loyers pour un bail signé à l'époque ne pourrait pas être condamné. Autre conséquence de la décision, les propriétaires qui, à l'époque, ont respecté l'encadrement pourraient tenter, en justice, d'obtenir réparation auprès de l'État en prouvant qu'ils auraient pu louer plus cher... ce qui serait une aventure longue, laborieuse et possiblement coûteuse !

Ensuite, l'annulation porte sur le document fixant les plafonds de loyer et non sur le principe même de l'encadrement des loyers... ce qui limite la portée de la décision.

Enfin, l'annulation n'a pas été prononcée pour les arrêtés fixant les loyers en 2020 et 2021, ce qui prouve que l'argument n'a été efficace que pour une seule année... et ne constitue donc pas un « argument massue ».

💡 Conseil PAP

Bien que des associations de propriétaires poursuivent leur combat et engagent de nouvelles procédures contre l’encadrement des loyers, il semble très hasardeux de miser sur de prochaines annulations ! Nous conseillons au contraire le respect de la mesure, pour louer plus rapidement, avec un choix de candidats plus important... pour aussi fidéliser ensuite vos locataires et éviter d’inutiles contentieux.

Encadrement des loyers : un outil contesté aux résultats incertains

À l'image d'Olivier Klein, précedent ministre en charge du logement, qui a déclaré « l'encadrement, ce n'est pas la solution universelle, mais ça fait partie des solutions », l'idée des promoteurs de l'encadrement des loyers est que le logement n'est pas un bien comme un autre et qu'il ne peut être livré à la seule loi du marché.

L'encadrement des loyers est alors vu comme l'un des moyens de lutter contre la crise du logement permettant de limiter les loyers excessifs qui empêchent la mixité sociale et aux travailleurs de se loger à proximité de leur emploi. C'est aussi une mesure d'effet immédiat alors que la construction de logements neufs, la mobilisation des logements vacants, la transformation de bureaux en logements, la réhabilitation du parc des logements vieillissants et la décentralisation sont de vraies solutions, mais de (très) long terme.

🙋‍♀️ Sans aller jusqu'à citer l'économiste Assar Lindbeck qui affirmait que « le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec le bombardement », les opposants à l'encadrement des loyers lui reprochent :

  • son inutilité : le niveau des loyers s'ajusterait naturellement ; par exemple, en période de crise économique et sociale, les loyers se stabiliseraient ou baisseraient inévitablement. En résumé, le montant du loyer devrait rester le résultat de la loi de l’offre et de la demande ;
  • son inefficacité : l'encadrement des loyers n'accroîtrait pas l’offre de logements et n'abaisserait pas la tension locative. Seule la construction de logements dans les zones tendues pourrait permettre de lutter contre la crise du logement. Des mesures fiscales avantageuses devraient inciter plus fortement les propriétaires à modérer leurs loyers ;
  • ses effets pervers : l'encadrement des loyers aggraverait la crise du logement : des logements seraient retirés du marché locatif et d'autres feraient l'objet de travaux insuffisants du fait d'une moindre rentabilité. L'investissement locatif serait moins attractif.

Il est à ce jour très difficile d'évaluer le dispositif d'encadrement des loyers, notamment parce que la mesure est encore récente et appliquée dans seulement vingt-quatre villes. La notion excessivement floue de complément de loyer rend par ailleurs le respect de la mesure difficilement mesurable. Enfin, la difficulté de trouver un logement et les réticences légitimes des locataires à entrer en conflit avec leur propriétaire aboutissent à un contentieux, et donc un contrôle du juge, excessivement faible à ce jour.

Sources : 

  • Article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite « loi Elan » (règles fixant l'encadrement des loyers) ;
  • Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers (modalités du complément de loyer) ;
  • Décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 fixant le périmètre du territoire de la communauté d'agglomération du Pays basque sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers ;
  • Décret n° 2023-1046 du 16 novembre 2023 fixant le périmètre du territoire de l'établissement public de coopération intercommunale Grenoble-Alpes Métropole sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers ;
  • L'encadrement des loyers, mairie de Paris ;
  • Encadrement des loyers : les compléments désormais très surveillés, lemonde.fr ;
  • Encadrement des loyers à Paris : 18 bailleurs mis en demeure par la Ville, leparisien.fr ;
  • Les propriétaires de 3 grandes villes réclament la fin des loyers encadrés, immobilier.lefigaro.fr.

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