Louer une passoire thermique ne sera bientôt plus interdit (réforme en cours !)

Alors que la précédente tentative d’assouplir l’interdiction de louer les passoires thermiques a échoué fin janvier 2025, la sénatrice Amel Gacquerre (Groupe Union Centriste) relance le débat avec les mêmes objectifs de clarification de la loi et de légers assouplissements, notamment pour les logements en copropriété. La réforme a été adoptée par le Sénat le 1er avril 2025 et sera bientôt débattue à l'Assemblée nationale.

👉🏻Il est impératif que la réforme aboutisse car, comme l'écrit la sénatrice, « le droit existant manque de clarté à plusieurs égards, ce qui pourrait aboutir à un nombre élevé de contentieux, voire au retrait du marché de nombreux logements », ce qui aggraverait encore la crise du logement.

☹️ Pas de report du calendrier des interdictions de louer

🗣️ La sénatrice prône le maintien du calendrier : « La présente proposition de loi n'entend pas reporter de telles obligations mais compléter et clarifier leur application afin de préserver les droits des locataires et des propriétaires bailleurs tout en contribuant aux objectifs nationaux de rénovation du bâti ».

Par souci de lutter contre le changement climatique, mais sans doute aussi par calcul politique, les parlementaires semblent se refuser à toute mesure « radicale ». Sauf inflexion lors des débats qui ferait jaillir un peu de pragmatisme, ce sont plus des assouplissements qu'un véritable bouleversement qui devraient voir le jour d'ici l'été prochain...

👉 La « loi Climat » de 2021 veut l'éradication progressive des passoires thermiques selon le calendrier suivant :

Interdiction de louer en métropole

1er janvier 2023	⛔ DPE « G + »*
1er janvier 2025	⛔ DPE G
1er janvier 2028	⛔ DPE F et G
1er janvier 2034	⛔ DPE E, F et G.

Interdiction de louer outre-mer

1er janvier 2028	⛔ DPE G
1er janvier 2031	⛔ DPE F et G

5 ans de sursis pour les propriétaires qui engagent des travaux de rénovation

Aujourd'hui, une maison individuelle classée G ne peut être mise en location même si son propriétaire s'engage dans de lourds travaux de rénovation énergétique. À l'identique, un copropriétaire ne peut pas louer son appartement G même si la copropriété a voté de colossaux travaux d'isolation des parties communes.

🆕Un sursis à l'interdiction de location pour les propriétaires vertueux

Pour sécuriser la location et « récompenser » les propriétaires/copropriétés vertueux, la réforme veut suspendre l'obligation de décence énergétique le temps de la réalisation des travaux sont décidés :

En copropriété

La copropriété doit conclure un contrat reposant sur un audit énergétique, un diagnostic de performance énergétique, un diagnostic technique global ou un projet de plan pluriannuel de travaux et portant sur des travaux de nature à permettre d’atteindre le niveau de performance minimal requis. Dans ce cas, l'appartement classé G pourra être loué et le sursis sera alors de cinq ans, de quoi permettre la réalisation des travaux.

En maison individuelle

Le propriétaire doit conclure un contrat portant sur des travaux de nature à permettre d’atteindre le niveau de performance requis. Dans cette hypothèse, la maison classée G pourra être louée et le sursis sera de trois ans afin de laisser le temps d'achever les travaux. Une solution similaire s'appliquera si le logement est situé dans une monopropriété.

Possibilité de mettre en location un logement classé G qui va faire l'objet de travaux

Situation	Réforme en cours
Copropriété engagée dans un projet de rénovation	✅Sursis de 5 ans.
Monopropriété* engagée dans un projet de rénovation	✅Sursis de 3 ans.
Maison individuelle engagée dans un projet de rénovation	✅Sursis de 3 ans.
Logement qui ne fait pas l'objet de travaux	⛔

❌ Pas d'application immédiate de l'interdiction de louer

Aujourd'hui, le locataire d'un logement classé G pourrait exiger immédiatement la réalisation de travaux/une baisse de loyer alors même que le bail a été signé avant le 1er janvier 2025 et qu'il ne s'est pas encore reconduit ; c'est pour les propriétaires une source d'inquiétude et d'insécurité juridique.

La réforme veut préciser que l'entrée en vigueur immédiate de l'obligation de décence énergétique ne porte que sur les contrats nouvellement conclus. Pour les contrats en cours, l'interdiction s'appliquerait lors de la tacite reconduction, ce qui arrive toutefois vite en location meublée !

Signature du bail	Application de l'interdiction de louer un logement G
Avant le 1er janvier 2025	À compter de la tacite reconduction du bail
Depuis le 1er janvier 2025	Immédiatement

💡 Exemple d'application de l'interdiction de louer un logement G en location vide

Signature du bail	Date à laquelle le locataire peut exiger des travaux
Décembre 2023	Décembre 2026
Avril 2025	Avril 2025

💡 Exemple d'application de l'interdiction de louer un logement G en location meublée

Signature du bail	Date à laquelle le locataire peut exiger des travaux
Septembre 2022	Septembre 2025
Mai 2025	Mai 2025

Pas d'interdiction de louer si le locataire refuse les travaux

La réforme veut sécuriser les propriétaires en les dédouanant lorsque le locataire empêche la réalisation des travaux. Ainsi, il serait précisé que le locataire ne peut se prévaloir d’un manquement du propriétaire à son obligation de délivrance d’un logement respectant la décence énergétique s’il fait obstacle à l’exécution des travaux nécessaires.

En clair, et il ne s'agit que de bon sens, le locataire ne pourra tout à la fois bloquer les travaux et exiger une baisse de loyer parce que le logement reste une passoire thermique !

Quelles exceptions à l'interdiction de louer un logement G ?

Aujourd'hui, la loi prévoit déjà qu'un propriétaire ne peut être forcé par son locataire à réaliser des travaux de rénovation énergétique si des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales les interdisent ou si la copropriété s'oppose à ces travaux. La réforme veut ajouter deux exceptions : les propriétaires vertueux qui s'engagent dans des travaux et le coût exorbitant des travaux.

Possibilités légales de louer un logement G sans risques en 2025

Situation	Avril 2025	Réforme en cours
Travaux impossibles*	✅	✅
Travaux interdits*	✅	✅
Blocage de la copropriété*	✅	✅
Copropriété qui vote des travaux	❌	✅
Monopropriété engagée dans des travaux	❌	✅
Maison individuelle engagée dans des travaux	❌	✅
Coût disproportionné des travaux*	❌	✅
DPE collectif au moins F	❌	✅
Locataire qui s'oppose aux travaux	✅	✅

💰Passoire thermique : le locataire peut-il faire baisser le loyer ?

Aujourd'hui, même dans les hypothèses dans lesquelles il ne peut contraindre son propriétaire à des travaux (blocage de la copropriété, travaux impossibles, etc.), le locataire peut toujours réclamer une baisse de loyer si son logement n'atteint pas performance énergétique requise et l'ampleur cette baisse n'est pas définie.

🆕La réforme limite le risque de baisse du loyer

La réforme prévoit deux assouplissements en faveur du propriétaire :

1. Si le propriétaire se trouve dans une exception à l'interdiction de louer, le locataire ne pourra plus exiger une baisse de loyer malgré un DPE G ;
2. En cas de location « interdite », le locataire pourra réclamer une baisse de loyer limitée au préjudice subi du fait de la moindre performance de son logement. En pratique, le locataire pourra au maximum obtenir une baisse de loyer correspondant au surcoût du chauffage, ce qui est bien peu !

Situation	Printemps 2025	Réforme en cours
Logement G qui ne devrait pas être loué	Baisse de loyer	Baisse de loyer limitée*
Logement G qui peut être loué	Baisse de loyer	❌ Pas de baisse de loyer

💡 Exemple de risque de sanctions en cas de mise en location d'un logement G en 2025

Situation	Printemps 2025	Réforme en cours
Copropriété qui engage des travaux	Injonction de travaux + baisse de loyer	Pas de sanction
Travaux interdits/impossibles	Baisse de loyer	Pas de sanction
Copropriété qui n'engage pas de travaux	Injonction de travaux + baisse de loyer	Injonction de travaux + baisse de loyer limitée

🌡️ Une nouvelle réforme du DPE pour intégrer le « confort d’été »

La réforme envisagée prévoit qu'en 2026 le Gouvernement remette un rapport sur l’opportunité de réviser le calcul du diagnostic de performance énergétique pour y inclure la notion de confort d’été.

« Bouilloire thermique » : le DPE évalue mal le confort d’été

Aujourd'hui, le DPE comporte bien un indicateur de confort d’été sous forme de « smiley » notant un logement sur une échelle de trois niveaux – bon, moyen ou insuffisant – en fonction de cinq paramètres :

Paramètres	Influence pour le confort d'été
Présence suffisante de protections solaires	👍
Isolation de la toiture pour les logements au dernier étage	👍
Inertie du logement	👍
Caractère traversant	👍
Équipement en brasseur d’air	👍

👉🏻Toutefois, une étude récente d'Ignes* montre des résultats « incohérents » pour près d'un tiers des DPE. Par ailleurs, la mesure actuelle du confort d'été est jugée trop peu pertinente ; l’indicateur ne tient par exemple pas compte du climat local ni des effets des îlots de chaleur urbains. Demain, il faudrait donc que les logiciels soient non seulement complétés par plus de données signifiantes mais aussi fiabilisés et contrôlés pour que le confort d'été soit correctement évalué et les « bouilloires énergétiques » identifiées.

L'importance du confort d'été

La bonne prise en compte du confort d'été par le DPE est importante compte tenu de l'impératif d'adapter le bâti aux fortes chaleurs. En effet, 21 millions de logements (soit les deux tiers du parc existant) seront exposés à des vagues de chaleur de plus de 20 jours d’ici 2030, contre 9,4 millions actuellement et des territoires jusque-là épargnés seront touchés, notamment dans l’est et le nord de la France.

D'autres réformes du DPE en 2025 ?

Sans arrêt contesté, le DPE devrait être réformé dans deux domaines (énergie et bâti ancien) et l'actuel Annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés devrait être renforcé, mieux encadré et mieux promu.

Sujet	Réforme envisagée
Énergie	🔌Moins pénaliser l'électricité
Bâti ancien	🏠Adapter le calcul du DPE aux spécificités des bâtiments anciens
Faire la chasse aux diagnostiqueurs fraudeurs	📒Améliorer l'actuel annuaire des diagnostiqueurs

Quel DPE pour louer un logement en avril 2025 ?

En ce printemps 2025, louer un logement implique systématiquement de respecter un seuil de décence énergétique. Seules les locations touristiques déjà existantes n'ont pour l'heure qu'un objectif à l'horizon 2034. À cette date, tous les logements du parc privé, devront atteindre au moins un diagnostic de performance énergétique (DPE) D.

Type de location	Logements interdits à la location*
Vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire	⛔ DPE G
Vide ou meublée pour un étudiant	⛔ DPE G
Bail mobilité	⛔ DPE G
Logement de fonction	⛔ DPE G
Location a un travailleur saisonnier	⛔ DPE G
Meublé de tourisme mis en location pour la première fois	⛔ DPE F et G
Meublé de tourisme déjà existant	😊 Aucune interdiction d'ici 2034

🏁Conclusion

La réforme apporte plus de souplesse mais ne remet pas en cause le cadre strict des interdictions de location des logements énergivores. Les débats parlementaires permettront peut-être d'enrichir le texte...