Comment les propriétaires contournent l'encadrement des loyers ?

Corinne Jolly
Publié par Corinne Jolly
le 1 septembre 2023
Présidente chez PAP.fr

Mis en place il y a plusieurs années, l'encadrement des loyers peine à être respecté. 42 % des logements mis en location dépassent les plafonds de loyer, et les propriétaires ont affiné leurs techniques pour éviter la baisse de loyer.

L'encadrement des loyers s'applique à tous les logements loués comme résidence principale.
L'encadrement des loyers s'applique à tous les logements loués comme résidence principale. © PAP

Encadrement des loyers : comment ça marche ?

Dans les communes concernées par l’encadrement des loyers, la préfecture définit tous les ans des plafonds de loyer par m² (appelés « loyers de référence majorés »). Les propriétaires doivent en principe fixer leur loyer en dessous de ce plafond de loyer multiplié par la surface de leur bien.

📍Dans quelles villes les loyers sont-ils encadrés ?

L'encadrement des loyers s'applique à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et plusieurs communes en Seine-Saint-Denis (Plaine Commune et Est Ensemble).

Etes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?

Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers concerne tous les logements loués à titre de résidence principale, que ce soit en location vide, meublée, étudiant ou en bail mobilité.

Comment est calculé le plafond de loyer ?

Le plafond de loyer est déterminé selon plusieurs critères, tels que le quartier, le type de bien (appartement ou maison), le nombre de pièces, l'année de construction, et le type de location (meublée ou non-meublée). Ces critères permettent d'établir le loyer de référence majoré, qui ne doit pas être dépassé, sauf dans certains cas exceptionnels.

👉 À titre d’exemple, la carte, ci-dessous, montre les plafonds de loyer à Paris pour un studio de 20 m², construit avant 1946, loué en meublé.

Le tarif moyen pour un studio de 20 m² à Paris est de 823 €/mois. © PAP

Une exception : le complément de loyer

Si le logement possède des caractéristiques exceptionnelles, qui le rendent nettement supérieur aux logements comparables dans le même secteur, le propriétaire peut définir un loyer supérieur au plafond. On dit alors qu’il applique un complément de loyer, et cela doit être indiqué et justifié dans le contrat de location.

🙋‍♀️ Ces caractéristiques peuvent inclure, par exemple, une vue exceptionnelle, une grande terrasse, ou des équipements haut de gamme. Mais la loi ne fixe aucune liste précise.

L’encadrement des loyers est-il respecté ?

Malgré l’existence de ce dispositif depuis plusieurs années, on constate aujourd’hui encore que de nombreuses annonces dépassent les plafonds de loyer.

42 % des annonces dépassent les plafonds de loyers

👉 Selon l’Observatoire PAP, 42 % des annonces de location dépassent les plafonds de loyers fixés par l'encadrement, et les données sont sensiblement les mêmes dans les villes où l’encadrement est le plus récent (comme Bordeaux ou Montpellier) qu’à Paris, qui a été la première ville à le mettre en œuvre.

Situation particulièrement marquée sur les petits studios (moins de 20 m²)

La non-conformité aux plafonds de loyer est encore plus prononcée dans le cas des petits studios de moins de 20 m², qui sont environ 70 % à dépasser les plafonds de loyer.

Cela s’explique notamment par le mode de calcul du plafond de loyer, qui est proportionnel à la surface. Ainsi, un studio de 20 m² à Paris est plafonné en moyenne à 823 €, ce qui est plutôt cohérent avec le marché, tandis qu’un studio de 15 m² est plafonné à 617 € en moyenne.

Or en immobilier, les « premiers mètres carrés » valent généralement plus cher. Autrement dit, sur le marché, un studio de 15 m² à Paris peut se louer bien plus cher que 617 €. Les propriétaires le savent, et refusent de baisser leur loyer à ce point, d’autant que ce sont les petits studios qui se louent le mieux et qu’ils auront des dizaines (voire des centaines...) de contacts.

Environ 70% des studios de moins de 20 m² dépassent les plafonds de loyer. © PAP

Les techniques de contournement

De nombreuses annonces dépassent les plafonds de loyer. La principale technique de contournement consiste tout simplement à utiliser l’exception du complément de loyer. Mais il existe aussi des méthodes pour gonfler artificiellement le plafond... ou pour ne pas y être soumis.

💰 Appliquer un complément de loyer

En théorie, le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles, et on se doute que 42 % des logements ne peuvent pas réellement y prétendre. C’est toutefois la technique la plus utilisée.

La proximité d’une station de métro, de l’électroménager « haut de gamme », une remise à neuf... Nombreux sont les arguments utilisés pour justifier d’un complément de loyer. Il ne s’agit pas de l’esprit de la loi, mais cela suffit à être dans les règles, du moins sur le papier.

En effet, à partir du moment où le contrat est rempli correctement, et indique le complément de loyer et sa justification, la procédure pour contester le loyer devient plus laborieuse pour le locataire (et pour ainsi dire, souvent dissuasive).

Attention, la loi fixe désormais une liste de critères qui interdit purement et simplement le complément de loyer. En particulier, les logements dont la classe énergie est F ou G ne peuvent désormais plus dépasser les plafonds de loyer, même si le logement possède par ailleurs de (vraies) caractéristiques exceptionnelles.

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Réduire le nombre de pièces

Le plafond dépend du nombre de pièces, et généralement plus il y a de pièces plus le plafond au m² est faible. En réduisant le nombre de pièces dans un logement, le plafond de loyer sera donc plus élevé.

💡 Prenons l’exemple d’un appartement de 55 m², construit avant 1946, en location vide, situé rue Bobillot dans le 13e arrondissement de Paris. En 3 pièces, son plafond de loyer est de 1 738 €. En 2 pièces en revanche, le plafond passe à 1 925 €, soit quasiment 200 € de plus.

La technique peut sembler artificielle, mais le décompte du nombre de pièces n’est pas une science exacte. Il suffit par exemple qu’une chambre soit un peu petite (moins de 9 m²) pour qu’on puisse justifier de ne pas la compter comme une pièce.

📑 Changer de type de contrat de location

Enfin, dernière technique, changer de type de contrat de location. Mais attention, tous les contrats classiques sont concernés par l’encadrement des loyers, c’est-à-dire le contrat de location vide, meublé, étudiant et le bail mobilité.

Pour échapper à l’encadrement des loyers, il ne faut pas que le logement loué soit la résidence principale du locataire. Les propriétaires peuvent donc opter pour un contrat de résidence secondaire ou de logement de fonction.

Il faut toutefois noter que cela restreint le choix du locataire, car celui-ci doit avoir une autre résidence principale. Certains étudiants peuvent toutefois accepter ce type de contrat, en maintenant leur résidence principale chez leurs parents.


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