Complément de loyer : quand est-il abusif ?

À Paris comme dans toutes les villes qui appliquent l'encadrement des loyers (Lille, Lyon, Bordeaux, Plaine Commune, Montpellier, le Pays basque, etc.), le bailleur doit respecter un plafond de loyer quand il loue son logement ; c'est ce que l'on appelle le « loyer de référence majoré ». Le complément de loyer, c'est une exception aux plafonds de loyer, c'est ce qui permet, sous conditions, de louer plus cher que le loyer en principe autorisé.

❓Qu'est-ce qu'un complément de loyer ?

Le complément de loyer, c'est une porte de sortie au plafonnement du loyer prévue par la loi elle-même. En pratique, c'est une somme que le bailleur peut demander en plus du loyer de base si le logement présente « des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Le complément de loyer permet donc au propriétaire de louer plus cher que le loyer de référence majoré.

Quelles conditions pour facturer un complément de loyer ?

Pour que le complément de loyer soit valable, il faut deux conditions cumulatives :

1. Sur le fond : le logement possède des caractéristiques de localisation ou de confort qui le différencie des autres logements du secteur. En clair, il faut que les caractéristiques soient un peu exceptionnelles pour qu'elles distinguent positivement le logement par rapport au voisinage ;
2. Sur la forme : le contrat de location mentionne le montant global du complément de loyer et liste la ou les caractéristiques qui le justifient.

Complément de loyer : le grand flou !

« Quand c'est flou, c'est qu'il y a un loup » dit l'adage... Le flou de la loi et le manque de sanction entraînent insécurité juridique et usage immodéré du complément de loyer.

🧐 La loi définit très peu la notion de complément de loyer

Le problème, c'est que l'expression « caractéristiques de localisation ou de confort » est très creuse ; à tout le moins, elle permet de nombreuses interprétations et la loi ne donne ni définition ni exemple ! Dans l'absolu, tous les logements possèdent des caractéristiques de localisation ou de confort !

📜 Toutefois, si la lettre de la loi ne contient pas le mot « exceptionnel », la notion est bien dans son esprit et ressort des débats parlementaires : en théorie, seul un logement aux caractéristiques de confort/localisation exceptionnelles par rapport au voisinage devrait pouvoir prétendre au complément de loyer.

Le complément de loyer est très fréquent pour les petites surfaces

Dans les faits, on constate que les grands logements sont moins impactés par l'encadrement des loyers. En revanche ce sont les propriétaires des petits logements qui doivent le plus souvent baisser le montant du loyer pour entrer dans les clous ou appliquer un complément de loyer pour le maintenir à son niveau habituel. Tels qu'ils sont calculés, les plafonds de loyers sont donc surtout contraignants pour les petites surfaces et ce sont pour ces logements que l'on observe le plus fréquemment de compléments de loyer. Ce sont aussi les logements pour lesquels il y a le plus de demandes et où le prix/loyer au mètre carré est le plus haut.

🙋‍♀️ Le respect de l'encadrement des loyers reste limité pour les petites surfaces : à Paris, le complément de loyer atteint en moyenne 114 € pour un studio en 2025, ce qui représente 13,2 % du loyer charges comprises ! (Étude de PriceHubble, printemps 2025).

✅ Complément de loyer autorisé pour un logement au confort ou à la localisation exceptionnel

Il n'y a pas de liste officielle de caractéristiques qui autorisent valablement à appliquer un complément de loyer, la loi est muette ! Une liste même, non exhaustive, de ces caractéristiques aurait été la bienvenue, surtout avec un tarif correspondant. Car c'est aussi une grande inconnue de la législation : il est admis qu'une jolie vue sur un beau monument permet de faire un complément ! Mais combien vaut une vue dégagée depuis la colline de Fourvière à Lyon ? 10, 50 ou 100 € par mois ? On ne sait pas, là encore, la loi ne dit mot...

La jurisprudence n'est pas venue combler les trous de la loi, et ce pour trois raisons :

1. Les locataires, épuisés par la recherche d'un logement, contestent très peu leur loyer : pas de contestation, pas de litige, pas de tribunal ;
2. La contestation du complément de loyer n'est possible que pendant un très cours délai : les trois premiers mois du bail ;
3. Lorsqu'un locataire conteste, la procédure se termine le plus souvent devant la Commission de conciliation dont les avis ne sont pas publics et n'ont pas force de loi.

Comment justifier un complément de loyer ?

L'application d'un complément de loyer présuppose un logement aux caractéristiques de localisation ou de confort plus ou moins exceptionnelles, c'est-à-dire qu'on ne retrouve que rarement, et déterminantes ; elles ne doivent pas être accessoires.

Caractéristiques du logement	Complément de loyer*
Grande terrasse	✅
Jardin	✅ Oui dans un quartier qui en compte peu.
Grand balcon avec une jolie vue	✅
Duplex/triplex	✅
Décoration ou luminosité du logement	❌
Dépendance (emplacement de stationnement, cave)	✅ Oui si peu fréquent dans l'immeuble/le voisinage immédiat.
Placards de rangement	❌
Des travaux de réparation/d'entretien	❌
Peinture neuve	❌
Parquet en chêne en pointe de Hongrie	❌
Équipements luxueux	✅
Mezzanine	✅ Oui si surface non comptabilisée dans la surface habitable.
Proximité des transports à Paris	❌Les transports y sont toujours à proximité.
Maison individuelle	✅ Oui dans un quartier qui en compte peu.

🧮 Comment calculer un complément de loyer ?

La loi ne fixe pas plus la manière de calculer le complément de loyer qu'elle ne liste les caractéristiques qui le justifient ; tout semble donc permis ! Si les litiges sont à ce jour rares, nous recommandons toutefois la prudence et la mesure.

💶Par exemple, les espaces mansardés et les espaces extérieurs (terrasse, balcon et jardin) ne doivent pas être valorisés à hauteur de la surface habitable mais plutôt à un tiers de celle-ci (au maximum la moitié). De même si le complément de loyer représente 20 % ou plus du loyer + charges, il faut s'interroger sur la pertinence de l'évaluation des prestations.

⛔ Interdiction du complément de loyer si le logement n'est pas confortable

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques ci-dessous.

Caractéristiques du logement	Complément de loyer
Sanitaires sur le palier	⛔
Signes d'humidité sur certains murs	⛔
DPE F ou G	⛔
Fenêtres laissant anormalement passer l'air	⛔
Vis-à-vis à moins de dix mètres	⛔
Infiltrations/inondations provenant de l'extérieur du logement	⛔
Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois	⛔
Installation électrique dégradée*	⛔
Mauvaise exposition de la pièce principale	⛔

👉 Outre ces cas, rappelons qu'on ne peut pas appliquer un complément pour des éléments qui ont déjà été pris en compte, soit dans la détermination du plafond de loyer, soit dans les charges récupérables.

Caractéristiques	Complément de loyer
Quartier très agréable	⛔ Déjà comptabilisé dans le loyer de référence
Présence d'un ascenseur	⛔ Déjà inclus dans les charges récupérables
Présence d'un gardien	⛔ Déjà inclus dans les charges récupérables

⛔ Interdiction du complément de loyer pour les passoires thermiques

Tout complément de loyer est interdit si le logement est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cela vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique, l'un des objectifs de la loi Climat pour lutter contre le dérèglement climatique.

DPE*	Complément de loyer
G	⛔
F	⛔
A, B, C, D ou E	✅ Oui si le confort et/ou la localisation sont exceptionnels

Comment contester un complément de loyer ?

Si le locataire n'est pas d'accord avec le complément, il peut le contester dans son principe ou son ampleur.  

Seul le locataire peut contester le complément de loyer

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer peut d'abord, et c'est ce que nous recommandons, adresser sa demande directement à son propriétaire.

⏰ Ensuite, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. La saisine de cette commission, c'est simple et gratuit : il s'agit d'une lettre à adresser, avec vos coordonnées, celles du bailleur et le motif de votre litige à la commission de conciliation, c'est un service de la Préfecture dont vous trouverez les coordonnées très facilement sur internet. Il appartient alors au propriétaire bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

👉🏻En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

👉🏻En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. 

Les conseils de PAP pour éviter un contentieux

En 2025 les litiges relatifs à la fixation du loyer sont très peu fréquents. Néanmoins, nous conseillons aux propriétaires la rigueur et la prudence.

Sujets	Conseils
Modèle type de contrat	Utiliser systématiquement un modèle de bail à jour.
Rédaction du bail	Compléter scrupuleusement l'intégralité de la clause « Loyer ».
Loyer de référence majoré	Trouver le bon loyer de référence majoré avec le simulateur de PAP.
Complément de loyer	Fixer un montant raisonnable et justifiable.
Complément de loyer	Mentionner dans le contrat les caractéristiques du logement qui le justifient*.
Contestation du locataire	Préférer le dialogue. Faire un geste sur le loyer si cela se justifie.