Complément de loyer : quand est-il abusif ?

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Juriste chez PAP.fr

Encadrement des loyers : comment justifier d'un complément de loyer ? Dans quels cas est-il interdit ? Comment contester un complément de loyer ?

A Paris comme dans plusieurs villes françaises (Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et deux communautés de communes de la région parisienne), le bailleur doit respecter un plafond de loyer quand il loue son logement, c'est ce que l'on appelle l'encadrement des loyers. Ces plafonds de loyer font annuellement l'objet d'un arrêté préfectoral. Le complément de loyer, c'est une exception aux plafonds de loyer, c'est ce qui permet, selon certains critères, de louer au-delà du loyer de base autorisé.

Comment sont fixés les plafonds de loyers ?

Le plafond de loyer dépend de plusieurs critères : nombre de pièces, date de construction, vide ou meublé et adresse du bien. Dans chaque quartier et pour chaque catégorie de logement, l'observatoire local des loyers calcule le loyer médian (ou loyer de référence) : c'est une donnée statistique, c'est le loyer pour lequel 50 % des logements sont loués moins chers et 50 % sont loués plus chers. Pour obtenir le plafond de loyer, on majore ce loyer médian de 20 %, on obtient le loyer de référence majoré

Prenons un exemple : pour la commune de Montreuil, rendez-vous sur le site de la Préfecture d'Île-de-France qui répertorie tous les plafonds. En entrant les critères de votre logement, vous constaterez par exemple que pour un deux-pièces non-meublé construit avant 1946 rue de Saint-Antoine à Montreuil, le loyer de référence est de 19,20 euros/m² et le loyer de référence majoré (le plafond de loyer donc) est de 23 euros/m². Si le logement fait 35 m², ça signifie donc que le loyer de base ne peut dépasser 805 euros (23 x 35). Si le loyer habituel est de 900 euros, cela signifie que le propriétaire doit ramener son loyer à 805 euros.

Comment justifier un loyer majoré ?

Il n'y a pas à justifier de louer au plafond de loyer majoré. Il ne faut pas confondre le loyer de référence majoré et complément de loyer. Le loyer de référence majoré, c'est le plafond de loyer, la limite autorisée. Le bailleur peut louer jusqu'à ce montant sans justification. Ce n'est que dans le cas où il veut aller au delà de cette limite (autrement dit faire un complément de loyer) qu'il doit justifier de caractéristiques exceptionnelles.

Comment augmenter le montant du loyer ?

Votre loyer est en dessous du plafond et vous voulez l'augmenter ? Ce n'est pas possible ! En zone tendue, il y a une encadrement des loyers à la relocation qui interdit d'augmenter le loyer entre deux locataires. Comme d'habitude, il y a des exceptions :

  • le propriétaire a fait de gros travaux qui représentent au moins 6 mois de loyer ;
  • le loyer est manifestement sous-évalué ;
  • le logement est inoccupé depuis au moins 18 mois.
  • si l'indexation n'a pas été réalisée au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut l'appliquer pour le nouveau contrat de location.

En résumé, même si votre loyer est en dessous du plafond, vous êtes tenu par l'interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires. Vous devez appliquer au nouveau locataire le loyer que vous appliquiez au précédent.

C'est quoi un complément de loyer ?

Le complément de loyer, c'est l'exception aux plafonds de loyer, c'est une porte de sortie prévue par la loi elle-même. C'est une somme que le bailleur peut demander en plus du loyer de base si le logement possède "des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient par rapport aux autres logements du secteur". Le complément de loyer permet donc au propriétaire de louer plus cher que le loyer de référence majoré.

Si nous reprenons l'exemple précédent, si le propriétaire décide de l'application d'un complément, il devra indiquer dans le bail le montant de ce complément (45 euros par exemple) et les motifs qui le justifient. Et c'est là que le bât blesse ! La loi Alur puis la loi Elan n'ont pas véritablement détaillé les motifs qui autorisent à faire un complément de loyer.

Quels conditions pour un faire un complément de loyer ?

Pour que le complément de loyer soit valable, il faut trois conditions :

  • il faut que le logement possède des caractéristiques de localisation ou de confort par rapport aux autres logement du secteur ;
  • il faut indiquer dans le bail le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient ;
  • il faut que le loyer de base soit déjà égal au loyer de référence majoré (plafond de loyer). Aucun complément de loyer n'est possible si le loyer de base est en dessous du plafond de loyer.

Pourquoi le complément de loyer engendre parfois des abus ?

Le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort. Dans l'annonce de location, le propriétaire doit bien distinguer le loyer de base (qui correspond au plafond de loyer multiplié par le nombre de m² de surface habitable) et l'éventuel complément de loyer qu'il applique. Dans le contrat de location, il doit justifier des éléments qui fondent son complément de loyer (une vue, une terrasse, etc.).

Le problème, c'est que l'expression "caractéristiques de localisation ou de confort" est très creuse ; à tout le moins, elle permet de nombreuses interprétations et la loi ne donne ni définition ni exemple ! Dans l'absolu, tous les logements possèdent des caractéristiques de localisation ou de confort !

Dans sa version initiale, la loi Alur, qui a créé l'encadrement, mentionnait des "caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort" mais lors de son examen, le Conseil constitutionnel a supprimé le mot "exceptionnelles" rendant la loi encore plus difficile à interpréter. Toutefois, c'est bien l'esprit de la loi, le logement doit se distinguer positivement des autres logements du quartier.

Dans les faits, on constate que les grands logements sont très peu impactés par l'encadrement des loyers, ce sont les propriétaires des petits logements qui doivent le plus souvent baisser le montant du loyer pour entrer dans les clous. Tels qu'ils sont calculés, les plafonds de loyer sont surtout contraignants pour les petites surfaces et ce sont pour ces logements que l'on observe le plus de complément de loyer. Ce sont aussi les logements pour lesquels il y a le plus de demande et où le prix au m² est le plus haut.

Les cas où le complément de loyer est interdit

La loi a été précisée à l'été 2022. Elle prévoit désormais des cas dans lesquels il est interdit de faire un complément de loyer. Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :

  • des sanitaires sur le palier,
  • des signes d'humidité sur certains murs,
  • un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G (les passoires thermiques),
  • des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation,
  • un vis-à-vis à moins de dix mètres,
  • des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement,
  • des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois,
  • une installation électrique dégradée,
  • ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Dans toutes ces situations, il est donc désormais formellement interdit de faire un complément de loyer. Outre ces cas, rappelons qu'on ne peut pas appliquer un complément pour des éléments qui ont déjà été pris en compte, soit dans la détermination du plafond de loyer, soit dans les charges récupérables.

Vous ne pouvez pas dire : "je fais un complément parce que je suis dans le quartier des Chartrons à Bordeaux, c'est un super quartier, très animé" parce que le fait que ce soit un super quartier est déjà pris en compte dans votre plafond (il vous autorise déjà à louer plus cher que si vous louiez dans un autre quartier). Second exemple, vous ne pouvez pas dire je fais un complément de loyer parce qu'il y a un ascenseur parce que le locataire participe déjà à son entretien via le paiement des charges. Ce serait la même chose pour la présence d'un gardien.

Les cas où le complément de loyer est autorisé

Il n'y a pas de liste officielle de caractéristiques qui autorisent valablement à faire un complément de loyer, la loi est plutôt lacunaire. Une liste même, non exhaustive, de ces caractéristiques aurait été la bienvenue, surtout avec un tarif correspondant. Car c'est aussi une grande inconnue de la législation : il est admis qu'une jolie vue sur un beau monument permet de faire un complément ! Mais combien vaut une vue sur la Tour Eiffel ? 10 euros par mois, 50 euros par mois, c'est 100 euros ? On ne sait pas, là encore, la loi est muette.

Depuis 2015, l'encadrement des loyers s'applique à Paris et en l'espace de 7 ans, on pourrait se dire que la jurisprudence serait venue combler les trous de la loi Alur... mais ce n'est pas le cas, pour deux raisons. D'une part, les locataires contestent peu leur loyer (pas de contestation, pas de litige, pas de tribunal), et d'autre part, quand ils contestent, la procédure se termine le plus souvent devant la commission de conciliation dont les avis ne sont pas publics et n'ont pas force de loi.

Quelques décisions ont cependant fuité : la commission de conciliation a déjà reconnu qu'une terrasse peut permettre faire un complément. Même chose pour une cave ou pour un parking ou pour un logement meublé qui contient beaucoup plus d'équipements ou beaucoup plus luxueux que les seuls meubles obligatoires (liste des meubles obligatoires en location meublée du décret 2015-981 du 31 juillet 2015).

Qui contrôle l'encadrement des loyers ?

Jusqu'à présent, c'est l'Etat qui était chargé de l'application et de la sanction des plafonds et pour le dire franchement, il ne s'est passé grand chose. Désormais, ce sont les Mairies qui vont pouvoir réaliser elles-mêmes le contrôle du respect des plafonds, dès le stade de l'annonce. Très soucieuses de préserver leur parc locatif et tenir un niveau de loyer viable pour leur population, elles se sont organisées pour réaliser beaucoup plus de contrôles.

Nous conseillons aux propriétaires d'être raisonnables en cas de fixation d'un complément de loyer et d'en justifier clairement les raisons dans le bail (une clause permet de lister les caractéristiques de confort ou de localisation). Rappelons que l'idéal quand est propriétaire, c'est de louer vite, de fidéliser le locataire et d'éviter les litiges.

Comment contester un complément de loyer ?

Si le locataire n'est pas d'accord avec ce complément, il peut le contester même après la signature du bail. La loi Alur (complétée en 2018 par la loi Elan) prévoit la méthode. Vous devez saisir la commission départementale de conciliation dans les 3 mois qui suivent la signature du bail. La saisine de la commission de conciliation, c'est simple et gratuit : il s'agit d'une lettre à adresser, avec vos coordonnées, celles du bailleur et le motif de votre litige à la la commission de conciliation, c'est un service de la Préfecture dont vous trouverez les coordonnées très facilement sur internet.

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