Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire lors d'une vente ?

Lorsque le locataire se voit donner un congé pour vente en location vide, il dispose d'un droit de préférence pour acheter le bien : le droit de préemption.

Est-ce qu'un locataire est prioritaire en cas de vente ?

Le propriétaire d'un logement loué peut décider de procéder à la vente du bien en cours de location. Il peut vendre le bien occupé, c’est-à-dire avec le locataire dans le logement et dont le bail continue de courir. Bien qu'il n'y soit pas obligé, le propriétaire peut s'il le souhaite proposer au locataire de se porter acquéreur du logement. La réglementation ne confère en effet aucune priorité au locataire sur l'achat du bien. Ceci est vrai que le logement soit loué vide ou meublé. Le changement de propriétaire ne doit rien changer au contrat de location du locataire.

La priorité du locataire devient la règle lorsque par contre il lui est notifié un congé pour vente.

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption c'est le droit de priorité dont bénéficie un locataire qui s'est vu notifier un congé pour vente par son bailleur. Lorsque le propriétaire donne congé pour vendre le logement libre à son locataire à la fin du bail : le locataire a le choix entre partir ou rester en achetant son logement.

Le droit de préemption du locataire ne vaut que pour le congé pour vente en location vide, le locataire est prioritaire pour acheter le logement pendant un certain délai. S’il s'agit en revanche d'une location meublée, le locataire n'est pas prioritaire pour acheter le logement. S'il est intéressé, à lui de se manifester auprès de son propriétaire sans qu'il puisse se prévaloir d'un quelconque privilège.

Comment purger le droit de préemption du locataire ?

Le bailleur qui souhaite donner congé pour vente à son locataire doit le faire six mois avant l'expiration du bail. Le bailleur doit donner congé au locataire en respectant le formalisme prévu, le congé peut être donné :

• par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• par courrier remis en main propre avec demande d'émargement ;
• par courrier notifié par acte d'huissier.

Que doit contenir le courrier ?

Quel que soit le mode choisi, la lettre de congé doit avoir un contenu qui permette au locataire de faire usage de son droit de préemption. La lettre de congé doit indiquer les éléments suivants :

• le motif du congé, dans le cas présent ce sera le motif pour vendre ;
• le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking, cave, etc.) ;
• la description du logement et de ses éventuelles annexes louées ;
• l'énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire.

La lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

Comment s'applique le droit de préemption du locataire ?

Le courrier de congé dûment réceptionné vaut proposition de vente au locataire. 

Quelle est la durée et quand commence le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption n'existe que si le congé est valablement donné au locataire. Le formalisme doit être respecté et la lettre de congé reçue par le locataire. Ce n'est pas nécessairement la date d'envoi qui fait démarrer le droit de préemption. Même si le congé est donné plus de six mois avant la fin du bail, le décompte pour le droit de préemption ne commence qu'à partir des six mois de préavis légaux. 

L'offre de vente est valable pendant les deux mois premiers mois du préavis. Dans ce délai, le locataire doit faire état de sa volonté d'acheter ou non le bien qu'il loue.

Le locataire adresse une lettre de renonciation à l'offre de vente

Il peut expressément manifester son désintérêt ou alors celui-ci est induit par son absence de réponse du locataire dans le délai imparti. Dans ce cas, le propriétaire devient libre de proposer au public la vente de son bien aux mêmes conditions que celles qu'il a proposées au locataire dans sa lettre de congé.

Le locataire se porte acquéreur de l'habitation qu'il loue

Si le locataire est intéressé par l'achat du logement qu'il loue, il doit manifester sa volonté d'acheter le bien avant la fin des deux premiers mois du préavis. À compter de la date d'envoi de sa réponse d'acceptation au bailleur, le locataire dispose de deux mois pour réaliser l'acte de vente. Par contre, si dans sa réponse d'acceptation il a précisé que son achat est subordonné à l'obtention du prêt pour son achat, le délai de réalisation de la vente passe à 4 mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente, pendant ce délai le locataire se maintient dans les lieux Si la vente n'est toujours pas réalisé au bout de ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est caduque. 

Modèle de lettre : Réponse du locataire qui souhaite acheter son logement suite à un congé pour vente (à l'aide d'un crédit)

Second droit de préemption du locataire en cas de baisse de prix

Si le locataire n'a pas manifesté de volonté d'acheter le bien, le propriétaire peut le proposer au public, mais aux mêmes conditions qu'il a soumises au locataire. Dans le cas où il déciderait de proposer le bien à des conditions ou à un prix plus avantageux, le locataire doit être notifié de ces nouvelles conditions. Cette offre constitue un second droit de préemption pour le locataire. Cette offre a une validité d'un mois à compter de sa réception par le locataire.

Comment éviter le droit de préemption du locataire ?

Dans certaines hypothèses, le congé pour vente d'un bien loué vide n'ouvre pas de droit de préemption au locataire. C'est le cas notamment lorsque la vente intervient entre membres de la famille, parents jusqu'au troisième degré inclus. Dans ce cas-là, le locataire ne bénéficie pas de plein droit de la priorité pour se porter acquéreur du bien qui lui est loué.

Vente à la découpe : le locataire est prioritaire pour acheter

Le logement peut être vendu occupé tout en permettant au locataire d'être prioritaire pour l'acheter : la « vente à la découpe. »

Le locataire en cours de bail bénéficie, de façon exceptionnelle, d'un droit de préemption s'il s'agit de la première vente du logement suivant la mise en copropriété de l'immeuble. Ce droit résulte de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire la priorité sur la vente, alors même qu'il ne reçoit pas congé et qu'il n'est donc pas tenu de quitter le logement.

Cet article prévoit en effet que le locataire a un droit de préemption lors de la première vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots.

Cette situation se présente, par exemple, lorsque le propriétaire de tout un immeuble décide de vendre séparément chacun des logements. Pour cela, il va d’abord procéder à une division de l’immeuble en le faisant passer sous le statut de la copropriété en faisant établir un état descriptif de division. La première vente de chacun de ces logements ouvre droit au profit des locataires au droit de préemption.

Vente à la découpe : le formalisme de la proposition vente

Le propriétaire doit informer le locataire qu'il souhaite vendre le logement qu'il occupe. Il lui adresse une offre de vente de son logement par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette offre comporte le prix et les conditions de la vente, ainsi que la surface du logement. Elle doit également reproduire impérativement les cinq premiers alinéas de l'article 10 de la loi de 1975.

L'exercice du droit de préemption du locataire

Une fois qu'il a reçu la proposition de vente, la réponse du locataire doit intervenir dans un délai de deux mois :

• s'il renonce à faire usage de son droit de préemption, le locataire peut informer le vendeur qu'il n'achète pas ou en garder le silence pendant ce délai ce qui équivaut à un refus ;
• si au contraire il souhaite acheter le bien, il doit également en informer le bailleur. Dans ce cas, son droit de préemption ne joue que s'il accepte d'acheter le bien au prix indiqué dans l'offre qu'il a reçue. Si ,au contraire, il souhaite négocier le prix, il n'est plus prioritaire pour acheter. Le vendeur redevient libre de le proposer à d'autres acheteurs. Il va alors se retrouver dans un cas de vente classique où il sera en concurrence avec d'autres acheteurs potentiels. Il n'est pas exclu, cependant, que le propriétaire accepte de lui vendre le logement à un prix négocié.

Si le locataire achète le logement au prix proposé, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois à compter de la notification qu'il a reçue du bailleur. Ce délai est porté à 4 mois s'il a recours à un prêt pour réaliser son achat. Le locataire a intérêt à être réactif, car s'il n'achète pas dans le délai requis, il ne bénéficie plus de la priorité pour acheter !

Lors d'une vente à la découpe, le locataire n'a pas à libérer les lieux même s'il n'achète pas le logement car il ne s'agit pas d'un congé pour vendre. Il reste locataire du logement qu'il occupe. Il changera simplement de bailleur quand son logement sera vendu.

Si le propriétaire trouve ensuite un acquéreur à un prix moins élevé, il devra à nouveau notifier la vente au locataire qui bénéficie alors d'un deuxième droit de préemption pendant un mois.

Vente en bloc et droit de préemption du locataire

Lorsque le propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel comportant plus de cinq logements souhaite vendre son immeuble en entier à un seul acheteur : en un « bloc. » Comme il n'y a pas de division de l'immeuble, ni de mise en copropriété, il n'y a pas automatiquement de droit de préemption pour le locataire, comme cela est prévu pour la vente à la découpe. Mais selon que l'acheteur prolonge ou non les baux en cours, le locataire peut bénéficier d'un droit de préemption.

Pas de droit de préemption si les baux sont prolongés de 6 ans

Si l'acheteur de l'immeuble s'engage à proroger les baux d'habitation en cours au moment de la vente afin de permettre aux locataires de conserver le logement qu'ils occupent pendant six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente, ces derniers ne sont donc pas prioritaires pour acheter leur logement.

La mairie peut toutefois préempter l'immeuble afin d'assurer le maintien des locataires dans leur logement. Car préalablement à la conclusion de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois, le bailleur doit informer le maire du prix et des conditions de la vente, afin qu'il puisse faire jouer son droit de préemption s'il le souhaite.

Baux non prolongés et droit de préemption des locataires

Lorsque l'acheteur de l'immeuble ne s'engage pas à laisser aux locataires en place la disposition de leur logement pendant six ans à compter de la vente, ceux-ci deviennent prioritaires pour acheter leur logement. Ce droit de préemption du locataire créé par la loi Aurillac est prévu par l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.

Rappelons toutefois que cela concerne uniquement les immeubles qui comportent au moins six logements. Si ce n'est pas le cas, les locataires ne bénéficient pas du droit de préemption pour acheter leur logement.

Mode d'emploi de la vente en bloc

Le bailleur doit informer les locataires de la vente par lettre RAR en leur indiquant le prix et les conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'ils occupent. Y est joint également un projet de réglement de copropriété au cas où l'un au moins des locataires achète, ainsi que les résultats d'un diagnostic technique du bâtiment.

L'offre est valable pendant une durée de 4 mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte dispose alors de 2 mois pour acheter le bien. S'il a recours à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Passé ce délai, si la vente n'a pas eu lieu, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Si l'un au moins des locataires achète son logement, l'immeuble est mis en copropriété. Si le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente à leur profit, ils disposent ainsi d'un deuxième droit de préemption.

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