Encadrement des loyers : sa survie (déjà) décidée par les politiques ?

Deux parlementaires influents en matière de logement, les députés Inaki Echaniz (Socialistes et apparentés) et Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) ont présenté le 24 septembre 2025 les résultats de leur mission d’évaluation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers. Chantres de la mesure, ils en recommandent la pérennisation, avec quelques retouches pour plus de simplicité et d’efficacité.

L'encadrement des loyers « produits des effets positifs »

L'effet de l'encadrement des loyers est jugé largement bénéfique par les rapporteurs.

👉Encadrement des loyers : où en est-on fin 2025 ?

Créé fin 2018, l'encadrement des loyers s'applique aujourd'hui dans 69 villes de métropole, grandes, telles Paris ou Lille, ou petites, telles Bidart au cœur de la côte basque ou Varces-Allières-et-Riset dans la banlieue sud de Grenoble. Par ailleurs, plusieurs autres villes veulent appliquer la mesure au plus vite, telles Marseille et Annemasse.

🌴 Encadrement des loyers : les outre-mer y auront droit ! La loi du 13 juin 2025 permet la mise en place du plafonnement du loyer dans chacune des 38 communes ultramarines situées en zone tendue.

Encadrement des loyers : quel retour d'expérience ?

🗣️ Pour les rapporteurs, il n'y a plus de doute ! Le débat ne peut même plus porter sur le bilan de l'encadrement des loyers puisqu'il est avéré, selon eux, qu'il est globalement positif. Le rapport affirme par ailleurs que l'encadrement des loyers ne fausse pas le marché et « n’est pas la cause de la baisse générale de l’offre locative, qui affecte aussi les villes sans encadrement des loyers ».

Encadrement des loyers : prolongation quasi certaine après 2026

L'encadrement des loyers étant jugé positif et sans effets pervers majeurs, les rapporteurs en prônent logiquement la pérennisation au-delà de 2026. En revanche, il ne s'agirait pas d'une généralisation puisque :

1. L'encadrement des loyers resterait réservé aux seules villes où l'immobilier est cher et l'accès au logement difficile (les 1 434 villes de la zone tendue) ;
2. L'encadrement des loyers resterait basé sur le volontariat ; seules les villes motivées le mettraient en place.

👉 Si l'encadrement des loyers est si positif, pourquoi en faire dépendre le bénéfice d'un choix politique local ? Quoi qu'il en soit l'encadrement des loyers sera sans doute un thème de la campagne des élections municipales de mars 2026.

Une nouvelle formule plus claire et plus efficace ?

L'encadrement des loyers est jugé perfectible ; pour le rendre plus simple mais aussi mieux respecté, le rapport formule des propositions d'amélioration « particulièrement équilibrées et équitables » selon les rapporteurs.

👉L'encadrement des loyers serait plus précis

Le dispositif actuel est assez flou, notamment sur la fixation du complément de loyer. La réforme veut plus de sécurité juridique, ce qui est louable ! Le rapport souligne la complexité du dispositif d'encadrement des loyers ainsi que le flou entourant le complément de loyer ; c'est heureux alors que les mairies affirment régulièrement que les bailleurs dans l'erreur sont forcément indélicats !

👉Plus de recours pour le locataire, plus de sécurité pour le propriétaire

Le rapport souhaite également simplifier les procédures mais aussi durcir les sanctions.

🚨Sauver les étourdis !

Bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs, le rapport préconise d'autoriser le juge, en cours de procédure, à caractériser un complément de loyer même si celui-ci n'a pas été mentionné dans le bail.

👉La réforme veut limiter les stratégies de contournement

Le rapport identifie trois stratagèmes pour échapper à l'encadrement des loyers qu'il convient de combattre.

1. Le « bail Code civil ». Les rapporteurs constatent un usage abusif du bail Code civil pour échapper aux contraintes de la loi de 1989. L'idée serait d'imposer les règles protectrices du locataire dès lors que le logement constitue bien sa résidence principale, peu importe l'intitulé du contrat de location.
2. La colocation à baux multiples. Le rapport veut clarifier le calcul du loyer de chacun des colocataires de manière à éviter les abus et faciliter les recours en cas de dépassement des plafonds de loyer. Mesure favorable au propriétaire, le mode de calcul du loyer ne prendrait en compte que le nombre de pièces privatives pour déterminer la catégorie de logement ; le plafond de loyer (« loyer de référence majoré ») serait donc plus élevé qu'aujourd'hui.
3. Le « coliving ». Le rapport veut imposer une transparence des charges dans le contrat de « coliving » et la possibilité pour le locataire de refuser certains services individuels (ex : le nettoyage des parties privatives).

Une réforme suffisante pour relancer l'investissement locatif ?

La réforme contient de bonnes idées ; rassurer les propriétaires sur la valorisation des surfaces annexes de leurs logements et clarifier la notion de complément de loyer sont, notamment, deux points appréciables.

Toutefois, on peut regretter que le rapport parte du postulat que l'encadrement des loyers est nécessairement bénéfique et ne participe en rien de l'attrition du parc locatif privé, tendance pourtant lourde et particulièrement douloureuse pour les locataires. D'ailleurs, dans un rapport de juin 2025, deux parlementaires écrivent que pour relancer l'investissement locatif, « au-delà de la fiscalité, il est nécessaire d’améliorer plus globalement les déterminants de l’investissement locatif » et citent parmi ceux-ci l'encadrement des loyers comme étant à questionner/retravailler.

🙋‍♀️L'encadrement des loyers, une fois revu, peut-il vraiment favoriser l'investissement locatif ? On peut en douter car certains propriétaires y verront toujours une mesure plus dissuasive qu'incitative...

👉Le regard de PAP sur l'encadrement des loyers

Au contact des particuliers, propriétaires mais aussi locataires, les équipes de PAP renseignent quotidiennement sur l'encadrement des loyers et en ont acquis une certaine expertise sur le sujet. Malgré les avancées promises, il est à craindre que l'encadrement reste complexe, conflictuel et qu'il réfrène certains investisseurs. Pour ne pas décourager l'investissement locatif, il faut espérer que la contrepartie de l'encadrement des loyers, le fameux « statut du bailleur privé » et la baisse d'impôt qui va avec, verra bien le jour prochainement !

🗣️ Pour Corinne Jolly, présidente de PAP, « Le rapport bénéfice, coûts de l'encadrement des loyers est mauvais. C'est un dispositif complexe, aussi bien dans la fixation des loyers de référence que dans les règles d'application, et dont l'efficacité est limitée. Et pendant qu'on polémique sur ce sujet, on ne traite pas le problème à la racine : le déséquilibre entre l'offre et la demande (+ de 1 000 demandes sur des studios à Paris). »