Encadrement des loyers : adopté dans 24 villes du Pays Basque !

Aux vingt-quatre communes de sept territoires qui appliquaient déjà l'encadrement des loyers, s'ajoutent depuis le 25 novembre 2024 vingt-quatre villes du Pays Basque ; à ce jour ce sont donc dorénavant quarante-huit villes de France qui plafonnent les loyers d'habitation du parc privé.

Les villes du Pays Basque concernées par l'encadrement des loyers

Le dispositif d'expérimentation d'encadrement du niveau des loyers s'applique depuis le 25 novembre 2024 sur 24 communes du territoire de la communauté d'agglomération du Pays basque, notamment sur tout le littoral :

Ahetze	Anglet	Arbonne	Arcangues
Ascain	Bassussarry	Bayonne	Biarritz
Bidart	Biriatou	Boucau	Ciboure
Guéthary	Hendaye	Jatxou	Lahonce
Larressore	Mouguerre	Saint-Jean-de-Luz	Saint-Pierre-d’Irube
Urcuit	Urcuit	Ustaritz	Villefranque

👉 Les raisons de l'encadrement des loyers au Pays Basque

Si l'encadrement des loyers s'applique au Pays Basque, c'est parce qu'y sont réunis les critères légaux qui caractérisent un marché immobilier tendu mais aussi parce que c'est une forte revendication locale.

👉 Les conditions de l'encadrement des loyers sont réunies au Pays Basque

Si la Communauté d'Agglomération Pays Basque a obtenu le droit d'appliquer l'encadrement des loyers, c'est parce qu'elle a pu prouver à l'État que les conditions de son application y sont réunies :

• Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
• Un niveau de loyer médian élevé ;
• Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
• Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

👉 « Se loger au pays » : un sujet brûlant au Pays Basque

« Herrian bizi » (Se loger au pays) : ce slogan a fleuri aux fenêtres des maisons du Pays Basque tant la cherté des prix et des loyers transforme l'accès au logement en calvaire pour les étudiants, travailleurs et familles. Cette difficulté grandissante à trouver un logement abordable :

• À mis en colère les populations et même aiguisé le sentiment régionaliste de certains ;
• Freine le développement des activités économiques ; les entreprises de l’aéronautique, comme Dassault et Safran, qui fournissent près de 10 000 emplois, peinent parfois à recruter faute de logements disponibles. Selon certains acteurs locaux, « il est aujourd’hui plus facile de trouver un emploi que de trouver un logement au Pays Basque ».

Il était donc temps d'intervenir. L'expérimentation de l'encadrement des loyers a pour but de limiter l'augmentation des loyers dans les secteurs en forte tension et de prévenir les loyers abusifs.

🙋‍♀️ Reste que l'encadrement des loyers ne règle en rien le problème de fond, le manque de logements dans les zones dynamiques/attractives du territoire et peut même décourager certains propriétaires, effet pervers désastreux alors que la crise du logement est déjà violente.

Quelles locations doivent respecter l'encadrement des loyers ?

1️⃣ Tous les contrats de location vide et meublée

L'encadrement des loyers au Pays Basque s'applique à tout contrat de location ;

• vide à usage de résidence principale du locataire ;
• meublée à usage de résidence principale du locataire ;
• bail mobilité.

👉 En revanche, l'encadrement des loyers ne s'applique ni au bail à usage de résidence secondaire (appelé aussi « bail Code civil ») ni au bail portant sur un logement de fonction ; il ne s'applique pas non plus aux meublés de tourisme.

2️⃣ Tous les contrats de location signés depuis le 25 novembre 2024

L'encadrement des loyers s'impose pour tous les baux signés depuis le 25 novembre 2024. Si vous avez signé votre bail avant le 25 novembre 2024, l'encadrement du loyer ne s'applique pas sauf à ce que le locataire, lors d'une échéance du bail, en fasse la demande à son propriétaire en respectant un processus assez laborieux de renouvellement de bail.

Comment trouver le montant du loyer de référence ?

Pour trouver le plafond de loyer applicable à votre logement, c'est très simple ! Vous pouvez utiliser :

👉 Le simulateur proposé par PAP

PAP met à votre disposition un simulateur simple et fiable (ci-dessous) qui vous permet d'obtenir en quelques instants le loyer de référence majoré applicable à votre logement. D'autre part, en passant une annonce sur PAP.fr, le loyer de référence majoré et l'éventuel complément de loyer appliqué seront automatiquement mentionnés dans l'annonce de location, comme la loi l'impose.

👉 La carte des plafonds de loyer de la Communauté d’Agglomération Pays Basque

Vous pouvez utiliser l'outil « carte géobasque » fourni par la Communauté d'Agglomération Pays Basque. Les personnes en situation de handicap peuvent également faire une demande d’assistance à :

📧 [email protected]

Comment fonctionne l'encadrement des loyers au Pays Basque ?

Le loyer réclamé au locataire ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf à pouvoir appliquer un complément de loyer. L'arrêté préfectoral du 21 octobre 2024 fixe un plafond de loyer, appelé loyer de référence majoré qui dépend :

1. De l'adresse exacte du logement ;
2. De la nature du logement : appartement ou maison ;
3. Du nombre de pièces principales  du logement ;
4. De la date de construction du logement ;
5. Du caractère vide ou meublé de la location.

Le loyer de référence majoré ainsi déterminé est à multiplier par la surface habitable du logement. 

💡 Exemple de calcul du loyer à Bayonne

Type de bien	Appartement
Adresse	49 rue des Faures, Bayonne (près de la cathédrale)
Surface	40 m²
Date de construction	Avant 1946
Type de location	Location vide
Loyer de référence majoré	13,40 €/m²/mois
Loyer maximum hors charges	13,40 X 40 = 536 €/mois

Louer plus cher que l'encadrement des loyers, c'est possible ?

✅ Oui ! il faut appliquer un complément de loyer de loyer qui doit être justifié par des prestations importantes. Infiniment peu défini par la loi, il est toutefois interdit dans certaines situations.

Quand peut-on appliquer un complément de loyer ?

L'esprit de la loi est de n'appliquer un complément de loyer que si le logement dispose d'une ou plusieurs caractéristiques de confort et/ou de localisation qui le distinguent des autres logements du voisinage. Celles-ci ne sont pas listées par la loi et la justice n'a pas eu l'occasion de créer une jurisprudence précise. Néanmoins, l'esprit de la loi est que ces caractéristiques soient un peu « exceptionnelles ». À titre d'illustration, peuvent donc justifier un complément de loyer : 

• Une grande terrasse ;
• Une vue directe exceptionnelle sur un monument ou sur mer ;
• Des équipements luxueux ;
• Une hauteur sous plafond très élevée ;
• Un duplex/triplex ;
• La présence d'un jardin dans un quartier où ils sont rares.

⚠️ Attention à ne pas faire n'importe quoi ! 

Le fait que le logement dispose d'un balcon ou d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie un complément de loyer que si cette caractéristique est très peu fréquente dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles. Par ailleurs, les caractéristiques justifiant le complément de loyer :

• Ne doivent pas être incluses dans le loyer de référence ;
• Doivent être déterminantes, en comparaison avec des logements similaires du même secteur ;
• Ne doivent pas être récupérables via les charges, comme un gardien ou un ascenseur.

❌ Aucun complément de loyer ne peut être réclamé si le logement... 

• Dispose de sanitaires sur le palier ;
• Présente des signes d’humidité sur certains murs ;
• À des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• Présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• Présente des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• À eu des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• Présente une installation électrique dégradée ;
• Dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

👉 Les logements classés F ou G au DPE, sont exclus de tout complément de loyer dans le cadre de la réglementation. 

Le complément de loyer peut être contesté par le locataire

Le propriétaire bailleur doit correctement renseigner le bail (montant + raisons du complément de loyer) et fixer un complément de loyer « raisonnable » au regard des caractéristiques réelles du logement. En effet, même si les contestations sont à ce jour très rares, il faut rappeler :

• Le locataire peut contester le complément de loyer dans un délai de trois mois après la signature du bail, en saisissant la commission départementale de conciliation.
• En cas de contestation, le bailleur doit prouver que le complément est justifié par des caractéristiques spécifiques de localisation ou de confort, comparables à des logements similaires du même secteur.

L'encadrement des loyers contesté en justice, notamment à Paris

Une décision de justice très récente rappelle que l'encadrement des loyers reste un outil contesté.

Une annulation de l'encadrement des loyers à Paris ?

Une décision du Conseil d'État du 18 novembre 2024 abouti à l'annulation des plafonds de loyers à Paris pour l'année 2019/2020. Cette décision est basée sur le caractère trop peu pertinent des loyers de références et le fait que le zonage choisi n'aboutit pas à des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés comme ce devrait être le cas.

⚠️ Attention : cette décision est sans vraie conséquence pratique : le loyer des baux en cours est intangible et les bailleurs lésés ne peuvent augmenter leurs loyers. Des décisions du même type ont déjà été rendues dans plusieurs villes sans que cela porte atteinte à la validité et à l'effectivité de l'encadrement des loyers.

🧐 L'encadrement des loyers est sous surveillance 

Si l'encadrement des loyers n'est nullement annulé et doit même s'étendre à de nouvelles villes en 2025 (Marseille par exemple), il est sous surveillance. D'une part parce que des recours en justice sont en cours et d'autre part parce que certains s'interrogent sur la balance entre ses effets positifs et ses effets négatifs.

La ministre en charge du logement, Valérie Létard propose d'ailleurs que l’encadrement des loyers soit évalué en 2025 dans les villes où le dispositif est applicable. Rappelons que l'encadrement des loyers est un dispositif expérimental (2018-2026) et que son éventuelle reconduction/extension doit se justifier par ses bienfaits sur la crise du logement, ce qui reste encore à prouver à ce jour...  

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