Les nouvelles villes concernées par l'encadrement des loyers en 2024 et 2025

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 6 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

Bayonne et le littoral du Pays basque, Grenoble-Alpes Métropole, Marseille ; l'encadrement des loyers s'étend à de nouvelles villes en 2024 et 2025.

L'encadrement des loyers s'appliquera en 2024 sur 24 villes du Pays basque.
L'encadrement des loyers s'appliquera en 2024 sur 24 villes du Pays basque. © GonzaloAzumendi/GettyImages

Depuis sa mise en place à Paris en 2015, l'encadrement des loyers ne cesse de s'étendre. En ce début 2024, ce sont désormais sept territoires représentant vingt-quatre villes qui expérimentent la mesure. Courant 2024 et 2025, plusieurs dizaines de nouvelles villes plafonneront le loyer pour tenter de lutter contre la crise du logement et permettre aux classes moyennes de se loger.

Les candidatures de Grenoble et Bayonne ont d'ores et déjà été retenues par le gouvernement, tandis que les autres villes attendent l’étude de leur candidature. Il est toutefois probable qu'elles soient également retenues, le gouvernement ayant indiqué qu’il étudierait « avec bienveillance » les candidatures.

Le Pays basque & Bayonne

Le dispositif d'expérimentation d'encadrement du niveau des loyers s'appliquera courant 2024 ou début 2025 sur 24 communes du territoire de la communauté d'agglomération du Pays basque. Les villes concernées sont les suivantes :

  1. Ahetze ;
  2. Anglet ;
  3. Arbonne ;
  4. Arcangues ;
  5. Ascain ;
  6. Bassussarry ;
  7. Bayonne ;
  8. Biarritz ;
  9. Bidart ;
  10. Biriatou ;
  11. Boucau ;
  12. Ciboure ;
  13. Guéthary ;
  14. Hendaye ;
  15. Jatxou ;
  16. Lahonce ;
  17. Larressore ;
  18. Mouguerre ;
  19. Saint-Jean-de-Luz ;
  20. Saint-Pierre-d'Irube ;
  21. Urcuit ;
  22. Urrugne ;
  23. Ustaritz ;
  24. Villefranque.

🧐 Pourquoi encadrer les loyers du littoral du Pays basque ?

La mise en place de l'encadrement des loyers se justifie par des loyers en hausse ces dernières années et qui sont à présent très élevés et rendent quasi impossible l'accès au logement pour les étudiants, familles et travailleurs. Cette situation s'explique par la très forte attractivité de la région et par l'explosion récente du nombre de meublés de tourisme.

🗣️ Le président de l’Agglomération Pays basque, Jean-René Etchegaray qui fait du logement des ménages locaux une priorité de la Communauté Pays basque, s’est félicité de la future mise en place de la mesure : « C’est une excellente nouvelle. Cela va enfin nous permettre d’entrer dans une expérimentation sur l’encadrement des loyers. Lorsqu'un bail arrivera à expiration, le propriétaire ne pourra plus faire ce qu’il veut sur la fixation du loyer ».

Certains acteurs de terrain se sont fortement mobilisés, parfois bruyamment, pour la mise en place de l'encadrement, à l'image de l'association Alda qui défend « le droit de vivre et se loger au Pays ! ». Celle-ci se réjouit : « L’encadrement renforcé des loyers pourra dès lors s’appliquer et protégera l’ensemble des locataires des 24 communes de la zone tendue du Pays basque de l’explosion actuelle et sans limites des prix ».

Grenoble et sa périphérie

L'encadrement des loyers s'appliquera en 2024 ou début 2025 sur tout ou partie des 21 communes situées sur le territoire de l'intercommunalité Grenoble-Alpes Métropole. L'intercommunalité Grenoble-Alpes Métropole est autorisée à mettre en place l'encadrement des loyers :

  • sur tout le territoire de treize communes : Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Riset ;
  • sur une partie du territoire de huit villes : Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles et Le Pont-de-Claix.

Les quartiers des communes où les loyers sont encadrés

Ville Les quartiers* où le loyer est plafonné
Échirolles Les Granges-Sud, Frange Verte-Commanderie
Fontaine Les Vouillands
Grenoble Polygone, Jean Macé, Europole, Diderot, Gare, Cours Berriat, Gabriel Péri, Berriat-Ampère, Waldeck-Rousseau, Lustucru, Esplanade, Saint-Laurent-Lavalette, Jean Jaures, Créqui-Victor Hugo, Grenette, Saint-Andre, Notre Dame, Trois Cours, Ile Verte-Saint Roch, Ile Verte-Maréchal Randon, Génissieu, Préfecture, Hebert-Mutualite, Championnet, Hoche, Drac-Ampere, Foch Est, Gustave Rivet, Diables Bleus, Clemenceau, Peretto, Bajatière Ouest, Valmy
Le Pont-de-Claix Bourg
Saint-Égrève Rochepleine, Barnave-Saint-Robert, La Monta-Visancourt, Moutonnees
Saint-Martin-d'Hères  Croix Rouge, Neyrpic, Portail Rouge, La Plaine, Les Alloves, Le Village, Semard, Taillées, Glairons
Sassenage La Plaine, Le Bourg-Les Côtes, Engenieres-Rolandiere
Seyssinet-Pariset La Fauconnière, Haut de la Commune

* Ces quartiers sont, administrativement, des « Iris » (Îlots regroupés pour l'information statistique) d'environ 2 000 habitants.

🧐 Pourquoi encadrer les loyers dans l'agglomération grenobloise ?

Les élus locaux constatent, via l'Observatoire des loyers :

  • que « les loyers sont particulièrement élevés vis-à-vis du revenu médian des ménages et limitent la capacité des ménages à trouver un logement en adéquation avec leur niveau de ressources et par conséquent avec leur besoin (notamment en mètres carrés) et choix de localisation au sein de l'agglomération » ;
  • que « les abus concernent en priorité les petites surfaces, le plus souvent louées aux plus précaires (familles monoparentales, sans emploi fixe ou étudiants, etc.) » ;
  • que la production de logements neufs, en baisse, ne permettra pas de réduire la tension locative.

👉 L'encadrement des loyers leur apparaît comme un outil de régulation au service des locataires qui doit « servir à limiter les abus en termes de loyers pratiqués, notamment dans les petits logements, à limiter des mises sur le marché avec des niveaux de loyer excessifs, sans rapport avec la réalité et à limiter les hausses de loyer entre deux locataires ».

Pour savoir si un logement est situé dans un quartier qui sera soumis à l'encadrement des loyers, vous pouvez consulter geoportail.gouv.fr.

Grand-Orly Seine Bièvre et Cergy

Onze communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre, au sud de Paris, devraient appliquer l'encadrement des loyers courant 2024 ou début 2025 :

  1. Arcueil ;
  2. Cachan ;
  3. Chevilly-Larue ;
  4. Choisy-le-Roi ;
  5. Fresnes ;
  6. Gentilly ;
  7. Ivry-sur-Seine ;
  8. Le Kremlin-Bicêtre ;
  9. Orly ;
  10. Villejuif
  11. Vitry-sur-Seine.

🧐 Pourquoi encadrer les loyers à Grand-Orly Seine Bièvre ?

L’Île-de-France connaît une insuffisance criante de logements et les loyers y sont devenus intolérables. Ainsi, Jean-Luc Laurent, maire du Kremlin-Bicêtre explique :

🗣️ « Alors que la crise énergétique et la crise sanitaire ont durement frappé les ménages du territoire, l’encadrement des loyers constitue une des réponses aux difficultés d’accès à un logement abordable, particulièrement dans une ville comme la nôtre, proche de Paris, où le parc privé est cher (...). Dans un contexte de crise du logement, le marché ne s’autorégule plus, nous devons faire prévaloir l’intérêt général ». Par ailleurs, pour Michel Lepretre, Président de l’établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre, « l’encadrement des loyers peut être une partie de réponse aux marchands de sommeil ».

👉 La ville de Cergy-Pontoise devrait également encadrer ses loyers courant 2024.

L'agglomération d'Annemasse

L'encadrement des loyers devrait s'appliquer en 2024 ou début 2025 dans les douze communes d'Annemasse Agglo :

  1. Ambilly ;
  2. Annemasse ;
  3. Bonne ;
  4. Cranves-Sales ;
  5. Etrembières ;
  6. Gaillard ;
  7. Juvigny ;
  8. Lucinges ;
  9. Machilly ;
  10. Saint-Cergues ;
  11. Vétraz-Monthoux ;
  12. Ville-la-Grand.

🧐 Pourquoi encadrer les loyers à Annemasse Agglo ?

Annemasse et ses environs connaissent une pression immobilière ; la situation impliquant « des difficultés à se loger pour une grande partie des ménages » est préoccupante pour la mixité sociale et professionnelle du territoire. L'agglomération souhaite donc se saisir de cette opportunité d'expérimentation locale « pour réguler le marché locatif privé ».

Marseille

La ville de Marseille devrait appliquer l'encadrement des loyers courant 2024 ou début 2025 sur tout son territoire.

🧐 Pourquoi encadrer les loyers à Marseille ?

La mairie de Marseille constate que dans un contexte de forte inflation, d’une hausse continue des niveaux de loyers à la relocation, déconnectée des ressources de nombre des ménages locataires du parc privé, « la régulation du marché locatif est un impératif social ». L'encadrement des loyers doit permettre de « répondre aux difficultés d’accès au logement sur le territoire marseillais ».

Rennes : une candidature (im)possible ?

Si les élus de Rennes souhaitent la mise en place l'encadrement des loyers, celui-ci n'a pu faire l'objet d'une candidature officielle puisque la ville de Rennes n'était en 2022 pas classée en zone tendue. Le classement de la ville en zone tendue à l'été 2023 change-t-il la donne ? Le ministère en charge du logement ne s'est pas encore prononcé et il est donc un peu tôt pour affirmer que les loyers seront plafonnés à Rennes en 2024 ou 2025 !

Quelles sont les villes avec un loyer encadré en 2024 ?

Début 2024, l'encadrement des loyers d’habitation du parc privé, concerne vingt-quatre villes :

  • Paris ;
  • Lille, Hellemmes et Lomme :
  • Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) ;
  • Lyon et Villeurbanne ;
  • Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ;
  • Montpellier ;
  • Bordeaux.

C'est quoi un « loyer plafonné » ?

Dans les villes où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer est plafonné administrativement ; il doit en pratique être fixé dans la limite d'un loyer plafond dit « loyer de référence majoré ». Ce plafond est calculé à partir de l’observation des loyers pratiqués ; il est donc pour partie le reflet du marché. Par ailleurs, la rigueur de l'encadrement des loyers peut être atténuée par le jeu du « complément de loyer. »

Comment savoir si les loyers sont plafonnés dans une ville ?

L'encadrement des loyers ne s'applique dans une ville que si, cumulativement :

  • elle se situe en zone tendue ;
  • elle en fait la demande ;
  • si quatre conditions de marché y sont réunies : un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

Comment calculer un loyer soumis à l'encadrement ?

Le mécanisme de l'encadrement des loyers a la même architecture dans toutes les villes. Des catégories de logements sont déterminées en fonction des caractéristiques suivantes :

  • s'il s'agit d'un appartement ou d'une maison (ce critère ne s'applique pas dans toutes les villes) ;
  • le type de location, non meublée ou meublée ;
  • le nombre de pièces principales ;
  • l'époque de construction.

👉 Des secteurs géographiques homogènes sont ensuite délimités dans lesquels les plafonds sont identiques. En indiquant sur le site dédié mis en place le nombre de pièces du logement, sa période de construction, s'il s'agit d'une location nue ou meublée et pour finir son adresse exacte, on obtient :

  • un loyer de référence ;
  • un loyer de référence minoré de 30 % ;
  • un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Etes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?

👉 Comment « déroger » à l'encadrement des loyers avec le complément de loyer ?

La loi permet la fixation d’un loyer supérieur au loyer de référence majoré par l'application, dans le bail, d'un « complément de loyer » qui s’ajoute au loyer.

⚠️ Le complément de loyer ne doit pas être systématique ni fantaisiste ! Il doit impérativement être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement qui réunissent les conditions suivantes :

  • les caractéristiques n'ont pas déjà été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement (par exemple, le caractère meublé du logement est déjà comptabilisé) ;
  • les caractéristiques sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (la présence d’une climatisation justifiera difficilement le complément de loyer dans les zones de canicule) ;
  • les caractéristiques qui ne donnent pas lieu à récupération de charges ; la présence d'un ascenseur et/ou d'un gardien ne justifie pas un complément de loyer puisque ces prestations occasionnent déjà des charges récupérables plus importantes sur le locataire.

🙋‍♀️ En pratique, l'application d'un complément de loyer ne se justifie que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, un jardin dans un quartier où cela est rare, une maison dans un quartier d'habitat collectif, etc.) ; dans les autres cas, le loyer de référence majoré ne doit pas être dépassé.

Pas de complément de loyer pour les passoires thermiques : tout complément de loyer est interdit pour les logements inconfortables et notamment ceux classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le bail doit renseigner le locataire

Les montants du loyer de base (la surface habitable x le loyer de référence majoré) et du complément de loyer doivent être mentionnés dans le contrat de location (deux lignes le permettent dans la clause « loyer ») de même que la ou les caractéristiques de localisation et/ou de confort qui le justifient (un espace dédié le permet dans la clause loyer).

Même si cela est excessivement rare, la loi autorise le locataire à contester le complément de loyer pendant les trois premiers mois du bail.

Quelles sont les villes situées en zones tendues ?

La zone tendue désigne « les zones d'urbanisation continues de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (...) qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix ». En résumé, ce sont les villes où trouver un logement est un calvaire.

👉 Aujourd'hui, la zone tendue compte 1 434 villes composant 47 agglomérations de métropole et d'outre-mer. Il s'agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéry, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Nazaire, Saint-Paul, Saint-Pierre, Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

Comment savoir si les loyers sont encadrés à la relocation ?

L'encadrement des loyers à la relocation s'applique dans toute la zone tendue. Sur tout le territoire des communes situées en zone tendue, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés. Le principe y est que le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent révisé en fonction de l'indexation.

⚠️ L’indexation est impossible lorsque la dernière révision du loyer est intervenue il y a moins d'un an. En conséquence, en zone tendue, le propriétaire doit le plus souvent appliquer au nouveau locataire tout simplement le même loyer qu’a l'ancien locataire. Cette règle concerne toutes les locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire et les baux mobilité.

👉 La fixation du loyer est libre

  • S'il s'agit d’une première location.
  • S'il s'agit d'un logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois.
  • S'il s'agit d'un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer et dont la performance énergétique et climatique est suffisante ; le loyer d'une passoire énergétique, classée F et G par le DPE, est donc gelé.

👉 La fixation du loyer est encadrée, mais le nouveau loyer peut excéder le précédent

  1. Si le logement a fait l'objet de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, alors la hausse du loyer annuel est de 15 % du coût des travaux.
  2. Si le loyer précédent est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen des loyers constatés et prouvés par des références de voisinage.

👉 Ces deux hypothèses présupposent un logement classé de A à E par le DPE ; toute augmentation de loyer est interdite pour une passoire thermique classée F et G. 


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Sources :

  • Articles 17, 17-2 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
  • Article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi « Élan »).
  • Décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 fixant le périmètre du territoire de la communauté d'agglomération du Pays basque sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers.
  • Décret n° 2023-1046 du 16 novembre 2023 fixant le périmètre du territoire de l'établissement public de coopération intercommunale Grenoble-Alpes Métropole sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers.
  • Alda se réjouit de la validation officielle de la candidature de la CAPB à l'encadrement renforcé des loyers, alda.eus.
  • Au Pays basque, la crise aiguë du logement réveille le spectre de la violence : « Nos enfants sont exclus de leur territoire », lemonde.fr.

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