Location : quand faut-il un permis de louer ?

L’habitat indigne, source de risques pour les occupants, est une priorité pour les élus locaux. Pour y faire face, le « permis de louer », en vigueur dans plus de 500 villes en 2025, offre un outil préventif efficace, mais son non-respect est lourdement sanctionné.

C'est quoi le permis de louer ?

Le permis de louer est un dispositif juridico-administratif s'inscrivant dans le cadre de la lutte contre le logement insalubre et le phénomène des « marchands de sommeil ». Instauré au sein de zones caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé, le permis de louer contraint les propriétaires à y démontrer la conformité de leur logement aux exigences de décence. Le permis de louer peut prendre deux formes :

1. l'autorisation préalable de mise en location, qu'on nomme couramment « permis de louer » ;
2. la déclaration de mise en location, moins contraignante.

👉 Le permis de louer ne concerne aujourd'hui qu'une minorité de villes et bien souvent seule une petite partie de celles-ci est concernée ; en conséquence, cette démarche n'est pas requise pour la très grande majorité des bailleurs !

Pourquoi un permis de louer en 2025 ?

Malgré des réglementations strictes sur le logement décent, l’habitat dégradé reste une réalité en 2025, mettant de nombreux locataires en précarité et parfois en danger, comme lors de l’effondrement tragique des immeubles de la rue d’Aubagne à Marseille en 2018. L’État a renforcé les mesures existantes jugées insuffisantes :

• Interdiction pour les marchands de sommeil condamnés d’acheter des biens pendant 15 ans, sous peine de 2 ans de prison et 30 000 € d’amende.
• Sanctions alourdies : jusqu’à 7 ans de prison et 200 000 € d’amende pour hébergement indigne de personnes vulnérables.
• Permis de diviser : autorisation préalable obligatoire pour diviser un bien en logements dans certaines zones.
• Permis de louer : étendu à des centaines de villes pour prévenir l’habitat indigne.

👉 Le permis de louer, plus contraignant et préventif que le droit antérieur, interdit toute location sans autorisation. Il permet également à la mairie ou à l’intercommunalité de visiter les logements et d’imposer des travaux de remise en état avant location, garantissant ainsi la sécurité des locataires.

Le contrat de bail doit être conforme !

Pour lutter contre les pratiques abusives des bailleurs, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 sanctionne lourdement le non-respect des règles. Conclure un bail non conforme ou refuser une quittance expose le bailleur ou l’intermédiaire à un an d’emprisonnement et 20 000 € d’amende. Les propriétaires bailleurs doivent donc utiliser des modèles types de contrats à jour tels que ceux édités par PAP.

Comment fonctionne le permis de louer ?

Le permis de louer, c'est concrètement une obligation supplémentaire imposée aux bailleurs qui permet de contrôler l'état des logements avant leur mise en location. La mesure a donc pour objectif immédiat de réduire le nombre de logements qui ne respectent pas les critères de décence imposés pour la mise en location de tout logement. 

👉 Le permis de louer peut être conditionné par la visite du logement

Dans les villes concernées, la mairie est informée des mises en location. Les services d’hygiène vérifient la conformité du logement et peuvent imposer des travaux pour respecter les normes de décence (état, surface, confort) et garantir la sécurité des locataires. Ce dispositif aide aussi à détecter les marchands de sommeil.

Quand peut avoir lieu la visite du logement ?

Le président de l’intercommunalité ou le maire peut ordonner des visites pour examiner le logement dans le mois suivant la demande d’autorisation, entre 6 h et 21 h. En cas de refus d’accès ou si le responsable du logement est injoignable, une autorisation judiciaire est nécessaire.

---

Déposez une annonce de location sur PAP.fr

Les démarches pour obtenir un permis de louer

Quand demander l’autorisation préalable ?	Avant de signer le bail, si le logement est situé en zone soumise à autorisation préalable. La demande doit être validée avant la mise en location.
Quand effectuer la déclaration ?	Dans les 15 jours suivant la signature du bail, si le logement est situé en zone soumise à déclaration. Un récépissé est transmis au propriétaire et au locataire.
Durée de validité du permis de louer ?	Valable uniquement pour une location. La démarche est à refaire pour chaque nouveau bail, mais pas pour un avenant ou remplacement de colocataire en cours de bail.

Qui est concerné par le permis de louer ?

👉 Les locations concernées par le permis de louer

Sont soumises au permis de louer toutes les locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire, qu'il s'agisse d'une première mise en location ou d'une relocation. En revanche, le permis de louer n'est pas à obtenir en cas de tacite reconduction ou de conclusion d'un avenant, par exemple si un locataire intègre une colocation préexistante.

👉 Les logements concernés par le permis de louer

Seuls sont concernés les logements situés dans le périmètre géographique délimité par la mairie. Or, si certaines mairies instaurent le permis de louer sur toute la ville, la plupart ne l'imposent que sur une fraction de leur territoire, parfois extrêmement réduite (quelques rues voire quelques adresses !). Il faut donc toujours bien analyser le zonage pour savoir si l'on est concerné.

Par ailleurs, dans certaines villes, tous les logements situés dans le périmètre du permis de louer sont concernés, dans d'autres villes, seuls le sont les logements de plus de 15 ans voire de plus de 30 ans.

👉 Permis de louer : où se renseigner ?

Il n’existe pas de base de données centralisée pour les communes appliquant le permis de louer. Consultez le site ou contactez la mairie/intercommunalité pour vérifier si votre logement est concerné et connaître la démarche à suivre. Vous pouvez aussi interroger l’ADIL ou consulter une liste partielle établie par Smartloc, qui recense 388 communes en 2022, contre plus de 500 en 2025.

Quelles villes demandent un permis de louer en 2025 ?

L'absence déplorable de liste officielle des communes qui imposent le permis de louer nuit grandement à la connaissance de la mesure et à son respect ; il est possible d'être hors la loi... en toute bonne foi ! Il est souhaitable que cette situation évolue rapidement alors que la liste des villes impliquées ne cesse de s'allonger.

Permis de louer : la liste des communes en 2025

Il n'y a pas de typologie précise de la ville qui applique le permis de louer ; il peut s'agir de métropoles (Marseille, Lille, Lyon, etc.), de villes moyennes (Roubaix, Dunkerque, Narbonne, Mantes-la-Jolie, etc.) ou de petites communes rurales. Une chose est certaine : c'est l'autorisation préalable, forme du permis de louer la plus contraignante pour le propriétaire, qui est plébiscitée par les communes. Afin d'éviter un inventaire à la Prévert fastidieux, nous vous indiquons, à titre illustratif, quelques villes qui appliquent le permis de louer en 2025 sur les plus de 500 que compte la France.

📍 Ville ou région	Détails sur le permis de louer
Bordeaux	Obligatoire dans les secteurs Victoire, La Bastide, Belcier et certaines communes de Bordeaux Métropole.
Lille Métropole	En vigueur sur tout ou partie des 27 communes de la métropole.
Marseille	Obligatoire sur une partie de Marseille et plusieurs villes des Bouches-du-Rhône (Aix, Aubagne, Gardanne, etc.).
Montpellier	En place dans une cinquantaine de communes et le Faubourg de Figuerolles.
Lyon Métropole	Déployé dans le quartier Bellevue à Saint-Priest.
Rouen	En vigueur dans certaines rues de plusieurs secteurs : Hôtel de Ville, Cauchoise, Rive-Gauche, Saint-Hilaire, etc.
Perpignan	Appliqué dans les quartiers Saint-Jacques, Saint-Matthieu, La Réal et « Action Cœur de Ville ».
Châteauroux	Obligatoire pour les logements de plus de 15 ans dans l’OPAH RU Cœur de Ville.
Paris et Île-de-France	En vigueur dans de nombreuses communes d’Île-de-France, tous départements concernés (hors Paris).

Comment faire pour obtenir un permis de louer ?

Pour obtenir le permis de louer, il vous faut remplir un dossier et y annexer certains documents. L'envoi s'effectue par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique si cela a été prévu.

Type de démarche	Formulaire requis	Notice d’utilisation
Autorisation préalable de location	Cerfa 15652	Cerfa 52148
Déclaration de mise en location	Cerfa 15651	Cerfa 52147

Le permis de louer nécessite les diagnostics immobiliers

Que vous soyez soumis à autorisation préalable ou à simple déclaration, le formulaire doit être accompagné des diagnostics immobiliers obligatoires en location, soit jusqu'à six diagnostics suivant la situation :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
• l'état des risques et pollutions ;
• le diagnostic électricité ;
• le diagnostic gaz ;
• le diagnostic amiante.

⏰ Combien de temps pour obtenir un permis de louer ?

Une fois que vous avez complété et transmis le formulaire requis pour votre logement, il vous faut patienter différemment selon que vous êtes astreint à une simple déclaration de mise en location ou a une autorisation préalable.

Le délai en cas de déclaration de mise en location

Dans la semaine qui suit le dépôt, si votre demande est complète, vous recevez une copie de votre déclaration et un récépissé indiquant la date à laquelle vous l'avez déposée. Vous êtes alors immédiatement dans les règles pour louer. En revanche si votre demande est incomplète, l'accusé de réception vous indique la liste des informations à compléter dans un délai maximal d'un mois. Si vous tardez trop, il faudra recommencer la procédure entièrement. 

Le délai en cas d'autorisation préalable de mise en location

Une fois que vous avez complété et transmis le formulaire, soit vous recevez un accord exprès dans un délai d'un mois, soit vous ne recevez aucune réponse dans ce même délai, ce qui correspond à un accord tacite. Cette autorisation est à joindre au bail.

En revanche, si l'autorité administrative refuse votre demande, son refus doit être exprès et motivé, et doit préciser la nature des travaux ou aménagements que vous devez réaliser avant de pouvoir louer votre logement. 

💰 Quel est le prix d'un permis de louer ?

Dans l'immense majorité des communes, le permis de louer est gratuit ; il n'est réclamé aucuns frais aux propriétaires parce que c'est l'esprit de la loi. Toutefois, il ne serait pas illégal pour une ville de facturer la démarche ; renseignez-vous !

Louer sans avoir le permis : quelles sanctions ?

Louer sans permis est non seulement moralement condamnable, mais aussi juridiquement punissable ; en effet, de lourdes amendes sont prévues en cas de mise en location en violation des règles.

Amendes en cas de non-respect	5 000 € pour absence de déclaration de mise en location. 5 000 € pour absence de demande d’autorisation préalable (15 000 € en cas de récidive dans les trois ans).
Exemples de sanctions appliquées	2021 : 10 amendes à Grigny pour un total de 80 000 €. 2022 : 3 propriétaires à Marseille condamnés à 15 000 € chacun ; 195 000 € d’amendes totales depuis 2019.

👉 La décision de refus d'une demande d'autorisation est transmise à la caisse d'allocations familiales (CAF), à la caisse de mutualité sociale agricole et aux services fiscaux.

Des sanctions pour défaut de permis de louer intégrés au registre des copropriétés

Afin de faciliter la connaissance des citoyens et des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés, il a été créé un registre auquel sont obligatoirement immatriculés tous les syndicats de copropriétaires à destination partielle ou totale d'habitation (registre-coproprietes.gouv.fr). La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 enrichit le registre puisqu’il devra mentionner l'existence d'un refus de permis de louer si le syndic en a connaissance.

Le permis de louer pour surveiller la colocation à baux multiples

La colocation, c'est la location d'un même logement par plusieurs locataires (ni mariés ni pacsés), constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique (colocation à bail unique) ou de plusieurs contrats (colocation à baux multiples/séparés) entre les locataires et le bailleur.

Aujourd'hui, lorsque la colocation se matérialise par plusieurs contrats, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. En clair, chaque colocataire doit aujourd'hui disposer d'une chambre qui fait au moins 9 m².

🙋‍♀️ Demain, les villes qui imposent un permis de louer pourront, lorsqu’une colocation est à baux multiples, imposer des exigences supplémentaires. En effet, la loi du 9 avril 2024 permet au maire ou au président de l’intercommunalité de refuser le permis de louer si, malgré le respect des normes de décence, les caractéristiques du logement et des baux ne garantissent pas des conditions de vie dignes.

Le permis de louer pourrait imposer une surface privative plus grande

Lors des débats parlementaires début 2024, il a par exemple été évoqué de pouvoir imposer, dans le cadre du permis de louer pour une colocation à baux multiples :

1. que la surface et le volume habitables des locaux privatifs soient au moins égaux respectivement à 14 mètres carrés et à 33 mètres cubes ;
2. que chaque espace privatif doit être pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable.

Il faudra attendre de voir de quelle manière les communes concernées s'emparent de ce texte en sachant qu'en cas de décision de rejet de la demande de permis de louer, celle-ci est motivée et, le cas échéant, précise la nature des mesures, travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées.