Loi Climat : les propriétaires bailleurs face à la lutte contre les passoires énergétiques

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et résilience » (ou simplement « loi Climat »), est la traduction législative de la Convention citoyenne pour le climat de 2020. Ce très long texte, qui s'applique progressivement, concerne de nombreux domaines tels les transports, la publicité, l’emploi, l’énergie ou l’assainissement… mais aussi l’immobilier et le logement. L'objectif est notamment « d'accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 – le bâtiment représentant un quart des émissions annuelles de la France – et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été. L’objectif (...) est d’atteindre un parc de logements de niveau basse consommation en moyenne d’ici à 2050 ».

Les propriétaires bailleurs sont particulièrement concernés. En effet, la lutte contre les « passoires énergétiques » (on dit aussi « passoires thermiques »), en clair les logements les plus énergivores, va durement s’intensifier :

• par des interdictions de mise en location pour éradiquer l’ensemble des passoires thermiques d’ici à 2028 ;
• par des interdictions d’augmentation et d’indexation du loyer dès 2022 ;
• par une information du locataire toujours plus précise dans l'annonce et le contrat de location dès 2022.

La lutte contre les passoires énergétiques se durcit aussi sous l'effet de la loi du 16 août 2022 pour le pouvoir d'achat qui interdit dorénavant tout « complément de loyer » pour les logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Quelles sont les passoires énergétiques interdites à la location en 2023 ?

En matière de location, la loi Climat nous fait passer rapidement du « laissez-faire » énergétique à la lutte résolue contre les passoires thermiques. Ainsi, dès 2023, les logements les plus énergivores de la classe G ne peuvent plus être loués.

La performance énergétique n’était pas un critère de décence jusque fin 2022

Auparavant, pour être mis en location à usage de résidence principale du locataire, un logement, qu’il soit vide ou meublé, n'avait pas l’obligation d’atteindre un seuil de performance énergétique minimal ni de plafonnement du coût de l’énergie dépensé par le locataire. Raison à cela : la définition légale du logement décent ne comprenait aucune obligation en la matière. Ainsi, toutes les passoires énergétiques pouvaient être valablement mises en location.

Les logements classées G les plus énergivores interdits à la location depuis le 1er janvier 2023

Si la loi Climat de 2021 fixe très clairement la première échéance d'interdiction de mise en location à 2025 (voir ci-dessous), la loi Climat de 2019 et son texte d'application de début 2021... fixe une première échéance au 1er janvier 2023, date depuis laquelle sont interdits à la location en France métropolitaine les logements dont la consommation est supérieure ou égale à 450 kilowattheures/m²/an d'énergie finale, soit une partie de la classe énergie G (on évoque entre 70 000 et 100 000 logements dans le parc privé). Pour désigner ces logements, on parle souvent dans les médias de logements « G+ ».

C'est une petite révolution puisque cela signifie que la performance énergétique est désormais un critère de décence, donc un impératif pour qu’un logement soit valablement loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire. A défaut, le locataire peut exiger travaux de mise aux normes et diminution de loyer.

Alors que certains espéraient un report de cette échéance jugée intenable, le ministre en charge du logement, Olivier Klein, a confirmé qu'elle devait être respectée ! Bonne nouvelle, cette règle ne concerne pas les baux en cours comme l'a indiqué le ministre dans son interview au Parisien le 3 juillet 2022 : « Cette règle s’applique quand il y a un changement de locataire et évidemment, personne ne sera mis à la porte, ce serait absurde ! L’objectif est bien d’interdire la relocation de biens très indécents que l’on peut qualifier de taudis, notamment ceux interdits à la location en janvier 2023. ».

Les locations touristiques ne sont pas concernées début 2023

A la question de savoir si les locations touristiques seront elles-aussi concernées par la lutte contre les passoires énergétiques et les impératifs de rénovation énergétique, la réponse doit être nuancée :

En 2022, le Ministère chargé du logement a clairement répondu « non » dans une réponse publiée le 14 avril 2022. Selon le ministère, « le niveau de performance minimal pour caractériser la décence d'un logement (...) ne s'applique effectivement que pour les logements constituant la résidence principale du locataire. Les meublés touristiques ne sont donc pas soumis à cette obligation. Ces logements sont loués de manière ponctuelle et ne mettent pas leurs locataires en situation de précarité énergétique. Le Gouvernement n'envisage donc pas de revoir les obligations de performance minimale fixées pour le parc locatif. ».

En 2023 ou au-delà, la règlementation pourrait pourtant se durcir. En effet, le nouveau ministre en charge du logement, Olivier Klein, a déclaré le 25 octobre 2022 sur BFMTV « Il est hors de question pour moi qu'on se réfugie derrière l'interdiction de remettre en location (NDLR : les passoires thermiques) en transformant son logement en meublé touristique. Il faut qu'on travaille pour que ce soit les mêmes règles. ». La lutte contre les passoires énergétiques pourrait donc à moyen terme concerner également les locations saisonnières à vocation touristique dont l'essor anarchique inquiète il est vrai de plus en plus les maires et les populations.

Quels sont les logements qui seront interdits à la location à partir de 2025 ?

À compter de 2025, le niveau de performance énergétique minimal sera régulièrement rehaussé pour qu’un logement puisse être qualifié de décent et ainsi être sans risque loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire.

Tous les logements classés G interdits à la location dès 2025

À partir du 1er janvier 2025, tous les logements classés G (environ 600 000 logements) seront interdits à la location car leur performance énergétique sera devenue insuffisante. A cette date, pour être mis en location, il faudra donc que le logement soit au moins classé F.

Tous les logements classés F interdits à la location dès 2028

À partir du 1er janvier 2028, en plus des logements classés G, tous les logements classés F (environ 1 200 000 logements) seront interdits à la location. A cette date, pour être mis en location, il faudra donc que le logement soit au moins classé E. Si le calendrier prévu par la loi Climat est respecté, c'est donc l'ensemble des « passoires énergétiques » qui aura été éradiquée en 2028, soit environ 17 % du parc de logement actuel. L'objectif est pour le moins ambitieux !

Tous les logements classés E interdits à la location dès 2034

À compter du 1er janvier 2034, en plus des logements classés F et G, tous les logements classés E (environ 2 600 000 logements) seront interdits à la location. A cette date, le niveau de performance d’un logement décent sera donc compris entre la classe A et la classe D.

Quel est le calendrier de lutte contre passoires énergétiques outre-mer ?

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

• À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
• À compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location.

Tableau récapitulatif des échéances* auxquelles les passoires énergétiques seront interdites à la location

	1er janvier 2023	1er janvier 2025	1er janvier 2028	1er janvier 2031	1er janvier 2034
Location à usage de résidence principale en métropole	Interdiction de louer si  consommation ≥ 450 kWh/m²/an (é.f.)**	Interdiction de la classe G	Interdiction de la classe F	Non concerné	Interdiction de la classe E
Location à usage de résidence principale en outre-mer	Non concerné	Non concerné	Interdiction de la classe G	Interdiction de la classe F	Non concerné
Location touristique	Non concerné	Non concerné	Non concerné	Non concerné	Non concerné

Le classement d'un logement résulte du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE classe les logements par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Les catégories et le classement associé sont les suivants* : 

Logement extrêmement performant	A
Logement très performant	B
Logement assez performant	C
Logement assez peu performant	D
Logement peu performant	E
Logement très peu performant	F
Logement extrêmement peu performant	G

Un DPE plus fiable et plus lisible

Le diagnostic de performance énergétique a fait l'objet d'une refonte applicable depuis le 1er juillet 2021 : son contenu se veut plus précis et complet et sa présentation plus pédagogique. Pour un exemple de DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021, vous pouvez consulter le dossier du ministère de l’Écologie (pages 20 à 27). Les DPE réalisés antérieurement, moins fiables, restent cependant encore valables un certain temps (article D126-19 du Code de la construction et de l'habitation) :

• les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024 ;
• les DPE avant le 1er janvier 2018 sont en revanche obsolètes et ne peuvent donc plus être utilisés aujourd'hui.

Le DPE nouvelle formule a fait l'objet d'un démarrage laborieux et sa méthode de calcul a dû être modifiée en urgence en octobre 2021. Depuis le 1er novembre 2021, les DPE sont, enfin, fiables !

Des sanctions en cas de non-respect du seuil minimal de performance énergétique

À compter de 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimal de performance énergétique devenu critère de décence, le locataire disposera d'un recours contre son bailleur. Il s'agira bien évidemment tout d’abord de demander au propriétaire la mise en conformité du logement par la réalisation de travaux de rénovation énergétique et d'isolation. À défaut d’accord amiable ou à défaut de réponse du propriétaire dans les deux mois, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation. Cette saisine ne constituera pas un préalable obligatoire à la saisine du juge.

Des sanctions sévères. Si le juge constate que le logement ne satisfait pas au seuil minimal de performance énergétique requis, il pourra :

• contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires ;
• imposer la réduction de loyer à accorder au locataire ;
• imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.

Parce que les sanctions sont sévères, on parle souvent « d'interdiction de louer » ; il s'agit d'un abus de langage puisque la mise en location reste possible mais elle expose le propriétaire bailleur à un recours du locataire.

Des exceptions. Pourront échapper à l'obligation d'effectuer des travaux leur permettant d'atteindre le niveau de performance énergétique minimal requis :

• Les logements en copropriété si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
• Les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Des sanctions applicables aux baux en cours ? Si les sanctions s'appliquent sans contestation possible lorsqu'un logement ne respecte pas un seuil de performance énergétique entré en vigueur avant la signature du bail, la question se pose de savoir si les locataires déjà en place peuvent revendiquer le respect des nouveaux seuils. Cette question n'est pas tranchée mais certains commentateurs considèrent qu'un locataire en place pourrait demander le respect d'un nouveau seuil, au moins à compter de la tacite reconduction du bail. Ces commentateurs se basent sur le fait que la performance énergétique est dorénavant partie intégrante de la notion de décence, décence qui peut être revendiquée par le locataire en cours de bail. Cela doit inciter à la prudence et à l'anticipation ; la préparation puis la réalisation de travaux de rénovation énergétique ne doit pas attendre l'entrée en vigueur des seuils !  

Le gel des loyers des passoires thermiques

La loi climat contient toute une série de mesures visant à interdire la hausse du loyer des logements énergivores classés F et G, au moment de la signature d’un nouveau contrat de location comme en cours de bail. Toutes ces mesures, présentées sommairement ci-dessous, s’appliquent aux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire conclus, renouvelés ou tacitement reconduits :

• un an après la publication de la loi climat, donc depuis le 24 août 2022, en métropole ;
• après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

L’interdiction de l'augmentation du loyer à la relocation pour les logements classés F et G

Auparavant, l’augmentation du loyer à la relocation était déjà très encadrée dans les 1 149 villes de « la zone tendue » puisqu’elle ne s’y faisait non seulement que sous condition de travaux ou de sous-évaluation du loyer, mais aussi sous condition que le logement dispose d’une étiquette énergie de A à E, ce qui excluait les logements classés F et G. En revanche, hors zone tendue, lors d'un changement de locataire, le loyer d'un logement pouvait être fixé entièrement librement.

Depuis le 24 août 2022, l’écoconditionnalité s’applique sur tout le territoire. Ainsi, hors zone tendue, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En clair, il est désormais impossible d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors d'un changement de locataire, et ce quelle que soit la commune de France dans laquelle se situe le logement. 

L’interdiction de l’indexation du loyer des logements énergivores classés F et G

Tous les baux d’habitation à usage de résidence principale du locataire, que le logement soit vide ou meublé, contiennent une clause d’indexation. Celle-ci permet la révision du loyer chaque année à compter de la date anniversaire du bail, et ce, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee et calculé en fonction de l’augmentation générale des prix.
Jusqu'au 23 août 2022, la performance énergétique du logement ne conditionnait pas l'indexation du loyer.

Pour les contrats de location conclus ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 (après le 1er juillet 2024 outre-mer), cette indexation du loyer ne peut plus être appliquée pour les logements des classes F et G. Le loyer de ces logements ne peut donc plus augmenter en cours de bail ; il est en quelque sorte figé, gelé.

L’interdiction de la majoration du loyer malgré une clause travaux pour les logements F et G

Bien que cette possibilité se rencontre rarement en pratique, la loi permet d’inclure dans un bail d’habitation à usage de résidence principale du locataire une « clause travaux ». Il s’agit de prévoir, dès la signature du bail ou dans un avenant ultérieur, que le loyer sera majoré à la suite de la réalisation de travaux d’amélioration, par exemple à compter de l’installation d’un ascenseur.

Depuis le 24 août 2022, cette majoration du loyer ne peut plus être appliquée pour les logements de la classe F ou de la classe G, même si la clause figure et que les travaux d'amélioration sont réalisés.

Logements F et G : impossible d'augmenter le loyer dans le cadre du renouvellement de bail

Bien que cette procédure soit très peu utilisée tant elle est laborieuse, longue et incertaine, un propriétaire bailleur peut proposer à son locataire en place une augmentation de loyer s'il prouve, par des références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables, qu’il est manifestement sous-évalué. Lorsqu’une telle demande aboutit, elle se concrétise par un renouvellement de bail, c’est-à-dire la signature d’un nouveau bail avec un locataire déjà en place.

Depuis le 24 août 2022, un renouvellement de bail avec augmentation du loyer pour sous-évaluation du loyer ne peut plus être proposé au locataire pour les logements classés F ou G.

L’interdiction du complément de loyer pour les logements classés F ou G

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat liste les caractéristiques d’un logement qui interdisent dorénavant l’application d’un complément de loyer ; parmi celles-ci figure le logement classé F ou G (les fameuses « passoires énergétiques »).

Cela signifie que pour les baux signés depuis le 18 août 2022 tout complément de loyer est prohibé si le logement est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), signe qu’il est très peu voire extrêmement peu performant sur le plan énergétique et climatique.
En conséquence, quels que soient la nature, la localisation et le confort du logement, le loyer d'une « passoire thermique » doit, au maximum, correspondre au plafond (le « loyer de référence majoré ») ; à défaut, le complément de loyer est abusif et contestable par le locataire.

Qu'est-ce que le complément de loyer ?

Dans les vingt-quatre villes qui appliquent l’encadrement des loyers, au sens de plafonnement, il est possible de fixer le loyer au-dessus du plafond si le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles qui le distinguent des logements du voisinage ; le surplus de loyer est alors appelé « complément de loyer » et son montant comme ses justifications doivent être mentionnés dans le bail.

Annonce et contrat de location stigmatisent les passoires énergétiques

Progressivement, l'annonce et le contrat de location contiennent des informations relatives à la performance énergétique du logement, de manière à inciter les propriétaires à la réalisation de travaux et donc à aider à la suppression des passoires thermiques.

Annonce de location

• depuis le 1er juillet 2021, l'annonce doit mentionner la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) et la classe climat (l'émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) du logement. A défaut, le particulier encourt une amende pouvant atteindre 3 000 € ;
• depuis le 1er janvier 2022, l'annonce doit mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans le diagnostic de performance énergétique et préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ;
• depuis le 1er janvier 2022, l'annonce doit mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique est excessive ;
• à compter du 1er janvier 2028, l'annonce devra mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi.

Contrat de location

• depuis le 1er janvier 2022, le bail doit mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans le DPE et préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ;
• depuis le 1er janvier 2022, pour les logements classés F et G, le bail doit mentionner que la consommation énergétique du logement ne devra pas excéder, en 2028, le seuil de consommation correspondant à l'étiquette E ;
• à compter du 1er janvier 2028, le bail devra mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi.

Lutte contre les passoires thermiques : quelles conséquences pour les propriétaires bailleurs ?

Conséquence de la loi Climat, la « valeur verte » des logements, c'est-à-dire l’impact de la consommation énergétique d’un bien sur son prix de vente et son loyer, va s'accroire fortement ; d'ailleurs les notaires notent déjà que les passoires énergétiques se vendent moins vite et moins chère. De même, les banques prendront de plus en plus en compte l'étiquette énergie pour octroyer un crédit immobilier aux investisseurs. En conséquence :

• pour les futurs investisseurs. Il faut prendre en compte dans l'évaluation du prix d'achat d'un logement le diagnostic de performance énergétique et négocier (fortement) le prix à la baisse pour les biens les plus énergivores (classés F et G). En effet, des travaux de rénovation s'imposeront rapidement pour louer, ce qui diminuera la rentabilité locative. Il est recommandé de se faire remettre un DPE établi postérieurement au 1er juillet 2021. Si le vendeur vous fournit un DPE établi antérieurement, nous vous conseillons de financer vous-même la réalisation d'un nouveau DPE. En effet, le mode de calcul du nouveau DPE est ainsi fait que certains logements se trouvent mieux classés que précédemment... mais d'autres moins bien classés*. Pour les logements F et G, la banque peut conditionner l'octroi du prêt à l'engagement de réaliser des travaux d'économie d'énergie ; en conséquence, il faut prendre soin de bien faire évaluer ceux-ci par un professionnel. A noter : les acheteurs d'une maison classée F ou G seront encore mieux renseignés dans quelques mois puisqu'à partir du 1er avril 2023 le vendeur devra leur remettre, en plus du DPE, un audit énergétique. Ce nouveau diagnostic plus précis, plus détaillé, guidera l’acheteur dans ses travaux de rénovation énergétique. 

• pour les propriétaires déjà bailleurs. Il est pertinent de faire réaliser un DPE nouvelle formule pour connaître précisément le classement de votre logement au regard de sa performance énergétique et, le cas échéant, de se préparer aux futures échéances en faisant réaliser des travaux de rénovation énergétique. Pour les appartements, il conviendra, en concertation avec le syndic et le conseil syndical, de porter à l'ordre du jour la question de la réalisation d'un audit énergétique puis de la réalisation de travaux sur les parties communes (isolation de la toiture et des murs par l'extérieur par exemple).

Des financements existent pour lutter contre les passoires thermiques

Si les travaux de rénovation énergétiques peuvent être coûteux et le temps de retour sur investissement conséquent, des aides existent pour les propriétaires bailleurs, sous conditions, comme les aides de l'Anah ou MaPrimeRénov’. Pour vous y retrouver dans le maquis des aides, vous devez consulter « France Rénov’ », le service public de la rénovation de l’habitat, qui depuis le 1er janvier 2022 est devenu le point d’entrée unique pour tous les parcours de travaux : les informations et conseils délivrés par France Rénov’ sont neutres, gratuits et personnalisés, afin de sécuriser le parcours de rénovation énergétique, faciliter la mobilisation des aides financières et mieux orienter les ménages vers les professionnels compétents. Le dispositif s'appuie sur :

• le site internet france-renov.gouv.fr ;
• un numéro de téléphone national unique (0 808 800 700) pour joindre les « conseillers France Rénov’ » ;
• un réseau de plus de 450 guichets uniques « Espaces Conseil France Rénov’ », répartis sur l’ensemble du territoire, pour informer et conseiller les ménages.

Pour aller plus loin, Olivier Klein, ministre en charge du logement, a annoncé le lancement, début 2023, de « Mon Accompagnateur Renov » qui va permettre « de conseiller et de mieux accompagner les ménages dans leur choix de travaux de rénovation ».

Lutte contre les passoires énergétiques : nécessité impérieuse ou « folie » ?

La lutte contre les passoires énergétiques inquiète les propriétaires bailleurs et divise également les professionnels de l'immobilier et les politiques. Si personne, ou presque, ne nie la nécessité d'engager l'immense chantier de la rénovation énergétique des bâtiments, certains soulignent les limites et dangers de la règlementation actuelle, notamment son calendrier rapproché. En effet, certains craignent :

• une mise en vente massive de passoires énergétiques ;
• un retrait de passoires énergétiques de la location classique au profit de la location de courte durée ;
• une hausse du nombre de passoires énergétiques laissées volontairement vacantes.

L'ensemble de ces « effets pervers », s'ils se produisent, aboutirait à une réduction de l'offre locative et donc à une hausse des loyers et une aggravation de la crise du logement, ce qui n'est bien évidemment pas l'objectif escompté ! Cette crainte a pu faire dire à l'ancien Premier ministre Édouard Philippe que l’interdiction de la location des passoires thermiques était « une folie », dans une interview au Point en janvier 2023.

Olivier Klein, l'actuel Ministre délégué à la ville et au logement, lui a immédiatement rétorqué que « ce qui est une folie, c’est de laisser les gens vivre dans des passoires thermiques ». Il est vrai que vivre dans une passoire énergétique, c'est ajouter à l'inconfort des factures énergétiques parfois astronomiques...en plus du bilan écologique désastreux.

Reste que si l'éradication des passoires énergétiques est bien un objectif de la loi Climat, et un objectif légitime, il faudra veiller à ce que les effets pervers ne soient pas trop délétères ! Pour cela, il faudra notamment :

• des professionnels de la rénovation compétents en nombre suffisant ;
• un coût des travaux « maîtrisé » ;
• des aides financières, quelles que soient leurs formes, puissantes pour que le reste à charge soit soutenable ;
• un calendrier volontariste mais aussi réaliste.

Toutes ces conditions ne sont pas aujourd'hui réunies ; des progrès et améliorations sont donc vivement espérés par les particuliers !