Loi climat : les propriétaires bailleurs face à la lutte contre les passoires énergétiques

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a été publié au Journal officiel du 24 août 2021.
Ce très long texte concerne de nombreux domaines tels les transports, la publicité, l’emploi, l’énergie ou l’assainissement… mais aussi l’immobilier et le logement. En cette dernière matière, les propriétaires bailleurs sont particulièrement concernés. En effet, la lutte contre les « passoires énergétiques » (on dit aussi « passoires thermiques »), en clair les logements les plus énergivores, va durement s’intensifier :

• par des interdictions de mise en location ;
• par des interdictions d’augmentation et d’indexation du loyer.

L’interdiction progressive de la location des passoires énergétiques

En matière de location, la loi climat nous fait passer rapidement du « laissez-faire » énergétique à la lutte résolue contre les passoires thermiques.

La performance énergétique n’est pas un critère de décence en 2021

Aujourd’hui, pour être mis en location à usage de résidence principale du locataire, un logement, qu’il soit vide ou meublé, doit être décent. Or cette notion cardinale ne comprend actuellement aucune obligation en matière d’écologie puisqu’il n’existe pas d’obligation d’atteindre un seuil de performance énergétique minimal ni de plafonnement du coût de l’énergie dépensé par le locataire. Cela explique que des passoires énergétiques puissent encore être valablement mises en location.

Un logement énergétiquement décent dès 2025

A compter de 2025, un niveau de performance énergétique minimal deviendra un critère de décence, donc un impératif pour qu’un logement soit valablement loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire. Ce niveau de performance minimal sera progressivement rehaussé. Ainsi, Le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

En métropole :

• À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G (environ 600.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location ;
• À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F (environ 1.200.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location ;
• À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. À cette date, les logements classés E (environ 2.600.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :

• À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
• À compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location.

Rappelons que le classement d'un logement résulte du diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Les catégories et le classement associé sont les suivants : 

Logement extrêmement performant	A
Logement très performant	B
Logement assez performant	C
Logement assez peu performant	D
Logement peu performant	E
Logement très peu performant	F
Logement extrêmement peu performant	G

Des sanctions en cas de non-respect du seuil minimal de performance énergétique

À compter de 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimal de performance énergétique devenu critère de décence, le locataire disposera d'un recours contre son bailleur. Il s'agira bien évidemment tout d’abord de demander au propriétaire la mise en conformité du logement par la réalisation de travaux de rénovation énergétique et d'isolation. À défaut d’accord amiable ou à défaut de réponse du propriétaire dans les deux mois, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation. Cette saisine ne constituera pas un préalable obligatoire à la saisine du juge.

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas au seuil minimal de performance énergétique requis, il pourra :

• contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires ;
• imposer la réduction de loyer à accorder au locataire ;
• imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.

Des exceptions. Pourront échapper à l'obligation d'effectuer des travaux leur permettant d'atteindre le niveau de performance énergétique minimal requis :

• Les logements en copropriété si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
• Les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Attention : si les travaux ne pourront pas être ordonnés par le juge dans ces deux hypothèses, celui-ci pourra néanmoins imposer une baisse de loyer et accorder des dommages intérêts au locataire.

L’interdiction de la hausse des loyers des passoires thermiques

La loi climat contient toute une série de mesures visant à interdire la hausse du loyer des logements énergivores classés F et G, au moment de la signature d’un nouveau contrat de location comme en cours de bail. Toutes ces mesures, présentées sommairement ci-dessous, s’appliqueront aux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire conclus, renouvelés ou tacitement reconduits :

• un an après la publication de la loi climat, donc à l'été 2022, en métropole ;
• après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

L’interdiction de l'augmentation du loyer à la relocation pour les logements énergivores classés F et G

Aujourd’hui, l’augmentation du loyer à la relocation est déjà très encadrée dans les 1.149 villes de « la zone tendue » puisqu’elle ne s’y fait non seulement que sous condition de travaux ou de sous-évaluation du loyer, mais aussi sous condition que le logement dispose d’une étiquette énergie de A à E, ce qui exclut les logements classés F et G. En revanche, hors zone tendue, lors d'un changement de locataire, le loyer d'un logement est actuellement fixé entièrement librement.

À compter de 2022, l’écoconditionnalité s’appliquera sur tout le territoire. Ainsi, hors zone tendue, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G fera l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En clair, dans un an, il sera impossible d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors d'un changement de locataire, et ce quelle que soit la commune de France dans laquelle se situe le logement. 

L’interdiction de l’indexation du loyer des logements énergivores classés F et G

Aujourd’hui, tous les baux d’habitation à usage de résidence principale du locataire, que le logement soit vide ou meublé, contiennent une clause d’indexation. Celle-ci permet la révision du loyer chaque année à compter de la date anniversaire du bail, et ce, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee et calculé en fonction de l’augmentation générale des prix.

À compter de 2022, cette indexation du loyer ne pourra plus être appliquée pour les logements des classes F et G. Le loyer de ces logements ne pourra donc plus augmenter en cours de bail ; il sera en quelque sorte figé.

L’interdiction de la majoration du loyer malgré une clause travaux pour les logements énergivores classés F et G

Aujourd’hui, bien que cette possibilité se rencontre rarement en pratique, la loi permet d’inclure dans un bail d’habitation à usage de résidence principale du locataire une « clause travaux ». Il s’agit de prévoir, dès la signature du bail ou dans un avenant ultérieur, que le loyer sera majoré à la suite de la réalisation de travaux d’amélioration, par exemple à compter de l’installation d’un ascenseur.

À compter de 2022, cette majoration du loyer ne pourra plus être appliquée pour les logements de la classe F ou de la classe G, même si la clause figure et que les travaux d'amélioration sont réalisés.

L’interdiction de l’augmentation du loyer dans le cadre du renouvellement de bail pour les logements énergivores classés F et G

Aujourd’hui, bien que cette procédure soit très peu utilisée tant elle est laborieuse, longue et incertaine, un propriétaire bailleur peut proposer à son locataire en place une augmentation de loyer s'il prouve, par des références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables, qu’il est manifestement sous-évalué. Lorsqu’une telle demande aboutit, elle se concrétise par un renouvellement de bail, c’est-à-dire la signature d’un nouveau bail avec un locataire déjà en place.

À compter de 2022, un renouvellement de bail avec augmentation du loyer pour sous-évaluation du loyer ne pourra plus être proposé au locataire pour les logements classés F ou G.

Les conséquences de la lutte contre les passoires énergétiques pour les propriétaires bailleurs

Conséquence de la loi climat, la « valeur verte » des logements, c'est-à-dire l’impact de la consommation énergétique d’un bien sur son prix de vente et son loyer, va s'accroire fortement. En conséquence :

• pour les futurs investisseurs, il convient dès à présent de prendre en compte dans l'évaluation du prix d'achat d'un logement la classe énergie du DPE et négocier (fortement) le prix à la baisse pour les biens énergivores (F et G notamment). En effet, des travaux de rénovation s'imposeront rapidement pour louer, ce qui diminuera la rentabilité locative. Il est recommandé de se faire remettre un DPE établi postérieurement au 1er juillet 2021. Si le vendeur vous fournit un DPE établi antérieurement, nous vous conseillons de financer vous-même la réalisation d'un nouveau DPE. En effet, le mode de calcul du nouveau DPE est ainsi fait que certains logements se trouvent mieux classés que précédemment... mais d'autres moins bien classés (1).
• pour les actuels propriétaires bailleurs, il conviendra de faire réaliser un DPE nouvelle formule (1) pour connaître précisément le classement de vos logements au regard de la performance énergétique et, le cas échéant, de se préparer aux futures échéances en faisant réaliser des travaux de rénovation énergétique. Pour les appartements, il conviendra, en concertation avec le syndic et le conseil syndical, de porter à l'ordre du jour la question de la réalisation d'un audit énergétique puis de la réalisation de travaux.

Des financements existent. Si les travaux de rénovation énergétiques peuvent être couteux, des aides existes pour les propriétaires bailleurs, sous conditions, comme les aides de l'Anah ou MaPrimeRénov’. Pour vous y retrouver dans le maquis des aides, vous pouvez faire appel à FAIRE, le service public qui vous guide gratuitement dans vos travaux de rénovation énergétique. 

(1) A la question sur le nouveau diagnostic de performance énergétique « Les nouveaux seuils conduiront-ils au reclassement de certains logements ? », le ministère de la Transition écologique a répondu : « Le nombre de passoires énergétiques global n’évolue pas avec la réforme ; on en conserve 4,8 millions. De plus, près de 60 % des logements conservent la même étiquette, et 40 % évoluent d’une classe énergétique.
L’introduction du critère climatique entraîne une augmentation du nombre de logements très émetteurs de gaz à effet de serre dans les classes les moins performantes. Ainsi, 600.000 logements chauffés au fioul deviennent des passoires énergétiques puisque ce mode de chauffage est particulièrement polluant, ainsi que près de 200.000 logements chauffés au gaz. A l’inverse, ce sont 600.000 logements chauffés à l’électricité qui sortiront du statut de passoire énergétique, et 200.000 logements chauffés au bois, puisque ces modes de chauffage émettent moins de gaz à effet de serre. »

Sources :

• LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, JO du 24 août 2021 ;
  
• Projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dossier législatif, Assemblée nationale ;
• Projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dossier législatif, Sénat ; 
• Loi climat et résilience : l’écologie dans nos vies, site du Ministère de la transition écologique ;
  
• Rapport sur le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, Assemblée nationale, 19 mars 2021 ;
• Rapport sur le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, Sénat, 2 juin 2021 ;
  
• Immobilier : acheter, vendre ou louer une passoire thermique devient de plus en plus compliqué, Delphine Denuit, leparisien.fr, 31 juillet 2021.