Loi Climat : les propriétaires face à l'interdiction de la location des passoires thermiques

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 1 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

La loi Climat consacre la lutte contre les passoires énergétiques : gel des loyers des passoires thermiques depuis le 24 août 2022 et interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, progressivement depuis le 1er janvier 2023. Les locations saisonnières à vocation touristique seront concernées en 2024.

Une caméra thermique sert à mesurer les températures des différentes parois de la maison.
Une caméra thermique sert à mesurer les températures des différentes parois de la maison. © Ivansmuk/GettyImages

Quels sont les objectifs de la loi Climat et résilience ?

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et résilience » (ou simplement « loi Climat »), est la traduction législative de la Convention citoyenne pour le climat de 2020. Ce très long texte, qui s'applique progressivement, concerne de nombreux domaines tels les transports, la publicité, l’emploi, l’énergie ou l’assainissement mais aussi l’immobilier et le logement. L'objectif est notamment « d'accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 – le bâtiment représentant un quart des émissions annuelles de la France – et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été. L’objectif (...) est d’atteindre un parc de logements de niveau basse consommation en moyenne d’ici à 2050 ».

Les propriétaires bailleurs sont particulièrement concernés. En effet, la lutte contre les « passoires énergétiques » (on dit aussi « passoires thermiques »), en clair les logements les plus énergivores, va durement s’intensifier :

  • par des interdictions de mise en location pour éradiquer l’ensemble des passoires thermiques d’ici à 2028 ;
  • par des interdictions d’augmentation et d’indexation du loyer depuis 2022 ;
  • par une information du locataire toujours plus précise dans l'annonce et le contrat de location depuis 2022.

La lutte contre les passoires énergétiques s’est aussi durcie aussi sous l'effet de la loi du 16 août 2022 pour le pouvoir d'achat qui interdit dorénavant tout « complément de loyer » pour les logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Enfin, la soumission prochaine des meublés de tourisme aux contraintes de performance énergétique est en discussion en 2024.

Quels logements ne peuvent plus être loués en 2024 ?

En matière de location, la loi Climat nous fait passer rapidement du « laisser-faire » énergétique à la lutte résolue contre les passoires thermiques. Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores de la classe G ne peuvent plus être loués.

La performance énergétique n’était pas un critère de décence jusqu’à fin 2022

Auparavant, pour être mis en location à usage de résidence principale du locataire, un logement, qu’il soit vide ou meublé, n'avait pas l’obligation d’atteindre un seuil de performance énergétique minimal ni de plafonnement du coût de l’énergie dépensé par le locataire. Raison à cela : la définition légale du logement décent ne comprenait aucune obligation en la matière. Ainsi, toutes les passoires énergétiques pouvaient être valablement mises en location.

L'interdiction de louer les biens immobiliers classés « G+ » depuis le 1er janvier 2023

Si la loi Climat de 2021 fixe très clairement la première échéance d'interdiction de mise en location à 2025 (voir ci-dessous), la loi Climat de 2019 et son texte d'application de début 2021... ont fixé une première échéance au 1er janvier 2023, date depuis laquelle sont interdits à la location en France métropolitaine les logements dont la consommation est supérieure ou égale à 450 kilowattheures/m²/an d'énergie finale, soit une partie de la classe énergie G (on évoque autour de 100 000 logements dans le parc privé). Pour désigner ces logements les plus énergivores de la classe G, on parle souvent dans les médias de logements « G+ ».

C'est une petite révolution puisque cela signifie que la performance énergétique est désormais un critère de décence, donc un impératif pour qu’un logement soit valablement loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire. À défaut, le locataire peut exiger travaux de mise aux normes et diminution de loyer.

👉 Pour connaître la consommation en énergie finale du logement par m²/an :

  • pour les DPE réalisés avant le 1er janvier 2023, il faut effectuer un calcul : diviser le chiffre d’énergie finale totale figurant dans la partie « Montants et consommations annuels d’énergie » page 3 du DPE par la surface habitable du logement, mentionnée en première page du DPE ;
  • pour les DPE réalisés depuis le 1er janvier 2023, il suffit de s'identifier le montant, qui figure en première page, en petits caractères gris sous l'étiquette énergie.

Alors que certains espéraient un report de cette échéance jugée intenable, le ministre en charge du logement de l'époque, Olivier Klein, a confirmé qu'elle devait être respectée ! Bonne nouvelle, cette règle ne concerne pas les baux en cours comme l'a indiqué le ministre dans une interview au Parisien le 3 août 2022 : « Cette règle s’applique quand il y a un changement de locataire et évidemment, personne ne sera mis à la porte, ce serait absurde ! L’objectif est bien d’interdire la relocation de biens très indécents que l’on peut qualifier de taudis, notamment ceux interdits à la location en janvier 2023 ».

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Quels logements seront interdits à la location à partir de 2025 ?

À compter de 2025, le niveau de performance énergétique minimal sera régulièrement rehaussé pour qu’un logement puisse être qualifié de décent et ainsi être loué sans risque. Sont concernés :

  • la location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ;
  • le bail mobilité ;
  • le bail « logement de fonction » ; il s'agit du logement loué en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ;
  • la location consentie à un travailleur saisonnier.

👉 Tous les logements classés G interdits à la location dès 2025

À partir du 1er janvier 2025, tous les logements classés G (environ 600 000 logements) seront interdits à la location car leur performance énergétique sera devenue insuffisante. À cette date, pour être mis en location, il faudra donc que le logement soit au moins classé F.

👉 Tous les appartements classés F interdits à la location dès 2028

À partir du 1er janvier 2028, en plus des logements classés G, tous les logements classés F (environ 1 200 000 logements) seront interdits à la location. À cette date, pour être mis en location, il faudra donc que le logement soit au moins classé E. Si le calendrier prévu par la loi Climat est respecté, c'est donc l'ensemble des « passoires énergétiques » qui aura été éradiqué en 2028, soit environ 17 % du parc de logement actuel. L'objectif est pour le moins ambitieux !

👉 Tous les logements avec la classe énergétique E interdits à la location dès 2034

À compter du 1er janvier 2034, en plus des logements classés F et G, tous les logements classés E (environ 2 600 000 logements) seront interdits à la location. A cette date, le niveau de performance d’un logement décent sera donc compris entre la classe A et la classe D.

👉 Quel est le calendrier de lutte contre passoires énergétiques outre-mer ?

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

  • À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
  • À compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location.

Tableau récapitulatif des échéances* auxquelles les passoires énergétiques sont interdites à la location

  en Métropole Outre-mer
1er janvier 2023 Interdiction si consommation ≥ 450 kWh/m²/an** Non concerné
1er janvier 2025 Interdiction de la classe G Non concerné
1er janvier 2028 Interdiction de la classe F Interdiction de la classe G
1er janvier 2031 Non concerné Interdiction de la classe F
1er janvier 2034 Interdiction de la classe E Non concerné

* Ces échéances découlent des lois « énergie-climat » de 2019 et « climat et résilience » de 2021. Le maintien, l'accélération ou le report de tout ou partie de ces échéances dépendra des orientations prises par le Gouvernement, du niveau des aides aux travaux qui existeront à l'avenir et de la disponibilité d'une main-d’œuvre suffisante pour réaliser les travaux de rénovation énergétique. ** Il s'agit de la consommation d'énergie finale du logement, exprimée en kWh/m²/an, et figurant dans le DPE.

Le classement d'un logement résulte du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE classe les logements par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Les catégories et le classement associé sont les suivants* : 

 Logement extrêmement performant  A
 Logement très performant  B
 Logement assez performant  C
 Logement assez peu performant  D
 Logement peu performant  E
 Logement très peu performant  F
 Logement extrêmement peu performant  G

* La classification de A à G de la performance énergétique du logement est définie selon la consommation totale d'énergie et la quantité d'émissions de gaz à effet de serre. Pour connaître les seuils de chaque classe du DPE (en kWh/m²/an et en kg CO2/m²/an), il faut consulter l'annexe 5 de l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine. La méthode de calcul du DPE, dite "3CL-DPE 2021" est fixée par l'arrêté du 8 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul et les modalités d’établissement du diagnostic de performance énergétique.

Un DPE toujours contesté

Le DPE fait l'objet de critiques incessantes mais aussi de réformes fréquentes.

L'échec de la réforme du 1er juillet 2021

Fruit de longs mois de travail, le diagnostic de performance énergétique a fait l'objet d'une profonde refonte applicable depuis le 1er juillet 2021 visant à le rendre plus fiable et plus lisible : son contenu se veut plus précis et complet et sa présentation plus pédagogique. Pour un exemple de DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021, vous pouvez consulter le dossier du ministère de l’Écologie (pages 20 à 27). Les DPE réalisés antérieurement, moins fiables, restent cependant encore valables un certain temps (article D126-19 du Code de la construction et de l'habitation) :

  • les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024 ;
  • les DPE avant le 1er janvier 2018 sont en revanche obsolètes et ne peuvent donc plus être utilisés aujourd'hui.

Toutefois :

  • Le DPE nouvelle formule a fait l'objet d'un démarrage laborieux et sa méthode de calcul a dû être modifiée en urgence en octobre 2021 ;
  • des erreurs de la part des diagnostiqueurs sont encore possibles ;
  • plus grave, alors que depuis le 1er novembre 2021, les DPE sont censés être « fiables », la méthode de calcul reste contestée, notamment pour les petites surfaces, surreprésentées dans les étiquettes F et G.

La réforme du 1er juillet 2024 : sortir certaines petites surfaces des « passoires thermiques »

Le DPE étant accusé de (trop) mal classer les petites surfaces, il fait l'objet d'une nouvelle réforme applicable au 1er juillet 2024. La réforme ne concerne que les logements de petites surfaces (jusqu'à 40 m²) pour lesquels les paramètres de la consommation d’eau chaude sanitaire et de la compacité (rapport entre le volume habitable et l'ensemble des surfaces de déperdition) seront pris en compte de manière plus pertinente. Des petites surfaces, mais pas toutes, gagneront une voire deux classes, passant par exemple de G à F ou de F à E. Aucun logement ne verra son étiquette énergie dégradée.

Pour savoir si la lettre de votre logement est améliorée, vous pouvez d'ores et déjà consulter le simulateur de l'Ademe. À partir du 1er juillet 2024, une attestation de changement d’étiquette pour les DPE déjà édités y sera téléchargeable. Cette attestation fera alors foi pour justifier d’un nouvel état de performance énergétique conforme à la réglementation alors en vigueur une fois les seuils modifiés. La réforme ne nécessite donc aucun recours au diagnostiqueur et n'occasionne donc aucuns frais pour les propriétaires.

Faut-il remettre au locataire un DPE valide lors de la reconduction du bail ?

La loi prévoit que les diagnostics doivent être annexés au bail lors de sa signature et être valables à cette date ; cela signifie que les diagnostics n'ont pas à être actualisés pendant le bail ni lors de ses reconductions tacites, tous les trois ans en location vide, chaque année en location meublée. Pourtant, dans une réponse ministérielle du 28 mars 2023, le ministère de la Ville et du logement affirme que « si le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence ». Les propriétaires bailleurs ont donc tout intérêt à disposer d'un DPE établi postérieurement au 1er juillet 2021, date de l'entrée en vigueur du DPE nouvelle formule.

Le critère de performance énergétique s'applique-t-il aux locations en cours ?

Lorsqu'un seuil de performance énergétique entre en vigueur, à quels baux s'applique-t-il ?

Le seuil de performance énergétique s'applique aux nouveaux contrats de location

Dès lors qu'un seuil de performance énergétique entre en vigueur, il s'impose à tous les nouveaux contrats de location.

Le seuil de performance énergétique s'applique à la tacite reconduction d'un bail

Le seuil à respecter s'applique également à compter de la tacite reconduction du contrat de location, soit tous les trois ans en location vide et chaque année en location meublée. Cette position, déjà communément admise par les juristes :

  • se trouve confirmée par une réponse ministérielle du 16 janvier 2024 ;
  • sera prochainement gravée dans le marbre de la loi comme le prévoit le projet de loi relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement en cours de discussion au parlement.

💡 Exemple : Un logement classé G a été loué vide le 1er septembre 2023. Au 1er septembre 2026, date de la reconduction du bail, le locataire peut exiger du propriétaire que le logement atteigne au moins l'étiquette F.

Le seuil de performance énergétique ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours

La question se pose de savoir si le locataire déjà en place peut revendiquer immédiatement le respect d'un nouveau seuil entrant en vigueur. Certains commentateurs répondent par l'affirmative en expliquant que la performance énergétique est dorénavant partie intégrante de la notion de décence, décence qui peut être revendiquée par le locataire à tout moment en cours de bail.

Cette question n'est pas tranchée mais va l'être rapidement : le projet de loi relatif à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé actuellement en discussion va préciser à quel moment de la relation contractuelle s’appliquent les obligations de décence énergétique. Ces obligations ne s’appliqueront pas aux baux d’habitation en cours, mais seulement aux nouveaux contrats, aux contrats renouvelés et aux reconductions tacites à compter de la date d’entrée en vigueur des niveaux de performance énergétique minimaux.

Cette précision permet de clarifier les obligations du propriétaire bailleur mais ne doit dissuader de préparer/réaliser des travaux de rénovation énergétique ; les échéances se rapprochent ! 

Location touristique : les passoires thermiques interdites de location en 2024 ?

Les locations touristiques, aujourd'hui non soumises à l'impératif de lutte contre le dérèglement climatique, le seront prochainement comme les locations à l'année.

Les locations touristiques ne sont pas encore concernées par les interdictions de location

Au 1er janvier 2024, les meublés de tourisme :

  • ne sont pas soumis à l'obligation d'annexer au bail un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • ne sont pas soumis à l'obligation d'atteindre un seuil de performance énergétique.

Cette situation est le fruit d'une volonté politique, comme l'avait clairement affirmé le Ministère chargé du logement dans une réponse publiée le 14 avril 2022 : « le niveau de performance minimal pour caractériser la décence d'un logement (...) ne s'applique effectivement que pour les logements constituant la résidence principale du locataire. Les meublés touristiques ne sont donc pas soumis à cette obligation. Ces logements sont loués de manière ponctuelle et ne mettent pas leurs locataires en situation de précarité énergétique. Le Gouvernement n'envisage donc pas de revoir les obligations de performance minimale fixées pour le parc locatif. ».

Aujourd'hui, cette situation inquiète l’État, les maires et les populations parce qu'elle participe à l'essor anarchique des meublés de tourisme et qu'elle nuit à la transition énergétique.

Les meublés de tourisme rattrapés en 2024 par la lutte contre le changement climatique

Il y a incontestablement aujourd'hui la volonté politique que les locations touristiques soient elles aussi concernées par la lutte contre les passoires énergétiques et les impératifs de rénovation énergétique. Ainsi :

  • Dès le 25 octobre 2022 sur BFMTV, le ministre en charge du logement, Olivier Klein, déclarait : « Il est hors de question pour moi qu'on se réfugie derrière l'interdiction de remettre en location (NDLR : les passoires thermiques) en transformant son logement en meublé touristique. Il faut qu'on travaille pour que ce soit les mêmes règles. » ;
  • En mai 2023, plusieurs parlementaires ont créé une plateforme pour présenter leur appel à mieux encadrer les meublés touristiques. Parmi leurs idées figure notamment « l’interdiction de la location de passoires thermiques via les plateformes touristiques » ;
  • En juillet 2023, le Gouvernement a annoncé vouloir donner aux maires la possibilité d’appliquer aux meublés de tourisme les mêmes règles d’interdiction de location des passoires énergétiques que pour les locations de longue durée, et ce pour lutter contre l’attrition des logements permanents en zone touristique ;
  • À l'automne 2023, une proposition de loi pour remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue a commencé à être débattue au Parlement. Porté notamment par les députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, ce texte prévoit l'exigence d'une performance énergétique pour les locations touristiques. En clair, le DPE devra être transmis au locataire mais aussi à l'administration et les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location.

L'examen de la proposition de loi se poursuit début 2024 et les débats dureront plusieurs mois mais il est quasi certain que la lutte contre les passoires énergétiques concerne aussi les locations saisonnières à vocation touristique. Reste à connaître le calendrier (le même que les locations à l'année ?) et les éventuelles exemptions (zones de montagnes ? Zones détendues ?). 

Quelles sanctions en cas de non-respect du seuil de performance énergétique ?

À compter de 2025, louer un logement qui ne respecte pas le seuil de performance énergétique en vigueur, devenu critère de décence, exposera systématiquement à de lourdes sanctions. Dans certains cas, une véritable interdiction de louer sera encourue. Dans certaines situations, le propriétaire bailleur pourra s'exonérer de l'obligation de réaliser des travaux.

Des sanctions graves voire l'interdiction de louer en cas de non-respect de la performance énergétique

La location d'un logement qui ne respecte pas la performance énergétique requise expose à des sanctions qui peuvent aller, exceptionnellement, jusqu'à l'interdiction de louer.

Le principe : pas d'interdiction de louer une passoire thermique mais de graves sanctions

En cas de non-respect de la performance énergétique en vigueur, la validité du bail n'est pas remise en cause ; le locataire peut donc rester dans son logement. En revanche, le locataire dispose d'un recours contre son bailleur. Il doit bien évidemment tout d’abord demander au propriétaire la mise en conformité du logement par la réalisation de travaux de rénovation énergétique et d'isolation. À défaut d’accord amiable ou à défaut de réponse du propriétaire dans les deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette saisine ne constitue pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. Si le juge constate que le logement ne satisfait pas au seuil minimal de performance énergétique requis, il peut :

  • ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal ;
  • imposer la réduction de loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux ;
  • imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.

Parce que les sanctions sont sévères, on parle souvent « d'interdiction de louer » ; il s'agit d'un abus de langage puisque la mise en location reste possible mais elle expose le propriétaire bailleur à un recours du locataire.

L'exception : la possible interdiction de louer une passoire énergétique

Plus de quatre cent villes ont mis en place un « permis de louer » sur tout ou partie de leur territoire. Il s'agit d'un dispositif qui oblige les propriétaires à y prouver la conformité de leur logement aux exigences de décence. Le permis de louer peut prendre deux formes :

  1. l'autorisation préalable de mise en location, surnommée « permis de louer » ;
  2. la déclaration de mise en location, moins contraignante.

Le but du permis de louer est de lutter contre les « marchands de sommeil » et plus généralement contre l'habitat indigne. Or, le diagnostic de performance énergétique est un des éléments à joindre au dossier. En conséquence, un DPE indiquant une performance insuffisante pourrait conduire la mairie à interdire la mise en location du logement.

Comment échapper aux sanctions en cas de non-respect de la performance énergétique ?

Pourront échapper à l'obligation d'effectuer des travaux leur permettant d'atteindre le niveau de performance énergétique minimal requis :

  • Les logements en copropriété si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
  • Les logements soumis à des contraintes architecturales (hypothèse dans laquelle les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti) ou à des contraintes patrimoniales (hypothèse dans laquelle les travaux nécessaires porteraient trop atteinte à l'esthétique) qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les contraintes architecturales doivent être attestées par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art tandis que les contraintes patrimoniales seront établies par un refus d'autorisation de travaux par l'administration.

À ces deux cas dans lesquels le logement n'aurait pas l'obligation de respecter le seuil de performance énergétique en vigueur pourrait s'en ajouter un troisième : l'hypothèse dans laquelle le coût des travaux permettant d'atteindre la performance énergétique requise est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ce serait le cas si les travaux de rénovation excédent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel dans le domaine de l'immobilier.

Attention : si des travaux ne peuvent pas être ordonnés par le juge dans ces deux hypothèses, celui-ci pourrait néanmoins imposer une baisse de loyer et accorder des dommages-intérêts au locataire.

Le gel des loyers des passoires thermiques en 2024

La loi climat contient toute une série de mesures visant à interdire la hausse du loyer des logements énergivores classés F et G, au moment de la signature d’un nouveau contrat de location comme en cours de bail. Toutes ces mesures, présentées sommairement ci-dessous, s’appliquent aux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire conclus, renouvelés ou tacitement reconduits :

  • Un an après la publication de la loi climat, donc depuis le 24 août 2022, en métropole ;
  • Après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

L’interdiction de l'augmentation du loyer à la relocation pour les logements classés F et G

Auparavant, l’augmentation du loyer à la relocation était déjà très encadrée dans les 1 434 villes de « la zone tendue » puisqu’elle ne s’y faisait non seulement que sous condition de travaux ou de sous-évaluation du loyer, mais aussi sous condition que le logement dispose d’une étiquette énergie de A à E, ce qui excluait les logements classés F et G. En revanche, hors zone tendue, lors d'un changement de locataire, le loyer d'un logement pouvait être fixé entièrement librement.

Depuis le 24 août 2022, l’écoconditionnalité s’applique sur tout le territoire. Ainsi, hors zone tendue, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En clair, il est désormais impossible d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors d'un changement de locataire, et ce quelle que soit la commune de France dans laquelle se situe le logement. 

L’interdiction de l’indexation du loyer des logements énergivores classés F et G

Tous les baux d’habitation à usage de résidence principale du locataire, que le logement soit vide ou meublé, contiennent une clause d’indexation. Celle-ci permet la révision du loyer chaque année à compter de la date anniversaire du bail, et ce, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee et calculé en fonction de l’augmentation générale des prix. Jusqu'au 23 août 2022, la performance énergétique du logement ne conditionnait pas l'indexation du loyer.

Pour les contrats de location conclus ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 (après le 1er juillet 2024 outre-mer), cette indexation du loyer ne peut plus être appliquée pour les logements des classes F et G. Le loyer de ces logements ne peut donc plus augmenter en cours de bail ; il est en quelque sorte figé, gelé.

Calculez votre nouveau loyer après indexation

L’interdiction de la majoration du loyer malgré une clause travaux pour les logements F et G

Bien que cette possibilité se rencontre rarement en pratique, la loi permet d’inclure dans un bail d’habitation à usage de résidence principale du locataire une « clause travaux ». Il s’agit de prévoir, dès la signature du bail ou dans un avenant ultérieur, que le loyer sera majoré à la suite de la réalisation de travaux d’amélioration, par exemple à compter de l’installation d’un ascenseur.

Depuis le 24 août 2022, cette majoration du loyer ne peut plus être appliquée pour les logements de la classe F ou de la classe G, même si la clause figure et que les travaux d'amélioration sont réalisés.

Logements F et G : impossible d'augmenter le loyer dans le cadre du renouvellement de bail

Bien que cette procédure soit très peu utilisée tant elle est laborieuse, longue et incertaine, un propriétaire bailleur peut proposer à son locataire en place une augmentation de loyer s'il prouve, par des références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables, qu’il est manifestement sous-évalué. Lorsqu’une telle demande aboutit, elle se concrétise par un renouvellement de bail, c’est-à-dire la signature d’un nouveau bail avec un locataire déjà en place.

Depuis le 24 août 2022, un renouvellement de bail avec augmentation du loyer pour sous-évaluation du loyer ne peut plus être proposé au locataire pour les logements classés F ou G.

L’interdiction du complément de loyer pour les logements classés F ou G

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat liste les caractéristiques d’un logement qui interdisent dorénavant l’application d’un complément de loyer ; parmi celles-ci figure le logement classé F ou G (les fameuses « passoires énergétiques »).

Cela signifie que pour les baux signés depuis le 18 août 2022 tout complément de loyer est prohibé si le logement est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), signe qu’il est très peu voire extrêmement peu performant sur le plan énergétique et climatique.
En conséquence, quels que soient la nature, la localisation et le confort du logement, le loyer d'une « passoire thermique » doit, au maximum, correspondre au plafond (le « loyer de référence majoré ») ; à défaut, le complément de loyer est abusif et contestable par le locataire.

En 2024, les mairies, notamment celle de Paris, soucieuses d'un meilleur respect de la loi, pressent les propriétaires de respecter l'encadrement des loyers.

Qu'est-ce que le complément de loyer ?

Dans les vingt-quatre villes qui appliquent l’encadrement des loyers, au sens de plafonnement, il est possible de fixer le loyer au-dessus du plafond si le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles qui le distinguent des logements du voisinage ; le surplus de loyer est alors appelé « complément de loyer » et son montant comme ses justifications doivent être mentionnés dans le bail.

Annonce et contrat de location stigmatisent les passoires énergétiques

Progressivement, l'annonce et le contrat de location contiennent des informations relatives à la performance énergétique du logement, de manière à inciter les propriétaires à la réalisation de travaux et donc à aider à la suppression des passoires thermiques.

Annonce de location

  • depuis le 1er juillet 2021, l'annonce doit mentionner la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) et la classe climat (l'émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) du logement. A défaut, le particulier encourt une amende pouvant atteindre 3 000 € ;
  • depuis le 1er janvier 2022, l'annonce doit mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans le diagnostic de performance énergétique et préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ;
  • depuis le 1er janvier 2022, l'annonce doit mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique est excessive ;
  • à compter du 1er janvier 2028, l'annonce devra mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi.

Contrat de location

  • depuis le 1er janvier 2022, le bail doit mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans le DPE et préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ;
  • depuis le 1er janvier 2022, pour les logements classés F et G, le bail doit mentionner que la consommation énergétique du logement ne devra pas excéder, en 2028, le seuil de consommation correspondant à l'étiquette E ;
  • à compter du 1er janvier 2028, le bail devra mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi.

Lutte contre les passoires thermiques : quelle stratégie pour les propriétaires bailleurs ?

Conséquence de la loi Climat, la « valeur verte » des logements, c'est-à-dire l’impact de la consommation énergétique d’un bien sur son prix de vente et son loyer, va s'accroitre fortement ; d'ailleurs les notaires notent déjà que les passoires énergétiques se vendent moins vite et moins chère. De même, les banques prendront de plus en plus en compte l'étiquette énergie pour octroyer un crédit immobilier aux investisseurs. En conséquence :

Conseils pour les futurs investisseurs

Il faut prendre en compte dans l'évaluation du prix d'achat d'un logement le diagnostic de performance énergétique et négocier (fortement) le prix à la baisse pour les biens les plus énergivores (classés F et G). En effet, des travaux de rénovation s'imposeront rapidement pour louer, ce qui diminuera la rentabilité locative.

Il est recommandé de se faire remettre un DPE établi postérieurement au 1er juillet 2021. Si le vendeur vous fournit un DPE établi antérieurement, nous vous conseillons de financer vous-même la réalisation d'un nouveau DPE. En effet, le mode de calcul du nouveau DPE est ainsi fait que certains logements se trouvent mieux classés que précédemment... mais d'autres moins bien classés. Pour les logements F et G, la banque peut conditionner l'octroi du prêt à l'engagement de réaliser des travaux d'économie d'énergie ; en conséquence, il faut prendre soin de bien faire évaluer ceux-ci par un professionnel.

Les acheteurs d'une maison classée F ou G sont dorénavant mieux renseignés puisque depuis le 1er avril 2023 le vendeur doit leur remettre, en plus du DPE, un audit énergétique. Ce nouveau diagnostic plus précis, plus détaillé, guide l’acheteur dans ses travaux de rénovation énergétique. 

Conseils pour les propriétaires déjà bailleurs

Il est pertinent de faire réaliser un DPE nouvelle formule pour connaître précisément le classement de votre logement au regard de sa performance énergétique et, le cas échéant, de se préparer aux futures échéances en faisant réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Copropriété. Pour les appartements, il conviendra, en concertation avec le syndic et le conseil syndical, de porter à l'ordre du jour la question de la réalisation d'un DPE collectif (ou un audit énergétique) puis de la réalisation de travaux sur les parties communes (isolation de la toiture et des murs par l'extérieur par exemple). En effet, dans le collectif, seuls des travaux portant sur les parties communes (façade, toiture, chauffage collectif, etc.) sont efficaces.

Des financements existent pour lutter contre les passoires thermiques

Si les travaux de rénovation énergétiques peuvent être coûteux et le temps de retour sur investissement conséquent, des aides existent pour les propriétaires bailleurs, sous conditions, comme les aides de l'Anah ou MaPrimeRénov’. Pour vous y retrouver dans le maquis des aides, vous devez consulter « France Rénov’ », le service public de la rénovation de l’habitat, qui depuis le 1er janvier 2022 est devenu le point d’entrée unique pour tous les parcours de travaux : les informations et conseils délivrés par France Rénov’ sont neutres, gratuits et personnalisés, afin de sécuriser le parcours de rénovation énergétique, faciliter la mobilisation des aides financières et mieux orienter les ménages vers les professionnels compétents. Le dispositif s'appuie sur :

  • le site internet france-renov.gouv.fr ;
  • un numéro de téléphone national unique (0 808 800 700) pour joindre les « conseillers France Rénov’ » ;
  • un réseau de plus de 450 guichets uniques « Espaces Conseil France Rénov’ », répartis sur l’ensemble du territoire, pour informer et conseiller les ménages ;
  • un accompagnement personnalisé pour les rénovations globales via « Mon Accompagnateur Renov » qui doit permettre « de conseiller et de mieux accompagner les ménages dans leur choix de travaux de rénovation ».

Le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires dresse un panorama des mesures prises pour aider les propriétaires à effectuer des ravaux de rénovation énergétique dans une réponse ministérielle du 16 janvier 2024.

Lutte contre les passoires énergétiques : nécessité impérieuse ou « folie » ?

La lutte contre les passoires énergétiques inquiète les propriétaires bailleurs et divise également les professionnels de l'immobilier et les politiques. Si personne, ou presque, ne nie la nécessité d'engager l'immense chantier de la rénovation énergétique des bâtiments, certains soulignent les limites et dangers de la règlementation actuelle, notamment son calendrier rapproché. En effet, certains craignent :

  • une mise en vente massive de passoires énergétiques ;
  • un retrait de passoires énergétiques de la location classique au profit de la location de courte durée ;
  • une hausse du nombre de passoires énergétiques laissées volontairement vacantes.

L'ensemble de ces « effets pervers », s'ils se produisent, aboutirait à une réduction de l'offre locative et donc à une hausse des loyers et une aggravation de la crise du logement, ce qui n'est bien évidemment pas l'objectif escompté ! Cette crainte a pu faire dire à l'ancien Premier ministre Édouard Philippe que l’interdiction de la location des passoires thermiques était « une folie », dans une interview au Point en janvier 2023 puis « Nous sommes en train de créer une impasse pour les plus modestes », le 30 septembre 2023 dans un discours à la rentrée du Mouvement démocrate (MoDem). 

🗣️ Olivier Klein, le Ministre en charge du logement de l'époque, lui a immédiatement rétorqué que « ce qui est une folie, c’est de laisser les gens vivre dans des passoires thermiques ». Il est vrai que vivre dans une passoire énergétique, c'est ajouter à l'inconfort des factures énergétiques parfois astronomiques...en plus du bilan écologique désastreux.

Reste que si l'éradication des passoires énergétiques est bien un objectif de la loi Climat, et un objectif légitime, il faudra veiller à ce que les effets pervers ne soient pas trop délétères ! Pour cela, il faudra notamment :

  • des professionnels de la rénovation compétents en nombre suffisant ;
  • un coût des travaux « maîtrisé » ;
  • des aides financières, quelles que soient leurs formes, puissantes pour que le reste à charge soit soutenable et simple pour que les citoyens les obtiennent ;
  • un calendrier volontariste mais aussi réaliste.

🙋‍♀️ Toutes ces conditions ne sont pas aujourd'hui réunies ; des progrès et améliorations sont donc vivement espérés par les particuliers !

Sources :


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21 mars 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
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