La mairie de Paris presse les propriétaires de respecter l'encadrement des loyers

A Paris et dans 23 autres villes de France, le loyer d'habitation est plafonné, ce qui signifie qu'il ne doit pas dépasser un plafond qui tient compte du logement (nombre de pièces, année de construction, etc.) et des loyers constatés dans chaque quartier. Exceptionnellement, le loyer peut excéder le plafond s'il possède des caractéristiques exceptionnelles et qu'il ne s'agit pas d'une passoire énergétique. 

Face au constat d'une loi encore imparfaitement appliquée, les mairies, Paris en tête, se mobilisent fortement pour sensibiliser les locataires et ainsi forcer les propriétaires au respect de l'encadrement des loyers. 

Encadrement des loyers : la mairie de Paris hausse le ton

Depuis la mise en place de l'encadrement des loyers à l'été 2015, la mairie de Paris est (très) mécontente de son application, jugée insuffisante, notamment pour les petites surfaces. Parce qu'une loi de 2022 le lui permet (la loi 3DS), la mairie de Paris exerce le pouvoir de surveillance et de sanction de l'encadrement des loyers depuis le 1er janvier 2023, en lieu et place de la Préfecture qui n'exerça qu'un contrôle très limité. 

Un site internet pour signaler à la mairie le non-respect de l'encadrement des loyers 

Comme elle l'avait annoncé, la mairie de Paris a mis en place un site internet, aujourd'hui opérationnel, qui permet :

• au locataire de vérifier que le loyer respecte l'encadrement des loyers ;
• au locataire, si besoin, d'effectuer le signalement d'un dépassement de loyer, en accompagnant la dénonciation de justificatifs (bail, diagnostics, coordonnées du propriétaire). La démarche, intégralement en ligne, se veut simple et déjà plusieurs centaines de signalements ont été effectués.

Depuis une semaine, la mairie communique sur ce site, relayée abondamment par l'ensemble des médias. Pour illustrer son état d'esprit et sa volonté de faire bouger les lignes, on peut citer le Tweet rageur de Ian Brossat, l'adjoint au maire en charge du logement, qui écrit le 8 janvier 2023 : « Ras-le-bol de vous faire plumer avec un loyer exorbitant ? Profitez du week-end pour vérifier si votre loyer respecte les plafonds prévus par la loi. En cas de dépassement, la Ville de Paris s'occupe de toutes les démarches. »

Voilà les propriétaires prévenus : les locataires vont dorénavant s'intéresser de beaucoup plus près à leur loyer et la mairie aussi ! En cas de non-respect attesté du loyer plafond, des contraintes peuvent s'exercer sur le propriétaire et des sanctions peuvent être prises à son encontre. En effet : 

• la mairie peut exiger du propriétaire bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
• si le propriétaire bailleur refuse, la mairie peut le faire condamner à une amende administrative qui peut atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
• le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Parce que la mise en place de l'encadrement des loyers résulte d'une volonté politique de faire baisser les loyers et de permettre aux travailleurs, familles et étudiants de résider à Paris, il faut s'attendre à ce que la mairie de Paris multiplie les courriers et mises en garde à l'intention des propriétaires. A l'image de la lutte qu'elle mène contre les locations touristiques illégales, il est permis de penser que la mairie de Paris mettra tout en œuvre pour mettre la pression sur les propriétaires bailleurs afin d'afficher à terme des résultats en matière de modération des loyers dans la capitale !

Un contrôle de l'encadrement des loyers encore limité

Si la mairie peut et va sanctionner un certain nombre de propriétaires, les plus étourdis et les plus indélicats, elle ne pourra en réalité qu'exercer un contrôle limité ! En effet, le contrôle va essentiellement porter sur le respect du bon plafond de loyer (le loyer de référence majoré) et non sur le complément de loyer.

Exemple de calcul pour une location d'un studio de 20 m²

Un studio de 20 m² loué vide situé rue Emile-Gilbert dans le 12e arrondissement de Paris (en face de la gare de Lyon) et construit avant 1946 doit respecter un loyer de référence majoré de 34,6 €/m²/mois, soit un loyer plafond théorique de 33,8 x 20 = 676 euros par mois.

Si le bail mentionne un plafond de 40 €, soit un loyer de 800 €/mois, le bailleur, dans l'erreur, devra ramener son loyer à 676 € et rembourser le trop-perçu. La mairie, avertie par le locataire, pourra l'y contraindre et, s'il est récalcitrant, lui infliger une amende de 5 000 €.

En revanche, si pour ce même logement, le bail mentionne bien un plafond de 33,8 €, mais fixe le loyer à 850 € en appliquant un complément de loyer de (850-676) = 174 € en indiquant que celui-ci se justifie par un balcon, un appartement refait à neuf et bénéficiant du calme, la mairie ne pourra rien reprocher au bailleur et, même saisie par le locataire, elle ne pourra ni le contraindre à baisser son loyer ni lui infliger une amende.

En clair, le loyer d'un contrat de location rigoureusement rempli et au complément de loyer dument justifié pourra être signalé... mais la mairie sera impuissante à aider le locataire. Rappelons qu'il appartient au locataire de contester un complément de loyer illégal, infondé ou excessif.

En réalité, beaucoup de locataires devraient être déçus, car la mairie devra leur répondre que c'est à eux seuls d'agir... et que le délai pour le faire, les trois premiers mois du bail, a bien souvent expiré ! En effet, le problème n'est pas tant que les bailleurs ne respectent pas le bon plafond de loyer, la quasi- totalité le respecte même, mais l'usage immodéré du complément de loyer que la loi, dans sa folie, ne définit qu'excessivement peu...

Le conseil de PAP

Si la fixation du loyer est manifestement erronée et que la mairie vous adresse un courrier vous demandant de le rectifier, nous vous recommandons d'ajuster le loyer plutôt que de vous laisser embarquer dans un contentieux incertain et possiblement douloureux.

Quid des mairies des autres villes ?

Dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, 24 en ce début 2023 (Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux), l'ambiance est plus ou moins la même qu'à Paris. Les mairies sont motivées et devraient dans leur majorité réclamer et obtenir le transfert de compétences de la part de la préfecture pour mieux surveiller l'encadrement des loyers et enfin punir les loyers abusifs. Certaines, comme Lille, ont déjà mis en place une procédure de signalement par internet tandis que les autres exposent clairement la démarche à effectuer pour contester un loyer excessif et proposent même un courrier type. En conclusion, les bailleurs parisiens n'auront pas à jalouser les propriétaires en région ; tous seront logés à la même enseigne ; en 2023, il faut tout simplement respecter l'encadrement des loyers ! 

Encadrement des loyers : quelles sont les règles à respecter ? 

Pour respecter le dispositif et éviter tout contentieux avec la mairie et le locataire, il suffit :

• d'utiliser un modèle type de bail à jour et de le compléter scrupuleusement ;
• de bien identifier le plafond de loyer... et de le respecter ;
• de fixer un complément de loyer uniquement s'il se justifie et d'un montant « raisonnable ».

Utiliser un modèle type de bail aide à respecter l'encadrement des loyers

Véritable « pense-bête », le bail invite le propriétaire à renseigner la situation du logement en matière de loyer. Il faut notamment répondre aux questions suivantes :

• le loyer peut-il être augmenté entre deux locataires ? Pour le savoir, il suffit d'utiliser notre simulateur sur la zone tendue. La zone tendue, ce sont 1 149 villes de 28 agglomérations de métropole dans lesquels, sauf exception, le loyer ne peut être augmenté à la relocation ;
• le loyer est-il encadré, c'est-à-dire plafonné ? Pour le savoir, il suffit d'utiliser notre simulateur sur l'encadrement des loyers en 2023.

Lorsque le loyer est encadré, le contrat de location invite à renseigner :

• le montant du loyer de référence ;
• le montant du loyer de référence majoré ;
• l'éventuel montant du complément de loyer avec les caractéristiques de localisation et de confort du logement qui le justifient.

Il faut toujours utiliser un modèle type de bail à jour des textes en vigueur et le compléter intégralement, singulièrement s'agissant de la clause « Loyer ». Vous pouvez vous procurer, ci-dessous, le contrat qui correspond à votre situation.

Comment connaître le plafond de loyer à respecter ?

Pour chacune des 24 villes qui appliquent l'encadrement des loyers, les plafonds sont annuellement fixés par le préfet dans un arrêté qui est librement accessible et chaque mairie/intercommunalité concernée a mis en place un site internet dédié.  Pour aider les particuliers à mieux appréhender l'encadrement des loyers, PAP s'est investi :

• nous assistons les propriétaires à la création de leurs annonces de location ; les plafonds de loyers et les compléments de loyers sont calculés automatiquement pour chaque annonce. Les propriétaires n'ont pas à se soucier de récupérer ces informations et la fiabilité des données est garantie pour les locataires ;
• pour tous les particuliers, qu'ils soient propriétaires ou locataires, nous proposons gratuitement un outil de vérification pour l'encadrement des loyers qui reprend l'ensemble des données officielles des 24 villes concernées ; dans un outil unique, il est possible de connaître en 30 secondes le loyer de référence et le loyer de référence majoré pour un logement situé dans toutes les villes concernées.

Comment fixer le complément de loyer ?

La surveillance du complément de loyer et son éventuelle validation ou au contraire sa minoration/son annulation n'incombent normalement pas à la mairie ; seul le locataire, dans un court délai (dans les trois mois de la signature du bail), peut le contester, à l'amiable puis devant la commission départementale de conciliation et enfin en justice. A ce jour, les recours sont rares.

Néanmoins, pour limiter les risques de contentieux, mais aussi pour louer rapidement et fidéliser un locataire heureux, il convient de ne fixer un complément de loyer que si le logement le justifie par des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles qui le distinguent positivement des autres logements équivalents du voisinage.

Ce peut être le cas d'un appartement situé au dernier étage, doté d'une terrasse plein sud et d'une vue dégagée, d'une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif, d'un duplex ou d'un logement avec un jardin alors que ceux-ci sont absents dans le voisinage. 

A l'inverse, la proximité du métro ou des commerces ne peut à elle seule justifier l'application d'un complément de loyer, pas plus qu'un logement dont la peinture est neuve, l'installation électrique aux dernières normes ou les radiateurs récents.

De même, rappelons qu'en application de la loi « pouvoir d'achat » de 2022, il est dorénavant interdit, pour les baux signés depuis le 18 août 2022*, d'appliquer un complément de loyer si le logement :  

• dispose de sanitaires sur le palier ;
• présente des signes d’humidité sur certains murs ;
  est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure s'inscrit dans la stratégie de lutte contre les passoires énergétiques impulsée par la loi Climat de 2021 ;
• a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• présente une installation électrique dégradée ;
• dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le conseil de PAP

Nous vous déconseillons fortement de fixer un complément de loyer dans ces hypothèses, car il serait aisé au locataire de le contester en raison du caractère objectif et non subjectif de l'état du logement. Par ailleurs, la mairie pourrait parfaitement sévir dans les cas où le complément de loyer, parce que normalement interdit, serait donc illégal et sans aucun fondement.

Pour en savoir plus, vous pouvez visionner notre vidéo : Complément de loyer : dans quels cas est-il abusif ?