Encadrement des loyers en 2023

Pour savoir si votre loyer est plafonné, et le montant du plafond de loyer, utilisez notre simulateur !

Adresse du bien

Type de location

Vide

Meublé

Le dispositif de l'encadrement des loyers est une mesure de plafonnement des loyers d'habitation présente dans vingt-quatre villes de France dont le bilan est encore incertain. Contesté par certains, plébiscité par d'autres, il faut quoi qu'il en soit apprendre à respecter l'encadrement des loyers puisqu'il devrait, dans un contexte de crise du logement, perdurer et même s'étendre à de nouvelles villes d'ici fin 2024. 

🗓️  Participez à notre atelier en ligne, le jeudi 14 décembre 2023 à 18h

Inscrivez-vous gratuitement à notre atelier L’encadrement des loyers en 2024 :
Durée : Entre 1h et 1h30 (selon vos questions !)
Animé par : Charlie Cailloux, de PAP
Réservé aux particuliers

Bien fixer son loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers :
✔️ Qui est concerné : villes, types de bien et types de contrats
✔️ Comment ça marche : calculer son plafond de loyer, remplir le contrat
✔️ Dépasser les plafonds de loyer : sous quelles conditions ? quels risques ?

Je m'inscris En savoir plus

En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est un outil utilisé par certaines villes pour réguler les loyers d'habitation. L'objectif y est de lutter contre les loyers excessifs et de favoriser l'accès au logement pour tous, notamment des travailleurs, des familles et des étudiants. Concrètement, l'encadrement des loyers est un dispositif juridique contraignant de plafonnement du loyer qui s'applique dans des communes situées en zones tendues, volontaires pour expérimenter la mesure et où les caractéristiques du marché immobilier le justifient.

👉 L'encadrement des loyers a été créé par la loi Alur de 2014 et expérimenté pour la première fois à Paris en 2015. Après quelques péripéties judiciaires, l'encadrement des loyers a été consolidé par la loi Elan de novembre 2018 et s'applique aujourd'hui dans vingt-quatre villes.

🧐 Que veut dire loyer plafonné ?

L'encadrement des loyers limite la liberté du propriétaire bailleur dans la fixation de son loyer en lui imposant un plafond, le loyer de référence majoré, qui est fonction du nombre de pièces du logement, de sa date de construction et de son adresse ainsi que du type de location, vide ou meublée. L'encadrement des loyers est donc un plafonnement du loyer. Le caractère contraignant, voire spoliateur, de l'encadrement doit toutefois être relativisé :

• les plafonds à respecter sont le reflet du marché, à l'exception des petites surfaces pour lesquelles les plafonds peuvent apparaître insuffisants aux propriétaires bailleurs ;
• les plafonds peuvent être légalement dépassés par le jeu du complément de loyer lorsque le logement dispose de caractéristiques de localisation ou de confort un peu exceptionnelles.

L'encadrement des loyers ne peut concerner que les zones tendues

L'encadrement des loyers ne peut s'appliquer que dans les zones tendues. Par « zones tendues » ou « zone tendue », on désigne 1 149 villes de 28 agglomérations dans la métropole dans lesquelles la cherté des prix du marché immobilier des loyers rend l'accès à un logement décent délicat et coûteux pour le plus grand nombre d'entre nous.

📍 Les agglomérations de la zone tendue sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

🙋‍♀️ Des communes comme Rennes ou Tours ne peuvent donc pas aujourd'hui prétendre à l'encadrement des loyers. 

L'encadrement des loyers ne s'applique que si la ville le souhaite

À l'image du « permis de louer » ou de l'encadrement des locations saisonnières touristiques, l'encadrement des loyers est rendu possible par la loi, mais ne s'impose pas. Au contraire, il faut qu'une municipalité se porte candidate et donc que la majorité municipale y soit favorable.

Le contrôle des loyers doit se justifier par un accès au logement

Pour qu'une ville située en zone tendue et candidate à l'application de l'encadrement des loyers puisse être autorisée à mettre en place ce contrôle des loyers, il faut qu'elle démontre que sont réunies sur son territoire les quatre conditions suivantes :

1. Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
2. Un niveau de loyer médian élevé ;
3. Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
4. Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

❌ Si le gouvernement a indiqué vouloir soutenir la volonté des communes, il faut noter que les candidatures de deux villes ont été rejetées : Grenoble en 2020 et Grand-Orly Seine Bièvre en 2021. Ces deux communes ne se sont pas découragées puisque leur candidature est de nouveau étudiée en 2023.

Comment savoir si un bien est soumis à l'encadrement des loyers ?

Pour savoir si vous vous êtes concerné par l'encadrement des loyers, vous pouvez :

• interroger la mairie/la préfecture où se situe le logement ou consulter leur site internet ;
• consulter le site officiel de l'administration française, service-public.fr. 

🙋‍♀️ Le plus simple est tout simplement d'utiliser notre simulateur en haut de cet article.

Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers en 2023 ?

Les villes qui appliquent l’encadrement des loyers en 2023 sont au nombre de vingt-quatre représentants sept territoires : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux. D'autres villes devraient appliquer le plafonnement des loyers à l'horizon 2024. 

✅ L’encadrement des loyers à Paris

Paris intra-muros impose l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019.

✅ L’encadrement des loyers à Lille

Lille et ses deux communes associées, Hellemmes et Lomme, exigent le respect de l'encadrement des loyers depuis le 1er mars 2020.

✅ L'encadrement des loyers à Plaine Commune

Les neuf villes de Plaine Commune ont mis en place l'encadrement des loyers depuis le 1er juin 2021 ; il s'agit d’Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen.

✅ L'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Lyon et Villeurbanne soumettent les locations à l'encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021.

✅ L'encadrement des loyers à Est Ensemble

Les neuf villes d'Est Ensemble obligent au respect de l'encadrement des loyers depuis le 1er décembre 2021 ; il s'agit de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

✅ L'encadrement des loyers à Montpellier

La ville de Montpellier à instaurer l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022.

✅ L'encadrement des loyers à Bordeaux

La ville de Bordeaux met en œuvre l'encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022.

Quelles villes appliqueront l'encadrement des loyers en 2024 ?

Plusieurs autres villes souhaitent elles aussi appliquer le plafonnement des loyers pour faciliter l'accès au logement. Leur candidature est actuellement étudiée par le gouvernement ; si elle est retenue, le préfet fixera ensuite les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés à respecter. Les villes candidates sont notamment les suivantes :

• onze communes d'Annemasse Agglo (Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Etrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux et Ville-la-Grand) ;
• Cergy (département du Val-d'Oise) ;
• onze communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine) ;
• vingt et une communes de Grenoble-Alpes Métropole (Grenoble et son agglomération la plus chère) ;
• Marseille ; 
• vingt-quatre communes du Pays basque (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque).

Dans ces villes, l'encadrement des loyers ne s'appliquera pas avant la fin 2023 et plus certainement courant 2024. 

🏢 Quels sont les logements concernés par l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers concerne le loyer des baux d'habitation. Plus précisément, il s'applique :

• à la location vide à usage de résidence principale du locataire ;
• à la location meublée à usage de résidence principale du locataire ;
• au bail mobilité.

En revanche, l'encadrement des loyers ne concerne pas :

• la location à usage de résidence secondaire ou de pied-à-terre du locataire ;
• la location saisonnière touristique ;
• la location à usage de logement de fonction.

Comment est calculé l'encadrement des loyers ?

Mon loyer est-il plafonné ?

Pour savoir si votre loyer est plafonné, et le montant du plafond de loyer, utilisez notre simulateur ! Il suffit d'indiquer :

1. l'adresse du bien et le type de location (vide ou meublé) ;
2. puis le nombre de pièces, la date de construction et la surface du bien. Dans certaines villes, le simulateur vous demandera également s'il s'agit d'une maison ou d'un appartement.

🧐 Qu'est-ce qu'un loyer encadré ?

L'expression « loyer encadré » peut désigner deux mécanismes :

1. le plafonnement du loyer, comme c'est le cas à l'été 2023 dans vingt-quatre villes de métropoles ;
2. l'encadrement du loyer à la relocation qui lui s'applique dans mille cent quarante-neuf communes et qui interdit, sauf rares exceptions, d'augmenter le loyer entre deux locataires.

Le loyer à ne pas dépasser : le « loyer de référence majoré »

Une fois la mesure en vigueur, dans les villes concernées, le loyer des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité ne peut pas dépasser un plafond qui est fixé en fonction des critères suivants :

• le type de logement : appartement ou maison (ce critère n’existe pas pour toutes les villes) ;
• le type de location, non meublée ou meublée ;
• le nombre de pièces principales ;
• l'époque de construction ;
• l’adresse (dans chaque ville sont délimités des secteurs géographiques dans lesquels les plafonds sont identiques).

En renseignant ces critères sur le site dédié mis en place, on obtient :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence minoré de 30 % ;
• un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se situer dans une fourchette qui va du loyer de référence minoré au loyer de référence majoré. Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il faut le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser. Lorsque le plafonnement du loyer s'applique, il s'y combine avec l’encadrement du loyer à la relocation.

Le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu'en location nue pour tenir compte de l'ameublement.

L’encadrement des loyers ne concerne que le loyer hors charges. Les charges locatives, dites « récupérables », qu’elles soient perçues sous forme de forfait de charges ou de provisions de charges, obéissent à leurs propres règles.

Que risque-t-on en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ?

Pour assurer sa bonne application, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions et les mairies incitent les locataires à la vigilance.

🔎 Le propriétaire sanctionné s'il ne respecte pas l'encadrement des loyers

En cas de violation de l'encadrement des loyers :

• le préfet/la mairie peut exiger du propriétaire bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
• si le propriétaire bailleur refuse, le préfet/le maire peut le faire condamner à une amende administrative qui peut atteindre 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
• le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Les mairies au soutien des locataires pour faire respecter l'encadrement des loyers

La mairie de Paris peste contre les propriétaires bailleurs qui ne respectent pas l'encadrement des loyers. Pour accompagner les locataires, elle a mis en place, depuis le 1er janvier 2023, un site internet :

1. qui permet au locataire de vérifier que le loyer respecte l'encadrement des loyers ;
2. qui permet au locataire d'effectuer, si nécessaire, le signalement d'un dépassement de loyer.

Si le dossier est probant, la mairie de Paris adresse au propriétaire une mise en demeure lui intimant de respecter le bon loyer et de rembourser le trop-perçu (jusqu'à trois ans en arrière). À défaut d'acceptation, le propriétaire bailleur se voit infliger une amende de 5.000 €. Tout propriétaire a donc intérêt à respecter le dispositif !

Comment dépasser l'encadrement des loyers ?

La loi prévoit la possibilité de dépasser le plafond de loyer en appliquant un « complément de loyer ». Cette notion est toutefois très mal encadrée. 

La définition du complément de loyer

Le complément de loyer est le nom donné par la loi à la somme d'argent, intégrée au loyer, qui dépasse le loyer plafond, appelé aussi « loyer de base » ou « loyer de référence majoré ». La loi énonce de manière sibylline qu' « un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. »

La fixation du complément de loyer

⚠️ La fixation du complément de loyer doit être réfléchie puisqu'il peut être contesté par le locataire.

Les caractéristiques justifiant le complément de loyer ne sont pas définies par la loi

Il est malaisé de décider d'un complément de loyer car la loi ne définit pas ce que sont les caractéristiques de localisation ou de confort qui peuvent le justifier. En effet, la loi se contente :

• de préciser que les caractéristiques ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ; 
• d'exiger que les caractéristiques soient déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; 
• d'exclure les caractéristiques qui donnent déjà lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou de la contribution pour le partage des économies d'énergie. La présence d'un ascenseur ou d'un gardien ne peut donc pas justifier un complément de loyer puisque ces services font partie de la liste des charges récupérables ;
• d'interdire tout complément de loyer pour un logement de piètre qualité (voir ci-dessous). 

Néanmoins, l'esprit de la loi, comme en attestent les débats parlementaires, et de considérer que le complément de loyer doit être réservé aux logements qui disposent de caractéristiques un peu exceptionnelles. Devraient notamment pouvoir justifier un complément de loyer : 

• une grande terrasse ;
• une vue directe exceptionnelle sur un monument ;
• des équipements luxueux ;
• une hauteur sous plafond très élevée ;
•  un duplex/triplex ;
• une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif lorsque ce critère n'est pas pris en compte pour la détermination des loyers de référence ;
• la présence d'un jardin dans un quartier où ils sont rares.

🙋‍♀️ En revanche, le fait que le logement dispose d'un balcon ou d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie un complément de loyer que si cette caractéristique est très peu fréquente dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Le montant du complément de loyer n'est pas défini par la loi

La loi ne listant pas les caractéristiques justifiant un complément de loyer, corrélativement elle n'en fixe pas la valorisation. Le propriétaire est donc libre pour fixer le montant du complément de loyer. Toutefois :

• le montant global du complément de loyer doit être raisonnable au regard du loyer de base (le loyer de référence majoré) ; un complément de loyer qui représenterait 50 % du montant du loyer n'aurait aucun sens ! ;
• les caractéristiques doivent être évaluées raisonnablement ! Par exemple, une surface extérieure (balcon terrasse) ne peut en aucun cas être valorisée comme de la surface habitable ; une valorisation à hauteur d'1/3 de celle-ci semble un maximum. 

L'interdiction du complément de loyer pour les logements bas de gamme

Pour les contrats de location signés depuis le 18 août 2022, date d'entrée en vigueur de la loi pour le pouvoir d'achat, il est interdit d'appliquer un complément de loyer si le logement est spartiate ou en mauvais état. Ainsi un complément de loyer ne peut plus dorénavant être facturé si le logement :

• dispose de sanitaires sur le palier ;
• présente des signes d’humidité sur certains murs ;
• a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• présente des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• a eu des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• présente une installation électrique dégradée ;
• dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

L'interdiction du complément de loyer pour les passoires énergétiques

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est impossible de réclamer un complément de loyer au locataire si le logement est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure s'inscrit dans la stratégie globale de lutte contre les « passoires énergétiques» (on dit aussi « passoires thermiques ») qui s'impose à nous pour lutter contre le dérèglement climatique et la crise énergétique.

La contestation du complément de loyer

Si le locataire considère que le complément de loyer est abusif, la loi lui donne le droit de le contester. 

Comment contester un complément du loyer ?

La contestation est enfermée dans un bref délai : le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail, pour contester le complément de loyer auprès de la Commission départementale de conciliation (CDC), étape obligatoire avant de pouvoir saisir le tribunal.

Il appartient au bailleur de démontrer devant la CDC que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

👉 En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.