Le bail mobilité : pour qui ? pour quoi ? comment ?

Dans le cadre de la loi Elan, un bail mobilité a été créé. Comme son nom l'indique, c'est un bail qui s'adresse principalement aux étudiants, salariés en mission temporaire ou en formation professionnelle qui n'ont pas vocation à rester longtemps dans le logement. Jusque-là, les propriétaires ne disposaient pas de ce type de bail adapté à ces différentes situations.

Quelles différences avec les baux habituels ?

Outre la durée plus courte, le bail mobilité se différencie des baux classiques sur plusieurs points :

• le motif permettant de signer un bail mobilité est à indiquer dans le bail et le locataire doit pouvoir en justifier en fournissant des documents comme une convention de formation, de stage, un contrat d’apprentissage… ;
• les garants : pour garantir le paiement du loyer, le locataire bénéficie de la garantie Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi) ;
• la colocation est possible, mais sans clause de solidarité entre les locataires ;
• aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, alors que les bailleurs ont l'habitude de demander un dépôt de garantie qui correspond à deux mois de loyers en location meublée. Une mention rappelant cette impossibilité de demander un dépôt de garantie est inscrite dans le bail.

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Animé par : Charlie Cailloux, de PAP
Réservé aux particuliers

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
✔️ Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
✔️ Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
✔️ Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

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Location : bail étudiant ou bail mobilité ?

Parallèlement au bail mobilité, il existe toujours le bail étudiant qui est une alternative au bail meublé traditionnel. Là encore, seuls les logements meublés peuvent être proposés à la location. Il court pour une durée de neuf mois non renouvelable, ce qui correspond le plus souvent à une année universitaire d'octobre à juin. Il n'y a pas de renouvellement tacite et il n'y a pas de dépôt de garantie, sauf si le bailleur le demande explicitement.

Quel logement peut être loué avec le bail mobilité ?

Le bail mobilité ne concerne que les logements meublés. Ils devront être équipés de façon à permettre aux locataires de s'y installer sans avoir besoin d'apporter de mobilier personnel. Pour qu'il soit considéré comme meublé, le logement doit obligatoirement comporter une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres et des plaques de cuisson ainsi qu'un four.

Un logement en bon état

Les caractéristiques du bail ont été insérées dans la loi du 6 juillet 1989 qui fixe précisément les contours de la location classique en vide et en meublé. Certaines conditions s'appliquent aussi au bail mobilité, en particulier celles concernant l'état du logement. Le bailleur doit fournir au locataire un logement dit « décent », en bon état d'entretien et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement et une surface et un confort suffisants.

Comment avoir un bail mobilité ?

Le bail mobilité est un bail signé entre un propriétaire d'un logement meublé et un locataire considéré comme occupant temporaire. Il s'adresse à des locataires qui n'ont pas vocation à rester longtemps dans le logement. La durée du bail est d'un à dix mois. Il est interdit de renouveler un bail mobilité. Attention, le locataire devra joindre un certain nombre de documents.

Comment faire un bail mobilité ?

Le contrat de bail mobilité peut être proposé par les bailleurs. Il est destiné à la location temporaire de logements à des personnes en mobilité. Plus souple et plus court que les baux classiques, il répond à l'attente aussi bien des locataires que des propriétaires.

Quel contenu pour un contrat mobilité ?

Le contrat de location réalisé entre le entre le propriétaire et le locataire doit comporter un certain nombre de renseignements obligatoires. Plusieurs documents devront être annexés :

• le nom du propriétaire et son adresse doivent être clairement mentionnés ;
• le nom du locataire est obligatoire ;
• la prise d'effet (date à partir de laquelle le bail débute) ainsi que la durée du bail ;
• la situation du locataire justifiant son droit au bail mobilité. Attention, le motif est obligatoire pour bénéficier du bail mobilité ;
• un Dossier de diagnostic technique comportant, notamment un Diagnostic de performance énergétique ;
  un état des lieux ;
• une désignation précise des locaux avec la liste des différents équipements privatifs mis à disposition du locataire (literie, électroménager, mobilier...) ;
• un extrait du règlement de copropriété ;
• une énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble faisant l'objet d'un usage commun ;
  montant du loyer et ses modalités de paiement (paiement mensuel, trimestriel...) ;
• montant et date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, s'il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
• la nature et le montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat de location ;
• une phrase précisant que le propriétaire a interdiction de demander au locataire un dépôt de garantie.

A qui est destiné le bail mobilité ?

Ce bail est destiné à des personnes qui ont besoin d'un logement temporairement. Pour ces personnes, il n'y avait pas de bail adapté à ces situations jusqu'en novembre 2018. Depuis, la loi Elan a créé ce bail sur mesure qui peut être proposé :

• aux personnes en mobilité professionnelle. Il s'agit des personnes qui cherchent un logement le temps d'une formation professionnelle, d'une mission, d'un travail saisonnier, à l'occasion d'une mutation professionnelle ou encore le temps d'effectuer leur service civique ;
• aux étudiants. Le bail mobilité peut être ajusté à la durée de séjour envisagée par l'étudiant, ce qui n'est pas le cas du bail étudiant dont la durée n'est pas toujours calée sur leur année d'études supérieures ou sur la durée de leur stage, car il est conclu pour neuf mois, sans flexibilité. Si l'étudiant a besoin par exemple d'un logement le temps d'un stage de six mois, il peut signer un bail mobilité qui prendra automatiquement fin au bout de six mois sans qu'il ait besoin de donner congé au propriétaire ;
• aux personnes en contrat d'apprentissage ou en engagement volontaire dans le cadre du service civique.

Quelle durée : un mois, six mois, dix mois ?

Avant la loi Elan, en location meublée, les propriétaires bailleurs pouvaient proposer un contrat de location d'un an renouvelable par tacite reconduction ou un bail de neuf mois non renouvelable si le locataire était étudiant. Ni l'un ni l'autre ne pouvaient être ajustés à la durée exacte de la location envisagée. Le bail mobilité n'a pas la même durée qu'un bail classique (trois, six ou neuf ans) . Il est de plus courte durée.

Une durée d'un à dix mois

La durée du bail mobilité est fixée librement pour une période d'un mois au minimum à dix mois au maximum. Au moment où le bailleur signe le bail avec son locataire, il précise pour quelle durée la location est envisagée. Une fois le bail arrivé à son terme, le bailleur n'a pas à donner congé ni à justifier d’un motif pour récupérer le logement, puisque le bail prend fin automatiquement. Le locataire, en revanche, n'est pas fermement engagé et garde la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. Le bail mobilité permet donc aux bailleurs de conclure un bail ajusté exactement à la durée de location demandée par le locataire, sans renouvellement automatique, en toute légalité. Logiquement, à la fin du bail, le locataire doit libérer les lieux. Mais s'il souhaite rester dans le logement, il pourra signer un nouveau bail qui sera alors un bail meublé ordinaire.

Comment prolonger un bail mobilité ?

Pour éviter de recourir au bail mobilité uniquement pour échapper aux contraintes des baux classiques, la loi Elan ne permet pas de prévoir un renouvellement automatique. Il n'est pas possible non plus de signer plusieurs baux mobilité successifs avec un même locataire. Une fois parvenu à son terme, le bail prend fin, sans renouvellement. Mais il y a une exception : le bailleur peut reporter une fois l'échéance du bail, lorsqu'il a été conclu pour moins de dix mois. Il peut alors proposer par avenant de reporter la fin du bail dans la limite d'une durée totale maximale de dix mois.

Vous avez signé un bail mobilité d'une durée de six mois avec un locataire en mission temporaire. Sa mission est finalement prolongée de deux mois et il vous demande de prolonger d'autant le bail mobilité. C'est possible en signant un avenant reportant l'échéance du bail de deux mois. Au terme des huit mois, le locataire ne pourra pas vous demander un nouveau report, même pour un mois, car le report de l'échéance n'est possible qu'une seule fois.

En dehors de cette hypothèse, il n'est pas possible de prolonger le bail. Par conséquent, à l'issue du bail mobilité, si le locataire souhaite rester dans le logement et que le bailleur est d'accord, seul un bail classique peut lui être proposé. Il s'agira soit d'un bail meublé d'un an renouvelable par tacite reconduction, soit du bail spécial étudiant de neuf mois non renouvelable si le locataire est étudiant.

Pas de dépôt de garantie

L'un des grands intérêts du bail mobilité, c'est qu'il n'y a pas de dépôt de garantie. Contrairement aux baux classiques, le locataire n'a pas à verser au propriétaire une somme d'argent lors de la signature du bail. En revanche, le propriétaire peut demander une caution. La personne physique ou morale qui cautionnera le locataire s'engagera par écrit à payer au propriétaire les éventuels impayés de loyers, les charges et les dégâts constatés à la fin du bail.

La garantie Visale bail mobilité

Dans le cadre du bail mobilité, les bailleurs bénéficient du dispositif Visale comme garantie pour le paiement des loyers. Cette garantie couvre également les réparations locatives pour un montant représentant jusqu'à deux mois de loyers et charges, ce qui permet de compenser l'absence de dépôt de garantie. L'absence d'une personne physique pouvant se porter caution sera remplacée par la garantie Visale. Pour la souscrire, il devra faire sa demande sur le site Visale et fournir toutes les pièces justificatives demandées. Une fois la demande analysée par Action Logement et la demande acceptée, il pourra présenter le justificatif au bailleur pour qu’il valide en ligne le contrat de cautionnement Visale.

Quel délai de préavis ?

Contrairement aux baux classiques, dans le bail mobilité, le préavis de départ est réduit. Le locataire peut résilier son bail à tout moment, mais il doit respecter un délai de préavis d'un mois. Ce congé pourra être signifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou une remise en main propre.

Comment télécharger un modèle de bail mobilité ?

Pour louer dans les meilleures conditions, il est indispensable de faire remplir un bail conforme aux textes réglementaires. Il est possible de télécharger un modèle type du bail mobilité, ainsi qu'un modèle d'avenant au bail mobilité qui permet de prolonger une fois la durée du bail mobilité quand il a été conclu pour une durée inférieure à dix mois.

Quel loyer, quelles charges pour le bail mobilité ?

Si le logement est situé dans une commune située en zone tendue, le loyer est établi selon les règles édictées dans le décret annuel d’encadrement des loyers. Il sera encadré à la relocation, c'est-à-dire qu'il sera plafonné au loyer du locataire précédent. En revanche, si le logement n'était pas loué jusque-là ou que le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois, le loyer doit être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré.

Le bail mobilité et l'encadrement des loyers

La plupart des grandes agglomérations sont concernées par l'encadrement des loyers. Il s'agit de :

• Bordeaux ;
• Lille ;
• Plaine Commune ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Est Ensemble ;
• Montpellier ;
• Paris.

En dehors des zones tendues, le loyer est fixé librement, à condition, toutefois, que le logement ait une étiquette énergie située entre A et E. En revanche, s'il a une étiquette énergie F ou G, le loyer du nouveau locataire est plafonné au loyer du locataire sortant. Les règles pour fixer le loyer sont donc les mêmes que celles qui s'appliquent pour les baux classiques de logements loués vides ou en meublé à titre de résidence principale.

Le loyer ne pourra pas faire l’objet d’une révision en cours de bail suite à l’Indice de référence des loyers (IRL) et les charges locatives seront versées forfaitairement.

Comment déclarer un bail mobilité ?

Par mesure de simplicité, les charges sont au forfait, à condition que celles-ci soient calculées de manière proportionnée par rapport à la liste habituelle des charges dites « récupérables » par le bailleur sur le locataire. Elles sont évaluées d'après le dernier décompte de charges. Le bailleur ne pourra donc pas demander de provisions, ce qui évite d’avoir à faire des régularisations souvent tardives puisque le bailleur doit, pour cela, attendre l’arrêté des comptes annuels par le syndic.