Le contrat de location meublée

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Si votre locataire trouve à son arrivée dans votre logement tout ce dont il a besoin pour sa vie au quotidien (en dehors du linge de maison), votre logement peut être qualifié de meublé. Vous pouvez signer un contrat de location meublée.

Pour vous assurer que votre logement comporte bien tout le mobilier suffisant pour être qualifié de meublé, vous pouvez consulter notre dossier : Quels meubles pour une location meublée. Vous y trouverez la liste indispensable du mobilier que la loi impose.

Les conditions à respecter pour signer le bail d'un meublé lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire sont, depuis la loi Alur, inscrites dans la loi du 6 juillet 1989 à la suite de celles prévues pour la location vide.

Quelle est la durée du bail meublé ?

Le contrat de location meublée est signé pour une durée de 1 an renouvelable. Il faut lui annexer un état des lieux, un inventaire du mobilier et éventuellement une caution solidaire.

Le contrat de location meublée étudiant est signé pour une durée de 9 mois renouvelable, avec un étudiant. Il faut lui annexer un état des lieux, un inventaire du mobilier et éventuellement une caution solidaire.

Le bail mobilité est signé pour une durée de 1 à 10 mois, avec un locataire en situation de mobilité (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle...). Il faut lui annexer un état des lieux, un inventaire du mobilier et éventuellement une caution solidaire.

Quelle est la durée minimum d'une location meublée ?

Si le logement loué constitue la résidence principale du locataire, la durée du contrat de location meublée est réglementée : elle est en principe d'un an, renouvelable par période d'un an. Toutefois, lorsque le locataire est étudiant, une dérogation est prévue : il est possible, dans ce cas, de proposer un bail de neuf mois non renouvelable à l'étudiant.

Avec le bail mobilité, la durée est ajustable d'un à dix mois selon les besoins du locataire en mobilité. Rappelons que ce bail ne peut être proposé qu'à un locataire étant dans l'une des situations autorisant de signer ce type de bail (voir ci-dessus) : formation, mutation, études... Le bail n'est pas renouvelable, il prend fin automatiquement une fois arrivé au terme prévu. Par exception, il peut être prolongé une fois en signant un avenant de prolongation s'il avait été conclu pour moins de dix mois. La durée totale du bail mobilité ainsi prolongée ne doit pas dépasser dix mois.

Les étudiants ou apprentis sont considérés comme ayant leur résidence principale là où ils doivent séjourner pour effectuer leurs études ou leur apprentissage, et ce, même s'ils sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents et qu’ils retournent très régulièrement chez eux lors de leurs week-ends et congés.

Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, la durée de la location reste libre (c'est le cas pour un logement loué en tant que résidence secondaire). Dans ce cas, vous allez utiliser un modèle type de contrat différent, comme celui que nous proposons pour la location de résidence secondaire.

Où se procurer un modèle type de contrat en PDF ou en Word ?

Pour vous procurer un modèle type de contrat de location meublée à jour, vous pouvez le commander en ligne sur notre site PAP.fr. Vous pouvez également vous procurer l'ensemble des documents nécessaires à la location : état des lieux, acte de caution solidaire, inventaire du mobilier, grille de vétusté, quittance... Vous trouverez aussi des tutoriels pour vous aider à compléter vos contrats si besoin.

Date de la signature et entrée dans les lieux

La date de signature du contrat n'est pas systématiquement celle du début de la location : ces deux dates sont indiquées dans le contrat. La date de prise d'effet peut être postérieure à celle de la signature du bail. Vous pouvez demander à votre locataire de vous verser le montant du dépôt de garantie (deux mois de loyer hors charges) dès la signature du bail et vous pouvez encaisser le chèque immédiatement, même si le bail prend effet plus tard. En revanche, l'état des lieux et l'inventaire des meubles doivent être établis le jour où vous remettez les clés à votre locataire, c'est-à-dire le jour de la date de prise d'effet du bail. C'est aussi à ce moment-là que le locataire vous verse le premier mois de loyer. S'il rentre en cours de mois, vous calculez la somme due en proportion du nombre de jours de location.

Exemple de calcul du premier mois de loyer

Si votre loyer charges comprises est de 900 € et que le bail de location prend effet le 5 avril, vous faites le calcul suivant : 900 / 30 x 26 = 780 €. Le locataire vous verse 780 € pour le mois d'avril. A partir du mois de mai, il vous verse 900 € chaque mois.

Locataires : qui signe le contrat de location meublée ?

Personnes mariées

Un seul exemplaire revêtu de la signature d'un des époux suffit. En clair, quel que soit le régime matrimonial sous lequel sont mariés vos locataires, la signature d'un seul conjoint engage l'autre. Chacun des époux, dans le couple, est légalement cotitulaire du bail, même si vous ne signez le bail de location qu'avec l'un des deux époux ou encore si le bail a été signé avant le mariage. De plus, cette cotitularité perdure même si le couple se sépare. Seul un jugement de divorce peut y mettre fin.

Personnes pacsées

Les partenaires pacsés bénéficient également de la cotitularité du bail, si le logement leur sert d’habitation commune. À une condition toutefois : elle doit vous être demandée conjointement par les deux partenaires. Le plus simple pour eux est donc de signer le bail ensemble.

En revanche, si une personne loue seule, et se pacse en cours de bail, il faudra qu’elle et son partenaire s’adressent à vous pour faire valoir cette cotitularité légale du bail (article 1751 du Code civil). Vous ne pourrez pas vous y opposer si la demande concerne bien le logement principal des partenaires.

Personnes non mariées et non pacsées

• Si vos locataires sont des concubins ou des amis qui souhaitent louer un logement ensemble, un seul contrat est suffisant ;
• Si tous les locataires signent le bail, ils deviennent colocataires et donc titulaires des droits et obligations résultant du contrat de location ; C'est la situation la plus protectrice pour des personnes vivant ensemble sans être mariées ni pacsées : ils deviennent colocataires en signant le bail à deux ;
• Si une seule personne signe le bail, seule celle-ci est locataire, les autres sont seulement hébergées et n'ont donc aucun droit sur le logement ;
• Et si l'occupant veut apparaître sur le bail par la suite ? Le concubin ou l'occupant « colocataire » qui n'a pas signé le bail ne peut imposer au propriétaire bailleur de le faire figurer sur le contrat. Cependant, vous pouvez avoir intérêt à accepter sa demande, si vous jugez son dossier suffisamment solide, car cela renforce alors la solvabilité du locataire déjà en place. Dans ce cas, on ajoute le nom du nouveau colocataire au contrat principal en utilisant le modèle type d'avenant que nous proposons sur PAP.fr.

Comment faire un contrat pour une collocation meublée ?

Pour une colocation, c'est le modèle type de contrat de location meublée habituel (ou le bail meublé spécial étudiant) qui est à utiliser. Vous y indiquez le nom de chacun des colocataires, et chacun d'eux va signer le bail. Avec le bail mobilité, vous pouvez également prévoir une colocation, mais attention, dans ce cas, les colocataires ne seront pas solidaires entre eux pour le paiement du loyer.

Propriétaires : qui paraphe le contrat ?

Personnes mariées

Un seul des époux, que ce soit le mari ou la femme, peut signer un bail d'habitation portant sur un bien appartenant à la communauté.

Personnes en indivision

L'indivision résulte d'une situation où plusieurs propriétaires détiennent un bien. Par exemple, à la suite du décès de leurs parents, trois frères et sœurs décident de louer le logement dont ils ont hérité. Les trois frères et sœurs sont, de manière indivise, propriétaires du bien. S'ils décident de mettre ce bien en location, ils devront établir, en faveur de leur locataire, un seul exemplaire de bail, mais celui-ci devra être signé par chacun des trois propriétaires indivis, à moins que l'un des propriétaires ait le mandat des deux autres pour signer à leur place.

Que contient le contrat de location meublée ?

Le contenu du contrat de location meublée a été fixé par un décret de la loi Alur depuis le 1er août 2015. Il convient donc d'utiliser un formulaire de contrat conforme à ce qu'il prévoit. Quant au contenu du bail mobilité, il a été fixé par la loi Elan qui l'a créé.

Par ailleurs, le bail meublé classique d'un an renouvelable et le bail étudiant de neuf mois contiennent une notice explicative que la propriétaire doit fournir au locataire avec le contrat de location. Cette notice n'est pas à fournir avec le bail mobilité. En location meublée, vous avez la possibilité de signer :

• soit un contrat de location meublée d'un an renouvelable ;
• soit un contrat de location meublée pour étudiant de neuf mois ;
• soit un bail mobilité. Ce contrat de location meublée a une durée modulable d'un à dix mois. Il peut être proposé aux personnes qui ont besoin ponctuellement d'un logement, car elles sont en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre du service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

Notre modèle type de bail mobilité contient toutes les mentions prévues par la loi Elan qui l'a créé. Au moment où vous remplirez ce bail, vous devrez préciser le motif qui permet au locataire de signer un bail mobilité, et lui demander un justificatif en attestant.

En revanche, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, mais un simple pied-à-terre, il faut alors opter pour un modèle type de contrat spécifiquement prévu, comme notre contrat type pour résidence secondaire. En effet, ce type de location échappe aux conditions de locations prévues légalement pour les logements loués en tant que résidence principale du locataire.

Dans tous les cas, il suffit de remplir le contrat en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat, soit deux exemplaires au minimum (un pour le propriétaire et un pour le locataire).

S'il y a plusieurs locataires pour le même logement (des concubins ou des colocataires par exemple), chacun d'eux signe le contrat. Mais la loi n'oblige pas à remettre un exemplaire original du contrat à chaque colocataire. Enfin, il est inutile de faire enregistrer le contrat, cette formalité n'est pas obligatoire.

Accessoirement au contrat de location, vous allez dresser un inventaire du mobilier précisant l'état du mobilier, ainsi qu’un état des lieux qui seront annexés à chacun des exemplaires du bail. Vous pouvez également joindre au bail une grille de vétusté.

Les principaux éléments du contrat

Comme tous nos formulaires, le contrat de location meublée est assez simple à remplir. Il suffit, tout d'abord, d'indiquer le nom et l'adresse des personnes signataires, de mentionner l'adresse du local et sa description.

Puis viennent les clauses concernant la durée de la location, les possibilités de donner congé, le montant du loyer et des charges, le dépôt de garantie.

Parmi les autres clauses du contrat de location, il y a aussi la surface habitable du logement à mentionner. Les diagnostiqueurs qui établissent le dossier de diagnostics techniques proposent systématiquement de la mesurer. C'est une sage précaution, car cette surface vous engage.

De plus, si le logement est situé dans une ville où s'imposent les loyers de référence à respecter, le loyer plafond est fixé en multipliant la surface habitable du logement par le loyer de référence majoré établi par mètre carré par type de logement et par quartier, comme c'est le cas à Paris.

Quelle est la durée du préavis ?

Propriétaire et locataire peuvent mettre fin au bail, en donnant congé. Les conditions sont différentes selon que c'est le bailleur ou le locataire qui donne congé. Dans les deux cas, il y a un délai de préavis minimal à respecter pour prévenir du congé. les modalités du délai de préavis sont fixées par la loi et rappelées dans le contrat :

• avec le bail classique d'un an renouvelable, le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour l'échéance du bail, au moins trois mois à l'avance et en motivant le congé ;
• avec le bail meublé étudiant de neuf mois et le bail mobilité, le bailleur n'a pas à donner congé. La location s'arrête automatiquement à la date prévue dans le bail : au bout de neuf mois avec le bail étudiant et au terme fixé dans le bail avec le bail mobilité ;
• si le locataire souhaite partir en cours de bail, il peut donner congé au propriétaire à tout moment en respectant un délai de préavis d'un mois, qu'il ait signé un bail d'un an renouvelable, un bail meublé étudiant ou un bail mobilité.

Qu'il soit donné par le propriétaire ou par le locataire, le congé doit être adressé par lettre recommandée AR, par huissier ou remis en main propre contre émargement.

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

Comment fixer le loyer ?

Logements situés en zone tendue

Depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur, les bailleurs ne peuvent plus fixer librement le loyer à la relocation si le logement est situé en zone dite « tendue » , c’est-à-dire dans l’une des 1434 communes situées dans l'une des 47 principales agglomérations françaises. Dans ces zones, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder celui du locataire précédent.

Les bailleurs qui entreprennent d’importants travaux peuvent, malgré tout, prendre en compte le coût des travaux qui ont apporté des améliorations à leur logement pour majorer le loyer à la relocation, en respectant les règles requises en la matière. De même, si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire dispose également d’une option pour réévaluer le loyer du nouveau locataire. Enfin, si le loyer n'a pas été indexé depuis au moins un an avec le précédent locataire, il peut également être révisé à l'aide du dernier indice de référence publié à la date de signature du nouveau bail.

! Toutefois, ces augmentations ne sont désormais possibles que pour les logements ayant une classe énergie située entre A et E. En revanche, si le logement a une classe énergie F ou G, le loyer du nouveau locataire reste plafonné au loyer du locataire sortant.

Si le logement n'était pas loué auparavant ou que le précédent locataire est parti depuis au moins dix-huit mois, le loyer peut être fixé librement, à moins que le logement ne soit situé dans une ville qui a décidé de mettre en place le plafonnement des loyers avec des loyers de référence majorés à ne pas dépasser. Si c'est le cas, le loyer est plafonné dès la première mise en location.

Les plafonds de loyers dans certaines villes

La loi Elan du 23 novembre 2018 permet de remettre en place le plafonnement des loyers dans la limite de loyers plafonds de référence à respecter, cette fois à l'échelle de chaque commune qui le décide.

La ville de Paris est la première à avoir décidé de remettre en place ces plafonds de loyers. Les loyers de référence majorés à respecter par mètre carré dans les quatre-vingts quartiers de Paris, selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble, figurent sur le site de la préfecture d'Ile-de-France. Depuis le 1er juillet 2019, les bailleurs doivent ainsi fixer le loyer dans la limite de ce loyer de référence majoré et de celui du locataire précédent.

Il en est de même à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020, dans les neuf communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021, dans les neuf villes d’Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021, à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

Cet encadrement des loyers va s'étendre à de nouvelles communes en 2024, lorsque les arrêtés fixant les loyers de référence à appliquer seront publiés. Il s'agit :

• de 24 communes du Pays basque ;
• de 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole.

D'autres communes en ont demandé l'application et attendent d'avoir reçu l'aval du gouvernement telles que Marseille ou Renes par exemple

Cet encadrement est mis en place dans ces communes à titre expérimental pendant huit ans (le délai initial était de cinq ans, mais il a été allongé par la loi 3DS). Il se cumule avec le plafonnement du loyer du locataire entrant avec le loyer du locataire précédent.

Logements situés hors de la zone tendue

En dehors des communes situées en zone tendue, le propriétaire peut fixer librement le loyer à la relocation, à condition, toutefois qu'il ait une étiquette énergie située entre A et E. En revanche si le logement a une étiquette énergie F ou G, le loyer du nouveau locataire reste plafonné au loyer du locataire sortant.

Ce loyer est ensuite révisé chaque année en fonction de la variation de l'Indice de référence des loyers, l'IRL, à condition, là encore, que le logement ait une étiquette énergie située entre A et E. En revanche, l'indexation n'est plus possible en cours de bail depuis le 24 août 2022 pour les logements classés F ou G.

Seul l'IRL peut être utilisé pour l'indexation du loyer. Pour cela, vous devez compléter la clause d'indexation du contrat quand vous signez le bail, et indiquer le dernier indice publié par l'Insee. Le bailleur en fait ensuite la demande formelle chaque année à son locataire.

Modèle de lettre : Augmentation du loyer en fonction de l'Indice de Référence des Loyers

Les charges dans une location meublée

Il s'agit d'une somme que le locataire doit payer en plus du loyer, et qui correspond au remboursement de dépenses payées par le propriétaire. Ainsi par exemple, le locataire se sert de l'ascenseur, de l'escalier qui est nettoyé et éclairé. Les charges recouvrent donc les dépenses que le propriétaire paie au syndic pour le compte du locataire et qui correspondent à des services ou équipements dont le locataire profite. En maison individuelle, il y a très peu de charges, car très peu de services communs. En meublé, le propriétaire peut fixer le montant des charges locatives de deux façons : forfaitairement ou au réel.

Charges forfaitaires en location meublée

Dans ce cas, le propriétaire détermine une somme fixe qui ne varie plus, quel que soit le montant réel des charges. Ce forfait peut être indexé chaque année, comme le loyer principal à l'aide de l'indice de référence des loyers, si le contrat le prévoit (c'est le cas des contrats de PAP). Mais attention, ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au montant réellement récupérable de charges par le bailleur !

Si vous signez un bail mobilité : les charges doivent être fixées au forfait. Vous ne pouvez pas demander de charges au réel au locataire sous forme de provisions.

Charges réelles en location meublée

Dans ce cas, le locataire verse tous les mois une provision de charges et une fois par an, le propriétaire régularise cette provision en fonction des charges réelles arrêtées par le syndic. Dans l'hypothèse de ces charges « réelles » , leur montant est établi d’après la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 applicable également en matière de location vide.

Le dépôt de garantie

Il est usuel de demander un dépôt de garantie au locataire. En location meublée, si vous signez un bail d'un an renouvelable ou un bail de neuf mois étudiant : le montant du dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges.

Vous l'aurez compris, il y a une différence avec la location vide pour laquelle le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. En location meublée, le montant est donc deux fois plus important, cela est justifié par le fait que le logement est garni de meubles.

Cependant, si vous signez un bail mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie au locataire. C'est le seul bail pour lequel cela n'est pas possible, et cela est rappelé dans le contrat de location.

En contrepartie, si vous signez un bail mobilité, vous pouvez opter pour la garantie Visale qui permet de vous garantir contre le risque d'impayé de loyer, et permet également, dans ce cas, de couvrir la réparation d'éventuels dégâts laissés par votre locataire, dans la limite d'un montant représentant deux mois de loyer charges comprises, ce qui compense l'absence de dépôt de garantie.

Les documents annexes au contrat de location meublée

Le dossier de diagnostic technique pour un appartement ou une maison

Tout propriétaire doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de location ou à l'occasion de la conclusion d'un bail de renouvellement (mais pas lors d'une simple tacite reconduction), y compris si vous signez un bail mobilité.

Pour alléger le poids « papier » du contrat avec ses annexes, vous pouvez désormais transmettre le dossier de diagnostics techniques par mail ou par tout autre moyen dématérialisé à votre locataire, sauf avis contraire de sa part. Il en est de même pour les extraits de règlement de copropriété. C'est un petit progrès que l'on doit à la loi Elan du 23 novembre 2018. Les diagnostics immobiliers sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend, selon la situation :

• l'état des risques naturels et technologiques désormais baptisé ERP (état des risques et pollutions) ;
• le diagnostic de performance énergétique ;
• le constat des risques d'exposition au plomb ;
• un diagnostic de l'installation intérieure d'électricité si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans ;
• un diagnostic de l'installation intérieure de gaz si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans, ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans ;
• un État des nuisances sonores aériennes si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit au voisinage d'un aérodrome.

Le dossier de diagnostics techniques doit être remis au locataire au moment de la signature du bail. Il est donc nécessaire de faire réaliser les diagnostics en amont, idéalement avant même le passage de l'annonce. Cela vous permettra d'afficher le résultat du diagnostic de performance énergétique dans votre annonce, comme le prévoit la loi dite Grenelle 2.

Les bailleurs doivent également faire réaliser un diagnostic amiante si le permis de construire du logement est antérieur au 1er juillet 1997. Si le bailleur a reçu une indemnité d'assurance pour le logement, suite à un sinistre que le bien a subi du fait d'une catastrophe naturelle ou technologique, il doit le signaler également.

L'inventaire du mobilier

Ce qui distingue la location meublée de la location vide, ce sont, bien sûr, les meubles. Aussi, lors de la conclusion du contrat et de l'état des lieux, un inventaire précis et un état détaillé du mobilier doivent être effectués afin d'établir qu'il s'agit bien d'un meublé. Pour dresser cet inventaire, il suffit de lister tous les meubles, pièce par pièce, en précisant leur état. Ce document est ensuite signé par les deux parties (propriétaire et locataire), et annexé au bail.

Au départ du locataire, il faudra prendre soin de refaire l’inventaire complet des éléments du mobilier et de leur état. Les logements loués en meublé doivent contenir au minimum les meubles indiqués sur une liste fixée par un décret de la loi Alur. 

L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du bail

Locataire et propriétaire doivent dresser un état des lieux, à l'entrée et à la sortie. C'est la comparaison de ces deux documents qui permettra de déterminer quelles réparations seront à la charge du locataire.

Cet état des lieux doit être effectué lors de la remise et de la restitution des clés contradictoirement et aimablement par les parties. Pour être contradictoire, il doit être signé par les deux parties, locataire et propriétaire. Un décret a fixé le contenu obligatoire du modèle type d'état des lieux.

Une fois établi l’état des lieux d’entrée, si, dans les dix jours, le locataire a des observations complémentaires qu'il souhaite ajouter, il peut demander au bailleur de la compléter avec lui.

Les documents légaux à annexer

Depuis le 1er août 2015, le bailleur doit annexer au contrat de location une notice d'information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur. Elle n'est cependant pas à joindre au bail mobilité.

Une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ce document peut désormais être transmis par mail au locataire, sauf avis contraire de sa part.

Les documents utiles à annexer

• la liste des réparations à la charge du locataire ;
• la liste des charges récupérables ;
• La loi Alur permet également au bailleur et au locataire de se référer à une grille de vétusté lors de la signature du contrat de location. 

Les justificatifs permettant de signer un bail adapté

Pour une location meublée à un étudiant avec un bail spécifique de neuf mois, il est conseillé d'annexer l'attestation du statut étudiant du locataire ;

Pour un bail mobilité d'un à dix mois, le locataire doit pouvoir vous remettre un justificatif prouvant qu'il est en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre du service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Si vous avez demandé un garant à votre locataire, nous vous conseillons également de joindre l'acte de caution solidaire au contrat de location que vous allez conserver.

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