L'encadrement des loyers à la relocation reconduit en zone tendue

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Dans les zones tendues (28 agglomérations), l'encadrement des loyers à la relocation s'applique au moins jusqu'à l'été 2020. Cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut y excéder celui du précédent locataire, sauf rares exceptions. Ce dispositif d’encadrement s'applique à toutes les locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire.

Dans les grandes villes, comme c’est le cas depuis maintenant plus de sept ans, le loyer des locations d’habitation principale vides et meublées est encadré à la relocation sauf rares exceptions. En conséquence, lorsqu’un locataire quitte les lieux, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer applicable au nouveau locataire.
Ce dispositif d'encadrement à la relocation qui existe depuis le 1er août 2012 sera effectif au moins jusqu'à l'été 2020 puisque le décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 le reconduit à l'identique pour un an de plus, soit du 1er août 2019 au 31 juillet 2020.
Les exceptions à l'encadrement du loyer seront à l'avenir encore plus restrictives puisque pour les baux signés à compter du 1er janvier 2020, les travaux ne justifieront un déplafonnement du loyer que si la performance énergétique du logement est suffisante.

A Paris, l'encadrement à la relocation se juxtapose avec le plafonnement du loyer applicable aux baux signés depuis le 1er juillet 2019. En clair, depuis cette date, dans Paris intra-muros, le loyer appliqué au nouveau locataire ne doit pas excéder le loyer appliqué au locataire sortant dans la limite d'un plafond de loyer. Pour en savoir plus, notre vidéo L'encadrement des loyers à Paris : c'est reparti !
Cette règle s'appliquera dans toutes les villes qui décideront, comme Paris, la mise en place d'un plafonnement du loyer.

Les propriétaires bailleurs concernés par l'encadrement des loyers

Les propriétaires bailleurs concernés par l’encadrement des loyers sont ceux qui mettent en location dans certaines zones géographiques des logements loués « vides » ou « meublés » à usage de résidence principale du locataire.

Les zones géographiques concernées par l'encadrement des loyers à la relocation

Les zones géographiques concernées par l'encadrement des loyers sont les zones dites « tendues », c’est-à-dire « des zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel ». En pratique il s'agit de 1.149 communes de vingt-huit agglomérations de métropole, représentant au total environ 50 % de la population française.
Pour savoir précisément et rapidement si votre logement se situe dans une commune concernée, vous pouvez consulter la liste annexée au décret du 10 mai 2013. Vous pouvez aussi utiliser notre outil :

Hors de ces zones tendues, les loyers des locations vides et meublées restent parfaitement libres.

Les logements concernés par l'encadrement des loyers à la relocation

Dans les zones géographiques concernées, l'encadrement des loyers s'applique aux logements loués vides (on dit aussi « non meublés » ou « nus ») et meublés à usage de résidence principale du locataire ; le bail mobilité est également concerné. Il s'agit donc des baux encadrés par la loi du 6 juillet 1989 qui concernent l'essentiel du parc locatif privé.

Certaines locations vides et meublées situées dans les communes concernées font toutefois exception et ne sont donc pas touchées par l'encadrement des loyers et les propriétaires peuvent continuer d'en fixer parfaitement librement les loyers. Il s'agit :

  • des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location ;
  • des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
  • des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer (pour les baux signés à compter du 1er janvier 2020, le logement, après travaux, devra obligatoirement atteindre une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E).

Les logements qui ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers à la relocation

Par définition, l'encadrement des loyers ne s'applique jamais hors des communes concernées, et ce quel que soit le type de location dont il s'agit. Par ailleurs, dans les communes concernées, l'encadrement ne s'applique jamais aux locations :

  • de logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou de logement de fonction ;
  • de locaux d'activité (baux commerciaux, baux précaires et baux professionnels) ;
  • de locaux à usage exclusif de dépendance (emplacement de stationnement, cave, etc.) ;
  • de terrains.

Le calcul du nouveau loyer en respect de l'encadrement

L'encadrement des loyers vise à juguler la hausse des loyers lors d'une relocation et d'un renouvellement de bail (cette dernière hypothèse est rare : il s'agit de signer à nouveau un bail avec un même locataire) en location vide ou meublée dans les communes concernées.
Lorsque l’encadrement s’applique, le nouveau loyer est par principe équivalent au précédent, éventuellement indexé. Dans deux situations exceptionnelles, l’encadrement est assoupli.

Le calcul normal du nouveau loyer

Lorsqu'un locataire quitte un logement et que le propriétaire bailleur le met à nouveau en location (on parle de « relocation » ou de « nouvelle location »), le nouveau loyer est encadré et ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l'indexation. L’indexation est toutefois impossible si une révision du loyer est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location. Dans cette hypothèse qui est finalement la plus courante, les propriétaires relouant le plus souvent immédiatement après un départ, le propriétaire doit purement et simplement appliquer au nouveau locataire le même loyer qu’au précédent.
Rappelons que l'indexation se fait au moyen d'un indice officiel, l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee et dont l'évolution reflète en pratique l'évolution des prix, c'est-à-dire l'inflation.

Un bail de location vide a été signé le 1er juillet 2018 avec un loyer de 600 € dans une zone tendue. Le locataire a donné congé et quitté les lieux fin juin 2018. Le propriétaire reloue et signe un contrat le lundi 2 septembre 2019. Le loyer ne peut donc être fixé librement et ne peut subir que l'indexation en fonction de l'IRL (1,53 % sur un an à la date de la relocation) puisqu'il n'a pas été indexé au cours des douze derniers mois. Le nouveau loyer peut alors être fixé au maximum à : 600 + 1,53 % = 609 €.

Le calcul exceptionnel du nouveau loyer

Les loyers de certaines locations vides ou meublées font l’objet d’un encadrement « assoupli » dans deux hypothèses :

  • Réalisation de certains gros travaux. Lorsque le propriétaire bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location avec le précédent locataire, des travaux d’amélioration (1) (2) ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, ces travaux sont pris en compte pour augmenter le loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Soit un loyer précédent de 600 €. Le propriétaire à réalisé pour 3.600 € de travaux d'amélioration, soit l'équivalent de la moitié du loyer annuel. En relouant ce logement, le propriétaire peut augmenter le loyer annuel de 540 € (15 % de 3.600) soit 45 € par mois. Le loyer du nouveau locataire peut donc être fixé au maximum à 600 + 45 = 645 €.

(1) Les dépenses d'amélioration s'entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d'apporter à un logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de ce logement.
Il peut par exemple s'agir de la réfection complète de l'installation électrique, de l'aménagement de nouvelles installations sanitaires, de l’installation de dispositifs de sécurité contre les cambriolages, de l’installation d'équipement facilitant l'accueil des personnes handicapées, de l'agrandissement des portes et des fenêtres, de la pose d'un vitrage performant, de l'installation d'une cuisine aménagée et équipée dans un logement qui en était dépourvu (attention, dans un second temps, le coût du remplacement des appareils électroménagers lors de la remise en état d'une cuisine aménagée existante n'est pas une dépense d'amélioration et plus fondamentalement n'est pas une charge déductible des revenus fonciers). Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts.

(2) Ne sont donc pas prises en compte les dépenses de travaux d'entretien et de réparation comme la réfection des peintures, des tapisseries  et des sols, le remplacement de la chaudière, la remise en état de la toiture, etc.

Un logement économe en énergie à compter du 1er janvier 2020. Les travaux visés ci-dessus ne suffiront plus à eux seuls pour échapper à l'encadrement des loyers à la relocation en zone tendue. En effet, pour les baux signés à partir du 1er janvier 2020, il faudra en outre :

  • soit que les travaux permettent d'atteindre une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E ;
  • soit que le logement ait déjà, avant travaux, une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an attestée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les logements qui, après travaux, auront une étiquette énergie F ou G (soit environ 20 % du parc immobilier) ne pourront donc pas échapper à l'encadrement du loyer grâce aux travaux réalisés, même si ceux-ci répondent aux critères de nature et de montant prévus.
Cette « éco-conditionnalité » sera un outil de plus dans l'arsenal de lutte contre les « passoires énergétiques ».

  • Un loyer manifestement sous-évalué. Le propriétaire bailleur peut apporter la preuve, à l'aide de références de voisinage (celles-ci devant répondre à des caractéristiques très précises), que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En pratique, cette démarche est complexe et laborieuse... et donc peu souvent réalisée !

Soit un loyer précédent de 600 €. Le propriétaire prouve que le loyer est sous-évalué et que le loyer représentatif du voisinage est de 800 €. En relouant ce logement, le propriétaire peut augmenter le loyer de la moitié de la différence soit de 100 € (200/2). Le loyer du nouveau locataire peut donc être fixé au maximum à 600 + 100 = 700 €.

Sanctions. En cas de non respect de l'encadrement du loyer à la relocation, le locataire peut exiger, à l'amiable puis en justice, que le loyer soit ramené à son juste niveau ainsi que le remboursement du trop perçu. 

Sources :

POUR EN SAVOIR PLUS :

VIDEO : Encadrement des loyers à Paris : c'est reparti !

L'encadrement des loyers est entré en vigueur (de nouveau) le 1er juillet 2019. Quel est le plafond pour votre logement ? Pouvez-vous faire un complément de loyer ? Quels risques si vous dépassez le plafond ?

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Le loyer d'une location vide ou meublée peut être fixé librement...sauf si s'appliquent l'encadrement des loyers à la relocation, le plafonnement du loyer ou la taxe Apparu.

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