L'encadrement des loyers à la relocation reconduit en zone tendue jusqu'en 2025

Jusqu'à quand s'applique l'encadrement des loyers à la relocation ?

Dans les grandes villes, comme c’est le cas depuis maintenant douze ans, le loyer des locations d’habitation principale vides et meublées est encadré à la relocation sauf rares exceptions. En conséquence, lorsqu’un locataire quitte les lieux, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer applicable au nouveau locataire.

👉 Ce dispositif d'encadrement à la relocation qui existe depuis le 1er août 2012 sera effectif au moins jusqu'à l'été 2025 puisque il est prolongé pour 1 an à l'identique, soit du 1er août 2024 au 31 juillet 2025 (décret n° 2024-854 du 24 juillet 2024).

Les exceptions à l'encadrement du loyer sont restrictives puisqu'il faut non seulement justifier de gros travaux d'amélioration ou de la sous-évaluation du loyer mais aussi que le logement dispose d'une performance énergétique minimale (au moins l'étiquette E) ; toute hausse de loyer est interdite pour les logements de la classe F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Dans 24 villes l'encadrement à la relocation se juxtapose au plafonnement du loyer

À Paris intra-muros, à Lille, à Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), à Lyon et Villeurbanne, à Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), à Montpellier et à Bordeaux, l'encadrement à la relocation se juxtapose avec le plafonnement du loyer qui y est applicable. En clair, dans ces vingt-quatre villes, le loyer appliqué au nouveau locataire ne doit pas excéder le loyer appliqué au locataire sortant dans la limite d'un plafond de loyer.

Quels sont les bailleurs concernés ?

Les propriétaires bailleurs concernés par l’encadrement des loyers sont ceux qui mettent en location dans certaines zones géographiques des logements loués « vides » ou « meublés » à usage de résidence principale du locataire ou via un bail mobilité.

Où s'applique l'encadrement des loyers à la relocation ?

Les zones géographiques concernées par l'encadrement des loyers sont les zones dites « tendues », c’est-à-dire « des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel ». En pratique il s'agit de 1 434 communes de 47 agglomérations de métropole et d'outre-mer, représentant au total plus de 50 % de la population française.

Les 47 agglomérations de métropole et d'outre-mer concernées sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéry, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Nazaire, Saint-Paul, Saint-Pierre, Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Hors de ces zones tendues, les loyers des locations vides et meublées restent parfaitement libres...sauf pour les logements classés F et G  qui sont eux aussi « gelés » depuis le 24 août 2022.

ℹ️ Pour savoir précisément et rapidement si votre logement se situe dans une commune concernée, vous pouvez consulter la liste annexée au décret du 10 mai 2013 ou plus simplement utiliser notre outil dédié, ci-dessous.

Quelles sont les locations concernées par l'encadrement des loyers à la relocation ?

Dans les zones géographiques concernées, l'encadrement des loyers s'applique aux logements loués vides (on dit aussi « non meublés » ou « nus ») et meublés à usage de résidence principale du locataire ; le bail mobilité est également concerné. Il s'agit donc des baux encadrés par la loi du 6 juillet 1989 qui concernent l'essentiel du parc locatif privé.

🙋‍♀️ Certaines locations vides et meublées situées dans les communes concernées font toutefois exception et ne sont donc pas touchées par l'encadrement des loyers et les propriétaires peuvent continuer d'en fixer parfaitement librement les loyers. Il s'agit :

1. des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location ;
2. des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
3. des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dans ces 3 hypothèses, la fixation du loyer est libre à condition que le bien dispose d'une performance énergétique minimale (au moins l'étiquette E) ; toute hausse de loyer est interdite pour les logements de la classe F ou G.

Quelles locations ne sont pas concernées ?

Dans les villes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers ne s'applique jamais aux locations :

• de logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou de logement de fonction ;
• de locaux d'activité (baux commerciaux, baux précaires et baux professionnels) ;
• de locaux à usage exclusif de dépendance (emplacement de stationnement, cave, etc.) ;
• de terrains.

👉 Hors zone tendue, l'encadrement des loyers ne s'applique jamais lorsque le logement dispose d'une performance énergétique minimale (au moins l'étiquette E) ; en revanche toute hausse de loyer y est également interdite pour les logements de la classe F ou G depuis le 24 août 2022.

Comment calculer le nouveau loyer ?

L'encadrement des loyers vise à juguler la hausse des loyers lors d'une relocation en location vide ou meublée dans les communes concernées. L'encadrement s'applique également lors d'un renouvellement de bail, hypothèse est rare puisqu'il s'agit de signer à nouveau un bail avec un même locataire. Lorsque l’encadrement s’applique, le nouveau loyer est par principe équivalent au précédent, éventuellement indexé. Dans deux situations exceptionnelles, l’encadrement est assoupli.

🧮 Le calcul normal du nouveau loyer

Lorsqu'un locataire quitte un logement et que le propriétaire bailleur le met à nouveau en location (on parle de « relocation » ou de « nouvelle location »), le nouveau loyer est encadré et ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l'indexation. L’indexation est toutefois impossible si une révision du loyer est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location. Dans cette hypothèse qui est finalement la plus courante, les propriétaires relouant le plus souvent immédiatement après un départ, le propriétaire doit purement et simplement appliquer au nouveau locataire le même loyer qu’au précédent. Rappelons que l'indexation se fait au moyen d'un indice officiel, l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee et dont l'évolution reflète en pratique l'évolution des prix, c'est-à-dire l'inflation.

👉 Un bail de location vide a été signé le 1er juin 2023 avec un loyer de 1 000 € dans une zone tendue. Le locataire a donné congé et quitté les lieux fin décembre 2023. Le propriétaire reloue et signe un contrat le 1er septembre 2024. Le loyer ne peut donc être fixé librement et ne peut subir que l'indexation en fonction de l'IRL (3,26 % sur un an à la date de la relocation) puisqu'il n'a pas été indexé au cours des douze derniers mois.

💰 Le nouveau loyer peut alors être fixé au maximum à : 1 000 + 3,26 % = 1 032 €.

Le calcul exceptionnel du nouveau loyer

Les loyers de certaines locations vides ou meublées font l’objet d’un encadrement « assoupli » dans deux hypothèses...à condition que le logement soit suffisamment économe en énergie (au moins l'étiquette E).

1️⃣ La réalisation de certains gros travaux

Lorsque le propriétaire bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location avec le précédent locataire, des travaux d’amélioration⁽¹⁾  ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, ces travaux sont pris en compte pour augmenter le loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

👉 Soit un loyer précédent de 1 000 €. Le propriétaire a réalisé pour 7 000 € de travaux d'amélioration, soit l'équivalent de la moitié du loyer annuel. En relouant ce logement, le propriétaire peut augmenter le loyer annuel de 1 050 € (15 % de 7 000) soit 87,50 € par mois.

💰 Le loyer du nouveau locataire peut donc être fixé au maximum à 1 000 + 75 = 1 075 €.

2️⃣ Un loyer manifestement sous-évalué

Le propriétaire bailleur peut apporter la preuve, à l'aide de références de voisinage (celles-ci devant répondre à des caractéristiques très précises), que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En pratique, cette démarche est complexe et laborieuse... et donc peu souvent réalisée !

Pour trouver des références de loyers, il faut vous tourner vers votre observatoire des loyers et/ou vers votre Agence départementale d'information sur le logement(Adil).

👉 Soit un loyer précédent de 1 000 €. Le propriétaire prouve que le loyer est sous-évalué et que le loyer représentatif du voisinage est de 1 200 €. En relouant ce logement, le propriétaire peut augmenter le loyer de la moitié de la différence soit de 100 € (200/2).

💰 Le loyer du nouveau locataire peut donc être fixé au maximum à 1 000 + 100 = 1 100 €.

⚠️ Les logements avec une étiquette énergie F ou G

Les logements qui, avec ou sans travaux, ont une étiquette énergie F ou G (soit environ 20 % du parc immobilier) ne peuvent donc plus échapper à l'encadrement du loyer, ni grâce aux travaux réalisés, même si ceux-ci répondent aux critères de nature et de montant prévus, ni grâce à la preuve de la sous-évaluation du loyer. Cette « éco-conditionnalité » est un outil de plus dans l'arsenal de lutte contre les « passoires énergétiques ».

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

En cas de non-respect de l'encadrement du loyer à la relocation, le locataire peut exiger, à l'amiable puis en justice, que le loyer soit ramené à son juste niveau ainsi que le remboursement du trop perçu, et ce sur une période de trois ans. Le bail contient un « mouchard » puisqu'il est obligatoire d'y mentionner le loyer du locataire précédent et d'y justifier la raison de l'éventuelle augmentation du loyer.

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