La révision du loyer en cours de bail

Mis à jour par
le 19 août 2022
Juriste chez PAP.fr

Comment, quand et pourquoi votre loyer peut évoluer en cours de bail?

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L'indexation du loyer

Le loyer indiqué dans le contrat est susceptible d'évoluer au cours de la location, si vous conservez le logement plus d'un an.  Le contrat de location doit préciser le montant du loyer, et indiquer l'indice de référence des loyers (IRL) selon lequel la révision annuelle de loyer sera faite. L'indice indiqué dans le contrat est le dernier connu à la date de la signature du contrat. Pour réviser le loyer il faut toujours utilisé le même indice.

Les indices de référence des loyers sont publiés par trimestre. Il y a quatre trimestres par an, vous pouvez consulter les indices nécessaires à l'indexation annuelle des loyers. Attention ils ne sont pas alignés sur les trimestres civils. Ils paraissent respectivement en:

  • Avril pour le 1er trimestre;
  • Juillet pour le 2e trimestre;
  • Octobre pour le 3e trimestre;
  • Janvier pour le 4e trimestre.

Vous pouvez consulter les indices ici

La révision du loyer est la procédure qui permet, lorsqu'une clause d'indexation du loyer est prévue au contrat, de réviser annuellement le loyer. Chaque année, à la date convenue entre les parties ou à défaut à la date d'anniversaire du contrat, une indexation peut être faite. L'augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) que publie l'INSEE.

 Une fois l'indice connu pour calculer la variation de votre loyer vous devez appliquer cette formule: Ancien loyer X nouvel indice / ancien indice

Exemple de calcul d'indexation
Bail signé 1er mai 2021 avec un loyer de 700 €
L'IRL indiqué était celui du 1er trimestre 2021, soit 130,69
Le 1er mai 2022, le loyer est révisé pour la première fois. Le nouvel indice du 1er trimestre est de 133,93

Le calcul
700 €  (ancien loyer) X 133,93 (nouvel indice) / 130,69 (ancien indice) = 717.35 € (nouveau loyer)

Plus simple vous pouvez utiliser notre calculette pour simuler l'indexation de votre loyer.

Calculez l'évolution de votre loyer

 

L'indexation du loyer reste une possibilité. Le bailleur peut faire le choix de ne pas la prévoir dans le contrat de location. Et, lorsqu'elle est prévue, le propriétaire peut ne pas la demander au locataire d'une année sur l'autre ou pendant toute la durée de location.

Attention! Le bailleur doit expressément manifester sa volonté d'indexer le loyer par courrier, mail, etc.

A défaut de manifester sa volonté de réviser le loyer dans un délai d'un an suivant la date de prise d'effet, on considère qu'il a renoncé au bénéfice de la révision pour l'année écoulée. Une fois la notification reçue, vous devez ajuster le loyer pour la prochaine échéance. Les indexations ne peuvent plus être rétroactives depuis la loi Alur. Si l'indexation aurait dû être faite en septembre et que le propriétaire ne vous la notifie qu'en décembre, elle s'appliquera pour l'échéance de janvier.

Vous restez redevables jusque 3 ans après leur notification des indexations qui vous ont été notifiées et que vous n'avez pas honorées

  • A compter du 24 août 2022 en métropole, soit un an après l'entrée en vigueur de la loi climat, les propriétaires de logements classés F et G ne pourront plus augmenter leurs loyers que ce soit au moment de la signature d’un nouveau contrat de location ou en cours de bail. Ces mesures, s’appliqueront aux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire conclus, renouvelés ou tacitement reconduits.
  • La loi pouvoir d'achat prévoit à compter de la parution de l'IRL du 3éme trimestre (parution à la mi-octobre), un plafonnement de l'évolution des loyers à 3,50 % en métropole et en Corse (mais ce taux pourra y être baissé jusqu’à 2 % près consultation pour avis de l’assemblée de Corse) et 2,50 % outre-mer. Ce plafonnement s’imposera, au moins jusqu’à l’été 2023.

 

 Réévaluation du loyer pour travaux

Les travaux d'amélioration

Hormis l'indexation du loyer en cours de bail, le loyer ne peut être augmenté qu'à une exception: lorsque des travaux sont réalisés pendant la location. Pour que cela soit possible, le contrat doit l'avoir prévu dès sa signature dans une clause de travaux d'amélioration.

La clause doit préciser la nature des travaux, leurs modalités de réalisation, le délai de réalisation ainsi que le montant de la majoration du loyer qui va en résulter.

Il ne peut s'agir de travaux de mise aux normes. En effet ce type de travaux ne peuvent jamais être mis à la charge du locataire.

Les travaux d'amélioration peuvent être réalisés par le propriétaire ou la copropriété (installation d'éléments de confort ou d'équipements nouveaux comme le remplacement de fenêtres par du double-vitrage, installation d'ascenseur, etc.). La majoration s'applique dès que les travaux sont réalisés.

Les travaux d'économie d'énergie

La loi permet aux propriétaires de faire supporter au locataire une partie du coût des travaux d'économie d'énergie qu'ils réalisent dans le logement.

Ce partage ne concerne que les logements loués vides et achevés avant le 1er janvier 1990

Le propriétaire doit avoir mis en œuvre un bouquet de travaux ou fais atteindre au logement un niveau de "performance énergétique globale minimale".

Le bouquet de travaux doit combiner au moins deux des actions suivantes:
- travaux d'isolation thermique des toitures,
- travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur,
- travaux d'isolation thermique des fenêtres,
- travaux de remplacement des équipements de chauffage ou de production d'eau chaude,
- travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable,
- travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.

La contribution mensuelle du locataire se calcule selon une contribution forfaitaire ou réelle

Contribution forfaitaire

La somme est fixe et non révisable. Elle est de :
- 10 € pour les studios,
- 15 € pour les 2 et 3 pièces,
- 20 € pour 4 pièces et plus.

Contribution réelle

La contribution peut être calculée pour son montant réel, c'est à dire en fonction de l'économie réelle obtenue. Cette somme fixe et non révisable, ne peut excéder la moitié de l'économie d'énergie estimée du logement. Pour savoir quelle économie a été réalisée, une étude thermique doit avoir été réalisée par un professionnel avant les travaux.

Pour que la contribution aux travaux d'économie d'énergie soit exigible, les travaux doivent avoir été envisagés en concertation avec le locataire qui doit en pratique donner son accord.

Cette contribution doit être limitée dans le temps.

La réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué

Les conditions de la location (notamment le loyer) fixées lors de la signature du contrat ne doivent pas être modifiées en cours de bail. Une exception toutefois: le propriétaire qui juge son loyer sous-évalué peut à l'occasion d'un renouvellement demander l'augmentation du loyer.

Le délai

Le propriétaire doit respecter un formalisme strict: au moins 6 mois avant l'échéance du bail (délai identique en location vide et meublée), il doit proposer au locataire de signer un nouveau contrat avec un nouveau loyer. Le loyer proposé doit être déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Attention! Le bailleur ne peut donner congé au locataire dans le même temps où il lui propose un renouvellement du bail avec un loyer réévalué.

Le formalisme

La demande doit être faite par courrier recommandé avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La proposition doit reproduire intégralement sous peine de nullité l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements situés en zone tendue et les dispositions du chapitre VI  de l'article 140 de la loi ELAN pour les logements soumis aux loyers de référence.La demande doit mentionner le montant du nouveau loyer et la liste des références ayant conduit à sa fixation. Pour les logements soumis aux loyers de référence devra être mentionné le loyer de référence minoré.

Les références

Les références présentées par le propriétaire doivent viser des logements situés dans le même bloc d'immeuble ou dans la même zone géographique et, présentant des caractéristiques similaires. Elles doivent mentionner:

  • l'adresse du logement;
  • la qualité et l'époque de construction;
  • l'étage et la présence ou non d'un ascenseur;
  • la constitution du logement (surface, nombre de pièces, annexes);
  • les équipements du logement;
  • la durée d'occupation du locataire en place;
  • le montant du loyer hors charge proposé.

Les références doivent être au nombre de 6 dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, et 3 références dans les autres zones géographiques.

Les 2/3 de ces références doivent concerner des logements loués depuis plus de 3 ans.

La méthode de fixation du nouveau loyer

  • En zone tendue,

L'augmentation de loyer est plafonnée à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers de référence fournis et le loyer du locataire en place.

Exemple: Si votre loyer actuel est de 700 € et que la moyenne des références montre un écart de de 120 €, vous ne pourrez augmenter votre loyer que de 60€

Si les 2 parties sont d'accord pour l'augmentation de loyer, elles signent un nouveau contrat ou simplement un avenant qui prend en compte le nouveau loyer. L'augmentation de loyer va alors s'appliquer de manière progressive:

  • Si la hausse de loyer est inférieure à 10% du loyer initial l'augmentation se fera pas tiers annuel sur 3 ans

Pour un loyer initial de 700 € avec une augmentation de 60€, le propriétaire pourra augmenter par tiers sur 3 ans. La première année le loyer passera à 700 + 20 soit 720 €. La deuxième année de 720 + 20 soit 740 € et atteindra l'augmentation prévue de 760 € la 3e année.

  • Si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, l'augmentation se fera par sixième et sur 6 ans.

Pour un loyer initial de 700 € avec une augmentation de 75 €. La première année le propriétaire augmentera le loyer de 12,5 et chaque année il rajoutera 12,5 € au loyer de l'année précédente et ce pendant une période de 6 ans jusqu'à ce que son loyer atteigne l'augmentation de 75 €.

Par ailleurs ce nouveau loyer peut se voir appliquer la révision annuelle de loyer. Ce qui fait qu'au bout des 3 ans ou 6 ans, le loyer aura augmenté de plus que le montant issue de la réévaluation.

  • A Paris, Lille, Lyon, etc.

A Paris et dans toutes les villes où seront mis en place des loyers de référence, le bailleur ne pourra engager une action en réévaluation du loyer que si ce dernier est inférieur au loyer de référence minoré. Le nouveau loyer proposé ne pourra excéder le loyer de référence minoré. La hausse s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

En cas de désaccord entre les parties 2 options:

  • le juge est saisi, il fixe alors judiciairement le loyer qui s'impose aux partie,
  • le juge n'est pas saisi, le contrat est reconduit aux même conditions.

Les limites à l'augmentation de loyer

Ces limites concernent les logements situés en zone tendue et proposés à la relocation. Il était possible par exception à l'encadrement des loyers à la relocation de pouvoir augmenter son loyer si des travaux d'amélioration de confort au moins équivalant à 6 mois de loyers avaient été réalisés ou si le loyer était manifestement sous évalué.

Depuis le 1er janvier 2020, ces travaux ne justifient plus seuls le déplafonnement du loyer. Il faut pour que cela soit possible que, la performance énergétique résultant des travaux soit suffisante. Pour les baux signés depuis le 1er janvier 2021, une performance énergétique minimale est également requise pour pouvoir se prévaloir d'un loyer manifestement sous-évalué.

Comment cela se traduit concrètement?

  • les travaux réalisés doivent permettre d'atteindre une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E, attestée par un diagnostiqueur ;
  • le logement devait avant travaux, avoir eu une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an attestée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de quatre ans.

Les logements qui, avec ou sans travaux, se prévalent d'une étiquette énergie F ou G  ne peuvent donc plus déroger à l'encadrement du loyer, que ce soit par des travaux réalisés, même si ceux-ci répondent aux critères de nature et de montant prévus, ni  par la preuve de la sous-évaluation du loyer.


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