Tout savoir sur la sous-location

Marianne Font
Mis à jour par Marianne Font
le 16 novembre 2022
Journaliste chez PAP.fr

Le locataire qui loue un logement peut en disposer librement. Ainsi, s'il rencontre l'âme sœur en cours de bail, il peut partager son toit avec elle sans en référer à son propriétaire. Il n'en va pas de même s'il souhaite partager les frais du logement avec un autre occupant ou encore s'il laisse le bien à un sous-locataire qui lui versera un loyer.

Le locataire qui veut sous-louer son logement doit obtenir l'autorisation exprès de son propriétaire.
Le locataire qui veut sous-louer son logement doit obtenir l'autorisation exprès de son propriétaire. © PAP

Qu'est-ce qu'une sous-location ?

La sous-location, c'est la pratique selon laquelle le titulaire d'un contrat de location met partiellement ou entièrement à la disposition d'un tiers son logement, un appartement ou une maison, avec une contrepartie financière. Sans contrepartie, on ne peut pas parler de sous-location. La sous-location implique donc le paiement d'un loyer.

Par conséquent, si le locataire héberge de la famille ou des proches ou s'il prête ponctuellement son logement, il ne s'agit pas d'une sous-location, car il n'y a pas de versement de loyers. Dès lors que l'hébergement se fait à titre gratuit, cela ne constitue pas une sous-location. Le locataire étant en droit de recevoir librement les personnes de son choix. Mais attention, si le locataire quitte lui-même le logement pour le laisser à l'entière disposition de ses proches, cela peut être considéré comme une sous-location, même si c'est lui qui continue à verser le loyer au bailleur.

Sous-louer son appartement : que peut dire le propriétaire ?

Le principe : la sous-location interdite

En location vide, comme en location meublée, la sous-location est par principe interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire. Cette interdiction figure dans la notice d'information annexée obligatoirement au contrat de location. La rubrique 2.2. de cette notice rappelle et liste les obligations générales du locataire prévues par la loi du 6 juillet 1989 qui encadre ce type de locations et s'impose au locataire. Elle indique que le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l'accord écrit du bailleur.

L'exception : la sous-location légale

Le locataire qui souhaite sous-louer peut donc le faire à la condition impérative d'avoir obtenu l'autorisation expresse de son propriétaire auparavant.

Le propriétaire peut librement décider d'accorder ou pas l'autorisation à son locataire de sous-louer. S'il ne souhaite pas donner son consentement, il n'a pas à justifier de son refus. S'il est d'accord, il va le confirmer par écrit à son locataire. Le propriétaire va non seulement donner son accord sur le principe de la sous-location, mais aussi sur le prix du loyer. Il indiquera, en particulier, que le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui de la location, afin d'éviter toute spéculation de la part du locataire. Il a également intérêt à préciser qu'il ne donne son accord qu'à condition que le locataire s'engage à effectuer les démarches indispensables, en particulier s'il loue en saisonnier : déclarer sa location à la mairie, s'acquitter de la taxe de séjour si la commune en a prévu une et des formalités de déclarations en ligne si la ville est concernée.

Le cas particulier de la cohabitation intergénérationnelle

Prévue par la loi Elan du 23 novembre 2018 et formalisée par l'arrêté du 30 janvier 2020 qui a instauré une charte qui la réglemente, la cohabitation intergénérationnelle est un type de sous-location. Elle permet à des personnes âgées esseulées, propriétaires ou locataires, dans le parc social ou privé, de proposer à un jeune de moins de trente ans une partie de leur logement, appartement ou maison, en contrepartie d'une contribution modeste. Le sénior doit informer son bailleur de son intention d'avoir recours à la cohabitation intergénérationnelle, mais le bailleur ne peut pas s'y opposer.

Les implications d'un contrat de sous-location

La sanction d'une sous-location interdite

A défaut d'une autorisation écrite, vous ne pouvez en aucun cas sous-louer votre logement. Si toutefois vous outrepassez cette interdiction et sous-louez votre logement sans autorisation, vous prenez le risque de voir votre propriétaire demander la résiliation du bail, voire des dommages et intérêts. Vous encourez même des sanctions pénales ! Alors, mieux vaut être prudent et obtenir préalablement l'accord de votre propriétaire avant de vous engager dans ce processus.

La déclaration en ligne de la location saisonnière

Dans les grandes villes, en particulier à Paris, mais aussi dans certaines communes balnéaires et dans toute ville qui le décide, le logement loué en tant que résidence principale ne peut être loué en saisonnier que ponctuellement, soit au maximum quatre mois par an. Dans ce cas, en plus de l'autorisation écrite de votre propriétaire, vous devez obligatoirement faire une déclaration en ligne de votre location saisonnière auprès de la mairie et obtenir un numéro à 13 caractères à afficher dans votre annonce. En l'absence d'au moins une de ces démarches ou si vous louez au-delà de la limite des quatre mois, vous êtes passible de sanctions.

Renseignez-vous systématiquement à la mairie ou à l'office du tourisme de votre commune pour connaître la marche à suivre et effectuer les formalités indispensables avant de sous-louer en saisonnier.

Les obligations fiscales du locataire principal

Le locataire principal doit déclarer les loyers qu'il perçoit du sous-locataire. La plupart du temps, le logement est sous-loué en meublé : les loyers sont à déclarer en tant que revenus industriels et commerciaux. En revanche, si le logement est sous-loué en location vide, les loyers sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Quel est le cadre juridique d'une sous-location ?

Dans le cas d'un accord conclu entre un locataire et un sous-locataire, le locataire devient le « locataire principal » qui agit comme un bailleur à l'égard de son « sous-locataire. »

Quel contrat pour la sous-location ?

Le locataire principal et son sous-locataire vont s'entendre sur les modalités de la location et les inscrire dans le contrat : durée du bail, modalités de résiliation, montant et date de paiement du loyer, modalités de sa révision, montant et conditions de restitution du dépôt de garantie, obligations du locataire principal et du sous-locataire à l'égard l'un et de l'autre...

Le locataire principal ne peut donner au sous-locataire plus de droits que ceux qu'il a lui-même. Ainsi, selon qu'il est lui-même titulaire d'un contrat de location vide de trois ans ou d'un an en meublé (ou de neuf mois pour un étudiant en meublé), il doit s'assurer de la durée sur laquelle il peut s'engager, sachant que le bailleur est susceptible de lui donner congé au terme du bail initial ou de chacun de ses renouvellements.

Le locataire principal et son sous-locataire ont donc intérêt à se mettre bien d'accord sur les modalités de la sous-location afin de les inscrire dans le contrat qui fixera les règles entre eux.

Le locataire va joindre l'accord écrit du propriétaire au contrat de sous-location de même qu'une copie du contrat principal. Il doit rédiger soigneusement ce contrat qui va fixer toutes les modalités de la sous-location, car il s'agit d'un contrat « Code civil » c'est-à-dire d'un contrat qui n'est pas encadré par une loi spécifique, mais uniquement par les dispositions assez générales du Code civil. Ce qui laisse une certaine liberté rédactionnelle.

La sous-location échappe au cadre juridique réservé à la location. Ainsi , lorsque le locataire principal est titulaire d'un contrat de location « vide » ou meublée, le contrat de sous-location qu'il va signer avec son sous-locataire va quand même échapper à la loi du 6 juillet 1989 qui encadre ces deux types de location et qui impose l'utilisation d'un modèle type de contrat de location dont le contenu est obligatoire.

Qui est responsable en cas de sous-location ?

Le locataire principal reste responsable des éventuels impayés de loyer ou dégradations du logement à l'égard du propriétaire, car ce dernier n'a en principe aucun lien juridique direct avec le sous-locataire. Il est responsable des manquements du sous-locataire comme s'il occupait lui-même le logement. C'est pourquoi, si le locataire sous-loue intégralement son logement, il doit absolument veiller à ce que son sous-locataire soit bien assuré. Il a intérêt, par ailleurs, à sous-louer en toute légalité, avec l'autorisation du bailleur et en signant un contrat avec son sous-locataire, s'il veut disposer d'un recours contre ce dernier en cas d'impayés, de dégradations...

Quels sont les risques pour le sous-locataire ?

Le sous-locataire ne bénéficie pas de la protection légale fixée par les textes encadrant la location vide ou meublée. Il n'a pas de relation juridique directe avec le propriétaire et ne dispose donc pas d'action directe à l'égard du propriétaire. Si, par exemple, le logement nécessite des travaux importants à la charge du propriétaire, le sous-locataire doit s'adresser au locataire principal afin qu'il intervienne auprès du propriétaire. Le sous-locataire risque d'avoir beaucoup de difficultés pour obtenir satisfaction si le locataire principal tarde ou omet de faire sa demande au bailleur.

Par ailleurs, le bail du sous-locataire va automatiquement se terminer à la fin du bail du locataire. Par conséquent, si ce dernier décide de donner congé au propriétaire à tout moment, cela met automatiquement fin au bail du sous-locataire qui ne peut prétendre rester.

C'est pour toutes ces raisons qu'il est indispensable de fixer les modalités de la location par écrit, en rédigeant et signant un contrat de sous-location, afin de ménager les intérêts aussi bien du locataire principal que du sous-locataire. Si un problème intervient au moment de l'état des lieux, ce contrat protégera chacun des locataires.

Comment se passe la sous-location ?

Faire une sous-location de court terme

La sous-location peut être une solution lorsque le locataire s'absente ponctuellement. Cela constitue une aide au paiement du prix de la location alors qu'il n'occupe pas les lieux. Cela permet aussi à un locataire en place dans un logement de partager le loyer avec une personne avec laquelle il souhaite partager provisoirement son logement. À condition que le locataire obtienne l'autorisation écrite de son bailleur et qu'il respecte les termes du contrat.

Modèle de lettre : Demande de sous-location courte durée avec partage des revenus

Sur le long terme : cession de bail ou colocation ?

La colocation : si la sous-location est partie pour durer longtemps, le locataire a plutôt intérêt à demander au propriétaire d'intégrer un colocataire au bail de location par un avenant. Ainsi, il ne sera pas responsable d'un sous-locataire, mais plutôt à égalité avec un colocataire qui aura les mêmes droits et obligations que lui à l'égard du bailleur.

Les propriétaires sont souvent plus enclins à accepter une colocation, plutôt qu'une sous-location qu'ils jugent périlleuse ! Et tout le monde y trouve son compte, car les intérêts de chacun sont ménagés. Dans ce cas, les locataires deviennent « co-locataires ». Le propriétaire va prendre soin d'inscrire une clause de solidarité et d'indivisibilité du loyer dans l'avenant afin que les colocataires soient solidairement responsables de son paiement à son égard. Ainsi, ils deviennent responsables de ce paiement sur le même plan d'égalité et le locataire initial ne se trouve plus seul redevable du loyer à l'égard du propriétaire.

Un nouveau contrat de location : dans l'hypothèse où le locataire souhaite s'absenter pendant une longue période, il est rare que le propriétaire soit prêt à accepter un sous-locataire. Il préférera le plus souvent que le nouvel occupant signe un contrat de location directement avec lui, à condition, toutefois, que celui-ci obtienne son agrément du propriétaire.

Modèle de lettre : Demande de sous-location longue durée

Peut-on sous-louer un logement social ?

La sous-location d'un logement social entier est totalement interdite. En contournant la loi, le locataire s'expose à de graves conséquences. Le bailleur qui constaterait une telle infraction aurait le droit de mettre fin au bail du locataire.

Toutefois, sous certaines conditions, le locataire d'un logement social pourra sous-louer une partie de son appartement. Le sous-locataire doit avoir plus de soixante ans ou être une personne adulte handicapée et avoir conclu un contrat d'accueil familial avec le locataire principal. Le bailleur devra être informé par une lettre recommandée avec avis de réception. Le montant du loyer payé par le sous-locataire sera fixé en fonction de la surface louée. La durée du bail est illimitée.

Comment fixer le prix d'une sous-location ?

La fixation du loyer du sous-locataire est régie par certaines règles. D'abord le locataire ne peut en aucun cas faire payer à son sous-locataire un loyer plus important que le prix de la location totale. Ensuite, sachez que le tarif doit dépendre de la partie du logement occupée par le sous-locataire. Ainsi lorsque vous sous-louez une chambre à un étudiant, le prix du loyer ne pourra pas dépasser le montant du loyer au mètre carré payé par le locataire principal. La superficie prise en compte doit être celle de la surface habitable. Enfin, n'oubliez pas une fois le prix fixé de soumettre le montant à votre propriétaire afin qu'il donne son accord.

Peut-on toucher les APL en sous-location ?

La loi Elan permet depuis janvier 2020 à certains sous-locataires de percevoir les APL au même titre que le locataire principal. Mais au-delà du respect du plafond de ressources, les deux sont soumis à de nombreuses conditions d'éligibilité.

Le locataire doit avoir plus de soixante ans, n'avoir aucun lien de parenté avec le sous-locataire, habiter le logement et avoir reçu l'accord du bailleur pour la sous-location. Le sous-locataire doit avoir moins de trente ans ou plus de soixante ans et ne pas payer un loyer dépassant le montant du locataire principal. Sachez que le montant des APL sera calculé sur sa part de loyer et pas sur le loyer global. Attention, la CAF versera souvent les APL sur le compte bancaire du locataire principal, mais si ce dernier est d'accord, l'allocation pourra être directement payée au sous-locataire.


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