Encadrement des loyers : les outre-mer y ont (enfin) droit !

La loi du 13 juin 2025, portée par Audrey Bélim, Sénatrice de La Réunion (Groupe Socialiste, Écologiste et Républicain), va permettre aux outre-mer de mettre en place l'encadrement des loyers comme le font déjà en 2025 soixante-neuf villes de métropole.

🙋‍♀️ Préfectures et villes vont devoir s'organiser pour mettre en place le plafonnement des loyers, ce qui va prendre de longs mois.

🗣️Si l’Assemblée nationale a adopté à l’unanimité le texte, le député Jean-Luc Bourgeaux (Droite républicaine) se veut lucide : « L’encadrement des loyers ne peut être une fin. Il ne remplace ni une politique de production de logements, ni un plan ambitieux de réhabilitation de l’habitat existant, ni une stratégie d’aménagement adaptée aux défis locaux ».

Les villes d'outre-mer concernées par l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers pourra être mis en place dans chacune des 38 communes ultramarines situées en zone tendue :

👉 Guadeloupe

👉 Martinique

👉 Guyane

👉 La Réunion

Un encadrement des loyers comme en métropole

L'encadrement des loyers outre-mer reprendra la même architecture qu'en métropole : la fixation d'un plafond de loyer à ne pas dépasser sauf exception. La mesure s'appliquera à l'essentiel des locations du parc privé :

Un loyer à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

En pratique, le loyer d’un logement ne devra pas dépasser un plafond de loyer dit « loyer de référence majoré ». Ce plafond, fixé par le préfet au vu des relevés effectués par l’observatoire local des loyers, variera en fonction des critères suivants :

👉 Ce plafonnement du loyer devra se combiner avec l'encadrement du loyer à la relocation. En clair, si le loyer du locataire sortant est inférieur au plafond de loyer, le loyer fixé dans le nouveau bail ne pourra pas être porté au plafond, sauf rares exceptions (réalisation de très gros travaux d'amélioration notamment).

💰 Louer plus cher avec le « complément de loyer »

Le plafond de loyer pourra être dépassé par l’application d’un « complément de loyer » qui doit se justifier par une ou des caractéristiques de confort ou de localisation du logement un peu exceptionnelles (par exemple une grande terrasse en étage avec une jolie vue dégagée).

⛔ Pas de complément de loyer pour les logements indécents

La loi prévoit qu'« aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement n’est pas décent ». C'est assez logique puisqu'un logement indécent ne peut pas être mis en location.

Complément de loyer : un sursis pour les logements classés F ou G par le DPE

Si les logements F et G ne peuvent déjà plus faire l'objet d'un complément de loyer en métropole, cela sera encore possible un temps outre-mer, un calendrier d'éradication des passoires thermiques adapté y existant.

Quand l'encadrement des loyers s'appliquera outre-mer ?

La loi maintenant publiée, il faudra à l'administration du temps pour mettre en place des observatoires des loyers et fixer des plafonds de loyer (loyer de référence majoré) justes et incontestables pour éviter les recours.

Pourquoi mettre en place l'encadrement des loyers outre-mer ?

L'encadrement des loyers est vu comme un outil de lutte contre la crise du logement. La Fondation pour le Logement des Défavorisés (ex Fondation Abbé Pierre) a réalisé en 2023 une étude sur le mal-logement dans les départements et régions d’outre-mer : sur une population de 2,2 millions d’habitants, près de 600 000 personnes sont mal logées, soit 3 habitants ultramarins sur 10. Par ailleurs, la Fondation y constate « des niveaux de loyer privés comparables à ceux observés dans les grandes agglomérations métropolitaines (jusqu’à 15 €/m² dans les communes les plus prisées du littoral aux Antilles et à La Réunion) considérées comme des territoires tendus ».

👉🏻 Résultat, les loyers y représentent, encore davantage que dans l'Hexagone, compte tenu du niveau moins élevé des revenus, une part très significative du budget des ménages.

L'outre-mer n'a pas eu le droit d'expérimenter l'encadrement des loyers

Malgré la crise du logement et la vie chère, les communes d'outre-mer n'ont pas pu encadrer les loyers jusqu'ici car elles n'étaient pas classées en « zone tendue » à l'époque à laquelle les villes pouvaient réclamer la mesure, ce qui est un impératif légal.

🆕 Aujourd'hui, 38 communes d'outre-mer sont classées en zone tendue et le but de la réforme est d'ouvrir pour elles une période de deux ans pour voter la mesure si elle le souhaite, l'encadrement des loyers restant facultatif et reposant sur le volontariat des communes.

Où s'applique l'encadrement des loyers en France ?

L'encadrement des loyers s'applique aujourd'hui dans 69 villes de métropole et d'autres seront prochainement concernées. Pour savoir si vous êtes concerné par l'encadrement des loyers et identifier le loyer de référence majoré qui s'applique à votre logement, vous pouvez utiliser notre simulateur juste en dessous.👇

Bilan « mitigé» de l'encadrement des loyers en métropole

L'encadrement des loyers ne peut résoudre à lui seul la crise du logement ; il peut même y participer...

L'encadrement des loyers n'est pas le graal contre la crise du logement

Le bilan de l'encadrement des loyers en métropole est encore inconnu et la mesure doit faire l'objet d'un rapport d'évaluation par le Gouvernement d'ici mai 2026. Toutefois le bilan sera a priori pour le moins mitigé.

⚠️ Le phénomène le plus inquiétant à ce jour est la pénurie des logements disponibles à la location qui s'aggrave. Si ce phénomène est multifactoriel, hausse des contraintes (lutte contre les passoires thermiques, permis de louer) et concurrence de la location touristique, l'introduction de l'encadrement des loyers peut décourager certains bailleurs et dissuader d'autres particuliers de se lancer dans l'investissement locatif.

🗣️ Dans son rapport en date du 19 février 2025, la sénatrice Micheline Jacques rappelle que l'encadrement des loyers n'est pas l’alpha et l’oméga pour lutter contre la crise du logement : « L'encadrement des loyers ne doit pas être considéré comme la solution à toutes les difficultés que rencontrent nos compatriotes ultramarins. Il ne doit pas être exclusif d'autres outils, notamment de ceux encourageant à l'investissement et à la construction ».

Si elle insiste sur la nécessité de soutenir la production de logements dans les outre-mer, c'est bien parce que seule l'augmentation du nombre de logements disponibles permet au plus grand nombre de se loger dignement à un coût raisonnable.

Encadrement des loyers en métropole : entre inutilité et effets pervers

Alors que les outre-mer accueillent encadrement de loyers, son application métropole, qui fera dans un an l'objet d'un bilan officiel, produit des effets pour le moins contrasté...