Les diagnostics immobiliers obligatoires en location

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Pour louer un logement vide ou meublé, le propriétaire bailleur doit au moins annexer au bail deux diagnostics : l'état des risques naturels et technologiques et la performance énergétique (DPE). Peuvent s’ajouter d'autres diagnostics (plomb, électricité, gaz). La surface habitable doit être mentionnée.

Si les ventes immobilières sont depuis longtemps concernées par les diagnostics, les locations d'habitation le sont aujourd'hui également. A ce jour, jusqu'à cinq diagnostics sont à remettre au locataire lors de la signature du contrat. Au-delà de ces diagnostics, certaines informations doivent être communiquées au locataire au stade de la conclusion du contrat.
Le respect de ces obligations, puisqu'il s'agit bien d'obligations, permet de louer sereinement et d'éviter d'inutiles litiges avec le locataire.
Voici les règles aujourd'hui en vigueur, après les modifications des lois dites « Alur » de mars 2014, « Macron » d'août 2015 et « Elan » de novembre 2018.

Les diagnostics obligatoires en location vide et meublée

Dès lors qu'il s'agit d'une location d'habitation (vide ou meublée, à usage de résidence principale ou secondaire, de longue ou courte durée), tout propriétaire bailleur doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de bail. Le but est de mieux renseigner le locataire et d'éclairer ainsi son consentement.
Les diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend :

  • l'état des risques naturels et technologiques qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. L'état mentionne aussi le risque sismicité, le potentiel radon et l'éventuelle pollution du sol ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;
  • le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb ;
  • l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz qui évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. De manière générale, pour louer valablement, les installations de gaz et d'électricité ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants.

Les diagnostics doivent être remis au locataire au moment de la signature du bail : ils doivent donc être réalisés en amont, idéalement avant même le passage de l'annonce. Les diagnostics sont fournis, soit sous la forme d'un dossier papier annexé au bail, soit, depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, par voie dématérialisée (par exemple en pièces jointes d'un courrier électronique), sauf opposition explicite du locataire.
S'ils n'ont pu être fournis lors de la conclusion du bail, il est recommandé de les adresser au locataire dans les jours qui suivent.

En revanche, les diagnostics ne sont pas à fournir lors d'une tacite reconduction. Cela signifie que tous les trois ans (en location vide) ou tous les ans (en location meublée), les diagnostics ne doivent en aucun cas être remis de nouveau au locataire.

Par ailleurs, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l'annonce de location. Le DPE doit donc être réalisé dès le passage de l'annonce.

Les diagnostics de performance énergétique, gaz et électricité ainsi que le constat des risques d'exposition au plomb sont obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur certifié. Ce dernier peut également réaliser l'état des risques naturels et technologiques.

Contrairement aux cinq autres diagnostics, le diagnostic amiante, qui indique la présence ou l'absence d'amiante (dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons, etc.) n'est pas à annexer au contrat de location. Toutefois, il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande, sauf pour la location d'une maison individuelle d'habitation. La réalisation du diagnostic amiante est donc, en pratique, impérative.

Pour faire réaliser l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, vous pouvez contacter notre partenaire AlloDiagnostic au 09 70 69 08 87. Vous pouvez également faire un devis et commander en ligne : 

Par ailleurs, au-delà des diagnostics, le logement loué doit impérativement être décent ainsi qu'en bon état d'usage et de réparation.

Le coût des diagnostics est déductible des revenus locatifs (lorsque le propriétaire bailleur opte pour le régime réel d'imposition).

Les informations obligatoires en location vide et meublée

Lorsque le logement est loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, le propriétaire bailleur doit, en plus de la fourniture des diagnostics immobiliers proprement dits, informer le locataire sur deux voire trois points :

  • la surface habitable du logement ;
  • les équipements d’accès aux technologies de l'information et de la communication ;
  • l'éventuel versement dû par le locataire d'une contribution au partage de l'économie de charges.

La surface habitable « loi Boutin »

Tout contrat de location vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire doit indiquer la surface habitable du logement (on parle parfois de surface « loi Boutin »). Aucun justificatif n'est à fournir au locataire : il suffit d'indiquer la surface en mètres carrés dans le contrat de bail (sur la deuxième page de nos modèles).
La notion de surface habitable est très proche de la notion de surface « loi Carrez » (pour voir les différences : notre tableau).

La mention de la surface habitable doit être prise très au sérieux ; en cas d’erreur de plus de 5 % en sa défaveur, le locataire peut demander à tout moment une diminution du loyer !

L’accès aux technologies de l'information et de la communication

Tout contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire doit indiquer les modalités de réception de la télévision, de raccordement internet, etc ; il s'agit donc d'énumérer tous les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication du logement (prise TV, câble, fibre, parabole, prise téléphonique, etc.). Aucun justificatif n'est à fournir au locataire.

La contribution aux économies d'énergie

Depuis le 26 novembre 2009, en location vide uniquement, propriétaires et locataires peuvent se mettre d'accord pour partager le coût des travaux d'économie d'énergie. Dans un premier temps, le propriétaire supporte directement l'intégralité du coût des travaux, mais reçoit du locataire, une fois les travaux réalisés, une contrepartie financière : la contribution au partage de l'économie de charges.
Le versement mensuel de cette contribution, en sus du loyer et des charges, est limité à quinze ans. En conséquence, lors d'un changement de locataire pendant la période de versement (hypothèse probable compte tenu de la durée du versement), le propriétaire doit informer le nouveau locataire qu'il devra verser cette contribution.

Compte tenu de son exceptionnelle complexité, ce partage n'a quasiment jamais été mis en place ; les bailleurs ne sont donc pas concernés par cette information dans leur immense majorité.

Des informations complémentaires dans certaines circonstances

Pour que le locataire soit pleinement informé et que le propriétaire loue en toute sécurité, il est conseillé d'indiquer dans la clause particulière du contrat ou sur papier libre annexé au bail certaines informations, notamment lorsque :

  • le logement loué dispose d'une installation de récupération des eaux de pluie, les modalités de fonctionnement de ces équipements (notamment si le dispositif permet un usage intérieur des eaux récupérées) ;
  • le logement loué dispose d'une piscine privée enterrée (ou semi-enterrée) non close, si celle-ci est pourvue d'un dispositif de sécurité réglementaire (rappelons que cette sécurisation est obligatoire depuis le 1er janvier 2006) ;
  • le logement loué se situe dans un plan d'exposition au bruit ou PEB (les PEB sont instaurés à proximité des aérodromes), la zone de bruit dans laquelle il se situe.

Ces informations sont à communiquer, que le logement soit loué vide ou meublé.

Les diagnostics pour les autres locations

Pour les locations autres que d'habitation (baux professionnels et commerciaux, location de garage ou de terrain) :

  • l'état des risques naturels et technologiques doit toujours être annexé au bail lors de sa signature ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit toujours être annexé au bail lors de sa signature, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural, d'une location saisonnière ou, bien évidemment, d'un bien non bâti (terrain). Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2011, l'étiquette énergie doit être mentionnée dans l'annonce de location ;
  • le diagnostic amiante doit être réalisé (sauf pour les terrains) puisqu'il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande.

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