Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location d'un logement

À l'image des ventes immobilières, les locations d'habitation sont soumises à des diagnostics techniques. À ce jour, jusqu'à six diagnostics sont à remettre au locataire lors de la signature du contrat. En plus de ces diagnostics, le bail doit mentionner la surface habitable du logement. Le respect de cette obligation d'information, puisqu'il s'agit bien d'une obligation, permet de louer sereinement et d'éviter d'inutiles litiges avec le locataire.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location en 2024 ?

La liste des diagnostics pour louer un appartement ou une maison

C'est l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui fixe la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour louer un logement. Les diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend, selon la date de construction du logement et sa localisation :

• l'état des risques qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. L'état mentionne aussi le risque sismicité, le potentiel radon, l'éventuelle pollution du sol et si la zone est susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;
• le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb, substance qui, ingéré, cause un danger pour la santé (saturnisme) ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz qui évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. De manière générale, pour louer valablement, les installations de gaz et d'électricité ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants ;
• l’information sur les nuisances sonores aériennes au voisinage des aérodromes.

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L'obligation de vérifier si le logement contient de l'amiante

Contrairement aux six autres diagnostics, le diagnostic amiante, qui indique la présence ou l'absence d'amiante (dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons, etc.) n'est pas à annexer au contrat de location. Toutefois, il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande, sauf pour la location d'une maison individuelle d'habitation. La réalisation du diagnostic amiante est donc, en pratique, impérative pour tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

L'obligation d'informer de la surface habitable du logement

La loi impose que le contrat de location mentionne la surface habitable du logement, parfois dite « surface loi Boutin ». Il ne s'agit pas à proprement parler un diagnostic puisque le mesurage peut être effectué par le propriétaire et qu'il ne fait pas l'objet d'une remise de document au locataire ; seule la surface en mètres carrés doit être portée au contrat. Toutefois, nous recommandons fortement le recours à un professionnel (diagnostiqueur ou géomètre) parce que :

• l'erreur de surface de plus en plus de 5 % en la défaveur du locataire entraîne une diminution proportionnelle du loyer. Une moindre erreur peut aussi suffire à échauffer le locataire ;
• dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, au sens de plafonnement, la surface du logement est un des paramètres pour la fixation du loyer ; l'approximation n'est pas judicieuse lorsqu'il s'agit d'argent.

Est-ce que le dossier de diagnostic est obligatoire pour une location ?

Dès lors qu'il s'agit d'une location d'habitation, vide ou meublée, à usage de résidence principale ou secondaire, de longue ou courte durée, tout propriétaire bailleur doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de bail. Le but est de mieux renseigner le locataire et d'éclairer ainsi son consentement. Chaque diagnostic à son champ d'application :

• l'état des risques est obligatoire pour toute location ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toute location dès lors que le logement dispose d'une installation de chauffage fixe. Seules les locations saisonnières sont exemptées de DPE ;
• le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire dès lors que le logement a été construit avant le 1^er janvier 1949 ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité est obligatoire dès lors qu'on dispose d'une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz est obligatoire dès lors que le logement dispose d'une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans ;
• l’information sur les nuisances sonores aériennes s'impose au voisinage des aérodromes lorsque le logement est exposé aux nuisances sonores aéroportuaires ; pour savoir si le logement est concerné, il faut éditer, gratuitement et de manière très simple sur errial.georisques.gouv.fr, un état des risques qui contient cette information.

Le propriétaire bailleur a aussi d'autres obligations

👉 Le propriétaire bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

👉 Le propriétaire bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, chaque diagnostic à sa durée de validité !

👉 La durée de validité du diagnostic de performance énergétique (DPE)

⚠️ Le DPE a une durée de validité de dix ans. Mais attention :

• les diagnostics réalisés jusqu'au 31 décembre 2017 sont désormais tous obsolètes et donc inutilisables pour louer ;
• les diagnostics réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024.

Par ailleurs, bien que réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, un DPE n'est pas valide s'il est vierge. En effet, depuis le 1er janvier 2023, il convient de respecter, pour les locations de logements, le critère de décence énergétique. Celui-ci impose que la consommation énergétique du logement en énergie finale, calculée par le diagnostic de performance énergétique, soit inférieure à 450 kWh/m²/an. Or, comme l'indique le ministère « dans le cas d’un logement dont le DPE est vierge, le propriétaire ne peut attester du respect de ce critère. Dans ce cas, son logement sera considéré comme indécent à compter de la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023, et seul un nouveau DPE (non vierge) pourra alors permettre de justifier du critère de décence. »

👉 La durée de validité de l'état des risques

L'état des risques à une durée de validité de six mois. En pratique, il doit être refait pour chaque nouveau locataire mais rassurez-vous il peut être obtenu, facilement, rapidement et gratuitement sur le site officiel errial.georisques.gouv.fr 

👉 La durée de validité du diagnostic électricité

L'état de l'installation intérieure d'électricité a une durée de validité de six ans.

👉 La durée de validité du diagnostic gaz

L'état de l'installation intérieure de gaz a une durée de validité de six ans.

👉 La durée de validité du diagnostic plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb a une durée de validité de six ans. Toutefois, si le diagnostic est négatif (absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures aux seuils légaux), la validité du diagnostic est permanente et il peut être annexé à chaque contrat de location sans risque de péremption.

👉La durée de validité du diagnostic bruit aérien

L'information sur les risques de nuisances sonores aériennes n'a pas de durée de validité fixée par la loi. Toutefois, il doit être à jour du plan d'exposition au bruit des aérodromes en vigueur au moment de la signature du bail. Il peut être obtenu, facilement, rapidement et gratuitement sur le site officiel errial.georisques.gouv.fr puisque le diagnostic bruit y est intégré à l'état des risques.

👉 La durée de validité du diagnostic surface habitable

Le mesurage de la surface habitable du logement à une durée de validité illimitée, sauf à ce que des travaux effectués aient pu modifier sa superficie (une isolation thermique par l'intérieur par exemple).

Quand faire et remettre les diagnostics ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé au bail

Le dossier de diagnostic technique (DDT), c'est-à-dire la réunion des diagnostics immobiliers, doit être annexé au contrat de location lors de sa signature. Or, pour être remis au locataire au moment de la signature du bail, les diagnostics doivent avoir été réalisés en amont, idéalement avant même le passage de l'annonce, notamment parce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est indispensable pour publier une annonce et organiser des visites.

Le DPE est obligatoire pour passer une annonce de location

Le DPE est nécessaire dès l'annonce. En effet :

• l'annonce de location doit mentionner la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) et la classe climat (l'émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) du logement. À défaut, le particulier encourt une amende pouvant atteindre 3 000 € ;
• l'annonce doit mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans le diagnostic de performance énergétique et préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ;
• l'annonce doit mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique est excessive.

L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 rend le DPE obligatoire lors des visites

Le DPE est nécessaire dès les visites puisque le propriétaire bailleur doit tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

🙋‍♀️ Les diagnostics ne sont pas à actualiser en cours de bail

Les diagnostics sont à fournir à la signature du contrat de location ; en revanche les diagnostics ne sont pas à fournir ni à actualiser lors d'une tacite reconduction. Cela signifie que tous les trois ans (en location vide) ou tous les ans (en location meublée), les diagnostics ne doivent pas être remis de nouveau au locataire.

⚠️ Une exception pour le DPE

À la question d'un parlementaire, le ministère de la Ville et du logement a répondu le 28 mars 2023 que « si le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir pro activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence ». En conséquence :

• Les propriétaires bailleurs qui s'apprêtent à mettre en location ont tout intérêt à disposer d'un DPE établi postérieurement au 1er juillet 2021, date de l'entrée en vigueur du DPE nouvelle formule ;
• Les propriétaires bailleurs qui ont remis à la signature du bail un DPE devenu obsolète peuvent, à l'occasion d'une tacite reconduction, voir leurs locataires leur réclamer un nouveau DPE.

Comment fournir les diagnostics au locataire ?

Les diagnostics sont fournis, soit sous la forme d'un dossier papier annexé au bail, soit, depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, par voie dématérialisée, par exemple en pièces jointes d'un courrier électronique, sauf opposition explicite du locataire.

Qui réalise les diagnostics immobiliers ?

Un diagnostiqueur pour réaliser les diagnostics

Les diagnostics de performance énergétique (DPE), gaz et électricité ainsi que le constat des risques d'exposition au plomb sont obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur immobilier dûment certifié et assuré. Ce dernier peut également réaliser l'état des risques et le mesurage de la surface habitable.

Pour faire réaliser l'ensemble des diagnostics nécessaires à la location, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09 70 69 08 87.

Quel est le prix des diagnostics immobiliers ?

Le prix du « dossier de diagnostic technique », c'est-à-dire de l'ensemble des diagnostics immobiliers nécessaire à la location d'un logement, dépend essentiellement :

1. de la surface du logement ; plus il est grand et plus le prix est élevé ;
2. de son année de construction ; plus le logement est ancien et plus les diagnostics sont nombreux.

Par ailleurs, les tarifs pratiqués par les diagnostiqueurs sont libres et le prix varie fortement en fonction des sociétés. Enfin, chez un même diagnostiqueur, le prix d'un diagnostic peut varier selon que vous avez des exigences précises sur la date et l'horaire du rendez-vous, que vous êtes flexible ou que vous acceptez le créneau qui arrange le plus le diagnostiqueur.

Enfin, il faut se méfier des diagnostiqueurs qui vous annoncent des prix trop inférieurs à ceux de la concurrence ! Ce peut être le signe d'un travail bâclé, d'une qualité de service qui laisse à désirer, voire, ce qui est illégal, qu'il est mal formé, mal certifié ou mal assuré.

Quel est le coût moyen d'un dossier de diagnostic complet ?

💰Pour un studio construit avant 1949 pour lequel l'ensemble des diagnostics doivent être réalisés, il vous en coûtera de 150 à 300 €. Si ce même studio a été construit il y a moins de quinze ans, le tarif variera, pour l'état des risques, le DPE et le métrage, de 100 à 200 €.

💰 Pour une maison de 200 m² construite avant 1949 pour laquelle l'ensemble des diagnostics doivent être réalisés, il vous en coûtera de 300 à 600 €. Si cette même maison a été construite il y a moins de quinze ans, le tarif variera, pour l'état des risques, le DPE et le métrage, de 200 à 400 €.

Au-delà des diagnostics, d'autres informations sont utiles

Lorsque le logement est loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, le propriétaire bailleur doit, en plus de la fourniture des diagnostics immobiliers proprement dits, informer le locataire sur un voire deux points :

1. les équipements d’accès aux technologies de l'information et de la communication ;
2. l'éventuel versement dû par le locataire d'une contribution au partage de l'économie de charges.

L’accès aux technologies de l'information et de la communication

Tout contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire doit indiquer les modalités de réception de la télévision, de raccordement internet, etc. Il ne s’agit donc pas de fournir la télévision ou internet mais seulement d'énumérer tous les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication du logement (prise TV, câble, fibre, parabole, prise téléphonique, (antenne râteau, etc.). Aucun justificatif n'est à fournir au locataire.

La contribution du locataire au partage des économies d'énergie

En location vide uniquement, propriétaires et locataires peuvent depuis 2009 se mettre d'accord pour partager le coût des travaux d'économie d'énergie. Dans un premier temps, le propriétaire supporte directement l'intégralité du coût des travaux, mais reçoit du locataire, une fois les travaux réalisés, une contrepartie financière : la contribution au partage de l'économie de charges.

👉 Le versement mensuel de cette contribution, en sus du loyer et des charges, est limité dans son montant et dans sa durée (quinze ans). En conséquence, lors d'un changement de locataire pendant la période de versement (hypothèse probable compte tenu de la durée du versement), le propriétaire doit informer le nouveau locataire qu'il devra verser cette contribution. Si ce partage des économies est mis en place, le locataire en est obligatoirement informé par une clause du bail qui indique :

1. les montants et durée de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat :
2. le montant mensuel versé par le locataire au titre de cette participation.

🙋‍♀️ Enfin, il faut lister les travaux et joindre au bail l’ensemble des justificatifs. Cette contribution est acquittée en même temps que le loyer et est mentionnée sur la quittance de loyer remise au locataire.

Des informations complémentaires dans certaines circonstances

Pour que le locataire soit pleinement informé et que le propriétaire loue en toute sécurité, il est conseillé d'indiquer dans la clause particulière du contrat ou sur papier libre annexé au bail certaines informations, notamment lorsque :

• le logement loué dispose d'une installation de récupération des eaux de pluie, les modalités de fonctionnement de ces équipements (notamment si le dispositif permet un usage intérieur des eaux récupérées) ;
• le logement loué dispose d'une piscine privée enterrée (ou semi-enterrée) non close, si celle-ci est pourvue d'un dispositif de sécurité réglementaire (rappelons que cette sécurisation est obligatoire depuis le 1er janvier 2006).

👉 Ces informations sont à communiquer, que le logement soit loué vide ou meublé.