Comment donner congé à son locataire ?

Un propriétaire peut-il rompre un bail à tout moment ?

❌ Non ! Un bail classique ne peut être rompu avant son terme. Il dure 3 ans en location vide, 1 an en meublé, et se renouvelle automatiquement par tacite reconduction. Pour y mettre fin, le propriétaire doit attendre l’échéance et invoquer l’un des 3 motifs légaux, en respectant les délais et les formes imposés par la loi du 6 juillet 1989.

👉 Les baux qui prennent fin sans congé du propriétaire

Il y a cependant 2 types de baux pour lesquels il n'y a pas besoin de donner congé au locataire, car ils prennent fin automatiquement une fois parvenus à leur terme :

1. Bail étudiant meublé : durée de 9 mois, fin automatique;
2. Bail mobilité : durée de 1 à 10 mois, fin automatique.

👉 La loi du 6 juillet 1989 fixe les règles du congé

La loi de 1989 encadre la location des résidences principales, qu’elles soient nues ou meublées. Elle fixe la durée du bail, les règles de fixation du loyer et les conditions de congé. Références légales :

• Article 15 : congé pour les locations nues.
• Article 25-8 : congé pour les locations meublées.

La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an. Les proopriétaires et locataires doivent respecter strictement les règles de congé établies par la loi.

Résiliation du bail de location

Pour mettre fin à un bail reconductible, le propriétaire doit donner congé au locataire dans les conditions fixées par la loi de 1989. Sans congé, le bail se renouvelle indéfiniment, sauf si le locataire décide lui-même de partir.

👉 Préavis du locataire : il peut quitter le logement à tout moment en respectant un délai, variable selon le type de location et la zone géographique.

Donner congé à son locataire

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit respecter un délai de préavis, justifier du congé en invoquant l'un des 3 motifs légaux qui l'autorisent à donner congé à son locataire et lui adresser ce congé dans les formes légales. Le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l’échéance pour un logement nu et 3 mois pour un meublé. Sinon, le bail est reconduit automatiquement.

Situation	Délai et mode de notification
Logement nu	Envoi 7 mois avant l’échéance pour une réception 6 mois avant. Notification par courrier RAR, remise en main propre avec récépissé ou acte d’huissier.
Logement meublé	Envoi 4 mois avant l’échéance pour une réception 3 mois avant. Notification par courrier RAR, remise en main propre avec récépissé ou acte d’huissier.
Non-réception du courrier RAR	Si le locataire ne récupère pas le courrier, faire appel à un huissier ou remettre le congé en main propre.
Absence du locataire (acte d’huissier)	L’huissier dépose le congé au domicile. La date de dépôt fait foi, même si le locataire est absent.

La lettre de congé au locataire

Pour donner congé à son locataire, le bailleur doit invoquer l'un des motifs légaux le lui permettant. La loi prévoit que le bailleur peut récupérer son logement en donnant congé à son locataire pour l'une des 3 raisons suivantes :

1. la reprise dite « personnelle » du logement ;
2. la vente du logement ;
3. un motif légitime et sérieux.

👉 Le congé pour habiter 

Le propriétaire peut donner congé au locataire s'il souhaite reprendre le logement pour y habiter. C'est ce qu'on appelle le congé pour reprise. Le logement peut être repris par le bailleur lui-même, mais aussi pour l'un de ses proches dont voici la liste : 

• Le conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire (depuis au moins un an) ;
• Les ascendants ou descendants du propriétaire, de son conjoint, partenaire ou concubin notoire.

Le congé ne peut donc être donné que si le logement est destiné à être repris par le bailleur ou l'un de ses proches figurant dans cette liste. Il n'est en revanche pas possible de donner congé pour toute autre personne : un neveu, un cousin ou un ami, par exemple. 

Téléchargez un modèle de lettre pour congé pour reprise en location vide

Modèle de lettre : Congé pour reprise afin d'habiter le logement

Téléchargez un modèle de lettre pour reprise en location meublée

Modèle de lettre : Congé pour reprise du logement (location meublée)

👉 Le congé pour vente du logement 

Le propriétaire peut donner congé à son locataire en fin de bail ou lors d’un renouvellement pour vendre le logement. C’est le « congé pour vente ». Contrairement aux idées reçues, le locataire n’est prioritaire pour l’achat que si le logement est loué vide. La lettre de congé doit décrire le logement, ses annexes (cave, stationnement…), mais la superficie loi Carrez n’est pas obligatoire.

Location vide	Le locataire bénéficie d’un droit de préemption pendant 2 mois. Il peut acheter au prix indiqué par le propriétaire. S’il souhaite obtenir un prêt, il a 4 mois pour finaliser l’achat. Passé ce délai, il perd son droit et doit quitter le logement.
Location meublée	Aucun droit de préemption. Le propriétaire informe simplement le locataire de la vente. Si le locataire est intéressé, il doit se rapprocher du propriétaire, qui reste libre de vendre à un autre acheteur.

Téléchargez un modèle de lettre pour vente en location vide

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

Téléchargez un modèle de lettre pour vente en location meublée

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

👉 Le congé pour motif légitime sérieux

Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux, même sans liste précise de la loi. Ce motif peut être lié à une faute du locataire ou à une nécessité indépendante de sa responsabilité.

Locataire fautif	Retards répétés de loyer, paiements partiels, troubles de voisinage, sous-location non autorisée, absence d’assurance locative, défaut d’entretien de la chaudière.
Locataire non fautif	Travaux lourds rendant le logement inhabitable, agrandissement, démolition pour reconstruction, mise en conformité aux normes de logement décent.

Si le propriétaire invoque un motif sérieux, il peut donner congé en respectant le préavis. Le locataire peut contester en justice, et le juge décidera de la validité du congé. Le bailleur doit donc justifier sa demande avec des éléments concrets.

Comment donner congé à son locataire protégé de plus de 65 ans ?

Il n’existe pas de lettre spécifique pour les locataires de plus de 65 ans. Il faut utiliser le modèle type selon le motif de congé (vente, reprise ou motif légitime et sérieux) et le type de location (vide ou meublée). Ce locataire est protégé s’il a des revenus inférieurs au plafond légal.

Dans ce cas, le propriétaire doit l’aider à se reloger en lui proposant des offres de logements proches et adaptés à ses besoins. Ces offres peuvent être envoyées à tout moment pendant le préavis. Cette protection s’applique aussi aux locataires hébergeant une personne de plus de 65 ans, si le revenu fiscal du foyer est inférieur au plafond légal.

Donner congé d'un logement autre que la résidence principale

Lorsque le logement loué n’est pas la résidence principale du locataire (résidence secondaire, pied-à-terre, logement de fonction), les règles de congé sont plus souples et définies par le contrat.

👉 Le bail peut prévoir

• Un préavis plus court qu’en résidence principale.
• L’absence d’obligation pour le propriétaire de justifier le congé.
• Une notification sécurisée par courrier recommandé AR ou huissier.

👉 Concernant le congé

• Propriétaire : peut donner congé uniquement à l’échéance du bail en respectant le préavis contractuel.
• Locataire : peut partir à tout moment en respectant le préavis prévu dans le bail.

Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?

Les contrats types de location contiennent des clauses résolutoires. Ce sont des mentions qui prévoient que le propriétaire peut demander la résiliation du bail avant l'échéance du contrat au cas où le locataire ne respecte pas ses obligations.

Il est prévu, par exemple, que le bail peut être résilié dans les cas suivants : non-paiement du loyer ou des charges locatives, non-versement du dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux, non-souscription par le locataire d'une assurance d'habitation ou encore troubles du voisinage ou usage non paisible des locaux loués.

Toutefois, pour obtenir la résiliation du bail par le biais de la clause pénale, il faut en faire la demande en justice.

Règles et délais pour donner congé après un achat

Situation	Conditions et délais
Congé pour reprise	Le bailleur doit occuper le logement ou y loger un proche. Il ne peut pas le relouer immédiatement sous peine de sanctions en cas de mauvaise foi.
Congé pour vente	Possible uniquement à l’échéance du bail. En location vide, le locataire est prioritaire pour acheter le bien.
Vente du logement occupé	Le locataire reste en place avec le même bail et change simplement de propriétaire.
Nouveau propriétaire d’un logement occupé	Meublé : congé possible avec 3 mois de préavis.  Vide : délai spécifique selon la date d’achat :  Vente : congé possible après la première reconduction du bail si l’achat a eu lieu moins de 3 ans avant l’échéance.  Reprise : le propriétaire doit attendre 2 ans après l’achat pour donner congé.