De nouvelles villes appliqueront l’encadrement des loyers en 2021

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01 Juin 2021 - Des dizaines de villes, dont Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et une partie de la proche banlieue parisienne, réclament pour 2021 l’application sur leur territoire d’un plafonnement des loyers d’habitation comme c’est déjà le cas à Paris et Lille. Les neuf villes de Plaine Commune sont les premières concernées depuis le 1er juin 2021.

La loi Elan de novembre 2018 donnait aux communes situées en zone tendue deux ans, soit jusqu’au 23 novembre 2020, pour formuler une demande d’application sur leur territoire de l’encadrement des loyers, mesure qui consiste à plafonner administrativement les loyers d’habitation.
Le ministère en charge du Logement a indiqué que huit intercommunalités et métropoles, soit plusieurs dizaines de villes au total, avaient manifesté leur volonté de rejoindre l'expérimentation d'encadrement des loyers, en vigueur aujourd’hui seulement à Paris et Lille.
La candidature de Plaine commune a été le première retenue et l'encadrement des loyers s'y applique depuis le 1er juin 2021.

Encadrement des loyers : les villes qui appliqueront la mesure en 2021

Neuf communes ont d'ores et déjà mis en place l'encadrement du niveau des loyers sur leur territoire ; des dizaines d'autres villes sont candidates et leur dossier en cours d'examen.

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er juin 2021 aux 9 communes de Plaine Commune

Les neuf villes de l’établissement Public Territorial Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) ont vu leur candidature retenue (Décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020) et sont les premières nouvelles villes à appliquer l'encadrement des loyers, depuis le 1er juin en 2021.

L'intégralité du territoire de ces villes est concerné par l'encadrement des loyers.

Des dizaines de villes candidates à l'encadrement des loyers

Les villes suivantes sont candidates à l’encadrement des loyers :

  • Lyon et Villeurbanne ;
  • Bordeaux ;
  • Montpellier ;
  • Grenoble et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole : la Bresson, Brié-et-Angonnes, Champagnier, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Herbeys, Meylan, Murianette, Poisat, Le Pont-de-Claix, Quaix-en-Chartreuse, Saint-Egrève, Saint-Martin-d'Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon et Vif ;
  • Les neuf villes de l’établissement Public Territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville ;
  • Onze villes de l'établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.

Ces villes ont formulé une demande qui sera examinée par le Gouvernement. Pour donner son accord à une mise en place de l’encadrement des loyers, il sera vérifié que sont réunies localement quatre conditions :

  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
  • un niveau de loyer médian élevé ;
  • un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
  • des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

La ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon s’est dit « favorable à cette mesure qui permet de contenir la hausse des loyers » et il est donc très probable que les demandes des villes soient acceptées, sans doute dans les tous prochains mois. Dernière étape, le préfet responsable publiera un arrêté fixant précisément les plafonds de loyers à respecter pour que la mesure soit effective, sans doute courant 2021.

Encadrement des loyers : un mécanisme complexe et difficilement contrôlable

L’encadrement des loyers impose la fixation du loyer dans la limite d'un plafond... sauf exception.

Le loyer ne doit pas dépasser un plafond : le loyer de référence majoré

Une fois la mesure en vigueur, dans les villes concernées le loyer des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité ne pourra pas dépasser un plafond qui est fixé en fonction des critères suivants :

  • le type de logement : appartement ou maison (ce critère n’existe pas pour toutes les villes) ;
  • le type de location, non meublée ou meublée ;
  • le nombre de pièces principales ;
  • l'époque de construction ;
  • l’adresse (dans chaque ville sont délimités des secteurs géographiques dans lesquels les plafonds sont identiques).

En renseignant ces critères sur le site dédié qui sera mis en place, on obtiendra :

  • un loyer de référence ;
  • un loyer de référence minoré de 30 % ;
  • un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu'en location nue pour tenir compte de l'ameublement.

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Lorsque le plafonnement du loyer s'appliquera dans ces villes, il s'y combinera avec l’encadrement du loyer à la relocation qui lui s’applique déjà et interdit, sauf exceptions, d'augmenter le loyer lors du changement de locataire.

Le loyer peut exceptionnellement dépasser le plafond : le complément de loyer

La loi permet un dépassement du plafond de loyer par l'application d'un « complément de loyer » (la somme qui excède le loyer de référence majoré). Infiniment peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques :

  • n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire).

L'application d'un complément de loyer est donc malaisée et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Le complément de loyer peut être contesté par le locataire pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. Si les recours sont à Paris rares à ce jour, nous vous recommanderons d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à éviter autant que possible les litiges.

Le loyer ne respecte pas l'encadrement des loyers : sanctions possibles

Pour assurer son effectivité, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

  • le préfet peut exiger du propriétaire bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
  • si le propriétaire bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative qui peut atteindre 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
  • le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

A ce jour, le contrôle du bon respect de l'encadrement des loyers ne peut venir que d'un litige avec le locataire ; ceux-ci sont très peu nombreux. En revanche, l'administration ne semble pas pouvoir se saisir elle-même de ce contrôle.

Pour améliorer l'efficacité de l'encadrement des loyers, Emmanuelle Wargon, ministre en charge du logement a déclaré au journal Les Echos du 24 novembre 2020 : « Nous souhaiterions par exemple imposer d'afficher des loyers respectant l'encadrement dans les annonces immobilières ».

Encadrement des loyers : un outil contesté

L'idée des promoteurs de la mesure est que le logement n'est pas un bien comme un autre et qu'il ne peut être livré à la seule loi du marché. L'encadrement des loyers est alors vu comme un des moyens de lutter contre la crise du logement permettant de limiter les loyers excessifs qui empêchent la mixité sociale et les travailleurs de se loger à proximité de leur emploi. C'est aussi une mesure d'effet immédiat alors que la construction de logements neufs, la mobilisation des logements vacants, la transformation de bureaux en logements, la réhabilitation du parc des logements vieillissants et la décentralisation sont des solutions... mais de (très) long terme.

Sans aller jusqu'à citer l'économiste Assar Lindbeck qui affirmait que « le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec le bombardement » les opposants à l'encadrement des loyers lui reprochent :

  • son inutilité : le niveau des loyers s'ajusterait naturellement ; par exemple, en période de crise économique et sociale les loyers se stabiliseraient ou baisseraient inévitablement. En résumé, le montant du loyer devrait rester le résultat de la loi de l’offre et de la demande ;
  • son inefficacité : l'encadrement des loyers n'accroîtrait pas l’offre de logements et n'abaisserait pas la tension locative. Seule la construction de logements dans les zones tendues pourrait permettre de lutter contre la crise du logement. Des mesures fiscales avantageuses devraient inciter plus fortement les propriétaires à modérer leurs loyers ;
  • ses effets pervers : l'encadrement des loyers aggraverait la crise du logement : des logements seraient retirés du marché locatif et d'autres feraient l'objet de travaux insuffisants du fait d'une moindre rentabilité. L'investissement locatif serait moins attractif.

Il est à ce jour très difficile d'évaluer le dispositif d'encadrement des loyers notamment parce que la mesure est trop récente et appliquée dans seulement deux villes. La notion excessivement floue de complément de loyer rend par ailleurs le respect de la mesure difficilement mesurable. Enfin, la difficulté de trouver un logement et les réticences légitimes des locataires à entrer en conflit avec leur propriétaire aboutissent à un contentieux, et donc un contrôle du juge, très faible à ce jour.

Sources :

Pour vous familiariser avec l'encadrement des loyers dans l'attente de son application dans votre ville, vous pouvez visionner nos deux vidéos sur le sujet :

L'encadrement des loyers à Paris :

L'encadrement des loyers à Lille :

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