Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers ?

La loi Elan de novembre 2018 donnait aux communes situées en zone tendue deux ans, soit jusqu’au 23 novembre 2020, pour formuler une demande d’application sur leur territoire de l’encadrement des loyers, mesure qui consiste à plafonner administrativement les loyers d’habitation du parc privé. Aujourd'hui, l'encadrement des loyers s'applique à :

• Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
• Lille depuis le 1er mars 2020 ;
• Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 ;
• Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
• Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021 ;
• Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ;
• Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

Fin 2022, la mesure s'applique donc sur sept territoires représentant vingt-quatre villes. Dans toutes ces villes, l'encadrement du loyer, au sens de plafonnement du loyer, se combine avec l'encadrement du loyer à la relocation qui interdit, sauf exceptions, d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire.

Encadrement des loyers : Paris et Lille villes pionnières

C'est la ville de Paris qui a la première appliqué l'encadrement des loyers, le 1er juillet 2019. C'est aussi dans cette ville que la mesure provoque le plus de crispations. Les plafonds de loyers y sont, particulièrement pour les petites surfaces, inférieurs aux loyers habituellement pratiqués par les propriétaires. D'où un usage intensif de la notion infiniment floue du « complément de loyer ». Lille et ses deux communes associées, Hellemmes et Lomme, imposent l'encadrement des loyers depuis le 1er mars 2020.

2021 : Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne et Est Ensemble

En 2021, vingt nouvelles communes ont mis en place l'encadrement du niveau des loyers sur leur territoire.

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er juin 2021 aux neuf communes de Plaine Commune

Les neuf villes de l’établissement Public territorial Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) appliquent l'encadrement des loyers, depuis le 1er juin en 2021. L'intégralité du territoire de ces villes est concerné par l'encadrement des loyers.

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er novembre 2021 à Lyon et Villeurbanne

Les deux villes de Lyon et Villeurbanne appliquent l'encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021. La totalité du territoire de ces communes est concerné par l'encadrement des loyers.

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er décembre 2021 aux neuf communes d'Est Ensemble

Les neuf villes de l’établissement Public territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville appliquent l'encadrement des loyers depuis le 1er décembre 2021. L'ensemble du territoire de ces communes est concerné par l'encadrement des loyers.

Eté 2022 : Montpellier et Bordeaux

En 2022, l'encadrement des loyers poursuit son extension géographique et gagne les deux communes de Montpellier et Bordeaux.

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er juillet 2022 à Montpellier

La ville de Montpellier applique l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022. L'ensemble du territoire de la commune de Montpellier est concerné par l'encadrement des loyers.

L'encadrement des loyers s'applique à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022

La ville de Bordeaux applique l’encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022. L'intégralité du territoire de la ville de Bordeaux est concerné par l'encadrement des loyers.

Encadrement des loyers : de nouvelles villes éligibles en 2023

La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite « 3DS » (ou parfois « 4D ») a rouvert, jusque fin novembre 2022, une période pendant laquelle les villes ont pu candidater à l'encadrement des loyers.

Plusieurs villes, frappées par une hausse des prix et des loyers, ont publiquement fait connaître leur souhait/besoin d’appliquer la mesure. Il s'agit notamment :

• des onze communes d'Annemasse Agglo : Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Etrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux et Ville-la-Grand ;
• de Cergy ;
• des onze communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine ;
• de vingt-et-une communes de Grenoble-Alpes Métropole (Grenoble et son agglomération la plus chère) ;
• de Marseille. Le Ministre en charge du logement Olivier Klein, se montre très favorable à l'encadrement des loyers à Marseille : « Je souhaite faire de l'instruction de ce dossier une priorité pour garantir une réponse rapide aux Marseillaises et aux Marseillais ! » (Twitter, 30 novembre 2022) ;
• de vingt-quatre communes du Pays basque situées en zone tendue : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

Dans les villes dont la candidature sera retenue, l'encadrement des loyers ne devrait s'appliquer, au plus tôt, que courant 2023.  

L'encadrement des loyers rejetées à : Grenoble-Alpes Métropole et Grand Orly Seine Bièvre

Les villes suivantes étaient candidates en 2020 à l’encadrement des loyers :

• Grenoble et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole : la Bresson, Brié-et-Angonnes, Champagnier, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Herbeys, Meylan, Murianette, Poisat, Le Pont-de-Claix, Quaix-en-Chartreuse, Saint-Egrève, Saint-Martin-d'Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon et Vif.
• Onze villes de l'établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.

Leur candidature a été rejetée (voir pour Grenoble-Alpes Métropole la réponse de la Ministre) à l'étonnement et au mécontentement des maires demandeurs (voir pour Grand Orly Seine Bièvre). Si les candidatures ont été rejetées c'est donc que le Gouvernement a jugé que n'étaient pas réunies localement les quatre conditions prévues par la loi :

• un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
• un niveau de loyer médian élevé ;
• un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
• des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

Encadrement des loyers : un mécanisme complexe et difficilement contrôlable

L’encadrement des loyers impose la fixation du loyer dans la limite d'un plafond... sauf exception.

Le loyer ne doit pas dépasser un plafond : le loyer de référence majoré

Une fois la mesure en vigueur, dans les villes concernées le loyer des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité ne pourra pas dépasser un plafond qui est fixé en fonction des critères suivants :

• le type de logement : appartement ou maison (ce critère n’existe pas pour toutes les villes) ;
• le type de location, non meublée ou meublée ;
• le nombre de pièces principales ;
• l'époque de construction ;
• l’adresse (dans chaque ville sont délimités des secteurs géographiques dans lesquels les plafonds sont identiques).

En renseignant ces critères sur le site dédié qui sera mis en place, on obtiendra :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence minoré de 30 % ;
• un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser. Lorsque le plafonnement du loyer s'applique, il s'y combinera avec l’encadrement du loyer à la relocation.

Le loyer peut exceptionnellement dépasser le plafond : le complément de loyer

La loi permet un dépassement du plafond de loyer par l'application d'un « complément de loyer » (la somme qui excède le loyer de référence majoré). Infiniment peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques :

• n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
• sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
• ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire).

L'application d'un complément de loyer est donc malaisée et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif lorsque ce critère n'est pas pris en compte pour la détermination des loyers de référence, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

L'interdiction du complément de loyer pour les logements de peu de confort. Pour mieux protéger les locataires, la loi pour le pouvoir d'achat du 16 août 2022 liste des caractéristiques d'un logement qui interdisent l’application d'un complément de loyer. Ainsi, pour les baux signés à compter du 18 août 2022, un complément de loyer ne peut plus être appliqué si le logement :

• dispose de sanitaires sur le palier ;
• présente des signes d’humidité sur certains murs ;
• est de classe F ou G (DPE) s’agissant de son niveau de performance énergétique ;
• a des fenêtres laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• présente des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• a eu des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• présente une installation électrique dégradée ;
• dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le complément de loyer peut être contesté par le locataire pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. Si les recours sont à Paris rares à ce jour, nous vous recommanderons d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à éviter autant que possible les litiges.

Non-respect de l'encadrement des loyers : des sanctions possibles... mais rares

Pour assurer son effectivité, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

• le préfet peut exiger du propriétaire bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
• si le propriétaire bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative qui peut atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
• le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

À ce jour, le contrôle du bon respect de l'encadrement des loyers s'effectue à l'occasion d'un litige avec le locataire ; or ceux-ci sont très peu nombreux. En revanche, l'administration ne semble pas se saisir elle-même de ce contrôle. Conséquence, les sanctions prononcées sont à ce jour très peu nombreuses, ce qui explique pour partie que l'encadrement des loyers ne soit aujourd'hui qu'imparfaitement respecté.

Vers un meilleur respect de l'encadrement des loyers en 2022

Certains parlementaires ou responsables communaux déplorent le respect insuffisant de l'encadrement des loyers et le manque de contrôles effectués et de sanctions prononcées par les préfectures. Ainsi Ian Brossat, adjoint chargé du logement pour la ville de Paris, a déclaré sur France Inter le 7 décembre 2021 : « Que l’État permette aux communes, qui appliquent l'encadrement des loyers et qui souhaitent qu'il puisse mieux s'appliquer, d'effectuer ses contrôles ; nous avons les moyens de le faire. L’État ne le fait pas... qu'il nous laisse le faire, ce sera beaucoup plus efficace ». Leurs demandes ont été entendues et deux nouvelles mesures de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite « 3DS », devraient permettre une meilleure application de l'encadrement des loyers :

• les mairies à la manœuvre. Sur sa demande, une mairie peut se faire déléguer par la préfecture le pouvoir de contrôler le respect de l'encadrement des loyers et de prononcer des sanctions. Si cette mesure peut apparaître purement administrative, elle devrait en réalité changer la donne. En effet, les mairies qui mettent en place l'encadrement des loyers le font parce qu'elles croient farouchement en cette mesure et seront sans doute plus impliquées que les préfectures pour en assurer le respect ; les propriétaires-bailleurs seront donc beaucoup plus sous surveillance ! Ce transfert de compétence devrait s'effectuer courant 2022.
• les annonces de location plus transparentes. Si le logement mis en location se situe dans une commune où s'applique l'encadrement des loyers, l'annonce de location doit obligatoirement, depuis le 1er juillet 2022, mentionner le montant du loyer de référence majoré, le montant du loyer de base et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé. Le dépassement du loyer plafond est donc stigmatisé et le locataire en est immédiatement informé, à charge pour lui de vérifier lors de la visite que le complément de loyer est bien justifié par des caractéristiques de confort ou de localisation un peu « exceptionnelles ». Reste que puisque le flou demeure autour de ce que sont ces caractéristiques et leur valorisation, le sujet n'est pas épuisé loin de là !

La démarche de PAP. Cette nouvelle obligation d'affichage dans l'annonce s’applique donc depuis le 1er juillet 2022. Pour la rendre aisée pour les propriétaires, sur PAP.fr, les plafonds de loyers et les compléments de loyers sont dorénavant calculés automatiquement pour chaque annonce. Les propriétaires n'ont pas à se soucier de récupérer ces informations et la fiabilité des données est garantie pour les locataires. Pour tout savoir de ce calcul automatique, notre article Entrée en vigueur de la loi 3DS : PAP.fr assiste les propriétaires à la création de leurs annonces de location.

Encadrement des loyers : un outil contesté aux résultats incertains

A l'image de l'ancienne ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, qui s’est dit « favorable à cette mesure qui permet de contenir la hausse des loyers », l'idée des promoteurs de l'encadrement des loyers est que le logement n'est pas un bien comme un autre et qu'il ne peut être livré à la seule loi du marché. L'encadrement des loyers est alors vu comme un des moyens de lutter contre la crise du logement permettant de limiter les loyers excessifs qui empêchent la mixité sociale et aux travailleurs de se loger à proximité de leur emploi. C'est aussi une mesure d'effet immédiat alors que la construction de logements neufs, la mobilisation des logements vacants, la transformation de bureaux en logements, la réhabilitation du parc des logements vieillissants et la décentralisation sont des solutions... mais de (très) long terme.

Sans aller jusqu'à citer l'économiste Assar Lindbeck qui affirmait que « le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec le bombardement » les opposants à l'encadrement des loyers lui reprochent :

• son inutilité : le niveau des loyers s'ajusterait naturellement ; par exemple, en période de crise économique et sociale les loyers se stabiliseraient ou baisseraient inévitablement. En résumé, le montant du loyer devrait rester le résultat de la loi de l’offre et de la demande ;
• son inefficacité : l'encadrement des loyers n'accroîtrait pas l’offre de logements et n'abaisserait pas la tension locative. Seule la construction de logements dans les zones tendues pourrait permettre de lutter contre la crise du logement. Des mesures fiscales avantageuses devraient inciter plus fortement les propriétaires à modérer leurs loyers ;
• ses effets pervers : l'encadrement des loyers aggraverait la crise du logement : des logements seraient retirés du marché locatif et d'autres feraient l'objet de travaux insuffisants du fait d'une moindre rentabilité. L'investissement locatif serait moins attractif.

Il est à ce jour très difficile d'évaluer le dispositif d'encadrement des loyers notamment parce que la mesure est encore récente et appliquée dans seulement vingt-quatre villes. La notion excessivement floue de complément de loyer rend par ailleurs le respect de la mesure difficilement mesurable. Enfin, la difficulté de trouver un logement et les réticences légitimes des locataires à entrer en conflit avec leur propriétaire aboutissent à un contentieux, et donc un contrôle du juge, très faible à ce jour.