Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers ?

Publié par le

Début 2022, Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne et Est Ensemble appliquent l'encadrement des loyers d'habitation. Courant 2022, Bordeaux et Montpellier plafonneront également les loyers des logements vides et meublés du parc privé. Pour un meilleur respect de cette mesure, les mairies pratiqueront des contrôles et prononceront des sanctions tandis que les annonces de location mentionneront l'éventuel dépassement du plafond de loyer.

La loi Elan de novembre 2018 donnait aux communes situées en zone tendue deux ans, soit jusqu’au 23 novembre 2020, pour formuler une demande d’application sur leur territoire de l’encadrement des loyers, mesure qui consiste à plafonner administrativement les loyers d’habitation du parc privé.
Aujourd'hui, l'encadrement des loyers s'applique :

Courant 2022, Bordeaux et Montpellier appliqueront également l'encadrement des loyers.
A terme, la mesure s'appliquera donc sur sept territoires représentant vingt-quatre villes.

Dans toutes ces villes, l'encadrement du loyer, au sens de plafonnement du loyer, se combine avec l'encadrement du loyer à la relocation qui interdit, sauf exceptions, d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire.

Vers d'autres villes éligibles ! Dans le cadre du projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dit projet de loi « 4D » ou projet de loi « 3DS », en cours de discussion au Parlement, il est prévu de rouvrir, jusqu'au 23 novembre 2022, une période pendant laquelle les villes pourront candidater à l'encadrement des loyers (voir l'article 23 du projet de loi).
La commune de Bayonne (Pays basque) serait, par exemple, intéressée comme sans doute nombre de communes du littoral français frappées par une hausse des prix et des loyers qui empêche les étudiants, travailleurs et familles de se loger.

Encadrement des loyers : Paris et Lille villes pionnières

C'est la ville de Paris qui a la première appliqué l'encadrement, le 1er juillet 2019. C'est aussi dans cette ville que la mesure provoque le plus de crispations. Les plafonds de loyers y sont, particulièrement pour les petites surfaces, inférieurs aux loyers habituellement pratiqués par les propriétaires. D'où un usage intensif de la notion infiniment floue du « complément de loyer ».
Lille et ses deux communes associées, Hellemmes et Lomme, imposent l'encadrement des loyers depuis le 1er mars 2020.

Encadrement des loyers : de nouvelles villes concernées en 2021

En 2021, vingt nouvelles communes ont mis en place l'encadrement du niveau des loyers sur leur territoire.

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er juin 2021 aux neuf communes de Plaine Commune

Les neuf villes de l’établissement Public territorial Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) ont vu leur candidature retenue (décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020) et sont les premières nouvelles villes à appliquer l'encadrement des loyers, depuis le 1er juin en 2021.

L'intégralité du territoire de ces villes est concerné par l'encadrement des loyers.

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er novembre 2021 à Lyon et Villeurbanne

Les deux villes de Lyon et Villeurbanne ont vu leur candidature retenue (décret n° 2021-1143 du 2 septembre 2021) et appliquent l'encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021.

La totalité du territoire de ces communes est concerné par l'encadrement des loyers.

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er décembre 2021 aux neuf communes d'Est Ensemble

Les neuf villes de l’établissement Public territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville ont vu leur candidature retenue (décret n° 2021-688 du 28 mai 2021) et appliquent l'encadrement des loyers depuis le 1er décembre 2021.

L'ensemble du territoire de ces communes est concerné par l'encadrement des loyers.

Encadrement des loyers : Bordeaux et Montpellier concernées en 2022

Les candidatures des villes suivantes ont été retenues :

  • Bordeaux (décision du 2 septembre 2021) ;
  • Montpellier (décision du 2 septembre 2021).

L'encadrement s'appliquera dans ces deux villes à compter de la date mentionnée dans l'arrêté préfectoral qui fixera pour chacune d'elles les plafonds de loyers à respecter ; la mesure sera donc effective à une date à ce jour inconnue, courant 2022.

Des candidatures à l'encadrement des loyers rejetées : Grenoble-Alpes Métropole et Grand Orly Seine Bièvre

Les villes suivantes étaient candidates à l’encadrement des loyers :

  • Grenoble et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole : la Bresson, Brié-et-Angonnes, Champagnier, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Herbeys, Meylan, Murianette, Poisat, Le Pont-de-Claix, Quaix-en-Chartreuse, Saint-Egrève, Saint-Martin-d'Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon et Vif ;
  • Onze villes de l'établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.

Leur candidature a été rejetée (voir pour Grenoble-Alpes Métropole la réponse de la Ministre) à l'étonnement et au mécontentement des maires demandeurs (voir pour Grand Orly Seine Bièvre). Si les candidatures ont été rejetées c'est donc que le Gouvernement a jugé que n'étaient pas réunies localement les quatre conditions prévues par la loi :

  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
  • un niveau de loyer médian élevé ;
  • un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
  • des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

Encadrement des loyers : un mécanisme complexe et difficilement contrôlable

L’encadrement des loyers impose la fixation du loyer dans la limite d'un plafond... sauf exception.

Le loyer ne doit pas dépasser un plafond : le loyer de référence majoré

Une fois la mesure en vigueur, dans les villes concernées le loyer des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité ne pourra pas dépasser un plafond qui est fixé en fonction des critères suivants :

  • le type de logement : appartement ou maison (ce critère n’existe pas pour toutes les villes) ;
  • le type de location, non meublée ou meublée ;
  • le nombre de pièces principales ;
  • l'époque de construction ;
  • l’adresse (dans chaque ville sont délimités des secteurs géographiques dans lesquels les plafonds sont identiques).

En renseignant ces critères sur le site dédié qui sera mis en place, on obtiendra :

  • un loyer de référence ;
  • un loyer de référence minoré de 30 % ;
  • un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu'en location nue pour tenir compte de l'ameublement.

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Lorsque le plafonnement du loyer s'applique, il s'y combinera avec l’encadrement du loyer à la relocation.

Le loyer peut exceptionnellement dépasser le plafond : le complément de loyer

La loi permet un dépassement du plafond de loyer par l'application d'un « complément de loyer » (la somme qui excède le loyer de référence majoré). Infiniment peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques :

  • n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire).

L'application d'un complément de loyer est donc malaisée et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif lorsque ce critère n'est pas pris en compte pour la détermination des loyers de référence, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Le complément de loyer peut être contesté par le locataire pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. Si les recours sont à Paris rares à ce jour, nous vous recommanderons d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à éviter autant que possible les litiges.

Non-respect de l'encadrement des loyers : des sanctions possibles... mais rares

Pour assurer son effectivité, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

  • le préfet peut exiger du propriétaire bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
  • si le propriétaire bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative qui peut atteindre 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
  • le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

À ce jour, le contrôle du bon respect de l'encadrement des loyers s'effectue à l'occasion d'un litige avec le locataire ; or ceux-ci sont très peu nombreux. En revanche, l'administration ne semble pas se saisir elle-même de ce contrôle. Conséquence, les sanctions prononcées sont à ce jour très peu nombreuses, ce qui explique pour partie que l'encadrement des loyers ne soit aujourd'hui qu'imparfaitement respecté.

Vers un meilleur respect de l'encadrement des loyers en 2022

Certains parlementaires ou responsables communaux déplorent le respect insuffisant de l'encadrement des loyers et le manque de contrôles effectués et de sanctions prononcées par les préfectures. Ainsi Ian Brossat, adjoint chargé du logement pour la ville de Paris, a déclaré sur France Inter le 7 décembre 2021 : « Que l’État permette aux communes, qui appliquent l'encadrement des loyers et qui souhaitent qu'il puisse mieux s'appliquer, d'effectuer ses contrôles ; nous avons les moyens de le faire. L’État ne le fait pas... qu'il nous laisse le faire, ce sera beaucoup plus efficace ».
Leurs demandes ont été entendues et deux nouvelles mesures du projet de loi relatif à la décentralisation en cours de discussion au Parlement devraient permettre une meilleure application de l'encadrement des loyers (voir les articles 23 et 23 bis A du projet de loi) :

  • les mairies à la manœuvre. Sur sa demande, une mairie pourra se faire déléguer par la préfecture le pouvoir de contrôler le respect de l'encadrement des loyers et de prononcer des sanctions. Si cette mesure peut apparaître purement administrative, elle devrait en réalité changer la donne. En effet, les mairies qui mettent en place l'encadrement des loyers le font parce qu'elles croient farouchement en cette mesure et seront sans doute plus impliquées que les préfectures pour en assurer le respect ; les propriétaires-bailleurs seront donc beaucoup plus sous surveillance !
  • les annonces de location plus transparentes. Si le logement mis en location se situe dans une commune où s'applique l'encadrement des loyers, l'annonce de location devra obligatoirement mentionner le montant du loyer de référence majoré, le montant du loyer de base et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé. Le dépassement du loyer plafond sera alors stigmatisé et le locataire en sera immédiatement informé, à charge pour lui de vérifier lors de la visite que le complément de loyer est bien justifié par des caractéristiques de confort ou de localisation un peu « exceptionnelles ». Reste que si le flou demeure autour de ce que sont ces caractéristiques et leur valorisation, le sujet ne sera pas épuisé loin de là !

L'entrée en vigueur de ces deux mesures aura lieu une fois la loi promulguée, probablement au courant du premier semestre 2022.

Encadrement des loyers : un outil contesté

A l'image de la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, qui s’est dit « favorable à cette mesure qui permet de contenir la hausse des loyers », l'idée des promoteurs de l'encadrement des loyers est que le logement n'est pas un bien comme un autre et qu'il ne peut être livré à la seule loi du marché. L'encadrement des loyers est alors vu comme un des moyens de lutter contre la crise du logement permettant de limiter les loyers excessifs qui empêchent la mixité sociale et aux travailleurs de se loger à proximité de leur emploi. C'est aussi une mesure d'effet immédiat alors que la construction de logements neufs, la mobilisation des logements vacants, la transformation de bureaux en logements, la réhabilitation du parc des logements vieillissants et la décentralisation sont des solutions... mais de (très) long terme.

Sans aller jusqu'à citer l'économiste Assar Lindbeck qui affirmait que « le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec le bombardement » les opposants à l'encadrement des loyers lui reprochent :

  • son inutilité : le niveau des loyers s'ajusterait naturellement ; par exemple, en période de crise économique et sociale les loyers se stabiliseraient ou baisseraient inévitablement. En résumé, le montant du loyer devrait rester le résultat de la loi de l’offre et de la demande ;
  • son inefficacité : l'encadrement des loyers n'accroîtrait pas l’offre de logements et n'abaisserait pas la tension locative. Seule la construction de logements dans les zones tendues pourrait permettre de lutter contre la crise du logement. Des mesures fiscales avantageuses devraient inciter plus fortement les propriétaires à modérer leurs loyers ;
  • ses effets pervers : l'encadrement des loyers aggraverait la crise du logement : des logements seraient retirés du marché locatif et d'autres feraient l'objet de travaux insuffisants du fait d'une moindre rentabilité. L'investissement locatif serait moins attractif.

Il est à ce jour très difficile d'évaluer le dispositif d'encadrement des loyers notamment parce que la mesure est trop récente et appliquée dans seulement vingt-deux villes. La notion excessivement floue de complément de loyer rend par ailleurs le respect de la mesure difficilement mesurable. Enfin, la difficulté de trouver un logement et les réticences légitimes des locataires à entrer en conflit avec leur propriétaire aboutissent à un contentieux, et donc un contrôle du juge, très faible à ce jour.

Pour vous familiariser avec l'encadrement des loyers, vous pouvez visionner nos deux vidéos sur le sujet :

  • L'encadrement des loyers à Paris :
  • L'encadrement des loyers à Lille :

Sources :

Pour aller plus loin...

Le loyer d'une location vide ou meublée peut être fixé librement...sauf si s'appliquent l'encadrement des loyers à la relocation et le plafonnement du loyer.

L'encadrement des loyers à la relocation s'appliquera au moins jusqu'à l'été 2022 dans les zones tendues. Le loyer du nouveau bail ne peut, sauf exceptions, excéder celui appliqué au précédent...

Le bailleur est-il libre de fixer le loyer de son locataire ? Ou doit-il s'en tenir au loyer du locataire précédent ? Tout dépend de la commune où est situé le logement : en zone tendue ou pas.

Quelle est la marche à suivre pour fixer son loyer aujourd'hui à Paris ? Où trouver les loyers de référence à respecter au 1er juillet 2021 ? Les loyers doivent être fixés depuis le 1er juillet 2019...