DPE : quelles obligations pour la location ?

Diagnostic DPE, c'est quoi ?

À l'heure de l'urgence écologique, énergétique et climatique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a pour but de sensibiliser propriétaires et locataires quant à la consommation d'énergie et aux émissions de gaz à effet de serre occasionnées par le logement. Le résultat du DPE mentionne également des recommandations de travaux d'amélioration de la performance énergétique, lesquels travaux vont progressivement devenir obligatoires.

Est-ce que le DPE est obligatoire pour une location ?

Dès lors que le local (appartement, maison...) dispose d'installations de chauffage et/ou de production d'eau chaude sanitaire, le diagnostic de performance énergétique doit être joint au contrat de location lors de sa signature à des fins d'information. En conséquence, le DPE s'impose :

• pour les baux d'habitation vides ou meublés (y compris les logements de fonction et les baux mobilités) ;
• pour les baux d'activité (baux professionnels, commerciaux, précaires, etc).

Le diagnostic de performance énergétique s'impose pour toutes les locations de biens situés en France métropolitaine. Outre-mer, il entrera progressivement en vigueur d'ici le 1er juillet 2024 ; un diagnostic de performance énergétique a déjà été mis en place en Guadeloupe et en Martinique.

Le contenu du diagnostic de performance énergétique

Le DPE, c’est un diagnostic qui indique la quantité d'énergie consommée pour une utilisation standardisée du logement et la classe de A à G par niveau de performance décroissant, en fonction de son niveau de performance énergétique et d'émissions de gaz à effet de serre. Très utile pour que le locataire estime son budget logement, le diagnostic indique en euros les coûts théoriques annuels d'énergie du bien. Enfin, le DPE mentionne des recommandations de travaux destinées à améliorer la performance énergétique du logement.

Le DPE est un diagnostic capital puisqu'il devient un outil majeur dans la lutte contre les « passoires thermiques, les passoires énergétiques » (les logements classés F et G) et le changement climatique.

Comment obtenir le diagnostic de performance énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur certifié ; aucun autre professionnel, même disposant des compétences requises (un architecte par exemple), ne peut réaliser valablement le diagnostic de performance énergétique.

Combien coûte le DPE pour une location ?

Le coût du DPE est déductible des revenus locatifs lorsque le propriétaire bailleur opte pour le régime réel d'imposition. Comptez entre 100 et 150 €.

Quand fournir le diagnostic de performance énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être fourni au nouveau locataire lors de la mise en location du logement, c'est-à-dire lors de la signature du contrat. Par ailleurs :

• le propriétaire doit obligatoirement tenir le DPE à disposition de tous les candidats locataires lors des visites ;
• l'annonce de location doit obligatoirement mentionner, sous peine de sanctions (jusqu'à 3 000 €), la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) et la classe climat (l'émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) du logement.

En conséquence, le DPE doit donc être réalisé dès le passage de l'annonce de location et même idéalement avant. En revanche, le diagnostic n'a pas à être mis à jour en cours de bail, ni fourni à nouveau en cas de tacite reconduction.

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Quel DPE faut-il pour louer un bien immobilier ?

Lors de la location d'un appartement ou d'une maison et surtout lors de la signature du bail, le diagnostic de performance énergétique doit dater de moins de dix ans. Depuis le 1er juillet 2021, la loi Climat a fait entrer en vigueur un DPE nouvelle formule également appelé nouveau DPE et sa durée de validité reste de dix ans. Toutefois, la durée de validité des diagnostics réalisés avant cette date a été réduite. Voici le calendrier de validité du document  :

• les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2022 ;
• les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024.

Qu'est-ce que le nouveau DPE ?

Avant 2021, le DPE était controversé, car considéré comme étant moins fiable, à cause de ses méthodes de calcul qui faisaient débat. Le DPE a donc été réformé par la loi Climat afin de fiabiliser sa valeur et notamment en mettant en place son opposabilité.

Le nouveau DPE est ainsi plus lisible et plus clair. Il indique des données précises sur le bien, apporte une présentation transparente et indique de nouvelles informations comme le niveau d'isolation générale, la qualité de la ventilation et le confort d'été.

Validité du diagnostic : quand refaire le DPE pour un logement ?

Si vous disposez d'un DPE encore valable, mais antérieur au 1er juillet 2021, vous n'avez donc pas à le refaire pour louer aujourd'hui. Toutefois, il sera pertinent de le refaire à court ou moyen terme pour savoir quelle est, au regard du DPE actuel, la performance énergétique du logement, et connaître vos éventuelles obligations de travaux et les délais qui s'imposent à vous pour les réaliser.

Est-il interdit de louer une maison ou un appartement avec un DPE « F » ou « G » ?

Les réformes menées depuis quelque temps visent à inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation dans leur logement afin de réduire le nombre de passoires thermiques, ces logements qui présentent une consommation d'énergie excessive. Des aides financières comme MaPrimeRénov' ont d'ailleurs été mises en place pour accompagner les propriétaires dans ces travaux de rénovation. Cette incitation à rénover le parc énergétique a entraîné un calendrier progressif de sortie de ces logements énergivores du marché de la location.

Depuis le 1er janvier 2023, seule une partie des logements classés G, considérés comme des passoires thermiques, ne peuvent plus être mis en location : il s'agit des biens dont la consommation d'énergie est supérieure à 450 kWh/m2/an. Pour les autres, le calendrier se déroulera comme suit :

• les logements classés G seront interdits à la location en 2025 ;
• les logements classés F seront interdits à la location en 2028 ;
• les logements classés E seront interdits à la location en 2034.

De plus, pour cette année 2023, seuls les nouveaux contrats de location sont concernés et non les contrats de bail déjà en cours.

Notez que l'aide MaPrimeRénov' peut être sollicitée par des propriétaires bailleurs souhaitant faire sortir leur appartement en location du statut de passoire énergétique. Les aides financières peuvent être très avantageuses pour la réalisation de travaux de rénovation.

Quel risque de louer sans DPE ?

L'absence de mention dans l'annonce de location des étiquettes énergie et climat issues du diagnostic de performance énergétique est sanctionnée d'une amende administrative qui peut atteindre 3 000 €. Par ailleurs, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable au propriétaire bailleur. Cela signifie que si le diagnostic est erroné et que le locataire peut prouver qu'il en découle pour lui un préjudice (le logement est moins performant qu'indiqué et la consommation énergétique plus élevée), alors il pourra réclamer une compensation financière à son propriétaire bailleur ; en clair, le locataire pourrait se faire indemniser en cas de DPE trompeur ! En conséquence :

• pour louer en toute sécurité, entretenir de bons rapports avec son locataire et éviter tout litige sur ce sujet, il faut donc toujours annexer au bail le diagnostic de performance énergétique ;
• il est fortement conseillé de refaire un DPE réalisé antérieurement au 1er juillet 2021 car, même encore juridiquement valable, son contenu peut s'avérer erroné au vu des nouvelles modalités d'établissement du diagnostic.

Quelle est la différence entre un audit énergétique et un DPE ?

On parle tantôt d'audit énergétique et tantôt de DPE, or ces deux documents ne sont pas produits de la même façon ni par les mêmes professionnels.

Le DPE intervient dans le cadre d'une transaction immobilière, d'une mise en location ou d'une construction et doit être réalisé par un diagnostiqueur accrédité par le Cofrac (Comité français d'accréditation). Ce professionnel réalise alors un diagnostic technique et s'assure que les bâtiments sont conformes aux normes en vigueur en matières sanitaire et environnementale.

Quant à l'audit énergétique, il est effectué par un technicien thermicien qui dépend d'un bureau d'études thermiques. Ces bureaux sont sollicités dans le cadre de projets de rénovation énergétique et de construction. Les professionnels analysent alors la consommation d'énergie des bâtiments, mais leur mission ne s'arrête pas au constat puisqu'ils doivent également établir une stratégie de solutions techniques pour optimiser les performances du bâtiment et conseiller le client sur la façon de mettre en œuvre des solutions. Ils utilisent notamment des outils de calcul et des appareils de mesures pour élaborer un plan adapté, personnalisé et viser des performances accrues.

En d'autres termes, le DPE est une sortie d'état des lieux de la consommation énergétique du logement, tandis que l'audit va bien plus loin en proposant une stratégie visant à améliorer les performances de ce logement.

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