Le diagnostic sur l'état des risques et pollutions pour la location d'un logement

Laurent Lamielle
Publié par Laurent Lamielle
le 19 avril 2024
Juriste chez PAP.fr

Chaque propriétaire bailleur doit fournir à son locataire un état des risques et pollutions (ERP) ; ce diagnostic informe des risques naturels ou technologiques auxquels le logement est exposé, tels que l'inondation, le séisme ou le recul du trait de côte.

L'ERP renseigne le locataire sur tous les risques naturels et technologiques.
L'ERP renseigne le locataire sur tous les risques naturels et technologiques. © GregoryDubus/GettyImages

La loi dispose que « toute personne a un droit à l'information sur les risques majeurs auxquels elle est soumise dans certaines zones du territoire et sur les mesures de sauvegarde qui la concernent. Ce droit s'applique aux risques technologiques et aux risques naturels prévisibles » (article L125-2 du Code de l'environnement).

Pour rendre effectif ce droit, depuis le printemps 2006, un état des risques datant de moins de six mois doit être joint au bail lors de sa signature. L'objectif de ce diagnostic est de « rendre le citoyen conscient des risques majeurs auxquels il peut être exposé. Informé sur les phénomènes, leurs conséquences et les mesures pour s’en protéger et en réduire les dommages, il deviendra moins vulnérable, en adoptant des comportements adaptés aux différentes situations ». En effet, un risque clairement identifié est mieux appréhendé et finalement moins inquiétant.

Le diagnostic état des risques naturels et pollutions (ERP), c'est quoi ?

L'état des risques et pollutions (ERP) est un diagnostic qui renseigne sur l'existence de risques majeurs pesant sur le logement. Il fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT), nom donné à l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location d'un logement.

L'ERP informe des risques naturels et technologiques

L'ERP, c'est le diagnostic qui informe sur l'existence d'éventuels risques naturels et technologiques dans l'environnement du logement. Il peut s'agir, suivant la localisation du bien, des risques suivants :

  • les risques naturels : inondation, avalanche, séisme, feux de forêt, crue torrentielle, cyclone, volcan, etc. ;
  • les risques technologiques, par exemple la proximité d'une usine dangereuse susceptible de causer un accident industriel ;
  • les risques miniers. Il s'agit du risque d'affaissement/d'effondrement dû à la présence de cavités souterraines artificielles suite à l'exploitation de concessions minières ;
  • le niveau de sismicité, en clair la probabilité de survenance d'un tremblement de terre ;
  • l'existence d'un potentiel radon, c'est-à-dire la présence possible de ce gaz radioactif naturel cancérigène ;
  • la pollution des sols. Sont visés des sols ayant été identifiés par l'administration comme ayant subi une pollution industrielle ;
  • le recul du trait de côte. Sont concernées les communes du littoral où l'érosion fait reculer la limite entre terre et mer.

L'état des risques indique aussi si le logement est concerné par des prescriptions de travaux dans le règlement du ou des plans de prévention de risques naturels, miniers et technologiques et, le cas échéant, si les travaux prescrits ont été réalisés.

Chaque risque doit être matérialisé par une carte géographique sur laquelle est situé le bien.

❌ Un risque méconnu : le radon

Le radon est un gaz radioactif incolore et inodore, naturellement présent dans l'air partout sur Terre ; il provient de la transformation du radium issu de l’uranium et du thorium, éléments radioactifs présents dans les roches granitiques et volcaniques. Lorsque la concentration de radon est potentiellement dangereuse, elle est signalée par l'état des risques. Il s'agit des zones dites de potentiel de niveau 3, principalement les grands massifs granitiques (Massif armoricain, Massif central, Corse, Vosges, etc.). Pour connaître le potentiel radon de votre ville, vous pouvez consulter l'arrêté du 27 juin 2018.

Cette information se justifie par le fait que le radon peut se concentrer dans les bâtiments, donc les logements, et être dommageable pour la santé (il s'agit d'un gaz cancérigène). Des solutions techniques existent pour réduire la concentration en radon dans son habitation :

  • aérer quotidiennement son domicile par l’ouverture des fenêtres au moins dix minutes par jour ;
  • ne pas obstruer les entrées et les sorties d’air et les nettoyer régulièrement ;
  • veiller à l’entretien régulier du système de ventilation et à changer les filtres régulièrement.

Si la concentration en radon dépasse fortement le niveau de référence, des travaux d'aménagement doivent être réalisés : assurer l’étanchéité entre le bâtiment et le sol (fissures, joints sol/mur, passages des réseaux), améliorer, rétablir ou mettre en œuvre une ventilation naturelle ou mécanique dans le soubassement de son domicile. Les solutions techniques sont à choisir et à adapter à son bâtiment. Il est indispensable de faire appel à des professionnels du bâtiment qui peuvent réaliser un diagnostic de la situation et aider à choisir les solutions les plus adaptées. Le risque radon fait l'objet d'une information dans l'état des risques ; une fiche d'information dédiée y est annexée, notamment si le risque est significatif (zone 3).

Pour en savoir plus sur le radon, vous pouvez consulter : l'Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire (IRSN) et l'Autorité de sûreté nucléaire (ASN).

👉 Un risque en augmentation : le recul du trait de côte

Environ 20 % des côtes sont en recul et l'érosion côtière, phénomène naturel, semble s'accentuer avec le réchauffement climatique. Ce phénomène condamnera à terme des quartiers entiers qui doivent progressivement être abandonnés. Ainsi, selon le Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema) :

  • À l'horizon 2028, environ un millier de bâtiments pourraient être touchés par le recul du trait de côte à l'échelle nationale. La valeur vénale des bâtiments identifiés, principalement résidentiels et commerciaux, est estimée à environ 240 millions d'euros ;
  • À l'horizon 2050, 5 200 logements et 1 400 locaux d'activité pourraient être affectés par le recul du trait de côte, représentant une valeur totale de 1,2 milliard d'euros.

Depuis le 1er janvier 2023, l'ERP indique si le logement loué :

  • fait partie de la liste officielle des communes particulièrement vulnérables au recul du trait de côte. Ces communes volontaires, qui ont délibéré en faveur de leur inscription dans la liste, devront adapter leurs politiques d’urbanisme et d’aménagement aux phénomènes hydrosédimentaires entraînant l’érosion du littoral ;
  • fait partie d'une zone exposée au recul du trait de côte identifiée par un document d’urbanisme. Si oui, le diagnostic mentionne l’horizon temporel d’exposition au recul du trait de côte : d’ici à trente ans ou compris entre trente et cent ans ;
  • est concerné par des prescriptions applicables à cette zone ;
  • est concerné par une obligation de démolition et de remise en état à réaliser.

Obtenez le meilleur tarif pour vos diagnostics

Choisissez votre type de bien et nous recherchons pour vous le meilleur tarif parmi plusieurs centaines de diagnostiqueurs :

👉 L'information relative au débroussaillement en 2025

À compter du 1er janvier 2025, l'information sur l'obligation de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé sera intégrée à l'état des risques. Cette information visera à renforcer la prévention et la lutte contre l'intensification et l'extension du risque incendie.

L'ERP informe des sinistres passés

En complément de l'information sur les risques naturels et technologiques majeurs, les risques miniers, le recul du trait de côte et la pollution des sols, l'ERP doit informer le locataire si l'immeuble loué a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique qui a donné lieu au versement d'une indemnité. Il s'agit ici d'évoquer des catastrophes naturelles ou technologiques ; des sinistres « classiques » tels que l'incendie ou le dégât des eaux n'ont donc pas à être signalés !

ERNT, ERNMT, ESRIS, ERT, IAL : un diagnostic de l'état des risques évolutif

L'état des risques naturels et technologiques se matérialise par un document qui a de nombreuses fois changé de nom, au gré de ses enrichissements successifs. Ainsi, l'état des risques et pollutions (ERP) remplace depuis le 3 août 2018 l'état des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS) qui avait lui-même remplacé, le 1er janvier 2018, l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) qui avait succédé à l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) originel. L'ERP intègre une donnée supplémentaire : le risque d'exposition au radon tandis que l'ESRIS avait apporté la prise en compte de la pollution des sols.

👉 Le dernier enrichissement, qui date du 1er janvier 2023 et porte sur l'information sur le recul du trait de côte, n'a pas entraîné le changement de nom du diagnostic. Au contraire, il y a une volonté d'abréger l'appellation du diagnostic et l'ERP devient en 2024 l'état des risques, en toute simplicité. On parle aussi d'information des acquéreurs et des locataires (IAL) de biens immobiliers.

Inscrivez-vous à notre newsletter bailleurs

C'est noté, parfait ! Gardez un œil sur votre boîte mail.

Comment obtenir un ERP gratuitement ?

Le diagnostic sur l'état des risques peut être obtenu gratuitement ou par l'intermédiaire d'un diagnostiqueur.

Obtenir un état des risques et pollutions gratuit en ligne

Le propriétaire bailleur peut réaliser l'état des risques lui-même. L'état des risques peut être obtenu gratuitement via deux sites :

👉 L'ERP via errial.georisques.gouv.fr

Le site errial.georisques.gouv.fr permet, en moins de cinq minutes, de générer automatiquement et gratuitement un document pré-renseigné qui contient toutes les informations nécessaires. Pour l'obtenir, il suffit d'indiquer l'adresse du logement.

L'état des risques fourni par l'outil Errial intègre aussi l'information sur les nuisances sonores aériennes qui doit être donnée au locataire d'un logement proche d'un aérodrome.

👉 L'ERP via le site de la préfecture

Le site internet de chaque préfecture met en ligne l'ensemble des informations qui permettent de remplir l'état des risques ainsi que le formulaire réglementaire d'état des risques et pollutions.

👉 Errial ou ERP : quel formulaire choisir ?

Si originellement l'état des risques devait obligatoirement être établi à partir du formulaire officiel, l'outil numérique Errial, destiné à simplifier l'établissement du diagnostic, a aujourd'hui strictement la même valeur ; dans le cadre d'une vente, les notaires y ont d'ailleurs recours. En conséquence, compte tenu de sa fiabilité et de sa simplicité, Errial est la solution que nous recommandons !

Obtenir l'état des risques et pollutions en préfecture

Vous pouvez aussi vous déplacer en mairie, sous-préfecture ou préfecture pour obtenir les informations nécessaires pour remplir le formulaire d'état des risques. Ce n'est toutefois pas la méthode la plus simple et la plus rapide ! Les réfractaires à internet auront plutôt intérêt à tout simplement faire appel à un diagnostiqueur.

💰 Quel est le prix d'un diagnostic ERP ?

Que vous ne disposiez pas d'internet et d'une imprimante ou que vous ne vouliez pas vous soucier des diagnostics, vous pouvez toujours recourir à un professionnel. Il vous suffit de contacter un diagnostiqueur certifié qui peut réaliser le diagnostic dans un bref délai. Cela vous fait gagner du temps et vous dispense de vous déplacer en mairie ou de faire une recherche parfois fastidieuse sur internet. Enfin, en cas d'erreur dans le diagnostic et de conflit avec le locataire, le diagnostiqueur dispose d'une assurance qui vous permet d'être indemnisé.

👉 Réalisé par un diagnostiqueur, l'état des risques coûte le plus souvent entre 30 et 50 €. Les prix des diagnostics sont libres et varient donc d'un diagnostiqueur à l'autre.

Le coût de l'état des risques est déductible des revenus locatifs dans le cadre du régime réel d'imposition.

Qui fournit au locataire l'état des risques et pollutions (ERP) ?

C'est le propriétaire bailleur, et lui seul, qui doit fournir l'ERP au locataire, comme c'est le cas pour l'ensemble des diagnostics obligatoires pour louer.

Quelles locations sont soumises à l'état des risques ?

Le propriétaire bailleur doit remettre au locataire un état des risques lors de la signature d'un contrat de :

  • location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ;
  • location meublée étudiant ;
  • bail mobilité ;
  • location de résidence secondaire ;
  • location de logement de fonction ;
  • location saisonnière à vocation touristique (meublé de tourisme).

👉 Le diagnostic ERP est donc toujours obligatoire pour la location d'un logement, quel que soit le contrat signé.

Quand fournir l'état des risques ?

L'état des risques doit être :

  • évoqué dans l'annonce de location. En effet, toute annonce relative à la location d'un logement, quel que soit son support de diffusion, comporte la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » ;
  • montré lors des visites. L'état des risques doit être fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite du logement ;
  • annexé au bail. L'ERP doit être fourni au nouveau locataire lors de la mise en location, c'est-à-dire lors de la signature du contrat. Nous recommandons au propriétaire d'en conserver une copie pour être en mesure de prouver qu'il l'a bien remis à son locataire. En revanche, le diagnostic n'a pas à être mis à jour en cours de bail ni fourni à nouveau en cas de tacite reconduction.

👉 L'ERP peut, comme tous les autres diagnostics, être communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de sa part. C'est heureux compte tenu du volume pris aujourd'hui par le dossier de diagnostic technique !

Quelles sanctions en cas d'absence de l'ERP obligatoire ?

Le fait de ne pas remettre l'état des risques ou d'en fournir un au contenu erroné est sanctionné par la loi. Le locataire peut dans cette hypothèse :

  • demander la résiliation du bail, ce qui ne présente aucun véritable intérêt pour lui ;
  • demander une diminution du loyer, ce qui constitue une menace sérieuse pour le propriétaire.

Bien évidemment, cette diminution du loyer n'est pas automatique et le locataire doit prouver que la valeur du logement est inférieure au loyer fixé compte tenu des risques qui n'ont pas été, volontairement ou non, révélés. Toutefois, compte tenu du risque d'une part et de la simplicité d'obtenir le diagnostic d'autre part, l'état des risques doit toujours être établi sérieusement et remis au locataire.

⏰ Quelle est la durée de validité de l'état des risques ?

L'état des risques doit dater de moins de six mois :

  • lors des visites. Rappelons que le l'ERP doit être remis aux candidats locataires lors des visites ;
  • lors de la signature du bail auquel il doit être annexé.

L'ERP doit être actualisé par le bailleur si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature du bail. En conséquence, la prudence est d'annexer au bail un ERP très récent !

Sources :

  • Obligation de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique comprenant l'état des risques, article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, legifrance.gouv.fr ;
  • Information des locataires sur les risques, articles L125-5 et R125-23 et suivants du Code de l'environnement, legifrance.gouv.fr ;
  • L’information des acquéreurs et des locataires (IAL) – Remplir son état des risques, georisques.gouv.fr ;
  • Évaluation des enjeux exposés au recul du trait de côte à court, moyen et long terme, 5 avril 2024, cerema.fr ;
  • Érosion côtière et montée des eaux : comment s'adapter ?, 18 avril 2024, radiofrance.fr.

🗓️ Participez gratuitement aux ateliers de l'immobilier !

PAP - Particulier à Particulier organise toutes les semaines des ateliers gratuits réservés aux particuliers.

25 juillet 2024 à 18h00 -
Vendre son bien immobilier

Participez à notre atelier en ligne Vendre son bien immobilier
- Préparer la vente : estimation, photos
- Trouver un acheteur : annonce, contacts
- Conclure la vente : offre et signature

Je m'inscris

1er août 2024 à 18h00 -
Signer un contrat de location

Participez à notre atelier Signer un contrat de location :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

15 août 2024 à 18h00 -
Bien estimer le prix de votre logement

Participez à notre atelier Bien estimer le prix de son logement :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement

Je m'inscris

22 août 2024 à 18h00 -
Location vacances : comment s'y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c'est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s'appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

En validant, j'autorise PAP.fr à collecter, traiter et transmettre ces données à WebinarJam, plateforme de webinaire sans installation. En savoir plus

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille