Les contrats-types de location pour la résidence principale

Pour signer un bail avec vos locataires, il est impératif d'utiliser un modèle type conforme, contenant toutes les mentions prévues par le décret. Pour votre location vide ou meublée, vous pouvez vous procurer un modèle type de contrat sur notre site PAP.fr :

Qui est concerné ?

Sont concernés tous les bailleurs, particuliers comme professionnels, qui proposent des biens à la location à usage d'habitation principale.

Dans quel cas utiliser ces modèles types ?

Pour la résidence principale du locataire

Les contrats types de location s'appliquent aux logements que les locataires vont habiter à titre principal. On entend par résidence principale, le logement que vous occupez au moins huit mois par an, que le logement soit loué vide, meublé ou à usage mixte (professionnel et habitation). Sont concernées aussi bien les locations classiques que les colocations : il y a colocation lorsque vous signez un bail unique pour louer votre logement à plusieurs locataires qui ne sont ni mariés ni pacsés.

Ces contrats très détaillés et précis comportent une notice à annexer. C'est la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par les lois Alur et Elan) qui encadre ce type de location et en fixe les conditions.

Dans leur grande majorité, les clauses des contrats types de location vide sont identiques à celles des contrats des logements meublés, à l'exception de quelques points :

• la durée du contrat ;
• les charges récupérables ;
• le dépôt de garantie ;
• et la contribution pour le partage des économies de charges qui ne concerne que les contrats de location vide.

Il y a aussi des informations et rubriques dans les contrats types qui ne figuraient pas sur les anciens contrats. Certaines concernent presque toutes les locations : comme la mention du loyer du locataire précédent, par exemple, et d'autres, seulement certaines locations.

Pour vous familiariser avec ces contrats types, nous vous proposons de les passer en revue, rubrique après rubrique, en vous aidant, si besoin, de nos tutoriels afin que vous vous sentiez plus à l'aise pour remplir votre contrat. Cela vous permettra également de repérer les clauses ou rubriques qui ne concernent pas votre logement.

Pas de modèle type imposé pour certains logements

Certains logements qui constituent pourtant la résidence principale du locataire ne sont pas concernés par l'obligation d'utiliser un contrat type conforme au contenu imposé depuis le 1er juillet 2015.

Il s'agit des logements suivants :

• les logements-foyers ;
• les logements de fonction : pour ce type de location, vous pouvez vous procurer le modèle-type adapté de Particulier à Particulier, sur notre site PAP.fr.
• les logements des travailleurs saisonniers ;
• les logements appartenant aux organismes HLM.
• les colocations pour lesquelles le bailleur signe des baux distincts avec chaque colocataire pour le même logement, qu'il soit loué vide ou meublé. Ces contrats doivent tout de même respecter la loi du 6 juillet 1989

• Le bail mobilité n'est pas concerné par les modèles types tels qu'établis par le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et pour cause, son contenu est fixé par l'article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Elan. Vous pouvez vous procurer le modèle-type de bail conforme établi par de Particulier à Particulier sur notre site PAP.fr.
  Ce bail créé par la loi Elan du 23 novembre 2018 permet de louer un logement meublé pour une période de un à dix mois. Il peut être proposé à des personnes : en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Le contenu de ce bail reste très proche des baux classiques.

Les parties, l'objet et la prise d'effet dans le contrat-type

Désignation des parties au contrat de location

Le bailleur : en tant que propriétaire vous devez préciser vos nom et prénom ou votre dénomination si vous possédez le logement par le biais d'une société, ainsi que son domicile ou son siège social. Vous pouvez, pour faciliter la communication avec votre locataire, indiquer votre adresse électronique.

Si vous faites appel à un professionnel pour établir le bail, vous devez également indiquer son nom ou sa raison sociale, l'adresse de son entreprise et l'activité qu'il exerce. S'il s'agit d'un agent immobilier, précisez le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ainsi que le nom et l'adresse du gérant. Les contrats types que propose de Particulier à Particulier visent les particuliers qui rédigent eux-même le bail, sans recourir à un professionnel. Il n'est donc pas prévu d'emplacement pour un mandataire professionnel.

Pour le(s) locataire(s) en cas de colocation, les couples mariés ou pacsés, vous devez préciser leurs nom(s) et prénom(s) et le cas échéant leurs adresses électroniques. Ce procédé permet souvent de simplifier les contacts avec le locataire. Il peut en effet se révéler plus simple de le joindre par mail que par téléphone.

L'adresse renseignée pour le locataire sera celle du logement objet de la location.

L'objet du contrat de location

En plus de la localisation du logement, le contrat doit également préciser :

• si le logement fait partie d'un immeuble collectif ou individuel ;
• s'il s'agit d'une monopropriété ou d'une copropriété ;
• la période de construction de l'immeuble ;
• la surface habitable ;
• le nombre de pièces du logement. 

De manière générale, le contrat doit apporter toutes les informations nécessaires au locataire sur son logement (autres parties du logement, locaux et équipements à usages privatifs du locataire) et son immeuble (locaux, parties et équipements communs).

Le chauffage et l'eau chaude :  le bail doit préciser si le chauffage est individuel ou collectif, idem pour l'eau chaude. Si le chauffage ou la production d'eau chaude sont collectifs, vous devez préciser les modalités de répartition: selon la consommation réelle, à partir des relevés, ou sur la base des tantièmes de copropriété.
Plus loin dans le contrat, il faudra également préciser le montant des dépenses énergétiques estimé par le diagnostiqueur.

Télévision et internet : les modalités de réception de la télévision dans l'immeuble et celles concernant le raccordement à Internet doivent elles aussi être mentionnées.

Date de prise d'effet  et durée du contrat

• La date de prise d'effet du contrat

Par souci de clarté, il est clairement fait mention de la date de prise d'effet du contrat. C'est la date à laquelle vous remettez les clés au locataire. Elle peut être différente de la date à laquelle le contrat est signé.

• La durée du contrat en location vide et meublée

Il n'y a pas de changement concernant la durée du bail avec les nouveaux contrats types. La durée du bail varie selon le type de location.

En location vide la durée minimale est de trois. Au terme du bail celui-ci est reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions. Exceptionnellement la durée peut être inférieure à trois ans lorsqu'un évènement précis professionnel ou familial le justifie. L'évènement en question doit être précisé dans le bail dès sa signature.

En location meublée la durée minimale est d'un an, renouvelable par tacite reconduction par période d'un an au minimum. Si votre locataire est étudiant, vous pouvez lui proposer, au choix, un bail d'un an renouvelable, un bail étudiant de neuf mois non renouvelable et dans certaines hypothèses un bail mobilité dont la durée ne peut être inférieure à 1 mois sans pouvoir excéder 10 mois.

• La fin du bail

Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d'un mois en location meublée et de trois mois en location vide. En location vide le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit d'un mois, s'il peut justifier d'un des motifs légaux le permettant. C'est le cas notamment lorsque le logement est situé en zone tendue.

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'à l'échéance du contrat de location : soit trois mois avant la fin du bail de location meublée et six mois avant la fin du bail de location vide. Il a l'obligation de motiver le congé par la vente ou la reprise du logement, ou encore par un motif légitime et sérieux.

Pour compléter les différentes rubriques du contrat type, vous pouvez suivre notre tutoriel :

 Loyer et charges dans le contrat type

Le contrat type de location prévoit toute une rubrique sur les conditions financières du bail. Sont précisés le montant du loyer, des charges, les modalités de révision et de paiement du loyer. Certaines charges supplémentaires peuvent s'y ajouter, comme l'assurance du logement si vous la souscrivez à la place du locataire ou la contribution pour l'économie des charges. Une mention sur les dépenses énergétiques y figurent désormais. Le contrat peut également prévoir les conditions de réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué.

Le loyer dans le contrat type

Comment fixer son loyer ?

Le contrat précise le montant du loyer initial du logement et les modalités de fixation de celui-ci. La fixation du loyer dépend principalement de la situation géographique du logement, selon qu'il est situé en zone tendue ou pas.

Le logement est en dehors d'une zone tendue.

Lorsque le logement n'est pas situé dans une ville de la zone tendue, le loyer (hors charges) est librement fixé par le bailleur.

Le logement est dans une zone tendue.

Le logement est dans l'une des communes des vingt-huit agglomérations de la zone tendue, il y a alors deux cas de figure :

• le nouveau locataire prend la suite du précédent locataire, le loyer hors charges doit être fixé dans la limite du loyer appliqué au locataire précédent,
• le logement n'a jamais été loué ou il s'est écoulé au moins dix-huit mois entre le départ du précédent locataire et la signature du nouveau contrat, dans ce cas, vous êtes libre de fixer le loyer de votre logement pour votre nouveau locataire.

Dans certaines zones, la fixation du loyer doit respecter les plafonds de loyers

• A Paris, ces plafonds s'appliquent depuis le 1er juillet 2019 ;
• A Lille, Hellemmes et Lomme, les plafonds s'appliquent depuis le 1er mars 2020 ;
• Dans les neuf villes de Plaine Commune : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse depuis le 1er juin 2021 ;
• à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
• à Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021.

Courant 2022, Bordeaux et Montpellier vont également appliquer l'encadrement des loyers.
D'ici le 23 novembre 2022, d'autres communes pourraient encore candidater pour mettre en place cet encadrement des loyers sur leur territoire.

Dans ces villes, le loyer doit être fixé en respectant les plafonds de loyer fixés par mètre carré habitable et par quartier selon le type et l'ancienneté du logement, même lorsque le logement est loué pour la première fois ou qu'il n'a pas été loué depuis au moins 18 mois.

Les modalités de paiement du loyer

Le contrat de location prévoit à quelle date le loyer sera payable chaque mois. Il est possible de prévoir une périodicité de paiement autre que mensuelle, mais le locataire a toujours la possibilité de demander le retour au paiement mensuel à tout moment.

Le contrat doit préciser le montant dû à chaque échéance détaillant toutes les composantes du loyer : loyer, charges récupérables, etc.

Le loyer du locataire précédent

Si le logement était loué avant la signature de ce nouveau bail, vous devez indiquer le montant du loyer hors charges du locataire précédent ainsi que la date à laquelle il vous a versé le loyer pour la dernière fois. En revanche si le locataire précédent a quitté le logement depuis au moins dix-huit mois, vous n'avez pas à compléter cette rubrique.

La révision du loyer

Pour que le loyer puisse être révisé chaque année, le bail doit contenir une clause de révision du loyer. Il n'y a qu'une seule manière de réviser le loyer, c'est en utilisant l'indice légal prévu pour cela : l'IRL (l'indice de référence des loyers) publié par l'Insee. Vous devez préciser la date ou le trimestre de référence du dernier indice IRL publié à la date de signature du bail que vous pouvez trouver sur notre site d'annonces immobilière Particulier à Particulier : PAP.fr. L'augmentation du loyer a ensuite lieu une fois par an, à la date anniversaire du bail, selon le calcul d'indexation que vous pouvez faire à l'aide de notre calculette d'indexation.

Pour savoir comment remplir ces clauses, vous pouvez consulter notre tutoriel :

La réévaluation du loyer

Dans l'hypothèse d'un renouvellement de contrat, le contrat de location type prévoit les conditions de réévaluation du loyer. Cette hypothèse assez marginale concerne les logements dont vous estimez le loyer manifestement sous-évalué ou à l'inverse les logements dont le locataire estime le loyer surévalué. La notice d'information à joindre au contrat-type détaille la procédure à suivre au point 1.3.1.3. Voici nos explications pour  Augmenter le loyer sous-évalué lors du renouvellement du bail.

Doit être indiqué le montant de la hausse ou de la baisse de loyer mensuelle et les modalités d'application annuelle de la hausse qui peut se faire par tiers ou par sixièmes.

Les charges du locataire

Les charges récupérables

Chaque mois, en même temps que le loyer, le locataire vous rembourse sa quote-part de charges locatives : ce sont les charges récupérables. Vous devez en préciser le montant, et indiquer si elles sont réelles ou au forfaitaires. La liste des charges récupérables est fixée par décret. Seules les charges figurant sur cette liste peuvent être récupérées. Pour savoir à quoi cela correspond, et comment fixer les charges locatives, vous pouvez consulter notre dossier : Les charges locatives.

• Charges réelles

Lorsque le bail prévoit des charges réelles, le locataire s'acquitte chaque mois d'une provision mensuelle. Une fois par an, vous devez faire le calcul de régularisation de ces charges. Vous pourrez également réajuster le montant de cette provision à la hausse ou à la baisse, en fonction des dépenses réelles de l'année précédente et de l'état prévisionnel des dépenses pour l'année en cours.

Il est possible de prévoir un paiement ponctuel et non mensuel des charges. Le paiement se fait alors à votre demande et à l'aide des justificatifs des dépenses que vous avez engagées. Ce mode de récupération est adapté pour les maisons individuelles, mais pas pour les immeubles collectifs.

• Charges forfaitaires

Vous pouvez proposer des charges au forfait à vos locataires :

- en location meublée ;

- ou en location vide lorsque le logement est loué à des colocataires;

- Si vous signez un bail mobilité, vous devez fixer les charges au forfait.

Leur montant doit toutefois être proportionné par rapport aux charges réelles. Ces charges sont ensuite révisées une fois par an, aux mêmes conditions que le loyer, c'est-à-dire à l'aide de l'indice IRL. Il n'est donc pas possible de les régulariser en cours de bail, quelle que soit la variation à la hausse ou à la baisse des charges réelles !

Les autres charges du locataire

En plus des charges récupérables, il est possible de demander à votre locataire de vous rembourser les charges que vous supportez dans deux cas :

• Des frais d'assurances pour le logement.

En colocation, vous pouvez prévoir de souscrire vous-même l'assurance du logement pour le compte de vos colocataires. Dans ces cas vous devez indiquer dans le contrat le montant annuel du coût de l'assurance ainsi que le coût mensuel dont vos colocataires sont redevables.

• De la contribution pour le partage des économies de charges.

Le bailleur qui a réalisé des travaux d'économie d'énergie peut demander une contribution pour le partage des économies de charges. Dans cette hypothèse, le bail doit préciser le montant et la durée de la participation du locataire restant à courir le jour de la signature du bail. Doit également être précisée la nature des travaux donnant lieu à cette contribution.

Les dépenses énergétiques

Le propriétaire indique le montant ou la fourchette estimés des dépenses annuelles d'énergie pour une utilisation standardisée du logement, qui figurent dans le diagnostic de performance énergétique qu'il a fait établir par un diagnostiqueur. Il précise également quelle est l'année de référence prise en compte pour le coût de l'énergie indiquée.

Pour savoir comment remplir les rubriques sur les charges, vous pouvez consulter notre tutoriel.

 Les clauses travaux dans le contrat type

 La réalisation de certains travaux avant et en cours de bail peut avoir une influence temporaire ou permanente sur l'évolution du loyer. Voici dans quels cas :

Travaux réalisés par le bailleur entre deux contrats de location et pour un logement situé en zone tendue

Lorsque le logement se situe en zone tendue, vous devez préciser :

• si vous avez réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement. Si c'est le cas, vous devrez indiquer le montant et la nature de ces travaux ;
• si vous avez réalisé des travaux d'amélioration au cours des six derniers mois. Si c'est le cas, vous devez indiquer le montant et la nature des travaux.

Si votre logement est situé en zone tendue, l'enjeu est de vous permettre de le faire sortir de l'encadrement des loyers à la relocation dans deux cas :

• Si vous avez réalisé des travaux dont la valeur est au moins égale à six mois de loyer mais inférieure à un an de loyer depuis que vous aviez conclu le bail avec votre locataire précédent, vous pouvez augmenter votre loyer de 15% de la valeur des travaux réalisés;
• Si vous avez réalisé des travaux au cours des six derniers mois, d'une valeur supérieure ou égale à un an de loyer du locataire précédent, vous pouvez alors fixer librement le montant du loyer de votre nouveau locataire, sans tenir compte de celui du locataire précédent.

Travaux prévus et réalisés par le bailleur en cours de bail

Vous pouvez prévoir au moment où vous signez le contrat de location avec votre locataire de réaliser en cours de bail des travaux d'amélioration entraînant une augmentation de loyer. Vous devrez alors préciser la nature, les modalités d'exécution et le délai de réalisation de ces travaux. Vous devrez également préciser le montant de la majoration du loyer.

Travaux prévus et réalisés par le locataire en cours de bail

Le locataire peut prévoir au moment de la signature du contrat de réaliser des travaux en cours de bail avec en contrepartie une diminution de loyer. Le bail doit le préciser, de même que la nature des travaux. Le contrat doit également indiquer le montant du loyer minoré et la durée de versement de ce loyer. Le contrat doit prévoir les modalités du dédommagement du locataire en cas de départ anticipé de ce dernier. Le locataire devra alors justifier les dépenses effectuées.

Pour savoir comment remplir cette rubrique travaux vous pouvez consulter notre tutoriel :

 Autres rubriques et annexes du contrat de location type

Autres rubriques

Garanties

Le dépôt de garantie et son montant sont prévus dans le contrat. Ils sont plafonnés à :

• un mois de loyer hors charges pour une location vide,
• deux mois de loyer hors charges pour une location meublée.

Pour en savoir plus sur le délai et les modalités de restitution du dépôt de garantie, notre modèle type de contrat vous renvoie à la notice dans sa rubrique 3.2.2.

Quant au bail mobilité (qui n'est pas concerné par le modèle-type de bail), il n'est pas possible de demander de dépôt de garantie.

Clause de solidarité

La clause de solidarité rappelle que les colocataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement du paiement du loyer et de ses accessoires à l'égard du bailleur. Le colocataire qui donne son congé reste solidaire de celui qui reste six mois après la fin de son préavis. Si le colocataire est remplacé dans ce délai de six mois, sa solidarité cesse dès lors que le nouveau colocataire a signé le bail ou un avenant au bail.

Clause résolutoire

La clause résolutoire rappelle dans quelles conditions le bailleur peut demander une résiliation du bail :

• pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,
• pour trouble de voisinage constaté par une décision de justice,
• pour défaut d'assurance couvrant les risques locatifs du locataire.

Conditions particulières

Vous pouvez également prévoir des conditions particulières avec votre locataire, à condition qu'elles restent conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur : par exemple une clause organisant les visites en cas de congé donné par vous ou par votre locataire.

Honoraires de location

Lorsque le contrat est conclu par une personne mandatée et rémunérée par le bailleur, le contrat doit faire apparaître les dispositions légales sur le montant maximum des frais pouvant être mis à la charge du locataire.

Les annexes obligatoires

Une notice d'information

Une notice d'information précisant tout le cadre juridique de la location doit être jointe depuis le 1er août 2015 aux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale. Son contenu est fixé par un arrêté. Cette notice a pour but d'informer les locataires et les propriétaires bailleurs de l'ensemble de leurs droits et devoirs.

Un extrait du règlement de copropriété

Lorsque le logement loué est dans un immeuble collectif, vous devez annexer au contrat un extrait du règlement de copropriété précisant  la destination de l'immeuble, les modalités de jouissance et d'usage des parties privatives et communes ainsi que la quote-part correspondant au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Un dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique comprend :

• un diagnostic de performance énergétique ;
• un constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
• un état des risques et pollution ;
• un diagnostic de l’installation intérieure d'électricité si elle a été réalisée depuis plus de quinze ans ;
• un diagnostic de l’installation intérieure de gaz si elle a été réalisée depuis plus de quinze ans ou si le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans ;
• une information sur les nuisances sonores aériennes si le logement est situé dans une zone de bruit concernée.

Si le logement est situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au bail mais il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande.

Un état des lieux

Pour le logement

La tenue d'un état des lieux est obligatoire en location vide comme en location meublée. L'état des lieux doit être contradictoire c'est-à-dire qu'il doit être fait en présence du locataire et du bailleur qui doivent le signer. Chacun de vous en conserve un exemplaire avec le bail. Les formulaires d'état des lieux à jour des dernières dispositions législatives et réglementaires sont disponibles sur notre site d'annonces immobilières de Particulier à Particulier.

Pour les  meubles

Pour les location meublées, l'état des lieux est complété par un inventaire indiquant l'état détaillé du mobilier. Vous pouvez vous procurer notre modèle-type d'inventaire sur PAP.fr.

Les autres annexes

• L'acte de caution

Lorsque le locataire vous propose un garant, l'acte de caution doit être joint à l'exemplaire de contrat que vous conservez. Le garant en conserve un également.

• Une autorisation préalable de mise en location

Dans les zones d'habitat dégradé, une autorisation préalable de mise en location est nécessaire. Cette autorisation doit alors être jointe au contrat. Cela ne concerne que certains quartiers de certaines communes bien délimités, dans lesquels les bailleurs doivent réaliser une démarche administrative avant de louer un logement.

• Les références au loyer

Lorsque le contrat est signé à la suite d'un renouvellement de bail avec un nouveau loyer pour le même locataire parce que son loyer était manifestement sous-évalué, devront être jointes au contrat les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour les logements comparables.

Pour remplir et en savoir plus sur ces rubriques, vous pouvez consulter notre tutoriel :