Location vide ou meublée, colocation... quel contrat choisir ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 28 avril 2023
Juriste chez PAP.fr

Il existe différents types de contrats de location. Le choix du modèle de contrat se fait en fonction du type de location : résidence principale ou secondaire, louée vide ou meublée, location saisonnière, logement de fonction, location de parking. À chacune son bail de location !

Chaque contrat de location a ses particularités.
Chaque contrat de location a ses particularités. © PAP

Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?

On emploie indifféremment les termes « bail » et « contrat de location » pour désigner le contrat que signent le bailleur et le locataire pour louer un local : logement, parking...

La différence, c'est que le mot bail a également un autre sens : on utilise aussi ce terme pour désigner le fait de louer un bien à quelqu'un. On peut dire que le bailleur « donne à bail » un logement à un locataire, alors que le mot « contrat » désigne uniquement le contrat de location. C'est le document qui concrétise l'accord entre le bailleur et le locataire sur le type de location, sa durée et le montant du loyer.

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Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
✔️ Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
✔️ Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
✔️ Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

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Les baux de location

Pour la location de logements, de parkings, ou encore de locaux d'activité, on utilise souvent l'expression « baux de location », même si ces mots veulent tous deux dire la même chose. Car les mots « bail » et « location » s'emploient aussi bien l'un que l'autre pour désigner le fait de louer des biens immobiliers.

Toutefois, en utilisant l'expression « bail de location » ou « bail d'habitation » on précise bien qu'il s'agit de location et non pas d'un autre type de bail. Car ce mot permet aussi de désigner des montages juridiques particuliers, comme un bail à construction, un bail rural, un bail emphytéotique...

Comment faire un bail de location entre particuliers ?

La location d'un logement entre particuliers se fait très facilement. Il suffit de publier une annonce sur un site d'annonces immobilières et de sélectionner un locataire. Vous signez alors le bail d'habitation en direct entre bailleur et locataire, en choisissant le modèle qui correspond au type de logement loué.

Soit le logement constitue la résidence principale du locataire et le contenu du contrat de location est entièrement fixé par la loi. En prenant un modèle conforme, on est sûr qu'il est complet.

Soit ce n'est pas la résidence principale du locataire et il est toujours prudent d'utiliser également un modèle type de contrat de location afin d'avoir une trame préremplie. Car il est important que le bail d'habitation comprenne toutes les clauses indispensables.

Pour trouver facilement un locataire, vous pouvez passer une annonce de location sur pap.fr, notre site d'annonces immobilières de particulier à particulier.


Déposez une annonce de location sur PAP.fr

Où trouver un formulaire de contrat de location ?

PAP propose un ensemble de baux d'habitation à utiliser selon le type de location dont il s'agit et le profil du locataire. Car il existe, par exemple, un bail dédié aux étudiants et un autre aux personnes en situation de mobilité.

Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, donc au minimum en 2 exemplaires, un pour le bailleur, un pour le locataire. Il en faut également un pour la personne qui se porte caution. Cette règle s’applique autant pour un bail meublé que pour un bail vide.

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Tous nos contrats de location

Exemples de contrats de location

Pour la résidence principale du locataire, il y a :

  • un modèle type pour la location ou la colocation de logements loués nus (pour une durée de 3 ans renouvelables) ; par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans, mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles ;
  • un modèle type pour la location ou la colocation de logements loués meublés pour un an renouvelable ;
  • un modèle type de bail de location ou de colocation de logements meublés spécial pour les étudiants d'une durée de 9 mois.

La colocation consiste à signer à plusieurs locataires qui ne sont ni mariés ni pacsés un bail unique pour louer un seul logement. Le bail pour la colocation est le même que celui utilisé pour la location simple. En revanche, quand le bailleur signe des baux individuels pour louer séparément les pièces d'un même logement à des colocataires distincts, il n'est pas obligatoire d'utiliser ces modèles types, mais leur usage reste parfaitement possible puisque ces contrats doivent tout de même respecter la loi du 6 juillet 1989.

Dans quel cas utiliser ces modèles types ?

Le choix des baux d'habitation se fait selon le type de location, selon qu'il s'agit ou non de la résidence principale du locataire et du profil du locataire.

Baux d'habitation pour la résidence principale du locataire

Pour les appartements ou les maisons loués comme résidence principale du locataire ou temporairement avec un bail mobilité, la loi fixe toutes les modalités de la location. C'est la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par les lois Alur et Elan) qui encadre ce type de location et en fixe les conditions.

Il y a un modèle type pour chaque type de location : vide ou meublée. En meublé, il y a 2 types de contrats différents : le bail d'habitation meublé classique d’un an renouvelable et le bail meublé étudiant de 9 mois qui reprennent le contenu prévu par la loi Alur. Tous les contrats types doivent être conformes à ce que la loi Alur a prévu pour ces types de baux. Le contenu en a été fixé par l'un de ses décrets. Et cela concerne tous les bailleurs, aussi bien les particuliers que les professionnels.

Ces baux d'habitation s'appliquent aux logements que les locataires vont habiter à titre principal. La résidence principale, c'est le logement dans lequel le locataire habite au moins 8 mois par an. Et cela s'applique, que le logement soit loué vide, meublé, qu'il s'agisse de location classique ou de colocation.

Quelles différences entre le contrat de location vide ou meublée ?

Dans leur grande majorité, les clauses des contrats types de location vide sont identiques à celles des contrats des logements meublés, à l'exception de quelques points :

  • la durée du contrat ;
  • les charges récupérables ;
  • le dépôt de garantie ;
  • et la contribution pour le partage des économies de charges qui ne concerne que les contrats de location vide.

Le contrat de location de courte durée

Un bail de courte durée existe pour les logements loués en meublé. C'est le bail mobilité, réservé aux personnes en situation de mobilité. Créé par la loi Elan en 2018, il permet à ces personnes de louer pour une courte durée : de 1 à 10 mois un logement meublé. Ce bail mobilité peut être proposé exclusivement aux personnes qui se trouvent dans l'une des situations de mobilité envisagées par la loi : 

  • en formation professionnelle ;
  • en études supérieures ;
  • en contrat d'apprentissage ;
  • en stage ;
  • en service civique ;
  • en mutation professionnelle ;
  • en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle (intérimaires ou travailleurs saisonniers). 

Le contenu de ce bail reste très proche des baux classiques et doit être conforme à ce que prévoit la loi qui l'a créé.

Bail d'habitation pour résidence secondaire ou logement de fonction

Lorsqu'on loue un logement en tant que résidence secondaire ou en tant que logement de fonction, c'est un modèle type différent de contrat de location qui est à utiliser. Car contrairement aux logements dans lesquels les locataires habitent à titre principal, le contenu de ces contrats de location n'est pas imposé par la loi.

À défaut de cadre légal sur mesure, on peut prévoir des conditions plus souples qu'avec les autres types de baux, à condition de rester dans les limites prévues par le Code civil. C'est pourquoi on parle de bail « Code civil ». La durée du bail, par exemple, est fixée librement, de même que les conditions pour résilier le bail. Le bailleur n'est donc pas contraint de justifier d'un motif pour donner congé à son locataire. Et le loyer échappe à l'encadrement dans les villes où il s'applique.

Le contrat de location saisonnière

Quand on loue un logement occasionnellement pour des vacances ou pour de courts séjours, on signe un contrat différent de celui utilisé dans les autres cas. Celui-ci prévoit spécifiquement les conditions pour une durée temporaire : c'est le contrat de location saisonnière.

Il comporte un descriptif de la location qui décrit le logement et les équipements qu'il contient dans les détails, ainsi que sa situation dans la localité. Pour un logement situé dans une ville balnéaire, il précise par exemple sa distance par rapport à la plage la plus proche ou du port de plaisance le plus proche.

Ce descriptif est un document indispensable en complément du contrat de location saisonnière pour permettre au locataire de réserver un logement à distance, sans l'avoir visité, en toute connaissance de cause.

Le contrat de location pour un garage

Ce type de location n'a rien à voir avec la location d'un logement, le bail est donc plus succinct. Il suffit qu'il soit conforme au Code civil pour être valable. Il s'agit donc d'un bail « Code civil ». Pour louer un emplacement de stationnement de voiture, de moto ou un box, indépendamment de tout logement, il existe un modèle type dédié à ce type d'emplacement.

En revanche, quand la place de parking est louée avec un logement, la plupart du temps, elle est simplement mentionnée dans le bail principal du logement comme local accessoire.

Quelle est la durée minimale d'un contrat de location ?

La durée du contrat en location vide et meublée 

En location vide classique la durée du bail est au minimum de 3 ans renouvelables. Au terme du bail, celui-ci est reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions. Exceptionnellement, la durée peut être inférieure à 3 ans lorsqu'un événement précis professionnel ou familial le justifie. L’événement en question doit être précisé dans le bail dès sa signature.

Si vous êtes propriétaire du logement via une société (une « personne morale »), le bail doit être conclu pour 6 ans au minimum au lieu de 3, sauf si vous possédez le logement en SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus, auquel cas le bail peut être conclu pour 3 ans.

En location meublée la durée minimale du bail est d'un an, renouvelable par tacite reconduction par période d'un an.

  • Si votre locataire est étudiant, vous pouvez lui proposer un bail étudiant de 9 mois non renouvelable. Ce n'est pas une durée minimale, c'est la durée prévue pour ce type de bail et elle n'est pas modulable.
  • Si votre locataire est en situation de mobilité et que vous signez un bail mobilité avec lui, le bail peut être conclu pour une durée minimale d’un mois et pour une durée maximale de 10 mois. La durée est fixée au moment de la signature du bail. 

La durée de location en location saisonnière

Le bail est conclu pour une courte durée et peut être conclu pour une durée de 3 mois au maximum. C'est pourquoi on parle de location saisonnière. Sa durée ne peut théoriquement pas dépasser la durée d'une saison même si, en pratique il y a une tolérance qui permet occasionnellement de louer jusqu'à 6 mois en saisonnier.

La durée de location pour un parking, une résidence secondaire ou un logement de fonction

Pour ce type de locations « Code civil » la durée du bail est libre. Le propriétaire indique la durée du bail qu'il souhaite dans le contrat de location. Pour un parking, on prévoit souvent un an ferme, mais ce n'est pas une obligation. Cela permet juste d'assurer au bailleur que le locataire va rester au minimum un an.

La fin du bail de location

Le locataire peut donner congé à tout moment à condition de respecter un préavis de départ dont le délai est d’un mois en location meublée (aussi bien avec le bail classique d'un an, le bail étudiant de 9 mois que le bail mobilité) et de 3 mois en location vide.

Toutefois, avec un bail pour location vide de 3 ans, le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois, s'il peut justifier de l'un des motifs légaux le permettant. C'est le cas notamment lorsque le logement est situé en zone tendue.

Pour les autres types de locations, tout dépend de ce qui est prévu dans le bail. Soit il prend fin automatiquement une fois parvenu à son terme : c'est le cas, par exemple, des baux de location saisonnière. Soit il est prévu que le locataire peut le résilier avec un certain délai de préavis.

Le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour l'échéance du contrat de location en prévenant son locataire par courrier recommandé avec avis de réception plusieurs mois à l'avance : soit 3 mois avant la fin du bail de location meublée d’un an, et 6 mois avant la fin du bail de location vide pour les locations classiques. Il a l'obligation de motiver le congé par la vente ou la reprise du logement, ou encore par un motif légitime et sérieux.

En revanche, le bail mobilité et le bail étudiant de 9 mois prennent fin automatiquement une fois parvenus à leur terme, sans que le propriétaire ait besoin de donner congé.

Pour les autres types de baux, tout dépend de ce qui a été prévu dans le contrat de location. En location saisonnière, par exemple, le bail est conclu pour une durée fixée dès la conclusion du bail et prend fin à la date prévue.

Les parties, l'objet et la prise d'effet dans le contrat type

Dans les contrats types, on retrouve les mêmes mentions habituelles et indispensables.

Désignation des parties au contrat de location

Le bailleur : en tant que propriétaire vous devez préciser vos noms et prénom ou votre dénomination si vous possédez le logement par le biais d'une société, ainsi que son domicile ou son siège social. Vous pouvez, pour faciliter la communication avec votre locataire, indiquer votre adresse électronique.

Si vous possédez le logement en SCI, vous devez préciser si elle est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus. Cette indication est utile pour les contrats de location vide classiques, car elle permet de justifier que le bail est conclu pour 3 ans et non pour 6 ans (voir ci-dessous).

Pour le(s) locataire(s), les couples mariés ou pacsés, et les colocataires, vous devez préciser leurs nom(s) et prénom(s) et le cas échéant leurs adresses électroniques. Cela permet de simplifier les contacts avec le locataire. L'adresse renseignée pour le locataire est celle du logement objet de la location.

L'objet du contrat de location

Pour les baux d'habitation à titre de résidence principale, en plus de la localisation du logement, le contrat doit également préciser :

  • si le logement fait partie d'un immeuble collectif ou individuel ;
  • s'il s'agit d'une monopropriété ou d'une copropriété ;
  • la période de construction de l'immeuble ;
  • la surface habitable ;
  • le nombre de pièces du logement.

De manière générale, le contrat doit apporter toutes les informations nécessaires au locataire sur son logement (autres parties du logement, locaux et équipements à usages privatifs du locataire) et son immeuble (locaux, parties et équipements communs).

Le chauffage et l'eau chaude : le bail doit préciser si le chauffage est individuel ou collectif, idem pour l'eau chaude. Si le chauffage ou la production d'eau chaude sont collectifs, vous devez préciser les modalités de répartition : selon la consommation réelle, à partir des relevés, ou sur la base des tantièmes de copropriété. Il faut également préciser le montant des dépenses énergétiques estimé par le diagnostiqueur.

Télévision et internet : le bail précise les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication c'est-à-dire les modalités de réception de la télévision dans l'immeuble et à Internet.

Date de prise d'effet du contrat de location

Par souci de clarté, il est clairement fait mention de la date de prise d'effet du contrat. C'est la date à laquelle vous remettez les clés au locataire et qu'il peut prendre possession des lieux. Elle peut être différente de la date à laquelle le contrat est signé.

Vous pouvez par exemple conclure et signer un bail le 20 mai avec une date de prise d'effet le 1er juin, date à laquelle le propriétaire fait l'état des lieux d'entrée avec son locataire et lui remet les clés du logement. 

Loyer et charges dans le contrat type

Le contrat type pour la location de logements d'habitation contient une rubrique sur les conditions financières du bail. Sont précisés le montant du loyer, des charges, les modalités de révision et de paiement du loyer. Certaines charges supplémentaires peuvent s'y ajouter occasionnellement, comme l'assurance du logement si vous la souscrivez à la place du locataire ou la contribution pour l'économie des charges. Mais cela est rare en pratique.

Une mention sur les dépenses énergétiques y figure désormais. Le contrat peut également prévoir les conditions de réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué.

La fixation du loyer

Pour les logements classiques, la fixation du loyer dépend principalement de la situation géographique du logement, selon qu'il est situé en zone tendue ou en dehors. De plus certaines communes de la zone tendue plafonnent la fixation du loyer à un tarif au mètre carré.

Par ailleurs, le loyer est désormais plafonné à la relocation pour les logements classés F ou G par leur DPE. Cela concerne les logements loués à titre de résidence principale en vide et en meublé, y compris le bail étudiant de 9 mois et le bail mobilité.

Pour les autres types de location : la fixation du loyer est libre et se fait selon le marché locatif. Cela concerne la location de logement en tant que résidence secondaire ou de logement de fonction, la location saisonnière ou encore la location de places de parking.

Etes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?

Les modalités de paiement du loyer

Le contrat de location prévoit à quelle date le loyer sera payable chaque mois. Il est possible de prévoir une périodicité de paiement autre que mensuelle, mais le locataire a toujours la possibilité de demander le retour au paiement mensuel à tout moment pour les locations classiques d'habitation. Le contrat doit préciser le montant dû à chaque échéance en détaillant le loyer et les charges.

Pour les locations saisonnières, le loyer est presque toujours payable comptant d'avance.

La révision du loyer

Pour que le loyer des contrats classiques d'habitation puisse être révisé chaque année, le bail contient une clause de révision du loyer. Elle permet de réviser le loyer du locataire en place une fois par an. L'indice légal prévu pour les logements est : l'IRL (l'indice de référence des loyers) publié par l'Insee. Cet indice est mis à jour tous les trimestres par l'Insee.

C'est pourquoi il faut indiquer dans la clause de révision de loyer du bail le dernier IRL publié à la date de signature du bail. L'augmentation du loyer a ensuite lieu une fois par an, à la date anniversaire du bail. Vous pouvez faire le calcul d'indexation à l'aide de notre simulateur d'indexation.

Calculez votre nouveau loyer après indexation

Les charges du locataire

Dans les locations classiques, chaque mois, en même temps que le loyer, le locataire verse des charges locatives : ce sont les charges récupérables. Le propriétaire en précise le montant, et indique si elles sont au réel ou au forfait. La liste des charges récupérables est fixée par décret. Seules les charges figurant sur cette liste peuvent être récupérées.

Pour les autres types de location, par exemple en location saisonnière ou pour la location d'une place de parking, les charges peuvent être comprises dans le prix ou au forfait.

Le dépôt de garantie 

Le dépôt de garantie et son montant sont prévus dans le contrat. Ils sont plafonnés à :

  • un mois de loyer hors charges pour une location vide classique ;
  • 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée classique, avec un bail d'un an ou un bail étudiant de 9 mois.

Avec un bail mobilité, en revanche, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé par le bailleur. Pour les autres types de baux, le montant du dépôt de garantie est libre.

La colocation et la clause de solidarité

Les baux classiques d'habitation contiennent une clause de solidarité. Elle prévoit que les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement au paiement du loyer et des charges à l'égard du bailleur. Lorsqu'un colocataire part en cours de bail, il reste solidaire des autres colocataires pendant 6 mois après la fin de son préavis, à moins d'être remplacé par un nouveau colocataire.

Les autres clauses du bail de location

Il y a de nombreuses clauses dans le bail dont les 2 suivantes qui se retrouvent en principe dans tous les contrats : l'une pour protéger le bailleur et l'autre pour permettre au bailleur de préciser certains points.

La clause résolutoire

Les contrats de location contiennent des clauses résolutoires. Elles permettent au propriétaire de demander la résiliation du contrat de location en cours de bail au cas où le locataire ne respecte pas l'une de ses obligations. Ces clauses résolutoires s'appliquent par exemple :

  • pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie et 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
  • pour trouble de voisinage constaté par une décision de justice ;
  • pour défaut d'assurance couvrant les risques locatifs du locataire. Le locataire doit en principe fournir une attestation d'assurance au propriétaire pour justifier qu'il a bien fait assurer le logement. À défaut, 1 mois après lui avoir adressé un commandement d'huissier, le bailleur peut demander la résiliation du bail en justice.

En cours de bail, si le locataire ne respecte pas l'une des obligations indiquées dans les clauses résolutoires, le propriétaire peut demander la résiliation du bail. Le bailleur doit s'adresser au juge pour faire résilier le bail.

Les conditions particulières

Le bail comporte un espace où le bailleur peut ajouter ou préciser une ou plusieurs conditions à son locataire, à condition qu'elles restent conformes au cadre légal de location. Vous pouvez par exemple prévoir une clause organisant les visites en cas de congé donné par vous ou par votre locataire, ou, si la location comporte un jardin indiquer que c'est au locataire de l'entretenir.

Les documents annexes obligatoires

Selon le type de bal signé, certains documents sont à annexer obligatoirement au bail, en particulier :

Une notice d'information

Une notice d'information précisant tout le cadre juridique de la location doit être jointe aux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire, y compris avec le bail étudiant de 9 mois. Son contenu est fixé par un arrêté. Véritable mode d'emploi de la location, ce document a pour but d'informer les locataires et les propriétaires de l'ensemble de leurs droits et devoirs. Cette notice est fournie avec les contrats types de PAP pour lesquels elle est obligatoire.

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique est à faire réaliser par un diagnostiqueur immobilier. Il comprend :

  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui informe le locataire sur le niveau d'isolation thermique du logement et sur le budget à prévoir pour le chauffage. Il indique la classe énergie du logement sur une échelle entre A et G ;
  • un constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. Il indique si la peinture du logement contient du plomb ;
  • un état des risques et pollution : il indique si le logement est situé dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. Il mentionne également l'éventuel risque de sismicité et de radon et l'éventuelle pollution du sol ;
  • un diagnostic de l’installation intérieure d'électricité si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans ;
  • un diagnostic de l’installation intérieure de gaz si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans ;
  • une information sur les nuisances sonores aériennes si le logement est situé dans une zone de bruit concernée.

Si le logement est situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au bail, mais il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande.

Un état des lieux

À l'arrivée du locataire, au moment de la remise des clés, on fait systématiquement un état des lieux d'entrée du logement. C'est une formalité obligatoire pour les contrats de location vide ou meublée quand le logement est la résidence principale du locataire.

C'est aussi une formalité toujours indispensable pour les autres types de location. Ce document est à annexer au contrat de location. En fin de bail un état des lieux de sortie sera dressé et cela permet de constater l'évolution du logement en cours de bail.

L'état des lieux est établi en présence du locataire et du bailleur qui doivent le signer. C'est ce qui le rend «  contradictoire » en lui donnant toute sa validité. Le bailleur et le locataire conservent tous deux leur exemplaire de l'état des lieux avec le contrat de location.

L'acte de caution

Lorsque le locataire vous propose un garant, l'acte de caution complété et signé par ce garant doit être joint à l'exemplaire du contrat de location. Le garant en conserve un également ainsi qu'un exemplaire du contrat de location. Pour être valable, ce document doit être conforme au contenu prévu par la loi du 6 juillet 1989.

Une autorisation préalable de mise en location

Dans les zones d'habitat dégradé, une autorisation préalable de mise en location est nécessaire. Cette autorisation doit alors être jointe au contrat. Cela ne concerne que certains quartiers de certaines communes bien délimités, dans lesquels les bailleurs doivent réaliser une démarche administrative avant de louer un logement.

La grille de vétusté

Vous pouvez également choisir d'annexer aux baux classiques des logements d'habitation une grille de vétusté qui indique la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements composant le logement. Cela permet, en fin de location, lorsque le logement n'est pas rendu en bon état, de faire le calcul de la part du coût des réparations pouvant être mises à la charge du locataire et celle restant à la charge du bailleur correspondant à la vétusté.


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