Comment calculer la surface habitable pour une location ?

La surface habitable ou surface Boutin est une donnée essentielle en location. Non seulement elle. Elle doit figurer dans l'annonce puisqu'elle est un critère clé pour les locataires. Le propriétaire a l'obligation de l'indiquer dans le contrat de location et ce n'est pas sans conséquence. En effet déclarer une surface incorrecte peut entraîner des conséquences juridiques pour le bailleur.

Surface habitable et autres notions à ne pas confondre

Il est important de distinguer la surface habitable de :

• La surface loi Carrez, qui concerne les copropriétés et inclut certains espaces exclus de la surface habitable, comme les combles aménagés ;
• La surface utile, qui intègre également les annexes (balcons, terrasses, caves).

Qu’est-ce que la surface habitable selon la loi ?

La surface habitable d’un logement est définie par l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction de certaines parties du logement. En d’autres termes, elle correspond aux espaces utilisables pour vivre, en excluant certains éléments structuraux et annexes.

👉 Les éléments inclus dans la surface habitable

Pourquoi est-il important de calculer la surface habitable ?

👉 Une obligation légale

Depuis la loi Boutin de 2009, tout bail de location vide à usage de résidence principale doit mentionner la surface habitable du logement. Cette obligation ne s’applique pas aux résidences secondaires, mais elle reste fortement recommandée pour éviter tout litige.

👉 Des conséquences en cas d’erreur

Si la surface habitable indiquée dans le bail est incorrecte, le locataire peut demander une réduction du loyer proportionnelle à l’erreur constatée, à condition que la surface réelle soit inférieure d’au moins 5 % à celle annoncée. Le bailleur peut également s’exposer à des poursuites pour fausse déclaration.

Comment calculer précisément la surface habitable ?

Si nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de préférence pour limiter la marge d'erreur, il vous est tout à fait possible de mesurer vous-même votre surface habitable. Pour cela il vous faut être rigoureux.

Les 3 erreurs à éviter

1. Les annexes : Les balcons, terrasses, caves ou garages ne doivent jamais être inclus dans la surface habitable. Ces espaces peuvent néanmoins être mentionnés séparément dans le bail pour informer le locataire de leur existence.
2. Les placards et rangements : Les placards intégrés font partie de la surface habitable uniquement si leur hauteur intérieure dépasse 1,80 m. Dans le cas contraire, ils doivent être exclus.
3. Les pièces non conformes : Si une pièce ne répond pas aux critères de décence (absence de fenêtre, ventilation insuffisante, etc.), elle ne peut être comptabilisée comme surface habitable, même si elle est techniquement utilisable.

🙋‍♀️ Faire appel à un professionnel en cas de doute

Pour garantir l’exactitude des mesures, il est possible de faire appel à un diagnostiqueur immobilier. Ce dernier peut fournir un certificat de mesurage qui atteste de la surface habitable du logement, un document précieux en cas de contestation.

 En conclusion

Le calcul de la surface habitable est une étape cruciale dans le cadre d’une location. En respectant les règles définies par la loi et en mesurant avec précision, vous éviterez tout risque de litige avec le locataire. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour un mesurage conforme. Enfin, veillez à toujours inclure cette information dans le bail pour garantir une transparence totale dans la relation avec votre locataire.

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