Quels meubles pour une location meublée ?

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend & Marthe Gallois
le 6 mai 2022
Juriste chez PAP.fr

De quels meubles le propriétaire doit-il équiper son logement pour le louer en meublé ? Existe-t-il une liste légale de ces meubles ? Quelles sont les précautions à prendre pour rédiger le contrat de location meublée et ses annexes ?

© PAP

Louer meublé, c'est signer un contrat de location portant sur un logement garni de meubles : il suffit de choisir le modèle type de contrat correspondant.

Les contrats de location à utiliser pour louer un logement en meublé doivent contenir un ensemble de mentions obligatoires. Cela s'impose aux trois contrats qui peuvent être proposés, selon le profil du locataire, quand on loue en meublé :
- le bail " classique " d'un an renouvelable par tacite reconduction ;
- le bail meublé étudiant de neuf mois qui s'adresse aux étudiants ;
- le bail mobilité de un à dix mois qui s'adresse uniquement aux personnes en situation de mobilité.
Vous pouvez vous procurer tous ces contrats sur pap.fr

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Une maison ou un appartement sont considérés comme étant meublés lorsque le locataire peut s'y installer sans avoir besoin d'apporter ses propres meubles. Il doit donc contenir le mobilier et les éléments suffisants pour permettre à son occupant de vivre normalement dans les lieux, dès son arrivée, en n'y apportant que ses effets personnels. Un locataire qui précise comme critère de recherche pour sa location, qu'il souhaite un meublé, s'attend par conséquent à y trouver l'ensemble des éléments indispensables à la vie au quotidien. Il existe une liste légale de ces éléments.

C'est un décret du 31 juillet 2015 qui a fixé la liste du mobilier minimal que doivent contenir les logements meublés constituant la résidence principale du locataire depuis le 1er septembre 2015.

Les meubles indispensables dans une location meublée

Existe-t-il une liste officielle de meubles pour une location meublée ?

Jusqu'à l'été 2015, aucun texte de loi ne donnait de liste du mobilier indispensable à la vie au quotidien pour le locataire d'un logement meublé. Ce sont les décisions des tribunaux qui avaient déterminé au fil du temps ce qu'était un meublé en précisant que le fait de ne disposer dans le logement que quelques meubles (un canapé-lit, une table ou une armoire par exemple) ne suffisait pas à qualifier la location de "meublé".

Désormais, un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) dresse la liste minimale des meubles indispensables au locataire pour lui permettre de dormir, manger et vivre dans le logement. Il s'applique aux contrats de location meublée constituant la résidence principale du locataire, signés depuis le 1er septembre 2015.

Quels sont les meubles qu'il faut fournir pour un meublé ?

Le logement meublé doit comporter au minimum les meubles suivants :

  • une literie comprenant une couette ou une couverture ;
  • un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
    des plaques de cuisson ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6° ;
  • la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement;
  • des luminaires ;
  • le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Des meubles indispensables à la vie au quotidien dans un logement meublé

L'idée est que, le locataire doit trouver dans le logement le matériel nécessaire à la vie courante. La cuisine doit donc comporter l'électroménager nécessaire à la préparation des repas (plaque de cuisson ou cuisinière et réfrigérateur avec un compartiment freezer ou congélateur), ainsi que les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles), mais aussi la vaisselle permettant de prendre les repas (assiettes, couverts, verres, etc.). Il s'agit des éléments dont le locataire ne peut pas se passer pour pouvoir manger, dormir ... tout simplement vivre au quotidien.

Des meubles en bon état et dans toutes les pièces du logement loué meublé

Si les meubles n'ont pas à être neufs, ils doivent être en bon état d'usage et de réparation. Le propriétaire a donc intérêt à installer plutôt des meubles robustes. Il doit les remplacer si nécessaire au cours du temps.

Quel que soit le nombre de pièces composant le logement, toutes doivent être meublées de façon adéquate car tout le logement doit être habitable immédiatement par le locataire. Par conséquent, si une pièce reste vide alors que les autres sont suffisamment équipées pour y vivre normalement, la location n'est pas considérée comme meublée. Le propriétaire apprécie selon la configuration du logement ce qui est nécessaire.

Attention à la requalification en vide !

L'inventaire des meubles : indispensable en location meublée

L'élément clé de la location meublée, c'est l'inventaire. Il s'agit de la liste complète des éléments d'équipement mobilier (les meubles, la vaisselle, les éléments de décoration...). C'est à l'arrivée du locataire que cet inventaire est établi. Le plus souvent, le propriétaire le prépare à l'avance en plusieurs exemplaires. Lors de la remise des clés, lorsque le propriétaire et le locataire font le tour du logement pour remplir le formulaire d'état des lieux d'entrée, ils font en même temps l'inventaire complet et indiquent également l'état détaillé du mobilier. Ils dressent ainsi un " état des lieux du mobilier ". Une fois cette tâche terminée, ils inscrivent la date et signent le document qui va ensuite être annexé au contrat de location.

Au départ du locataire, au moment de l'état des lieux de sortie, ils feront de même et dresseront un inventaire et un état détaillé du mobilier. Cela permettra de faire le comparatif avec celui établi à l'entrée et ainsi le locataire peut faire valoir qu'il restitue l'ensemble du mobilier en bon état. En revanche, s'il manque certains équipements ou si l'un ou plusieurs d'entre eux sont abimés, cela permet au bailleur de justifier d'une retenue adaptée sur le montant du dépôt de garantie.

Location meublée : la preuve par l'inventaire des meubles

Même si cette démarche peut paraître fastidieuse, elle est indispensable. Par la suite, s'il y a un doute évoqué sur la qualification du logement en meublé, c'est ce document, l'inventaire, qui permet de faire la différence avec une location vide. Il témoigne de la présence de meubles et des éléments d'équipements suffisants pour permettre la qualification de meublé. Il fait donc fonction de preuve du caractère meublé du logement.

De plus, l'inventaire avec l'état détaillé du mobilier fait partie des pièces que le bailleur doit annexer au contrat de location meublée qu'il faut utiliser depuis le 1er août 2015.

Vous pouvez vous procurer le contrat-type de location meublée et l'inventaire détaillé du mobilier sur pap.fr, ainsi que tous les documents indispensables pour la location : état des lieux du logement, acte de caution, quittance de loyer...

Requalification d'une location meublée en location vide et conséquences

Même si la Loi Alur a quasiment fait disparaître les différences entre les locations vides et meublées, il en existe encore s'agissant du cadre juridique et de la fiscalité de la location vide et meublée. Si un locataire signale que sa location meublée ne respecte pas le niveau d'équipement prévue par les textes, il y a une possibilité de requalification de son contrat si sa demande est jugée recevable. La location meublée peut alors être requalifiée en location vide.

  • Requalifié, le bail meublé (bail mobilité 1 à 10 mois, bail étudiant de 9 mois non renouvelable, bail classique d'un an renouvelable) est transformé en bail de location vide de trois ans renouvelable par tacite reconduction.
  • Logiquement, le régime fiscal des revenus locatifs est également modifié. Le bailleur passe des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) aux revenus fonciers.

Les précautions à prendre et les documents à fournir pour louer en meublé

Pour éviter toute surprise, mieux il vaut donc mieux prendre ses précautions dès la mise en location et :

  • Garnir le logement au minimum de tout le mobilier obligatoire prévu par le décret du 31 juillet 2015 ;
  • Choisir un contrat de location pour un logement meublé. Vous pouvez trouver sur notre site PAP.fr les différents contrats types correspondant à chaque type de location : le contrat de un an renouvelable par tacite reconduction, le bail meublé étudiant et le bail mobilité ;
  • Établir un inventaire précis et exhaustif de tout le mobilier et des équipements du logement en précisant leur état, et l'annexer au contrat.

Les éléments de confort, facultatifs mais...

Les éléments de confort du meublé varient selon le type de logement

Une fois le logement équipé du mobilier indispensable, le bailleur va apprécier les éléments supplémentaires de confort qu'il est pertinent d'installer en fonction de la capacité d'accueil et du standing du logement.

Si celui-ci est assez vaste pour y accueillir une famille, un lave-linge ne représente plus un élément de confort mais une nécessité, bien qu'il ne figure pas dans la liste des éléments mobiliers qu'un logement meublé doit contenir. De même, dans un logement de standing, le locataire s'attend à trouver une télévision ainsi qu'un minimum d'équipements électroménagers comme une cafetière électrique, une bouilloire ou un grille-pain, par exemple.

Par ailleurs, le propriétaire fournit le plus souvent des éléments de confort supplémentaires : tapis de salon ou de salle de bains, coussins, table basse, lampes complémentaires...

Le linge de maison : pas à fournir dans une location meublée

Le linge de maison, élément indispensable à la vie au quotidien, n'a pas à être fourni par le propriétaire. Il peut donc louer un logement meublé sans fournir de draps ni de serviettes de toilette, de torchons ou de serviettes de table au locataire.

Seule exception, les locations de courte durée : les locations saisonnières, pour lesquelles les propriétaires proposent parfois de fournir le linge de maison.


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