Location : l'état des risques et pollutions

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L'état des risques naturels et technologiques a été instauré dans un but d'information préventive. L'idée est que le locataire « informé sur les phénomènes passés ou prévisibles, leurs conséquences et les mesures pour s'en protéger et en réduire les dommages, sera ainsi moins vulnérable » (source : georisques.gouv.fr). Un risque clairement identifié est mieux appréhendé et finalement moins inquiétant.

En plus du diagnostic proprement dit, le propriétaire bailleur doit aussi indiquer si le logement a antérieurement subi des sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité suite à une catastrophe naturelle ou technologique.

L'état des risques naturels et technologiques

L'état des risques naturels et technologiques se matérialise par un document appelé  « l'état des risques et pollutions » (ERP). pour le remplir, une notice d'utilisation est proposée. Si le « risque radon » (voir l'encadré ci-dessous) est significatif, une fiche d'information dédiée est jointe à l'état des risques.

Ce document remplace depuis le 3 août 2018 l'état des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS) qui avait lui-même remplacé, le 1er janvier 2018, l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). L'ERP prend en compte une donnée supplémentaire : le radon (l'ESRIS avait apporté la prise en compte de la pollution des sols).

Le contenu de l'état des risques et pollutions

L'état des risques et pollutions indique :

  • le ou les aléas naturels (inondation, avalanche, séisme, feux de forêt, crue torrentielle, cyclone, volcan, etc.) et/ou miniers et/ou technologiques (présence d'une usine dangereuse) existant sur la commune. Le document indique aussi le risque sismique, le niveau de potentiel radon (1) et informe quant à l'éventuelle pollution du terrain ;
  • si le logement lui-même se trouve dans un ou plusieurs périmètres à risques. Pour cela, chaque risque doit être matérialisé par une carte géographique sur laquelle est situé le bien ;
  • si le logement est concerné par des prescriptions de travaux dans le règlement du ou des plans de prévention de risques naturels, miniers et technologiques et, le cas échéant, si les travaux prescrits ont été réalisés.

(1) Le potentiel radon. Gaz radioactif incolore et inodore, le radon est naturellement présent dans l'air partout en France et dans le monde ; il est issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents naturellement dans le sol et les roches. Toutefois, dans certaines zones, dites de potentiel de niveau 3, sa concentration est plus forte et est dorénavant signalée dans l'état des risques : il s'agit principalement des grands massifs granitiques (Massif armoricain, Massif central, Corse, Vosges, etc.).
Les communes sont réparties entre les trois zones à potentiel radon (zones 1, 2 et 3) : pour connaître le potentiel radon de votre ville, vous pouvez consulter l'arrêté du 27 juin 2018.
Cette information se justifie par le fait que le radon peut se concentrer dans les bâtiments, donc les logements, et être dommageable pour la santé (il s'agit d'un gaz cancérigène).
Pour limiter les risques, il faut surtout renforcer l’aération naturelle du logement et/ou mettre en place une VMC adaptée. Dans certains cas il est également possible de renforcer l’étanchéité entre le sol et le bâtiment.
Le risque radon fait l'objet d'une information dans l'état des risques ; une fiche d'information dédiée y est annexée, notamment si le risque est significatif (zone 3).
Pour en savoir plus sur le radon, vous pouvez consulter :
- l'Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire (IRSN) ;
- l'Autorité de sûreté nucléaire (ASN).

Lorsqu'il n'existe aucun risque sur la commune, ce qui est rare, il suffit de joindre au contrat l'arrêté préfectoral listant les communes concernées par les risques (le fait que la commune n'apparaisse pas dans l'arrêté signifie qu'elle n'est touchée par aucun risque).

Comment obtenir l'état des risques et pollutions ?

L'état des risques et pollutions peut être réalisé :

  • par un diagnostiqueur certifié ;
  • par le propriétaire bailleur lui-même.

Dans le premier cas, il suffit de contacter un diagnostiqueur certifié qui peut réaliser le diagnostic dans un bref délai. Cela vous fait gagner du temps et vous dispense de vous déplacer en mairie ou de faire une recherche parfois fastidieuse sur le site Internet de la préfecture du lieu du logement. Enfin, en cas d'erreur dans le diagnostic et de conflit avec le locataire, le diagnostiqueur dispose d'une assurance qui vous permet d'être indemnisé.

Notre partenaire peut réaliser l'état des risques naturels, miniers et technologiques : faites une demande de devis ou commandez en ligne. Vous pouvez également les contacter au 09 70 69 08 87.

Le coût de l'état des risques est déductible des revenus locatifs (lorsque le propriétaire bailleur opte pour le régime réel d'imposition).

Le propriétaire peut réaliser l'état des risques lui-même. Il doit tout d'abord se renseigner auprès de sa commune pour savoir s'il est concerné. Si c'est le cas, un dossier communal est mis à sa disposition en mairie, sous-préfecture ou préfecture afin qu'il puisse le consulter et surtout établir, à partir des informations contenues dans ce dossier, l'état des risques. L'ensemble des documents nécessaires à l'établissement du diagnostic est également disponible sur Internet ; le site à consulter est le site georisques.gouv.fr ainsi que celui de la préfecture concernée.

Quand fournir l'état des risques et pollutions ?

L'état des risques doit être fourni au nouveau locataire lors de la mise en location, c'est-à-dire lors de la signature du contrat. En revanche, le diagnostic n'a pas à être mis à jour en cours de bail, ni fourni à nouveau en cas de tacite reconduction.

Lors de la signature du bail, l'état des risques doit dater de moins de six mois.

Les sanctions prévues

Le fait de ne pas remettre l'état des risques ou d'en fournir un au contenu erroné est sanctionné par la loi. Le locataire peut dans cette hypothèse :

  • demander la résiliation du bail, ce qui ne présente aucun véritable intérêt pour lui ;
  • demander une diminution du loyer, ce qui constitue une menace sérieuse pour le propriétaire.

Bien évidemment, cette diminution du loyer n'est pas automatique et le locataire doit prouver que la valeur du logement est inférieure au loyer fixé compte tenu des risques qui n'ont pas été, volontairement ou non, révélés.

Toutefois, compte tenu du risque potentiel, l'état des risques doit toujours être établi sérieusement et remis au locataire.

L'information quant aux sinistres passés

En complément de l'état des risques naturels, miniers et technologiques, le propriétaire doit informer le locataire si l'immeuble loué a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique qui a donné lieu au versement d'une indemnité.

Cette information peut se faire dans une clause du bail ou sur papier libre annexé au contrat de location.

Il s'agit ici d'évoquer des catastrophes naturelles ou technologiques. Des sinistres « classiques » tels que l'incendie ou le dégât des eaux n'ont donc pas à être signalés !

VIDEO : Location : quels sont les diagnostics obligatoires ?

En location, quels sont les diagnostics obligatoires ? Quel prix ? Quelles sanctions ?

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