Dans 1.149 communes des 28 principales agglomérations françaises qui constituent la zone dite tendue, le loyer est encadré à la relocation.
Seuls les bailleurs dont le logement se trouve en dehors de ces 28 agglomérations peuvent fixer librement le loyer.
Ainsi, pour savoir comment fixer le loyer de son logement, le bailleur doit tout d'abord se poser les questions suivantes :
- le logement est-il ou non situé en zone tendue ?
- Si oui : s'agit-il d'une relocation ou pas ?
- et si oui : la ville a-t-elle mis en place des loyers plafonds, « les loyers de référence » à respecter ?
En zone tendue, le loyer est encadré à la relocation, c'est-à-dire quand le bailleur remet le logement en location suite au départ du locataire précédent. Mais il y a des exceptions qui permettent au bailleur de fixer le loyer au-delà, par exemple s'il a effectué des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué. Cela résulte d'un décret, publié chaque été, qui s'applique pendant un an, le dernier étant celui du 26 juillet 2019.
De plus, depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, les communes situées dans cette zone peuvent décider de plafonner également les loyers avec des loyers de référence majoré. C'est ce qu'a décidé la ville de Paris qui ouvre la voie. Depuis le 1er juillet 2019, il faut fixer les loyers dans la double limite du loyer du locataire précédent et d'un loyer de référence majoré fixé par type de logement et par quartier. C'est également le cas à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020.
D'autres communes de l'agglomération parisienne et en région ont déclaré qu'elles allaient le mettre en place. Seules les villes où il existe un écart important entre les loyers du parc privé et du parc social peuvent le décider, si, par ailleurs, il y a peu de construction de logements neufs sur leur territoire. Cet encadrement sera mis en place uniquement à titre expérimental pendant cinq ans, et pourra s'appliquer à certains quartiers ou à toute la commune qui va en décider.
A Paris, le loyer des contrats signés depuis le 1er juillet 2019 doit être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable défini pour chaque type de logement et chaque quartier. Ces loyers de référence ont été publiés le 28 mai 2019 et seront réactualisés chaque année. Le bailleur peut dépasser ce plafond de loyer dans certaines conditions : si le logement comporte certaines caractéristiques justifiant un complément de loyer. Le respect de ces loyers de référence s'impose pour les contrats signés depuis le 1er juillet 2019. Auparavant, pour les contrats de location signés jusqu'au 30 juin 2019, le bailleur devait fixer le loyer à Paris selon les règles qui s'imposent en zone tendue.
A Lille, c'est désormais le même dispositif qu'à Paris, avec des loyers de référence à respecter par quartier pour les contrats de location signés depuis le 1er mars 2020. Les plafonds à ne pas dépasser ont été fixés par un décret du 20 janvier 2020.
En dehors des 28 agglomérations de la zone tendue, le bailleur reste libre de fixer le loyer du locataire, aussi bien s'il met en location le logement pour la première fois, qu'en cas de relocation.
En conclusion, aujourd'hui, pour savoir si un, voir deux dispositifs d'encadrement des loyers s'appliquent au logement loué, consultez le tableau suivant :
| Lieu de location : | Encadrement à la relocation : | Plafonds de loyers : |
| Paris intra-muros (depuis le 1er juillet 2019 ) | OUI | OUI |
| Paris intra-muros (jusqu'au 30 juin 2019) | OUI | NON |
| Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020) | OUI | OUI |
| Lille, Hellemmes et Lomme (jusqu'au 29 février 2020) | OUI | NON |
| Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille (jusqu'au 31 janvier 2017), Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse et les villes comprises dans leurs agglomérations Pour consulter l'ensemble des communes concernées de ces 28 agglomérations : notre liste et notre calculette. | OUI | NON |
| Les communes situées dans le reste de la France | NON | NON |
Ce tutoriel passe en revue les modalités de fixation du loyer selon que le logement est situé ou non en zone tendue. De plus, il prend pour exemple Paris pour l'application des loyers de référence tel que cela s'applique depuis le 1er juillet 2019. Et ce le sera aussi dans les communes qui le décideront d'ici le 25 novembre 2020, telles que Lille à compter du 1er mars 2020.
