Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

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Peut-on fixer le loyer en toute liberté selon les prix du marché ou faut-il prendre en considération certaines règles qui s'imposent ? Dans la majorité des cas, il faut désormais tenir compte des règles qui organisent la fixation du loyer, car la plupart des logements sont situés en zone tendue où le loyer est encadré.

Dans 1.149 communes des 28 principales agglomérations françaises qui constituent la zone dite tendue, le loyer est encadré à la relocation.

Seuls les bailleurs dont le logement se trouve en dehors de ces 28 agglomérations peuvent fixer librement le loyer.

Ainsi, pour savoir comment fixer le loyer de son logement, le bailleur doit tout d'abord se poser les questions suivantes :

      • le logement est-il ou non situé en zone tendue ?
      • Si oui : s'agit-il d'une relocation ou pas ?

En zone tendue, le loyer est encadré à la relocation, c'est-à-dire quand le bailleur remet le logement en location suite au départ du locataire précédent. Mais il y a des exceptions qui permettent au bailleur de fixer le loyer au-delà, par exemple s'il a effectué des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué. Cela résulte d'un décret, publié chaque été, qui s'applique pendant un an, le dernier étant celui du 28 juin 2018. Les loyers à Paris et à Lille sont désormais à fixer selon ces règles.

A Paris, le loyer des contrats signés entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 était de surcroît fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable, ces loyers de références étant publiés chaque année. Le bailleur pouvait dépasser ce plafond de loyer dans certaines conditions : si le logement comportait certaines caractéristiques qui justifient un complément de loyer. Ce n'est plus d'actualité depuis le 28 novembre 2017.

A Lille, Hellemmes et Lomme
Dans ces trois communes, le loyer des contrats de location signés entre le 1er février 2017 et le 17 octobre 2017 ne devait pas dépasser un "loyer de référence majoré", comme à Paris intra-muros.

C'est une décision du tribunal administratif de Paris confirmée par la Cour d'appel de Paris en juin 2018, qui a annulé l'encadrement des loyers à Paris depuis le 28 novembre 2017. Même scénario à Lille où le tribunal administratif a annulé l'encadrement depuis le 17 octobre 2017, décision confirmée par la cour d'appel de Douai le 3 juillet 2018.

Actuellement, à Paris comme à Lille, le loyer doit être fixé selon les règles prévues en zone tendue, sans avoir à respecter les loyers de références.

En dehors des 28 agglomérations de la zone tendue dont Paris et Lille, le bailleur reste libre de fixer le loyer du locataire, aussi bien s'il met en location le logement pour la première fois, qu'en cas de relocation.

En conclusion, aujourd'hui, pour savoir si un, voir deux dispositifs d'encadrement des loyers s'appliquent au logement loué, consultez le tableau suivant :

 Lieu de location :  Encadrement à la relocation :
 Plafonds de loyers : 
 Paris intra-muros  (depuis le 28 novembre 2017)  OUI  NON
Paris intra-muros (entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017) OUI OUI
Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 17 octobre 2017) OUI NON
Lille, Hellemmes et Lomme (entre le 1er février et le 17 octobre 2017)  OUI  OUI
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille (jusqu'au 31 janvier 2017), Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse et les villes comprises dans leur agglomérations 

Pour consulter l'ensemble des communes concernées de ces 28 agglomérations : notre liste et notre calculette.
 OUI  NON
 Les communes situées dans le reste de la France  NON  NON

Ce tutoriel a été tourné avant la suppression des arrêtés fixant les loyers de référence de loyers à respecter à Paris et à Lille. Désormais, à Paris et à Lille, le loyer doit être fixé uniquement selon les règles d'encadrement des loyers qui s'appliquent en zone tendue :

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