Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

Le degré de liberté du propriétaire dans la fixation du loyer dépend de la ville dans laquelle se situe le logement ; il y a en pratique trois situations :

1. Hors « zone tendue », soit la France périphérique et les zones rurales, la fixation du loyer est presque totalement libre ;
2. En « zone tendue », soit les grandes agglomérations, la liberté dans la fixation du loyer est limitée par l'encadrement à la relocation ;
3. Dans quarante-huit villes, la fixation du loyer est réglementée par l'encadrement des loyers ; le loyer y est plafonné.

Qu'est-ce que la « zone tendue » ?

La zone tendue désigne les grandes villes et leur banlieue où la demande de logements dépasse largement l’offre. Cela entraîne des loyers élevés, des prix d’achat élevés et des difficultés d’accès au logement, notamment dans le parc social. En résumé, ce sont les zones où se loger est compliqué et coûteux.

La liste des villes en zone tendue

La zone tendue rassemble 1 434 communes de 47 agglomérations françaises de métropole et d'outre-mer : Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéry, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Nazaire, Saint-Paul, Saint-Pierre, Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

🧮 Un simulateur pour savoir si votre logement se situe en zone tendue

Hors zone tendue : la fixation du loyer est libre

Si le logement se situe en dehors des 47 agglomérations de la « zone tendue », le propriétaire peut fixer le loyer librement :

• Lors d'une première mise en location ;
• À la relocation après le départ d'un locataire, sauf si le logement est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Comment fixer le loyer hors zones tendues ?

Le loyer doit tenir compte de la loi du marché et des qualités et défauts du logement. Si le loyer est libre, il doit être pertinent, à la fois pour louer vite et fidéliser le locataire ; rien ne sert de fixer un loyer hors marché ! Il est recommandé aux propriétaires de tout simplement l'aligner sur les loyers de marché. Pour connaître les loyers pratiqués dans le secteur, vous pouvez consulter les cartes des loyers publiées par l'administration ainsi que les annonces publiées sur PAP.

Le loyer est fixé en fonction des qualités du logement

Les qualités du logement lui-même sont bien sûr déterminantes :

• Surface et nombre de pièces ;
• Dépendances : parking, cave ;
• Étage : les étages élevés avec ascenseur sont prisés ;
• Performance énergétique : un logement économe est plus attractif qu’une passoire énergétique ;
• Meublé ou vide : le meublé se loue généralement plus cher ;
• État général : un logement refait à neuf se loue mieux ;
• Surfaces annexes : balcon, terrasse, jardin.

En zone tendue : l'encadrement des loyers à la relocation

Lorsque le bailleur remet le logement en location suite au départ d'un locataire, il doit alors fixer son loyer dans la limite de celui du locataire sortant. Mais il y a des exceptions qui permettent au bailleur de fixer le loyer au-delà, par exemple s'il a effectué des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué.

Quels sont les logements concernés par l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers ne s'impose que pour les logements loués à titre de résidence principale pour le locataire, que le logement soit loué en location « vide » ou en location meublée, ainsi qu'aux baux mobilité.

Comment fixer le loyer du logement en zone tendue ?

Dans toutes les communes se trouvant dans une zone tendue, le loyer du nouveau locataire « ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Le loyer hors charges est donc plafonné, le bailleur ne pouvant le fixer que dans la limite de celui du locataire précédent.

👉 Toutefois, si le loyer n'a pas été révisé depuis au moins 12 mois, le propriétaire peut réviser le loyer à l'aide de l'IRL (l'indice de référence des loyers), sauf si le logement est classé F ou G par le DPE.

💡 Exemple de révision de loyer

Date de signature du contrat initial	1er décembre 2023
Loyer initial (hors charges)	700 €
Localisation	ville en zone tendue
Départ de l’ancien locataire	Décembre 2024
Nouveau contrat signé	Janvier 2025
Indice IRL applicable	Variation sur un an : +2,47 %
Calcul du loyer révisé	700 € × (1 + 2,47/100) = 717 €
Nouveau loyer maximum autorisé	717 €

Exceptions : l'augmentation du loyer entre deux locataires

Il existe 2 hypothèses dans lesquelles le propriétaire peut fixer le loyer au-dessus de celui du locataire sortant : lorsqu'il a réalisé des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire sortant est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du marché.

1- Quels travaux permettent de fixer un loyer plus élevé ?

• Si le coût des travaux dépasse la moitié de la dernière année de loyer, une hausse est possible, mais limitée à 15 % du coût TTC des travaux.
• Si les travaux, effectués depuis moins de 6 mois, équivalent au montant de la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement.

⚠️ Exception : aucune revalorisation si le logement reste classé F ou G au diagnostic énergétique.

Les travaux d'amélioration : qu'est-ce que c'est ?

❌ Il s'agit non pas de travaux d'entretien « classiques » d'un logement, comme des travaux de peinture ou de remplacement d'une moquette existante, mais au contraire de travaux qui permettent d'améliorer le logement en lui apportant, par exemple, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne. Mais il n'existe pas de liste légale des travaux d'amélioration.

✅ On peut considérer par exemple que l’installation d’un ascenseur ou celle d’un digicode pour améliorer la sécurité de l’immeuble constituent des travaux d'amélioration, alors que la réfection de la toiture de l'immeuble, ou encore le changement des tapis d’escalier sont des travaux d'entretien, non pris en compte pour majorer le loyer. Seul le montant TTC des travaux d'amélioration sera retenu pour faire le calcul du nouveau loyer.

💡 Exemple d'augmentation du loyer pour cause de travaux

Loyer du locataire sortant	800 € par mois
Montant des travaux	4 840 € TTC
Condition des travaux	Les travaux représentent au moins 50 % de l’année de loyer (800 € x 6 = 4 800 €)
Majoration annuelle possible	726 € (4 840 € x 15 %)
Majoration mensuelle	860,50 € (800 € + 60,50 €)

2- Quelle hausse appliquer à un loyer sous-évalué ?

Le loyer peut également être revu à la hausse lorsque le dernier loyer appliqué au locataire précédent est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, le propriétaire doit fournir des références de loyers observés dans le voisinage pour des logements similaires. Il peut les trouver soit en consultant l'observatoire des loyers du département, s'il en est doté, soit les Adil locales dont la liste figure sur le site de l'Anil (l'Agence nationale pour l'information sur le logement).

👉 La hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer du précédent locataire.

💡 Exemple d'augmentation du loyer pour cause de loyer sous-évalué

Loyer du locataire sortant	700 € par mois
Loyers similaires dans le secteur	Environ 900 € pour des logements de même type
Calcul de la majoration	(900 € - 700 €) / 2 = 100 €
Loyer mensuel maximum	800 € (700 € + 100 €)

Comment calculer le loyer à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, etc. ?

Les communes situées en zone tendue qui appliquent toutes l'encadrement à la relocation peuvent également décider de limiter le loyer au mètre carré à un « loyer de référence majoré » défini par type de logement et par quartier.

Un plafonnement du loyer dans 48 villes

Début 2025, ce sont quarante-huit villes qui appliquent cet encadrement des loyers aux allures de plafonnement du loyer.

Villes	Date d'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers
Paris	1er juillet 2019
Lille	1er mars 2020
Plaine Commune	1er juin 2021
Lyon et Villeurbanne	1er novembre 2021
Est ensemble	1er décembre 2021
Montpellier	1er juillet 2022
Bordeaux	15 juillet 2022
Pays Basque	25 novembre 2024
Marseille, Grenoble-Alpes Métropole, Annemasse Agglo, Grand-Orly Seine Bièvre et Cergy	Courant 2025 ou 2026

🙋‍♀️L'encadrement a été mis en place à titre expérimental pour huit ans soit jusque fin 2026. Il sera d'ici là évalué pour juger de l'opportunité de sa reconduction/pérennisation. 

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Ce sont les logements loués à titre de résidence principale du locataire, en vide comme en meublé, ainsi que les logements loués via un bail mobilité.

Comment fixer le loyer avec le loyer de référence ?

Dans les quarante-huit villes qui appliquent l'encadrement des loyers, le loyer doit être fixé dans la double limite :

1. du loyer appliqué au locataire précédent ;
2. du loyer de référence majoré.

Que le logement ait été loué jusque-là ou qu'il s'agisse d'une première mise en location, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé annuellement par arrêté préfectoral. À la relocation, le nouveau loyer est donc égal au loyer demandé au locataire précédent à condition qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré défini pour chaque quartier.

Comment sont déterminés les loyers de référence majorés à respecter ?

Les références de loyers à respecter sont établies d'après les loyers observés dans un même quartier selon plusieurs critères, et fixées chaque année. Chaque ville est découpée en petits quartiers homogènes ; un montant de loyer de référence au m²/mois est déterminé pour chacun d’eux, selon les critères suivants :

• le nombre de pièces principales du logement (on ne tient pas compte des cuisines, salle de bains, couloirs, etc.) ;
• l'époque de construction ;
• le type de location : vide ou meublée ;
• l'adresse du logement ;
• dans certaines villes, la nature du logement : maison ou appartement.

Comment calcule-t-on le loyer mensuel ?

Le loyer mensuel à appliquer est calculé en multipliant le montant du loyer de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois, par le nombre de mètres carrés habitables du logement.

💡 Exemple de loyer à Paris

Type de logement	Non meublé ou meublé, 40 m², deux pièces
Année de construction	Avant 1946
Localisation	Quartier Saint-Ambroise, Paris 11ème
Période du contrat	Entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025
Loyer maximal (non meublé)	31,60 €/m²/mois, soit 1 264 €
Loyer maximal (meublé)	36 €/m²/mois, soit 1 440 €

Louer plus cher : le complément de loyer

Si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation « exceptionnelles » qui le distingue positivement des logements du voisinage, un dépassement du loyer de référence majoré est possible en appliquant un « complément de loyer ».

👉 Les caractéristiques justifiant du complément de loyer ne font l'objet d'aucune liste. Les caractéristiques invoquées par le bailleur ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges récupérables. C'est pourquoi, par exemple, on ne peut pas prendre en compte un ascenseur, dont le locataire supporte déjà l'entretien au travers des charges qu'il verse au propriétaire. Même si la loi est muette, on considère que peuvent justifier un complément de loyer les caractéristiques suivantes :

• Grande terrasse ;
• Équipements luxueux ;
• Duplex ou triplex ;
• Jardin rare dans le quartier ;
• Balcon ou dépendance peu fréquent (parking, cave) ;
• Maison individuelle en habitat collectif ;
• Hauteur sous plafond élevée ;
• Vue exceptionnelle sur un monument.

Transparence dans le bail. Le bailleur qui souhaite appliquer un complément de loyer doit dans le bail en préciser le montant ainsi que les caractéristiques du logement qui en justifient.

❌ Complément de loyer interdit

Le complément de loyer est illégal si le logement :

• Sanitaires sur le palier ;
• Murs humides ou infiltrations ;
• Classement F ou G au DPE ;
• Fenêtres laissant passer l’air ;
• Vis-à-vis de moins de 10 mètres ;
• Problèmes d’évacuation d’eau récents ;
• Installation électrique dégradée ;
• Mauvaise exposition de la pièce principale.

⚖️ Contestation du complément de loyer. Si le locataire estime injustifié le complément de loyer, il peut le contester dans les trois mois de la signature du bail, à l'amiable puis en conciliation et enfin en justice.

Fixation du loyer : quelles règles pour quelles villes ?

Tableau des règles applicables pour fixer le loyer selon les villes :

Villes	Encadrement à la relocation	Plafonds de loyers
Paris intra-muros	✅	✅
Lille, Hellemmes et Lomme	✅	✅
Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse	✅	✅
Lyon et Villeurbanne	✅	✅
Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville	✅	✅
Montpellier	✅	✅
Bordeaux	✅	✅
Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque.	✅	✅
Les 1 434 villes de la zone tendue.	✅	❌
Les communes situées dans le reste de la France.	❌ Sauf logement classé F ou G par le DPE	❌

Les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers 

Pour encourager les bailleurs à respecter du plafonnement des loyers dans les quarante-huit villes qui l'appliquent, des sanctions sont prévues. Si l'encadrement des loyers n'est pas respecté :

1. Le préfet/la mairie peut exiger du bailleur d'abaisser le loyer fixé selon le loyer de référence majoré et de reverser au locataire le trop-perçu ;
2. Si le bailleur refuse, il s'expose à une amende de 5 000 € s'il est un particulier et de 15 000 € s'il est une personne morale (une SCI par exemple) ;
3. Le locataire peut saisir le tribunal pour demander la diminution de son loyer.