Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 12 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

Première question à vous poser pour fixer votre loyer : est-il plafonné entre deux locataires ? C'est le cas si votre logement se trouve dans une ville située en zone tendue. De plus, depuis la loi Elan, certaines communes imposent également des loyers plafonds. Explications.

L'encadrement des loyers ne s'impose que pour les logements loués à titre de résidence principale.
L'encadrement des loyers ne s'impose que pour les logements loués à titre de résidence principale. © PAP

1 434 communes en zone tendue

Dans 1 434 communes de 47 agglomérations françaises qui constituent la zone dite tendue, le loyer est encadré à la relocation. Seuls les bailleurs dont le logement se trouve en dehors de ces 47 agglomérations peuvent fixer librement le loyer, lorsqu'il s'agit d'une première mise en location. Toutefois, en cas de relocation, depuis le 24 août 2022, le loyer y est plafonné au loyer du locataire précédent si le logement est énergivore, c'est-à-dire classé en F ou G d'après son diagnostic de performance énergétique.

👉 Ainsi, pour savoir comment fixer le loyer de son logement, le bailleur doit tout d'abord se poser les questions suivantes :

      • le logement est-il ou non situé en zone tendue ?
      • si oui : s'agit-il d'une relocation ou pas ?
      • et si oui : la ville a-t-elle mis en place des loyers plafonds, « les loyers de référence » à respecter ?
      • et par ailleurs : quelle est la classe énergie du logement ?

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

En zone tendue, le loyer est encadré à la relocation

Lorsque le bailleur remet le logement en location suite au départ d'un locataire, il doit alors fixer son loyer dans la limite de celui du locataire sortant. Mais il y a des exceptions qui permettent au bailleur de fixer le loyer au-delà, par exemple s'il a effectué des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué.

Cela résulte d'un décret, publié chaque été, qui s'applique pendant un an, le dernier étant celui du 20 juillet 2023. L'encadrement des loyers à la relocation reconduit en zone tendue est donc reconduit jusqu'à l'été 2024.

🗓️  Participez à notre atelier en ligne, le jeudi 4 juillet 2024 à 18h

Inscrivez-vous gratuitement à notre atelier L’encadrement des loyers en 2024 :
Durée : Entre 1h et 1h30 (selon vos questions !)
Animé par : Charlie Cailloux, de PAP
Réservé aux particuliers

Bien fixer son loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers :
✔️ Qui est concerné : villes, types de bien et types de contrats
✔️ Comment ça marche  : calculer son plafond de loyer, remplir le contrat
✔️ Dépasser les plafonds de loyer : sous quelles conditions ? quels risques ?

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Des loyers de référence au m2 à respecter dans certaines villes de la zone tendue

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, les communes situées en zone tendue dont les loyers sont plafonnés à ceux des locataires précédents peuvent également décider de limiter le loyer au mètre carré à un « loyer de référence majoré » défini par type de logement et par quartier.

C'est ce qu'a d'abord décidé la ville de Paris en imposant aux contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 de fixer les loyers dans la double limite du loyer du locataire précédent et d'un loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable défini pour chaque type de logement et chaque quartier. Ces loyers de référence sont publiés chaque année avant l'été pour s'appliquer aux contrats de location signés entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante. Le bailleur peut dépasser ce plafond de loyer sous conditions : si le logement comporte certaines caractéristiques justifiant un complément de loyer.

👉 D'autres villes ont également mis en place ce même dispositif. Il s'applique :

  • À Lille, pour les contrats de location signés depuis le 1er mars 2020.
  • Dans les 9 communes de Plaine Commune, pour les contrats de location signés depuis le 1er juin 2021.
  • À Lyon et Villeurbanne pour les contrats de location signés depuis le 1er novembre 2021.
  • Dans les 9 villes d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville pour les contrats de location signés depuis le 1er décembre 2021.
  • À Montpellier pour les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2022.
  • À Bordeaux pour les contrats de location signés depuis le 15 juillet 2022.

🙋‍♀️ Seules les villes où il existe un écart important entre les loyers du parc privé et du parc social ont pu le décider, si, par ailleurs, il y a peu de construction de logements neufs sur leur territoire. Cet encadrement a été mis en place à titre expérimental pendant cinq ans. Mais la loi 3DS, publiée le 22 février 2022, a étendu cette période d’expérimentation à 8 ans au total. Elle prolonge donc de 3 ans l'application du dispositif dans les villes concernées. Cette loi a également prolongé le délai permettant aux villes de candidater pour l'application de cet encadrement.

Ainsi, de nouvelles villes en ont fait la demande depuis. Le gouvernement a retenu la candidature de :

  • 24 communes du Pays Basque ;
  • 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole.

L'encadrement des loyers va donc s'appliquer dans ces villes en 2024 lorsque les loyers de référence à appliquer auront été publiés.

D'autres villes ont fait connaître leur souhait d’appliquer la mesure, dont notamment :

  • les 11 onze communes d'Annemasse Agglo ;
  • Cergy ;
  • 11 communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre ;
  • Marseille...

En dehors des 47 agglomérations de la zone tendue, le bailleur reste libre de fixer le loyer du locataire, aussi bien s'il met en location le logement pour la première fois, qu'en cas de relocation.

⚠️ Toutefois, depuis le 24 août 2022, en cas de relocation d'un logement trop énergivore, c'est-à-dire classé F ou G d'après son diagnostic de performance énergétique, le loyer ne peut excéder le loyer appliqué au précédent locataire. Cette interdiction s'appliquait jusque-là dans cette même hypothèse, mais uniquement en zone tendue.

 Lieu de location Encadrement à la relocation
Plafonds de loyers
Paris intra-muros Oui Oui
Lille, Hellemmes et Lomme Oui Oui
Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse Oui Oui
Lyon et Villeurbanne Oui Oui
Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville Oui Oui
Montpellier Oui Oui
Bordeaux Oui Oui
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse et les villes comprises dans leurs agglomérations. Oui Non
Les communes situées dans le reste de la France Non, sauf si la classe énergie du logement est F ou G. Non

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Le logement qui constitue la résidence principale du locataire

L'encadrement des loyers ne s'impose que pour les logements loués à titre de résidence principale pour le locataire, que le logement soit loué en location « vide » ou en location meublée. Cela concerne donc :

  • le bail de location vide de 3 ans ;
  • le bail de location meublée de 1 an ;
  • le bail pour location meublée de 9 mois réservé aux étudiants;
  • le bail mobilité de 1 à 10 mois (pour des logements meublés destinés à des personnes en situation de mobilité).

Cet encadrement ne concerne donc pas les biens loués en tant que résidence secondaire ou comme logement de fonction, ou encore les logements loués en location saisonnière. Cela ne concerne pas non plus la location seule d'une place de stationnement ou d'une cave, par exemple.

Le logement qui est remis en location après le départ d'un locataire

Cet encadrement des loyers s'impose aux logements qui sont remis en location suite au départ du locataire précédent, c'est pourquoi on parle de « relocation ». Les logements visés par la mesure d'encadrement sont donc ceux pour lesquels un loyer était déjà fixé avec un locataire en place.

⚠️ Toutefois, si le locataire précédent est parti depuis plus de 18 mois, on ne prend pas en compte le loyer qu'il versait pour fixer le nouveau loyer du locataire entrant, car cela constitue l'un des cas dans lesquels la location échappe à l'encadrement des loyers.

Les locations qui échappent à l'encadrement des loyers 

Dans ces zones tendues, certaines mises en location échappent cependant à l'encadrement des loyers. Il s'agit :

  1. des logements faisant l'objet d'une première location ;
  2. des logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ;
  3. des logements dans lesquels le bailleur a effectué depuis moins de 6 mois des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dans ces trois hypothèses, le bailleur reste libre de fixer le nouveau loyer selon les critères usuels, sauf exception prévue lors de la relocation de logements classés F ou G. Cela s'applique à tous les baux depuis le 24 août 2022, que le logement soit situé ou non en zone tendue.

Etes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?

Comment fixer le loyer du logement en zone tendue ?

Dans toutes les communes se trouvant dans une zone tendue, le loyer du nouveau locataire « ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Le loyer est donc plafonné, le bailleur ne pouvant le fixer que dans la limite de celui du locataire précédent.

Cet encadrement ne concerne que le loyer hors charges

À ce loyer, le bailleur rajoute le montant des charges locatives, qui, selon le type de location peut être soit une provision de charges, soit un forfait de charges qu'il va fixer en fonction du montant estimé des charges récupérables sur le locataire.

👉 Si le loyer n'a pas été révisé depuis au moins 12 mois, le bailleur peut  cependant réviser le loyer à l'aide de l'IRL (l'indice de référence des loyers). La date de l'IRL à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat. Cependant, si le logement qu'il reloue a une performance énergétique de classe F ou G, le loyer ne peut pas être revalorisé.

💡 Exemple de révision de loyer

Un contrat de location vide a été signé le 1er décembre 2022 avec un loyer (hors charges) de 700 € dans une commune située dans l'une des 47 agglomérations de la zone tendue. Le locataire qui était en place a quitté les lieux au mois de décembre 2023. Pour le nouveau locataire qui signe un contrat début janvier 2024, le loyer doit être aligné sur celui du locataire précédent. Comme il n'a pas été indexé depuis un an, le bailleur peut appliquer l'indice IRL (sur un an, l'IRL qui s'applique à cette date permet une augmentation du loyer de 3,49 %).

💰 Le nouveau loyer doit donc être fixé au maximum à 724.45 €.

Les cas où le loyer peut dépasser celui du locataire précédent

Il existe deux hypothèses dans lesquelles le bailleur peut toutefois fixer le loyer au-dessus de celui du locataire sortant : lorsqu'il a réalisé des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire sortant est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du marché.

1- Quels travaux permettent de fixer un loyer plus élevé ?

👉 Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une hausse de loyer peut être appliquée au loyer du locataire précédent. Toutefois, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

👉 Lorsque le bailleur a réalisé depuis moins de 6 mois dans le logement des travaux d'amélioration d'un montant des loyers au moins égal à la dernière année : dans cette hypothèse, le loyer peut être réévalué librement. Toutefois, si malgré les travaux réalisés dans le logement, le diagnostic de performance énergétique affiche une étiquette énergétique F ou G, le bailleur ne peut pas revaloriser le loyer.

Les travaux d'amélioration : qu'est-ce que c'est ?

❌ Il s'agit non pas de travaux d'entretien « classiques » d'un logement, comme des travaux de peinture ou de remplacement d'une moquette existante, mais au contraire de travaux qui permettent d'améliorer le logement en lui apportant, par exemple, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne. Mais il n'existe pas de liste légale des travaux d'amélioration.

✅ On peut considérer par exemple que l’installation d’un ascenseur ou celle d’un digicode pour améliorer la sécurité de l’immeuble constituent des travaux d'amélioration, alors que la réfection de la toiture de l'immeuble, ou encore le changement des tapis d’escalier sont des travaux d'entretien, non pris en compte pour majorer le loyer. Seul le montant TTC des travaux d'amélioration sera retenu pour faire le calcul du nouveau loyer.

💡 Exemple de révision de loyer

Si le loyer du locataire sortant était de 800 € et que le propriétaire entreprend des travaux d'amélioration pour un montant TTC de 4 840 €, il va pouvoir majorer le loyer du nouveau locataire car les travaux représentent au moins la moitié de la dernière année de loyer (800 € x 6 = 4 800 €). Le loyer annuel du nouveau locataire va pouvoir être augmenté au maximum de 726 € (4 840 € x 15 %), soit 60,50 € de plus par mois (726/12).

💰 Ce qui porte le loyer mensuel du nouveau locataire à 860,50 €. Rappelons qu'il s'agit d'un maximum.

Une performance thermique exigée pour augmenter le loyer

Depuis le 1er janvier 2022, l'augmentation de loyer n'est possible que si, avant le début des travaux ou bien à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh/m²/an, c'est-à-dire que le logement a une étiquette énergétique située entre A et E et que ce niveau de performance énergétique a été constaté par un diagnostic de performance énergétique établi moins de 4 ans auparavant. Les logements dont l'étiquette énergétique est située entre F et G sont donc exclus.

Calculez votre nouveau loyer après indexation

2- Quelle hausse appliquer à un loyer sous-évalué ?

Le loyer peut également être revu à la hausse lorsque le dernier loyer appliqué au locataire précédent est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, le bailleur doit fournir des références de loyers observés dans le voisinage pour des logements similaires. Il peut les trouver soit en consultant l'observatoire des loyers du département, s'il en est doté, soit les Adil locales dont la liste figure sur le site de l'Anil (l'Agence nationale pour l'information sur le logement). À Paris, c'est l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne qui va les lui fournir, « l'OLAP ».

👉 La hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer du précédent locataire.

💡 Exemple de révision de loyer

Si le loyer du locataire sortant est de 700 €, alors que dans le secteur géographique où est situé le logement, les loyers pour des logements de même type sont loués à environ 900 €, le bailleur devra fournir au nouveau locataire des exemples de loyers pratiqués dans le secteur en attestant. Le propriétaire va calculer la moyenne des loyers qu'il s'est procurés. Si le prix moyen du loyer pour des logements similaires est de 900 €, il pourra augmenter le loyer de la moitié de la différence avec le loyer du locataire précédent : 900 € - 700 € = 200 € / 2 = 100 €.

💰 Il pourra donc augmenter le loyer de 100 €, ce qui portera le loyer du nouveau locataire à 700 + 100 = 800 €.

Toutefois, depuis le 1er janvier 2021, le loyer manifestement sous-évalué ne peut plus faire l'objet d'une réévaluation si le logement loué a une étiquette énergétique F ou G. Ces logements sont considérés comme des « passoires énergétiques ». Cette mesure a vocation à encourager les bailleurs à effectuer les travaux permettant d'améliorer la performance énergétique de leur logement. Le logement a une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an.

Fixer le loyer du logement en dehors des zones tendues

Pour les logements situés en dehors des communes des 47 agglomérations situées en « zone tendue » dans lesquelles le loyer est encadré à la relocation, les propriétaires peuvent fixer le loyer librement aussi bien lors d'une première mise en location, que lors d'une relocation après le départ d'un locataire précédent. Sous réserve, dans ce dernier cas, d'afficher une étiquette énergie entre A et E.

Comment fixer le loyer en dehors des zones tendues ?

Le loyer est fixé selon les prix du quartier

Le loyer étant fixé librement, il est recommandé aux bailleurs de l'aligner sur les prix du marché. L'emplacement joue un rôle essentiel dans le prix, selon le quartier où est situé le logement et la proximité avec les transports (en commun et accès routier), les écoles, les commerces...

Pour connaître les prix du secteur, vous pouvez consulter les cartes des loyers publiées par le ministère de la Transition écologique qui les a établies à partir des annonces locatives publiées sur les principaux sites d'annonces immobilières, dont de Particulier à Particulier.

Le loyer est fixé en fonction des qualités du logement

Les qualités du logement lui-même sont bien sûr déterminantes :

  • la surface et le nombre de pièces sont les critères principaux mais il faut aussi tenir compte des prestations et de leur état ;
  • dans les immeubles situés en ville, l'étage est à prendre en compte : plus l’appartement est situé haut, plus son prix est élevé, surtout si l'immeuble a un ascenseur.
  • Les meublés se louent généralement un peu plus cher que les logements non meublés ;
  • les annexes doivent être prises en compte (parking, cave, terrasse, jardin, local à vélo...).

Impact de la performance énergétique sur le loyer

À l'heure où la performance énergétique des logements devient une priorité, une attention particulière est portée sur l’isolation du logement. C'est pourquoi les bailleurs doivent fournir à leur locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui situe le bien sur une échelle énergétique (entre « A » et « G ») et indique sa consommation future pour chauffer le logement.

👉 Un logement bien classé sur le DPE sera un plus à prendre en compte pour la fixation du loyer.

La performance énergétique fait désormais partie des critères de décence d'un logement, et qu'un seuil minimal de performance énergétique est à respecter depuis le 1er janvier 2023, ce qui doit, à terme, exclure les « passoires énergétiques » du marché locatif.

  • Les logements dont la consommation excède 450 kw/m²/an (G+) ne peuvent plus être loués.
  • Les autres logements de la classe G seront concernés à compter du 1er janvier 2025.
  • Les biens classés F à partir de 2028.
  • Les logements classés E en 2034.

Par ailleurs, en vertu de la loi Climat, depuis le 25 août 2022, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G est proposé à la location, le loyer du nouveau locataire est plafonné à celui du précédent locataire. Il est donc impossible, à partir de cette date, pour les logements situés en métropole, d'augmenter librement le loyer d'un logement classé F ou G quand vous changez de locataire, que le logement soit situé en zone tendue ou non.

🏝️ En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte, cela s'appliquera aux contrats conclus à compter du 1er juillet 2024.


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Comment fixer le loyer du locataire à Paris ?

Outre l'encadrement des loyers à la relocation qui s'applique puisque Paris fait partie de la zone tendue, le loyer des logements doit également être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Ce sont les logements loués à titre de résidence principale, soit en location vide (avec le bail classique de trois ans reconductible ou, par exception, de 6 ans si le propriétaire est une personne morale), soit en location meublée (avec le bail d'un an renouvelable ou de neuf mois réservé aux étudiants, ou le bail mobilité).

Comment fixer le loyer à Paris avec le loyer de référence ?

Le loyer des contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 doit être fixé dans la double limite :

  • du loyer appliqué au locataire précédent (c'est le dispositif d'encadrement des loyers des logements situés en zone tendue) ;
  • et du loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable par mois fixé par arrêté préfectoral (c'est le dispositif d'encadrement qui ne s'applique qu'à Paris).

Que le logement ait été loué jusque-là ou qu'il s'agisse d'une première mise en location, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé annuellement par arrêté préfectoral. À la relocation, le nouveau loyer est donc égal au loyer demandé au locataire précédent à condition qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré défini pour chaque quartier.

Comment sont déterminés les loyers de référence majorés à respecter ?

Les références de loyers à respecter sont établies d'après les loyers observés dans un même quartier selon plusieurs critères, et fixées chaque année, par arrêté. À Paris, pour prendre en compte les différences d'un quartier à l'autre, la ville a été découpée non pas en 20 arrondissements mais en 80 quartiers. Un prix de loyer de référence au m²/mois est déterminé pour chacun d’eux, selon les critères suivants à renseigner sur le site :

  • le nombre de pièces principales du logement (on ne tient pas compte des cuisines, salle de bains, couloirs, etc.) ;
  • l'époque de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990) ;
  • le type de location : vide ou meublée (s'il s'agit d'un meublé, le loyer de référence majoré est d’environ 3 à 5 € supérieur à celui d’une location vide) ;
  • l'adresse du logement.

Pour connaître le loyer de référence majoré qui s'applique au loyer de votre logement selon la date de conclusion du bail, reportez-vous à la carte interactive de la préfecture d'île-de-France.

Comment calcule-t-on le loyer mensuel ?

Le loyer mensuel à appliquer est calculé en multipliant le montant du loyer de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois, par le nombre de mètres carrés habitables du logement.

💡 Exemple de loyer à Paris

Pour un logement non meublé de 40 m² composé de deux pièces, construit avant 1946, situé dans le quartier de Necker à Paris dont le contrat de location est signé entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024, le loyer est de :

  • 32,40 €/m²/mois en location vide, soit un loyer maximal de 1 296 € ;
  • 36,60 €/m²/mois en location meublée, soit un loyer maximal de 1 464 €.

Le calcul s'applique uniquement au loyer lui-même, toujours pris hors charges. Le montant des charges locatives est, quant à lui, fixé selon le montant provisionnel des charges récupérables du logement loué. Les charges s'ajoutent donc au loyer.

Un complément de loyer possible

Une fois ce calcul effectué, il est cependant possible de compléter le loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles qui, par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique, justifient de dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement. C'est ce qu'on appelle le « complément de loyer ». Ce complément de loyer ne peut s'appliquer qu'au loyer de référence majoré et doit être justifié.

⚠️ Le complément de loyer ne peut toutefois s'appliquer qu'aux logements dont l'étiquette énergie est classée entre A et F pour les contrats de location signés depuis le 18 août 2022.

Pour les contrats de location signés depuis le 18 août 2022, un complément de loyer ne peut plus être appliqué si le logement :

  • dispose de sanitaires sur le palier ;
  • présente des signes d’humidité sur certains murs ;
  • est de classe F ou G s’agissant de son niveau de performance énergétique ;
  • a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
  • présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
  • subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
  • a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
  • présente une installation électrique dégradée ;
  • dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

👉 Les caractéristiques justifiant du complément de loyer ne font l'objet d'aucune liste. Les caractéristiques invoquées par le bailleur ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges récupérables. Enfin, elles ne doivent pas avoir déjà été utilisées pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement. C'est pourquoi on ne peut pas prendre en compte, par exemple, un ascenseur, dont le locataire supporte déjà l'entretien, dans les charges qu'il verse au propriétaire en même temps que son loyer.

La Commission de conciliation (chargée de trancher en cas de remise en cause du complément de loyer) qui a eu l’occasion de se prononcer sur des compléments de loyer a tendance à interpréter restrictivement cette notion. Elle ne prend, par exemple, pas en compte un balcon filant, dès lors que tout l'immeuble en est pourvu, ou encore une cave.

Ce complément de loyer doit donc être justifié et indiqué dans le bail : dans les modèles types de contrat de location à utiliser obligatoirement, le bailleur qui souhaite appliquer un complément de loyer doit en préciser le montant ainsi que les caractéristiques du logement qui en justifient.

⚠️ Si le locataire estime injustifié le complément de loyer, il peut le contester dans les trois mois de la signature du bail.

L'encadrement des loyers se cumule avec l'encadrement à la relocation

Paris étant située en zone tendue, le loyer est fixé dans la double limite :

  • du loyer appliqué au locataire précédent ;
  • et du loyer de référence majoré par m2 par mois de surface habitable tel que fixé par la préfecture : c’est ce deuxième plafond qui s’applique depuis le 1er juillet 2019.

👉 Si le logement n'était pas loué jusque-là

Si le logement fait l'objet d'une première mise en location, ou encore, si le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois, le bailleur peut fixer le loyer du nouveau locataire dans la limite du loyer de référence majoré établi pour le type de logement et le quartier où il se trouve. Il peut le fixer librement dans la limite du loyer de référence majoré.

💡 Exemple de loyer

Pour un logement de 40 m² non meublé, composé de deux pièces, construit avant 1946, situé dans le quartier de Necker à Paris, le loyer de référence majoré est fixé à 32,40 €/m²/mois pour un contrat de location signé entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024.

💰 Le loyer mensuel à ne pas dépasser est 1 296 € (40 X 32,40).

👉 Si le logement était loué jusque-là

Si le loyer du précédent locataire est plus élevé que le loyer de référence à appliquer, le bailleur doit abaisser le loyer du locataire entrant au niveau du loyer de référence majoré. Il ne peut pas proposer au nouveau locataire le même niveau de loyer que le précédent locataire. Il peut cependant ajouter un complément de loyer au loyer de référence majoré, si le logement comporte des caractéristiques le permettant et si le logement a une classe énergie située entre A et E, à condition que le loyer total, complément de loyer inclus, ne dépasse pas le loyer du locataire précédent.

💡 Exemple de loyer

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris. Si vous louez le logement à compter du 1er juillet 2023 et que le locataire précédent louait ce logement 1 320 €, alors que le loyer de référence majoré à respecter à compter de cette date impose de fixer le loyer du nouveau locataire à 1 292 €, le bailleur est contraint de revoir le loyer du nouveau locataire à la baisse et de le fixer à 1 296 €. Il peut seulement y ajouter l'indexation s'il ne l'a pas effectuée depuis un an.

👉 Toutefois, si son logement présente des caractéristiques suffisantes pour justifier un complément de loyer, il peut alors fixer le loyer au maximum à 1 320 € et doit préciser dans le bail le montant de ce complément de loyer (24 €) et les caractéristiques en justifiant par exemple d'une grande terrasse (unique dans l’immeuble), d'un environnement exceptionnellement calme ou encore, pour un logement loué vide d'une cuisine équipée…

🙋‍♀️ Comme le bail est signé après le 18 août 2022, ce complément de loyer ne peut être ajouté que si le logement a une étiquette énergétique située entre A et E.

Si le loyer du locataire précédent est situé en dessous du loyer de référence majoré Dans le cas où le loyer du locataire précédent est moins élevé que le loyer de référence majoré à respecter, le bailleur ne peut pas rehausser le loyer librement. Il doit reprendre le loyer du locataire en place, en l'indexant à l'aide de l'indice de référence des loyers si l'indexation n'a pas eu lieu depuis un an, et si le logement a une étiquette énergie située entre A et E. Par conséquent, le loyer du nouveau locataire est inférieur au loyer de référence majoré.

👉 Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pas y ajouter un complément de loyer.

💡 Exemple de loyer

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris. Si le locataire précédent louait ce logement 1 200 €, alors que le loyer mensuel calculé pour ce type de logement dans ce quartier est de 1 296 € selon le loyer de référence majoré qui s'applique depuis le 1er juillet 2023, le bailleur est contraint de revoir le loyer du nouveau locataire à la baisse et de le fixer à 1 200 €.

💰 Le loyer du locataire sortant étant en dessous du loyer de référence majoré, le bailleur ne peut pas y ajouter un complément de loyer

👉 Si le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité

Toutefois, si le loyer du locataire précédent était inférieur au loyer de référence majoré mais que le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'un montant suffisant (selon ce qui s'applique dans cette hypothèse pour les loyers des logements situés en zone tendue), il peut prendre en compte ces travaux selon le calcul indiqué, et fixer le loyer, au maximum dans la limite du loyer de référence majoré. Ces travaux ne peuvent toutefois pas être pris en compte si le logement a une étiquette énergétique F ou G.

💡 Exemple de loyer

Reprenons notre T2 de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris :

  • Si le locataire précédent louait ce logement 1 100 €, alors que le loyer mensuel calculé pour ce type de logement dans ce quartier est de 1 296 € selon le loyer de référence majoré qui s'applique depuis le 1er juillet 2023 ;
  • Et si le bailleur a effectué 6 620 € de travaux d'amélioration pendant la location avec le locataire précédent, ce qui représente au moins six mois du loyer mensuel de ce locataire, et que le logement a une étiquette énergétique située entre A et E ;
  • Le bailleur est en droit d'augmenter le loyer annuel de 15 % du coût TTC des travaux, soit : 6 020 € x 15 % = 993 €. 993 €/12 = 82,75 € par mois ;
  • Si l'on augmente le loyer mensuel du locataire précédent de 82,75 €, cela le porte à 1 100 € + 82,75 € = 1 182,75 € ;

💰 Le bailleur peut fixer le loyer du locataire entrant à 1 182,75 € car ce loyer ne dépasse pas le loyer de référence majoré qui est de 1 296 €.

Quelles sanctions en cas de non-respect du plafonnement des loyers ? 

Pour encourager les bailleurs à respecter cette mesure, des sanctions sont prévues. Si le loyer du locataire entrant n'est pas fixé dans la limite prévue :

  • le préfet peut exiger du bailleur d'abaisser le loyer fixé selon le loyer de référence majoré et de reverser au locataire le trop perçu ;
  • si le bailleur refuse, il s'expose à une amende de 5 000 € s'il est un particulier et de 15 000 € s'il est une personne morale (une SCI par exemple) ;
  • De plus, le locataire peut saisir le tribunal pour demander la diminution de son loyer ;
  • Les mairies peuvent se voir déléguer par la préfecture le pouvoir de contrôler le respect de l'encadrement des loyers et prononcer des sanctions.

L'encadrement est décidé par les communes et limité à 8 ans

Contrairement au dispositif précédent qui prévoyait l'application (matériellement impossible) de l'encadrement à toute une agglomération, la loi Elan permet au contraire d'appliquer les loyers à des loyers de référence majorés à l'échelle des communes qui le décident, voire de certains quartiers seulement. De plus, cette mesure est à durée limitée : si elle est décidée par une commune, c'est uniquement à titre expérimental pendant, désormais, huit ans. Elle devrait prendre fin en 2026.

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