Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

Dans 1 149 communes des 28 principales agglomérations françaises qui constituent la zone dite tendue, le loyer est encadré à la relocation.

Seuls les bailleurs dont le logement se trouve en dehors de ces 28 agglomérations peuvent fixer librement le loyer, lorsqu'il s'agit d'une première mise en location. Toutefois, en cas de relocation, à compter du 24 août 2022, le loyer y sera plafonné au loyer du locataire précédent si le logement est énergivore, c'est-à-dire classé en F ou G d'après son diagnostic de performance énergétique. Ainsi, pour savoir comment fixer le loyer de son logement, le bailleur doit tout d'abord se poser les questions suivantes :

• le logement est-il ou non situé en zone tendue ?
• Si oui : s'agit-il d'une relocation ou pas ?
• et si oui : la ville a-t-elle mis en place des loyers plafonds, "les loyers de référence" à respecter ?
• et par ailleurs : quelle est la classe énergie du logement ?

En zone tendue, le loyer est encadré à la relocation, c'est-à-dire quand le bailleur remet le logement en location suite au départ d'un locataire. Il doit alors fixer son loyer dans la limite de celui du locataire sortant. Mais il y a des exceptions qui permettent au bailleur de fixer le loyer au-delà, par exemple s'il a effectué des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué. Cela résulte d'un décret, publié chaque été, qui s'applique pendant un an, le dernier étant celui du 29 juillet 2022. Retrouvez toutes nos explications ici : Zone tendue : l'encadrement du loyer à la relocation reconduit jusqu'en 2023.

Des loyers de référence au mètre carré à respecter dans certaines communes de la zone tendue : depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, les communes situées en zone tendue dont les loyers sont plafonnés à ceux des locataires précédents peuvent également décider de limiter le loyer au mètre carré à un « loyer de référence majoré » défini par type de logement et par quartier.

C'est ce qu'a d'abord décidé la ville de Paris en imposant aux contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 de fixer les loyers dans la double limite du loyer du locataire précédent et d'un loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable défini pour chaque type de logement et chaque quartier. Ces loyers de référence sont publiés chaque année avant l'été pour s'appliquer aux contrats de location signés entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante. Le bailleur peut dépasser ce plafond de loyer sous conditions : si le logement comporte certaines caractéristiques justifiant un complément de loyer. D'autres villes ont également mis en place ce même dispositif. Il s'applique :

• A Lille, avec des loyers de référence à respecter par quartier pour les contrats de location signés depuis le 1er mars 2020. Les plafonds à ne pas dépasser ont été fixés par un décret du 20 janvier 2020.
• Dans les neuf communes de Plaine Commune, les loyers de référence à ne pas dépasser pour les contrats de location signés depuis le 1er juin 2021 ont été fixés par un arrêté publié le 8 avril 2021.
• A Lyon et Villeurbanne pour les contrats de location signés depuis le 1er novembre 2021, les plafonds de loyers à ne pas dépasser ayant été fixés par un arrêté du 29 septembre 2021.
• Dans les neuf villes d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville pour les contrats de location qui sont signés depuis le 1er décembre 2021, les plafonds de loyers à ne pas dépasser ayant été fixés par un arrêté du 3 novembre 2021.
• A Montpellier depuis le 1er juillet 2022.
• A Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.
  

Seules les villes où il existe un écart important entre les loyers du parc privé et du parc social ont pu le décider, si, par ailleurs, il y a peu de construction de logements neufs sur leur territoire. Cet encadrement a été mis en place uniquement à titre expérimental pendant cinq ans. Mais la loi 3DS, publiée le 22 février 2022, étend cette période d’expérimentation à huit ans au total. Elle prolonge donc de trois ans l'application du dispositif dans les villes concernées. Cette loi prolonge également le délai permettant aux villes de candidater pour l'application de cet encadrement. Ainsi, de nouvelles villes pourront en faire la demande d'ici le 23 novembre 2022.

En dehors des 28 agglomérations de la zone tendue, le bailleur reste libre de fixer le loyer du locataire, aussi bien s'il met en location le logement pour la première fois, qu'en cas de relocation.

Toutefois, à compter du 24 août 2022, en cas de relocation d'un logement trop énergivore, c'est-à-dire classé F ou G d'après son diagnostic de performance énergétique, le loyer ne pourra excéder le loyer appliqué au précédent locataire. Cette interdiction s'appliquait jusque-là dans cette même hypothèse, mais uniquement en zone tendue.

En conclusion, aujourd'hui, pour savoir si un, voir deux dispositifs d'encadrement des loyers s'appliquent au logement loué, consultez le tableau suivant :

Lieu de location :	Encadrement à la relocation :	Plafonds de loyers :
Paris intra-muros  (depuis le 1er juillet 2019)	OUI	OUI
Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020)	OUI	OUI
Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (depuis le 1er juin 2021)	OUI	OUI
Lyon et Villeurbanne (depuis le 1er novembre 2021)	OUI	OUI
Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville (depuis le 1er décembre 2021)	OUI	OUI
Montpellier (depuis le 1er juillet 2022)	OUI	OUI
Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022)	OUI	OUI
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse et les villes comprises dans leurs agglomérations  Pour consulter l'ensemble des communes concernées de ces 28 agglomérations : notre liste et notre calculette.	OUI	NON
Les communes situées dans le reste de la France	NON, sauf si la classe énergie du logement est F ou G à compter du 24/08/2022	NON

Ce tutoriel passe en revue les modalités de fixation du loyer selon que le logement est situé ou non en zone tendue. De plus, il prend pour exemple Paris pour l'application des loyers de référence tel que cela s'applique depuis le 1er juillet 2019. C'est aussi le cas à Lille depuis le 1er mars 2020, dans les neuf communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021, dans les neuf communes d'Est Ensemble depuis le 1er décembre, à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022. 

Un loyer encadré à la relocation pour les logements situés en zone tendue

L'encadrement des loyers à la relocation concerne uniquement les logements situés dans l'une des communes qui se trouve en "zone tendue". Toutes les locations ne sont donc pas concernées.

Qu'est-ce que la zone tendue où s'applique l'encadrement des loyers ?

Il s'agit d'une longue liste de 1 149 communes qui sont situées dans les 28 principales agglomérations de métropole dans lesquelles le marché est tendu, dont Paris et Lille. C'est-à-dire que l'offre de logements y répond difficilement à la demande. En déterminant le périmètre des villes concernées, l'objectif est d'y limiter l'augmentation des loyers à la relocation, pour permettre plus de fluidité.
La liste des villes situées en zones tendues est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.:

La fixation des loyers se fait uniquement selon les modalités prévues pour l'ensemble des communes de la zone tendue et non, de surcroit, dans la limite d'un loyer de référence majoré.

C'est ainsi qu'était fixé le loyer à Paris jusqu'au 30 juin 2019. Mais cela a changé depuis le 1er juillet 2019, date depuis laquelle les loyers doivent également être fixés dans la limite d'un loyer de référence majoré. C'est la loi Elan du 23 novembre 2018 qui permet aux communes situées en zone tendue de mettre en place un double encadrement des loyers, avec des loyers de référence à respecter comme c'était le cas jusqu'en novembre 2017 à Paris et en octobre 2017 à Lille.

Désormais, cela est possible à l'échelle de chaque commune qui en décide, à condition qu'elle remplisse les critères requis : qu'il y ait un écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, et qu'il y ait peu de constructions nouvelles sur son territoire. C'est le cas dans les villes suivantes :

• Paris a ouvert la voie en étant la première à décider de remettre en place le plafonnement sur tout son territoire dès le 1er juillet 2019. Les loyers plafonds à ne pas dépasser par mètre carré sont fixés chaque année avant l'été pour s'appliquer aux contrats signés entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante, pour chacun des quartiers. Il faut désormais en tenir compte pour fixer le loyer des contrats de location.

Il en est de même :

• à Lille depuis le 1er mars 2020 ;
• dans les 9 communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, c'est-à-dire dans les communes suivantes : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse. Les loyers de référence à respecter dans ces communes pour les contrats de location signés depuis le 1er juin 2021 ont été fixés par un arrêté du 1er avril 2021 ;
• à Lyon et Villeurbanne pour les contrats de location signés depuis le 1er novembre 2021, car les arrêtés fixant les loyers de référence à ne pas dépasser ont été publiés le 29 septembre 2021;
• dans les neuf villes de l’établissement Public Territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville pour les contrats de location signés depuis le 1er décembre 2021, les arrêtés fixant les loyers de référence à ne pas dépasser ayant été publiés le 3 novembre 2021.

En dehors de ces communes qui ont mis en place ce dispositif après avoir obtenu l'accord du gouvernement, d'autres communes de la région parisienne (onze villes de l'établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre) ainsi que Bordeaux, Montpellier, Grenoble et vingt-sept villes de Grenoble-Alpes Métropole avaient fait acte de candidature pour appliquer cet encadrement sur leur territoire en 2021.

Parmi ces communes, seules Bordeaux et Montpellier ont obtenu l'aval du gouvernement pour son application sur leur territoire :

Cet encadrement est en principe provisoire car instauré à titre expérimental pour une durée initialement prévue de cinq ans qui a été prolongée de trois ans par la loi 3DS. L'expérimentation devrait donc durer huit ans et non plus cinq dans les villes concernées.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Le logement qui constitue la résidence principale du locataire

L'encadrement des loyers ne s'impose que pour les logements loués à titre de résidence principale pour le locataire, que le logement soit loué en location "vide" ou en location meublée. Cela concerne donc :

• le bail de location vide de trois ans ;
• le bail de location meublée d'an ;
• le bail pour location meublée de neuf mois réservé aux étudiants;
• le bail mobilité (issu de la loi Elan pour des logements meublés destinés à des personnes en mobilité).

Le logement qui est remis en location après le départ d'un locataire

Cet encadrement des loyers s'impose aux logements qui sont remis en location suite au départ du locataire précédent, c'est pourquoi on parle de "relocation". Les logements visés par la mesure d'encadrement sont donc ceux pour lesquels un loyer était déjà fixé avec un locataire en place.

Toutefois, si le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois, on ne prend pas en compte le loyer qu'il versait pour fixer le nouveau loyer du locataire entrant, car cela constitue l'un des cas dans lesquels la location échappe à l'encadrement des loyers.

Les locations qui échappent à l'encadrement des loyers 

Dans ces zones tendues, certaines mises en location échappent cependant à l'encadrement des loyers. Il s'agit :

• des logements faisant l'objet d'une première location  ;
• des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
• des logements dans lesquels le bailleur a effectué depuis moins de six mois des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dans ces trois hypothèses, le bailleur reste libre de fixer le nouveau loyer selon les critères usuels, sauf exception prévue lors de la relocation de logements classés F ou G.

Pour savoir comment fixer le loyer lorsqu'il est librement établi, vous pouvez consulter la partie de ce dossier intitulée "Fixer le loyer du logement en dehors de la zone tendue".

Comment fixer le loyer du logement en zone tendue ?

Dans toutes les communes se trouvant dans une zone tendue, le loyer du nouveau locataire "ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire". Le loyer est donc plafonné, le bailleur ne pouvant le fixer que dans la limite de celui du locataire précédent.

Si le loyer n'a pas été révisé depuis au moins douze mois, le bailleur peut  cependant réviser le loyer à l'aide de l'IRL (l'indice de référence des loyers). La date de l'IRL à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat. Cependant, si le logement qu'il reloue a une performance énergétique de classe F ou G, le loyer ne peut pas être revalorisé.

Dans quels cas le loyer peut-il dépasser celui du locataire précédent ?

Il existe deux hypothèses dans lesquelles le bailleur peut toutefois fixer le loyer au-dessus de celui du locataire sortant : lorsqu'il a réalisé des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire sortant est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du marché.

1- Quels travaux permettent de fixer un loyer plus élevé ?

1/ Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une hausse de loyer peut être appliquée au loyer du locataire précédent. Toutefois, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

2/ Lorsque le bailleur a réalisé depuis moins de six mois dans le logement des travaux d'amélioration d'un montant des loyers au moins égal à la dernière année : dans cette hypothèse, le loyer peut être réévalué librement.

Toutefois, si malgré les travaux réalisés dans le logement, le diagnostic de performance énergétique affiche une étiquette énergétique F ou G, le bailleur ne peut pas revaloriser le loyer.     

Les travaux d'amélioration : qu'est-ce que c'est ?

Il s'agit non pas de travaux d'entretien "classiques" d'un logement, comme des travaux de peinture ou de remplacement d'une moquette existante, mais au contraire de travaux qui permettent d'améliorer le logement en lui apportant, par exemple, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne. Mais il n'existe pas de liste légale des travaux d'amélioration.

Par conséquent, si un bailleur a entrepris d'importants travaux dans le logement et souhaite les prendre en compte pour réévaluer le loyer, il va devoir faire la distinction entre les travaux d'entretien qui ne donnent pas lieu à majoration du loyer, et les travaux d'amélioration qui peuvent le lui permettre dans une certaine mesure. Seul le montant TTC des travaux d'amélioration sera retenu pour faire le calcul du nouveau loyer.

Une performance thermique exigée pour augmenter le loyer

Depuis le 1er janvier 2022, l'augmentation de loyer n'est possible que si, avant le début des travaux ou bien à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh/m²/an, c'est-à-dire que le logement a une étiquette énergétique située entre A et E et que ce niveau de performance énergétique a été constaté par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant. Les logements dont l'étiquette énergétique est située entre F et G sont donc exclus. On considère que ces logements n'offrent pas un niveau de performance énergétique suffisant pour pouvoir appliquer une augmentation de loyer suite à des travaux d'amélioration.

2- Quelle hausse appliquer à un loyer sous-évalué ?

Le loyer peut également être revu à la hausse lorsque le dernier loyer appliqué au locataire précédent est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, le bailleur doit fournir des références de loyers observés dans le voisinage pour des logements similaires. Il peut les trouver soit en consultant l'observatoire des loyers du département, s'il en est doté, soit les Adil locales dont la liste figure sur le site de l'Anil (l'Agence nationale pour l'information sur le logement). A Paris, c'est l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne qui va les lui fournir, l'"OLAP".

La hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer du précédent locataire.

Fixer le loyer du logement en dehors des zones tendues

Pour les logements situés en dehors des communes des 28 agglomérations situées en "zone tendue" dans lesquelles le loyer est encadré à la relocation, les propriétaires peuvent fixer le loyer librement aussi bien lors d'une première mise en location, que lors d'une relocation après le départ d'un locataire précédent. Sous réserve, dans ce dernier cas, d'afficher une étiquette énergie entre A et E.

Qu'est-ce que la zone tendue ?

Il s'agit d'une longue liste de 1 149 communes, dont Paris, qui sont situées dans les 28 principales agglomérations de métropole dans lesquelles il est plus difficile de trouver à se loger car l'offre répond difficilement à la demande. Dans les villes concernées, l'augmentation des loyers à la relocation est encadrée ; les bailleurs ne sont pas libres d'y fixer le loyer, mais doivent au contraire proposer au locataire entrant le même loyer que celui du locataire sortant.

De plus, certaines d'entre elles peuvent désormais décider de limiter la fixation du loyer à un loyer de référence majoré. C'est ce qu'ont décidé la ville de Paris, où ce double plafonnement s'applique depuis le 1er juillet 2019, la ville de Lille où il s'applique depuis le 1er mars 2020, les neuf communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, c'est-à-dire à Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse. C'est aussi le cas à Lyon et à Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 et dans les neuf villes d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville depuis le 1er décembre 2021. C'est également le cas à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

Si votre logement n'est pas situé dans l'une des villes de la zone tendue, vous pouvez donc en fixer librement le loyer.

Comment fixer le loyer en dehors des zones tendues ?

Le loyer est fixé selon les prix du quartier

Le loyer étant fixé librement, il est recommandé aux bailleurs de l'aligner sur les prix du marché. L'emplacement joue un rôle essentiel dans le prix, selon le quartier où est situé le logement et la proximité avec les transports (en commun et accès routier), les écoles, les commerces...

Pour connaître les prix du secteur, il faut regarder les loyers qui se pratiquent dans le quartier où est situé le logement loué pour un logement de même type (nombre de pièces, surface, caractéristiques...), et fixer celui du logement dans la fourchette observée en fonction des qualités que présente votre logement.

Vous pouvez vous procurer des exemples de loyers auprès des observatoires des loyers qui répertorient les loyers d'environ la moitié du parc locatif privé. Vous pouvez aussi consulter les cartes des loyers publiées par le ministère de la Transition écologique qui les a établies à partir des annonces locatives publiées sur les principaux sites d'annonces immobilières, dont de Particulier à Particulier. Il y a une carte pour les loyers d'appartements et une pour les loyers des maisons.

Le loyer est fixé en fonction des qualités du logement

Les qualités du logement lui-même sont bien sûr déterminantes :

• la surface et le nombre de pièces sont les critères principaux ;
• mais il faut également tenir compte des prestations et de leur état : type de revêtement des sols (parquet, moquette...) et des murs, hauteur sous plafond, luminosité et vue plus ou moins dégagée, distribution, fonctionnalité, équipement des pièces d'eau ;
• dans les immeubles situés en ville, l'étage est à prendre en compte aussi : plus l’appartement est situé haut, plus son prix est élevé, surtout si l'immeuble a un ascenseur ! A contrario, plus le logement se rapproche du rez-de-chaussée, plus son prix baisse. Toutefois, un rez-de-chaussée avec une bonne hauteur sous plafond, dans une rue sans passage sera plus attractif qu’un premier étage donnant sur une avenue très bruyante ou avec un vis-à-vis très proche ou qu'un dernier étage élevé sans ascenseur et mal exposé.
• s'agit-il d'une location vide ou meublée ? Car les meublés se louent généralement un peu plus cher que les logements non meublés ;
• les annexes doivent également être prises en compte : y a-t-il une place de parking, une cave, une terrasse, un jardin, un local à vélo... ?

C'est l'ensemble de ces éléments qui vous permettra de placer votre bien dans une tranche plus ou moins haute de prix.

Impact de la performance énergétique sur le loyer

A l’heure où la performance énergétique des logements devient une priorité, une attention particulière est portée sur l’isolation du logement. C'est pourquoi les bailleurs doivent fournir à leur locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui situe le bien sur une échelle énergétique (entre "A" et "G") et indique sa consommation future pour chauffer le logement. Par conséquent, un logement bien classé sur le DPE sera un plus à prendre en compte pour la fixation du loyer.

La performance énergétique fait désormais partie des critères de décence d'un logement, et qu'un seuil minimal de performance énergétique est à respecter à partir du 1er janvier 2023, ce qui devrait, à terme, exclure les "passoires énergétiques" du marché locatif. A compter de cette date, les logements dont la consommation excède 450 kw/m²/an, soit une large partie de la classe énergie G, ne pourront plus être loués sans avoir fait l'objet de travaux de rénovation énergétique. Puis les autres logements de la classe G seront concernés à compter du 1er janvier 2023, ceux classés F à partir de 2028, et enfin les logements classés E en 2034.

 Comment fixer le loyer du locataire à Paris ?

Outre l'encadrement des loyers à la relocation qui s'applique puisque Paris fait partie de la zone tendue, le loyer des logements doit également être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Ce sont les logements loués à titre de résidence principale, soit en location vide (avec le bail classique de trois ans reconductible ou, par exception, de 6 ans si le propriétaire est une personne morale), soit en location meublée (avec le bail d'un an renouvelable ou de neuf mois réservé aux étudiants, ou le bail mobilité).

Comment fixer le loyer à Paris avec le loyer de référence

Le loyer des contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 doit être fixé dans la double limite :

• du loyer appliqué au locataire précédent (c'est le dispositif d'encadrement des loyers des logements situés en zone tendue) ;
• et du loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable par mois fixé par arrêté préfectoral (c'est le dispositif d'encadrement qui ne s'applique qu'à Paris).

Que le logement ait été loué jusque-là ou qu'il s'agisse d'une première mise en location, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé annuellement par arrêté préfectoral.
A la relocation, le nouveau loyer est donc égal au loyer demandé au locataire précédent à condition qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré défini pour chaque quartier.

Comment sont déterminés les loyers de référence majorés à respecter ?

Les références de loyers à respecter sont établies d'après les loyers observés dans un même quartier selon plusieurs critères, et fixées chaque année, par arrêté. Le dernier arrêté publié le 2 juin 2022 fixe les loyers de référence qui s'appliquent aux contrats de location signés entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023.

A Paris, pour prendre en compte les différences d'un quartier à l'autre, la ville a été découpée non pas en 20 arrondissements mais en 80 quartiers. Un prix de loyer de référence au m²/mois est déterminé pour chacun d’eux, selon les critères suivants à renseigner sur le site :

• le nombre de pièces principales du logement (on ne tient pas compte des cuisines, salle de bains, couloirs, etc.) ;
• l'époque de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990) ;
• le type de location : vide ou meublée (s'il s'agit d'un meublé, le loyer de référence majoré est d’environ 3 à 5 € supérieur à celui d’une location vide) ;
• l'adresse du logement.

Comment calcule-t-on le loyer mensuel ?

Le loyer mensuel à appliquer est calculé en multipliant le montant du loyer de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois, par le nombre de mètres carrés habitables du logement.

Le calcul s'applique uniquement au loyer lui-même, toujours pris hors charges. Le montant des charges locatives est, quant à lui, fixé selon le montant provisionnel des charges récupérables du logement loué. Les charges s'ajoutent donc au loyer.

Un complément de loyer possible

Une fois ce calcul effectué, il est cependant possible de compléter le loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles qui, par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique, justifient de dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement. C'est ce qu'on appelle le « complément de loyer ».
Ce complément de loyer ne peut s'appliquer qu'au loyer de référence majoré et doit être justifié.

Cependant,  bien qu'il n'existe aucune liste légale des caractéristiques qui peuvent justifier un complément de loyer, ni de grille tarifaire pour le fixer, il existe désormais une liste de critères qui empêchent le bailleur d'appliquer un complément de loyer.

Pour les contrats de location signés depuis le 18 août 2022, un complément de loyer ne peut plus être appliqué si le logement :

• dispose de sanitaires sur le palier ;
• présente des signes d’humidité sur certains murs ;
• est de classe F ou G s’agissant de son niveau de performance énergétique ;
• a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• présente une installation électrique dégradée ;
• dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

Les caractéristiques justifiant du complément de loyer ne font, quant à elles, l'objet d'aucune liste. Les caractéristiques invoquées par le bailleur ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges récupérables. Enfin, elles ne doivent pas avoir déjà été utilisées pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement. C'est pourquoi on ne peut pas prendre en compte, par exemple, un ascenseur, dont le locataire supporte déjà l'entretien, dans les charges qu'il verse au propriétaire en même temps que son loyer.

Ce complément de loyer doit donc être justifié et indiqué dans le bail : dans les modèles types de contrat de location à utiliser obligatoirement, le bailleur qui souhaite appliquer un complément de loyer doit en préciser le montant ainsi que les caractéristiques du logement qui en justifient.

L'encadrement des loyers se cumule avec l'encadrement à la relocation

Paris étant située en zone tendue, le loyer est fixé dans la double limite :

• du loyer appliqué au locataire précédent ;
• et du loyer de référence majoré par mètre carré par mois de surface habitable tel que fixé par la préfecture : c’est ce deuxième plafond qui s’applique depuis le 1er juillet 2019.

Si le logement n'était pas loué jusque-là

Si le logement fait l'objet d'une première mise en location, ou encore, si le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois, le bailleur peut fixer le loyer du nouveau locataire dans la limite du loyer de référence majoré établi pour le type de logement et le quartier où il se trouve. Il peut le fixer librement dans la limite du loyer de référence majoré.

On doit fixer le loyer conformément à notre exemple :

Si le logement était loué jusque-là

Dans ce cas, il y a deux hypothèses :

1ère hypothèse : le loyer du locataire précédent est situé au-dessus du loyer de référence majoré

Si le loyer du précédent locataire est plus élevé que le loyer de référence à appliquer, le bailleur doit abaisser le loyer du locataire entrant au niveau du loyer de référence majoré. Il ne peut pas proposer au nouveau locataire le même niveau de loyer que le précédent locataire. Il peut cependant ajouter un complément de loyer au loyer de référence majoré, si le logement comporte des caractéristiques le permettant et si le logement a une classe énergie située entre A et E, à condition que le loyer total, complément de loyer inclus, ne dépasse pas le loyer du locataire précédent.

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris :

Mais, rappelons-le, il n'existe pas de liste officielle des caractéristiques permettant l'application de ce complément de loyer.

2e hypothèse : le loyer du locataire précédent est situé en dessous du loyer de référence majoré

Dans le cas où le loyer du locataire précédent est moins élevé que le loyer de référence majoré à respecter, le bailleur ne peut pas rehausser le loyer librement. Il doit reprendre le loyer du locataire en place, en l'indexant à l'aide de l'indice de référence des loyers si l'indexation n'a pas eu lieu depuis un an, et si le logement a une étiquette énergie située entre A et E. Par conséquent, le loyer du nouveau locataire est inférieur au loyer de référence majoré. Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pas y ajouter un complément de loyer.

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris :

Si le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité :

Toutefois, si le loyer du locataire précédent était inférieur au loyer de référence majoré mais que le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'un montant suffisant (selon ce qui s'applique dans cette hypothèse pour les loyers des logements situés en zone tendue), il peut prendre en compte ces travaux selon le calcul indiqué, et fixer le loyer, au maximum dans la limite du loyer de référence majoré. Ces travaux ne peuvent toutefois pas être pris en compte si le logement a une étiquette énergétique F ou G.

Reprenons notre deux pièces de 40 m² construit avant 1946 situé dans le quartier de Necker à Paris :

Pourquoi l'encadrement des loyers a-t-il été rétabli à Paris ?

C'est la loi Elan de fin 2018 qui a réintroduit l'expérimentation de l'encadrement des loyers qu'avait initié la loi Alur. Cette fois, elle permet aux communes de la zone tendue qui le souhaitent de décider de l'appliquer, à condition de remplir certains critères (qu'il y ait un écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, et qu'il y ait peu de constructions nouvelles sur leur territoire...). Elles peuvent ainsi décider de limiter les loyers à la relocation, non seulement au loyer du locataire précédent, mais aussi à un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, et ce, à titre expérimental pendant désormais huit ans contre cinq depuis la publication de la loi 3DS. Avec cette loi, elles ont désormais jusqu’au 23 novembre 2022 pour faire acte de candidature, en précisant si cela s'applique sur tout ou partie de leur territoire.

• La première ville à avoir décidé de mettre en place cet encadrement sur tout son territoire était Paris, à partir du 1er juillet 2019. Les loyers à ne pas dépasser par quartier, selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble y sont fixés chaque année depuis cette date par un arrêté publié avant l'été. Ils s'appliquent aux contrats de location signés entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante.
• La deuxième ville ayant mis ce double encadrement en place est la ville de Lille, depuis le 1er mars 2020.
• Depuis le 1er juin 2021, ce sont les neuf communes de Plaine Commune qui l'ont mis en place à leur tour. Il s'agit de : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse. L'arrêté fixant les loyers de référence à respecter pour les contrats de location signés à compter de cette date a été publié le 8 avril 2021.
• Depuis le 1er novembre 2021, ce double encadrement des loyers s'applique à Lyon et à Villeurbanne ;
• Il s'applique également dans les neuf villes d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville depuis le 1er décembre 2021 ;
• depuis le 1er juillet 2022, ce double encadrement s'applique également à Montpellier ;
• Il s'applique également à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

A Paris, comme à Lille, ce dispositif s'était déjà appliqué précédemment :

Ces loyers de référence majorés avaient été fixés à Paris par trois arrêtés en 2015, 2016 et 2017. Une décision du tribunal administratif, confirmée en Appel en juin 2018, avait annulé ces trois arrêtés le 28 novembre 2017. Par conséquent, les loyers de référence majorés ont déjà été appliqués aux contrats de location signés entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017. Mais pour les contrats de location signés entre le 29 novembre 2017 et le 30 juin 2019 les loyers devaient être fixés uniquement selon les modalités prévues pour la zone tendue, c'est-à-dire dans la limite du loyer du locataire précédent.

Il en a été de même à Lille, avec un arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 qui a fixé des loyers de référence majorés à respecter à compter du 1er février 2017. Une décision du Tribunal administratif de Lille a annulé cet arrêté le 17 octobre 2017, et cette décision a été confirmée en Appel le 3 juillet 2018. Les loyers de référence majorés ont donc été appliqués dans les communes de Lille, Hellemmes et Lomme aux contrats de location signés entre le 1er février et le 17 octobre 2017. Dans ces communes, entre le 18 octobre 2017 et le 29 février 2020, les loyers ont été fixés uniquement selon les modalités prévues pour les villes situées en zone tendue.

Qu'est-ce qui change avec le nouvel encadrement des loyers ?

L'encadrement est décidé par les communes et limité à 8 ans

Contrairement au dispositif précédent qui prévoyait l'application (matériellement impossible) de l'encadrement à toute une agglomération, la loi Elan permet au contraire d'appliquer les loyers à des loyers de référence majorés à l'échelle des communes qui le décident, voire de certains quartiers seulement.
De plus, cette mesure est à durée limitée : si elle est décidée par une commune, c'est uniquement à titre expérimental pendant, désormais, huit ans. Elle devrait prendre fin en 2026.

Sanctions en cas de non-respect du plafonnement des loyers

Pour encourager les bailleurs à respecter cette mesure, des sanctions sont prévues. Si le loyer du locataire entrant n'est pas fixé dans la limite prévue :

• le préfet peut exiger du bailleur d'abaisser le loyer fixé selon le loyer de référence majoré et de reverser au locataire le trop perçu ;
• si le bailleur refuse, il s'expose à une amende de 5 000 € s'il est un particulier et de 15 000 € s'il est une personne morale (une SCI par exemple) ;
• De plus, le locataire peut saisir le tribunal pour demander la diminution de son loyer ;
• Les mairies peuvent se voir déléguer par la préfecture le pouvoir de contrôler le respect de l'encadrement des loyers et prononcer des sanctions.