Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

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Première question à vous poser pour fixer votre loyer : est-il plafonné entre deux locataires ? C'est le cas si votre logement se trouve dans une commune située en zone tendue. Depuis la loi Elan, certaines de ces communes peuvent également imposer des loyers plafonds. C'est le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019, à Lille depuis le 1er mars 2020 et désormais dans les neuf communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021. D'autres communes le prévoient pour fin 2021, début 2022. Comment fixer le loyer avec ce double plafonnement ? En dehors de la zone tendue, le loyer peut encore être fixé librement.

Dans 1.149 communes des 28 principales agglomérations françaises qui constituent la zone dite tendue, le loyer est encadré à la relocation.

Seuls les bailleurs dont le logement se trouve en dehors de ces 28 agglomérations peuvent fixer librement le loyer.

Ainsi, pour savoir comment fixer le loyer de son logement, le bailleur doit tout d'abord se poser les questions suivantes :

      • le logement est-il ou non situé en zone tendue ?
      • Si oui : s'agit-il d'une relocation ou pas ?
      • et si oui : la ville a-t-elle mis en place des loyers plafonds, "les loyers de référence" à respecter ?

En zone tendue, le loyer est encadré à la relocation, c'est-à-dire quand le bailleur remet le logement en location suite au départ d'un locataire. Il doit alors fixer son loyer dans la limite de celui du locataire sortant. Mais il y a des exceptions qui permettent au bailleur de fixer le loyer au-delà, par exemple s'il a effectué des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué. Cela résulte d'un décret, publié chaque été, qui s'applique pendant un an, le dernier étant celui du 29 juin 2021.
Retrouvez toutes nos explications ici : Zone tendue : l'encadrement du loyer à la relocation reconduit jusqu'à l'été 2022

Des loyers de référence au mètre carré à respecter dans certaines communes de la zone tendue : depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, les communes situées en zone tendue dont les loyers sont plafonnés à ceux des locataires précédents peuvent également décider de limiter le loyer au mètre carré à un « loyer de référence majoré » défini par type de logement et par quartier. C'est ce qu'a décidé la ville de Paris qui a ouvert la voie en imposant depuis le 1er juillet 2019 de fixer les loyers dans la double limite du loyer du locataire précédent et d'un loyer de référence majoré. C'est aussi le cas à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020. Et depuis le 1er juin 2021, c'est désormais le cas dans les communes de Plaine Commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen. 

Une vingtaine d'autres communes de la proche banlieue parisienne ainsi que Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et vingt-sept villes de Grenoble-Alpes Métropole ont engagé des démarches pour appliquer ce double encadrement en 2021.

Certaines ont obtenu l'aval du gouvernement pour une application qui devrait intervenir en fin d'année 2021 ou au cours du 1er semestre 2022. Il s'agit des villes suivantes :

  • Les neuf villes de l’établissement Public Territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville  ;
  • Lyon et Villeurbanne  ;
  • Bordeaux  ;
  • Montpellier.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article : De nouvelles villes appliqueront l’encadrement des loyers en 2021.

Seules les villes où il existe un écart important entre les loyers du parc privé et du parc social peuvent le décider, si, par ailleurs, il y a peu de construction de logements neufs sur leur territoire. Cet encadrement sera mis en place uniquement à titre expérimental pendant cinq ans, et pourra s'appliquer à certains quartiers ou à toute la commune qui va en décider.

A Paris, le loyer des contrats que vous signez doit être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable défini pour chaque type de logement et chaque quartier. Ces loyers de référence sont publiés chaque année avant l'été pour s'appliquer aux contrats de location signés entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante. Le bailleur peut dépasser ce plafond de loyer dans certaines conditions : si le logement comporte certaines caractéristiques justifiant un complément de loyer.
Le respect de ces loyers de référence s'impose aux contrats signés depuis le 1er juillet 2019.

Ce même dispositif s'applique :

A Lille, avec des loyers de référence à respecter par quartier pour les contrats de location signés depuis le 1er mars 2020. Les plafonds à ne pas dépasser ont été fixés par un décret du 20 janvier 2020.

Dans les neuf communes de Plaine Commune, les loyers de référence à ne pas dépasser pour les contrats de location signés depuis le 1er juin 2021 ont été fixés par un arrêté publié le 8 avril 2021.

Il en sera de même dans les communes qui vont mettre en place des loyers de référence à respecter fin 2021, début 2022.

En dehors des 28 agglomérations de la zone tendue, le bailleur reste libre de fixer le loyer du locataire, aussi bien s'il met en location le logement pour la première fois, qu'en cas de relocation.

En conclusion, aujourd'hui, pour savoir si un, voir deux dispositifs d'encadrement des loyers s'appliquent au logement loué, consultez le tableau suivant :

 Lieu de location :  Encadrement à la relocation :
 Plafonds de loyers : 
Paris intra-muros  (depuis le 1er juillet 2019 )  OUI  OUI
Paris intra-muros (jusqu'au 30 juin 2019)  OUI  NON
Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020)  OUI  OUI
Lille, Hellemmes et Lomme (jusqu'au 29 février 2020)  OUI  NON
Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (depuis le 1er juin 2021) OUI OUI
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse et les villes comprises dans leurs agglomérations 

Pour consulter l'ensemble des communes concernées de ces 28 agglomérations : notre liste et notre calculette.
 OUI  NON
Les communes situées dans le reste de la France  NON  NON

Ce tutoriel passe en revue les modalités de fixation du loyer selon que le logement est situé ou non en zone tendue. De plus, il prend pour exemple Paris pour l'application des loyers de référence tel que cela s'applique depuis le 1er juillet 2019. C'est aussi le cas à Lille depuis le 1er mars 2020, et dans les neuf communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, et ce le sera pour certaines des communes qui en ont demandé la mise en place dès 2021, si possible. 

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