Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

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Première question à vous poser pour fixer votre loyer : est-il plafonné entre deux locataires ? C'est le cas si votre logement se trouve dans une commune située en zone tendue. Avec la loi Elan, certaines de ces communes peuvent également imposer des loyers plafonds à ne pas dépasser. C'est le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019. Comment fixer le loyer avec ce double plafonnement ? En dehors de la zone tendue, le loyer peut encore être fixé librement.

Dans 1.149 communes des 28 principales agglomérations françaises qui constituent la zone dite tendue, le loyer est encadré à la relocation.

Seuls les bailleurs dont le logement se trouve en dehors de ces 28 agglomérations peuvent fixer librement le loyer.

Ainsi, pour savoir comment fixer le loyer de son logement, le bailleur doit tout d'abord se poser les questions suivantes :

      • le logement est-il ou non situé en zone tendue ?
      • Si oui : s'agit-il d'une relocation ou pas ?
      • et si oui : la ville a-t-elle mis en place des loyers plafonds, « les loyers de référence » à respecter ?

En zone tendue, le loyer est encadré à la relocation, c'est-à-dire quand le bailleur remet le logement en location suite au départ du locataire précédent. Mais il y a des exceptions qui permettent au bailleur de fixer le loyer au-delà, par exemple s'il a effectué des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué. Cela résulte d'un décret, publié chaque été, qui s'applique pendant un an, le dernier étant celui du 26 juillet 2019. A Paris, les loyers sont actuellement à fixer selon ces règles pour les contrats de location signés jusqu'au 30 juin 2019.

De plus, depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, les communes situées dans cette zone peuvent décider de plafonner également les loyers avec des loyers de référence majoré. C'est ce qu'a décidé la ville de Paris qui ouvre la voie. Depuis le 1er juillet 2019, il faut fixer les loyers dans la double limite du loyer du locataire précédent et d'un loyer de référence majoré fixé par type de logement et par quartier.

D'autres communes de l'agglomération parisienne et en région ont déclaré qu'elles allaient le mettre en place. Seules les villes où il existe un écart important entre les loyers du parc privé et du parc social peuvent le décider, si, par ailleurs, il y a peu de construction de logements neufs sur leur territoire. Cet encadrement sera mis en place uniquement à titre expérimental pendant cinq ans, et pourra s'appliquer à certains quartiers ou à toute la commune qui va en décider.

A Paris, le loyer des contrats signés depuis le 1er juillet 2019 doit être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable défini pour chaque type de logement et chaque quartier. Ces loyers de référence ont été publiés le 28 mai 2019 et seront réactualisés chaque année. Le bailleur peut dépasser ce plafond de loyer dans certaines conditions : si le logement comporte certaines caractéristiques justifiant un complément de loyer. Le respect de ces loyers de référence s'impose pour les contrats signés depuis le 1er juillet 2019. Auparavant, pour les contrats de location signés jusqu'au 30 juin 2019, le bailleur devait fixer le loyer à Paris selon les règles qui s'imposent en zone tendue.

En dehors des 28 agglomérations de la zone tendue, le bailleur reste libre de fixer le loyer du locataire, aussi bien s'il met en location le logement pour la première fois, qu'en cas de relocation.

En conclusion, aujourd'hui, pour savoir si un, voir deux dispositifs d'encadrement des loyers s'appliquent au logement loué, consultez le tableau suivant :

 Lieu de location :  Encadrement à la relocation :
 Plafonds de loyers : 
Paris intra-muros  (depuis le 1er juillet 2019 )  OUI  OUI
Paris intra-muros (jusqu'au 30 juin 2019)  OUI  NON
Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 17 octobre 2017)  OUI  NON
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille (jusqu'au 31 janvier 2017), Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse et les villes comprises dans leurs agglomérations 

Pour consulter l'ensemble des communes concernées de ces 28 agglomérations : notre liste et notre calculette.
 OUI  NON
 Les communes situées dans le reste de la France  NON  NON

Ce tutoriel passe en revue les modalités de fixation du loyer selon que le logement est situé ou non en zone tendue. De plus, il prend pour exemple Paris pour l'application des loyers de référence tel que cela s'applique depuis le 1er juillet 2019. Et ce le sera aussi dans les communes qui le décideront d'ici le 25 novembre 2020.

VIDEO : Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Vous savez sûrement que dans les zones tendues les loyers sont encadrés... Le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter son loyer entre deux locataires (sauf dans trois exceptions).

Voir la vidéo

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