Dans 1.149 communes des 28 principales agglomérations françaises qui constituent la zone dite tendue, le loyer est encadré à la relocation.
Seuls les bailleurs dont le logement se trouve en dehors de ces 28 agglomérations peuvent fixer librement le loyer.
Ainsi, pour savoir comment fixer le loyer de son logement, le bailleur doit tout d'abord se poser les questions suivantes :
- le logement est-il ou non situé en zone tendue ?
- Si oui : s'agit-il d'une relocation ou pas ?
- et si oui : la ville a-t-elle mis en place des loyers plafonds, "les loyers de référence" à respecter ?
En zone tendue, le loyer est encadré à la relocation, c'est-à-dire quand le bailleur remet le logement en location suite au départ d'un locataire. Il doit alors fixer son loyer dans la limite de celui du locataire sortant. Mais il y a des exceptions qui permettent au bailleur de fixer le loyer au-delà, par exemple s'il a effectué des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué. Cela résulte d'un décret, publié chaque été, qui s'applique pendant un an, le dernier étant celui du 30 juillet 2020.
Retrouvez toutes nos explications ici : Un loyer encadré à la relocation pour les logements situés en zone tendue
Des loyers de référence au mèter carré à respecter dans certaines communes de la zone tendue : depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, les communes situées en zone tendue dont les loyers sont plafonnés à ceux des locataires précédents peuvent également décider de limiter le loyer au mètre carré à un « loyer de référence majoré » défini par type de logement et par quartier. C'est ce qu'a décidé la ville de Paris qui a ouvert la voie en imposant depuis le 1er juillet 2019 de fixer les loyers dans la double limite du loyer du locataire précédent et d'un loyer de référence majoré. C'est également le cas à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020.
Une trentaine de communes de la proche banlieue parisienne ainsi que Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et vingt-sept villes de Grenoble-Alpes Métropole ont engagé des démarches pour mettre en place ce double encadrement en 2021. Neuf d'entre elles ont déjà obtenu l'aval du gouvernement. Il s'agit de communes situées sur le territoire de Plaine Commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen. Le plafonnement des loyers y entrera en vigueur selon une date qui sera fixée dans l'arrêté qui publiera les plafonds de loyers.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article : De nouvelles villes appliqueront l’encadrement des loyers en 2021.
Seules les villes où il existe un écart important entre les loyers du parc privé et du parc social peuvent le décider, si, par ailleurs, il y a peu de construction de logements neufs sur leur territoire. Cet encadrement sera mis en place uniquement à titre expérimental pendant cinq ans, et pourra s'appliquer à certains quartiers ou à toute la commune qui va en décider.
A Paris, le loyer des contrats que vous signez doit être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable défini pour chaque type de logement et chaque quartier. Ces loyers de référence sont publiés chaque année avant l'été pour s'appliquer aux contrats de location signés entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante. Le bailleur peut dépasser ce plafond de loyer dans certaines conditions : si le logement comporte certaines caractéristiques justifiant un complément de loyer.
Le respect de ces loyers de référence s'impose aux contrats signés depuis le 1er juillet 2019.
A Lille, c'est le même dispositif qu'à Paris, avec des loyers de référence à respecter par quartier pour les contrats de location signés depuis le 1er mars 2020. Les plafonds à ne pas dépasser ont été fixés par un décret du 20 janvier 2020.
Il en sera de même dans les communes qui vont mettre en place des loyers de référence à respecter en 2021.
En dehors des 28 agglomérations de la zone tendue, le bailleur reste libre de fixer le loyer du locataire, aussi bien s'il met en location le logement pour la première fois, qu'en cas de relocation.
En conclusion, aujourd'hui, pour savoir si un, voir deux dispositifs d'encadrement des loyers s'appliquent au logement loué, consultez le tableau suivant :
| Lieu de location : | Encadrement à la relocation : | Plafonds de loyers : |
| Paris intra-muros (depuis le 1er juillet 2019 ) | OUI | OUI |
| Paris intra-muros (jusqu'au 30 juin 2019) | OUI | NON |
| Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020) | OUI | OUI |
| Lille, Hellemmes et Lomme (jusqu'au 29 février 2020) | OUI | NON |
| Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse et les villes comprises dans leurs agglomérations Pour consulter l'ensemble des communes concernées de ces 28 agglomérations : notre liste et notre calculette. | OUI | NON |
| Les communes situées dans le reste de la France | NON | NON |
Ce tutoriel passe en revue les modalités de fixation du loyer selon que le logement est situé ou non en zone tendue. De plus, il prend pour exemple Paris pour l'application des loyers de référence tel que cela s'applique depuis le 1er juillet 2019. C'est aussi le cas à Lille depuis le 1er mars 2020, et ce sera aussi le cas au cours de l'année 2021 pour certaines au moins, voire toutes les communes qui en ont demandé la mise en place.
