Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

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Première question à vous poser pour fixer votre loyer : est-il plafonné entre deux locataires ? C'est le cas si votre logement se trouve dans une commune située en zone tendue. Avec la loi Elan, certaines de ces communes vont également imposer des loyers de référence à ne pas dépasser. Comment fixer le loyer avec ce double plafonnement ? En dehors de la zone tendue, le loyer peut encore être fixé librement.

Dans 1.149 communes des 28 principales agglomérations françaises qui constituent la zone dite tendue, le loyer est encadré à la relocation.

Seuls les bailleurs dont le logement se trouve en dehors de ces 28 agglomérations peuvent fixer librement le loyer.

Ainsi, pour savoir comment fixer le loyer de son logement, le bailleur doit tout d'abord se poser les questions suivantes :

      • le logement est-il ou non situé en zone tendue ?
      • Si oui : s'agit-il d'une relocation ou pas ?

En zone tendue, le loyer est encadré à la relocation, c'est-à-dire quand le bailleur remet le logement en location suite au départ du locataire précédent. Mais il y a des exceptions qui permettent au bailleur de fixer le loyer au-delà, par exemple s'il a effectué des travaux d'amélioration dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué. Cela résulte d'un décret, publié chaque été, qui s'applique pendant un an, le dernier étant celui du 28 juin 2018. Les loyers à Paris et à Lille sont actuellement à fixer selon ces règles.

De plus, depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, les communes situées dans cette zone peuvent décider de plafonner également les loyers avec des loyers de référence majoré, comme c'était le cas à Paris jusqu'au 28 novembre 2018. Toutefois, seules les villes où il existe un écart important entre les loyers du parc privé et du parc social peuvent le décider, si, par ailleurs, il y a peu de construction de logements neufs sur leur territoire. Cet encadrement sera mis en place uniquement à titre expérimental pendant cinq ans, et pourra s'appliquer à certains quartiers ou à toute la commune qui va en décider.

A Paris, le loyer des contrats signés entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 était de surcroît fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable, ces loyers de références étant publiés chaque année. Le bailleur pouvait dépasser ce plafond de loyer dans certaines conditions : si le logement comportait certaines caractéristiques justifiant un complément de loyer. Ce n'est donc plus effectif depuis le 28 novembre 2018, mais ce le sera à nouveau au cours du premier semestre 2019, puisque la ville de Paris l'a décidé le 11 décembre 2018.

A Lille, Hellemmes et Lomme
Dans ces trois communes, le loyer des contrats de location signés entre le 1er février 2017 et le 17 octobre 2017 a également été plafonné à un "loyer de référence majoré", comme à Paris intra-muros.

C'est une décision du tribunal administratif de Paris confirmée par la Cour d'appel de Paris, qui avait annulé l'encadrement des loyers à Paris depuis le 28 novembre 2017. Même chose à Lille avec une décision du tribunal administratif du 17 octobre 2017 confirmée par la cour d'appel de Douai, car, pour être valable, l'encadrement aurait du être mis en place dans toute l'agglomération et non pas seulement à l'échelle de la commune. Depuis, à Paris comme à Lille, le loyer est fixé selon les règles prévues en zone tendue, sans avoir à respecter les loyers de références.

Cependant, la ville de Paris est la première à avoir saisi la nouvelle opportunité offerte par la loi Elan d'appliquer l'encadrement, cette fois, à l'échelle de la commune. Elle a décidé de remettre en place l'encadrement des loyers avec des loyers de référence à respecter. On attend la publication d'un décret et des loyers de référence pour que cela puisse s'appliquer au cours du premier semestre 2019. D'autres communes de l'agglomération parisienne et en régions ont déjà déclaré qu'elles allaient en faire autant.

En dehors des 28 agglomérations de la zone tendue, le bailleur reste libre de fixer le loyer du locataire, aussi bien s'il met en location le logement pour la première fois, qu'en cas de relocation.

En conclusion, aujourd'hui, pour savoir si un, voir deux dispositifs d'encadrement des loyers s'appliquent au logement loué, consultez le tableau suivant :

 Lieu de location :  Encadrement à la relocation :
 Plafonds de loyers : 
 Paris intra-muros  (depuis le 28 novembre 2017)  OUI  NON pour l'instant
 OUI à compter de sa mise en place en 2019
Paris intra-muros (entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017) OUI OUI
Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 17 octobre 2017) OUI NON
Lille, Hellemmes et Lomme (entre le 1er février et le 17 octobre 2017)  OUI  OUI
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille (jusqu'au 31 janvier 2017), Lyon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse et les villes comprises dans leurs agglomérations 

Pour consulter l'ensemble des communes concernées de ces 28 agglomérations : notre liste et notre calculette.
 OUI  NON
 Les communes situées dans le reste de la France  NON  NON

Ce tutoriel passe en revue les modalités de fixation du loyer selon que le logement est situé ou non en zone tendue. De plus, il prend pour exemple Paris pour l'application des loyers de référence, bien que ce n'y soit plus effectif pour l'instant. Mais ce le sera à nouveau dès le premier semestre 2019. Et ce le sera aussi dans les communes qui le décideront d'ici le 25 novembre 2020.

VIDEO : Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Vous savez sûrement que dans les zones tendues les loyers sont encadrés... Le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter son loyer entre deux locataires (sauf dans trois exceptions).

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

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