Les diagnostics immobiliers pour la vente d'un logement

Pour vendre votre maison ou votre appartement, vous devez remettre un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au compromis de vente et à l’acte authentique. Le contenu du DDT dépend du type de bien, de sa localisation et de sa date de construction ; par exemple, le diagnostic plomb concerne les logements d’avant 1949, et le diagnostic termites, certaines zones à risque.

Quand faut-il réaliser les diagnostics ?

Si d'un point de vue strictement juridique, les diagnostics sont à annexer à la promesse de vente ou au compromis de vente, nous vous conseillons de ne pas attendre que le notaire vous les réclame, mais de faire réaliser l'ensemble des diagnostics dès la mise en vente, et ce pour plusieurs raisons :

• la surface habitable du logement est une information très importante que nous vous recommandons de faire apparaître dans votre annonce ;
• vous devez indiquer dans votre annonce la classe énergie et la classe climat du logement et le montant des charges de chauffage. Or, pour connaître ces éléments, il faut obligatoirement faire établir le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• la loi impose que le DPE soit soumis aux candidats acheteurs, dès les visites ;
• Les diagnostics influencent le prix proposé par l’acheteur ; les fournir tardivement peut allonger les négociations ou faire baisser l’offre.

Quels sont les diagnostics obligatoires ?

Le nombre de diagnostics immobiliers nécessaires à la vente d'un logement varie selon sa localisation (son adresse) et sa date de construction. Voici l'ensemble des diagnostics possibles dont le regroupement pour une vente est appelé « dossier de diagnostic technique » (DDT).

👉 En revanche, ne sont pas obligatoires pour les maisons ou appartements

• le diagnostic internet ;
• le diagnostic des moisissures et du taux d'humidité ;
• le diagnostic acoustique.

Si l'acheteur veut une information sur ces sujets, il doit directement interroger le vendeur et/ou charger et payer un professionnel pour une étude du logement.

👉 Faire établir les diagnostics par un diagnostiqueur

Pour faire établir ces diagnostics, vous devez vous adresser à un diagnostiqueur présentant les compétences et assurances requises et qui doit, en outre, être certifié, c'est-à-dire avoir réussi des examens nationaux théoriques et pratiques. Seuls le métrage loi Carrez et l'état des risques naturels et technologiques peuvent être réalisés par un particulier.

Faut-il faire des travaux avant de vendre ?

Rien n'oblige jamais le vendeur à réaliser des travaux ; c'est uniquement une liberté, un choix. Ainsi, quels que soient leurs résultats, aucun diagnostic n'empêche de vendre ni n'impose au vendeur de réaliser des travaux d'amélioration ou de mise aux normes.

Il est parfaitement possible de vendre un logement considéré comme une passoire thermique, dont la peinture contient du plomb dégradé, à l'installation électrique dangereuse et dont la charpente est attaquée par les termites sans pour autant que le vendeur effectue les moindres travaux.

👉 Les diagnostics sont une obligation d’information, pas de travaux, mais influencent la décision et l’offre de l’acheteur. Il est donc conseillé de les réaliser dès la mise en vente pour faciliter les négociations.

Est-ce que le DPE est obligatoire pour une vente ?

✅ Oui, comme tous les autres diagnostics, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour vendre. La loi impose que soit mentionnée dans l'annonce de vente (Article L 126-33 du CCH) :

• le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre, classements qui figurent dans le DPE ;
• le montant annuel des dépenses d'énergie pour le chauffage (Article L 126-33 du CCH) qui est indiqué dans le DPE.

👉 La loi oblige le propriétaire à fournir le diagnostic de performance énergétique (DPE) aux candidats acquéreurs et à l’annexer à la promesse ou au compromis de vente (articles L 126-28 et L 271-4 du CCH).

Combien de temps sont valides les diagnostics ?

Chaque diagnostic doit être valable au stade de la signature du compromis ; le notaire se charge de le vérifier. Si un diagnostic est obsolète, il doit alors obligatoirement être refait.

🙋‍♀️ Les conseils de PAP

Consulter le notaire dès lors que vous avez le projet de vendre ; il vous indiquera la liste des diagnostics à fournir et, le cas échéant, vous dira si les diagnostics déjà en votre possession, par exemple ceux obtenus lors de l'acquisition, sont encore valables pour votre vente.

👉 Contactez un diagnostiqueur dès le passage de votre annonce pour planifier les diagnostics et obtenir des conseils sur leur réalisation et leurs résultats.

Quel tarif pour les diagnostics de vente ?

Le coût global du dossier de diagnostics technique varie selon :

• le nombre de diagnostics à réaliser qui varie selon la situation géographique du logement et sa date de construction ;
• la superficie du logement. Le temps passé pour réaliser l'ensemble des diagnostics, d'autant plus long que la surface est grande, à un impact sur la facture !

Exemples de prix pour les diagnostics obligatoires

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Les diagnostics permettent la non-garantie des vices cachés

Lors d’une vente, le notaire inclut une clause de « non-garantie des vices cachés », précisant que l’acheteur accepte le bien en l’état, sans recours contre le vendeur. Cela signifie tout simplement que l'acheteur ne peut pas se retourner contre le vendeur de bonne foi* en cas de découverte d'un vice caché. Appliqué aux diagnostics, cela entraîne les conséquences suivantes :

• si tous les diagnostics obligatoires sont annexés au compromis de vente, le vendeur est protégé. Par exemple, l'acheteur ne peut pas se retourner contre le vendeur en raison du coût des travaux de désamiantage puisqu'il lui a été remis un diagnostic amiante ;
• en l'absence lors de la vente d'un ou plusieurs diagnostics obligatoires, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Par exemple, en l'absence du diagnostic électrique pourtant obligatoire, l'acheteur pourra se retourner contre le vendeur s'il découvre que l'installation électrique est mal conçue et dangereuse. L'acheteur peut alors demander la nullité de la vente ou une diminution du prix. Vous avez donc tout intérêt à remettre les diagnostics immobiliers !

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