Loi Carrez : calcul de la surface privative

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 3 janvier 2023
Juriste chez PAP.fr

Pour les ventes en copropriété, vous devez indiquer la surface privative du logement selon la loi Carrez. Quelles surfaces sont comptabilisées et quelles surfaces sont exclues ?

Mesurez la surface privative pour vendre votre bien en copropriété
Mesurez la surface privative pour vendre votre bien en copropriété © nito100/GettyImages

Qui est concerné par la loi Carrez ?

La loi Carrez concerne toutes les ventes de biens en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m², c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m² et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

Ne sont pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plans ainsi que les maisons individuelles.

Comment se calcule la surface loi Carrez ?

La loi Carrez est la mesure de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Cette surface habitable privative représente votre lot de copropriété tel qu'il est défini au dernier règlement de copropriété publié aux hypothèques. 

Sont exclus de la loi Carrez les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. 

La loi Carrez n'oblige pas d'avoir recours à un professionnel pour calculer votre superficie privative. Néanmoins, nous vous le recommandons vivement. Si vous avez recours à un expert, il se déplace chez vous pour établir un relevé de la superficie privative à déclarer, avec en annexe, les surfaces non comprises dans le métrage loi Carrez.

Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?

La superficie habitable est différente de la superficie privative loi Carrez, d'un point de vue légal, et d'un point de vue technique.

D'un point de vue légal

La superficie habitable se calcule dans tous les cas, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu'en copropriété. La superficie habitable se mentionne dans un bail, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.

D'un point de vue technique

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Jusque-là, c'est la même définition technique que la loi Carrez.

Mais la différence fondamentale, c'est qu'il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.

Désignation   Superficie privative « Carrez » Superficie habitable « Boutin »
Terrasses, Balcons, Caves, Garages, Parkings NON NON
Combles aménagés OUI OUI
Combles non aménagés, Greniers, Réserves, Remises, Vérandas OUI NON 

Puis-je utiliser la superficie loi Carrez à la place de la superficie habitable ?

Ce n'est pas conseillé, pour plusieurs raisons :

en toute logique, la superficie loi Carrez est indiquée dans l'acte qui vous a permis d'acheter. L'attestation loi Carrez a donc été commandée par votre vendeur, et c'est donc lui qui est assuré. L'attestation de superficie habitable doit être réalisée au nom du propriétaire bailleur ;
ce ne sont pas les mêmes règles de calcul : les résultats peuvent donc être différents.

Une marge d'erreur est-elle admise dans le mesurage ?

Il peut arriver que la surface relevée par le vendeur diffère de celle mesurée par l'acquéreur. Qu'est ce qui se passe dans ce cas, y a-t-il une marge d'erreur admise, tolérée ? Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte de vente :

  • si l'acquéreur s'en rend compte entre le compromis de vente et la signature de l'acte de vente définitif, il peut purement et simplement demander l'annulation de la vente ;
  • si l'acquéreur s'en rend compte après la signature de l'acte authentique, il dispose d'un délai d'un an à compter de l'acte authentique, pour demander au juge une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants. Il peut faire cette action qu'il soit ou non de bonne foi : même s'il connaissait la véritable surface, ce qui légitime l'action c'est la surface erronée mentionnée dans l'acte de vente. De plus, les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix.

Par contre, le vendeur ne dispose pas d'aucune action en supplément de prix de vente contre l'acquéreur s'il est constaté que la surface du logement était en réalité supérieure à celle indiquée dans l'acte de vente.

Le vendeur peut éventuellement se retourner contre le diagnostiqueur immobilier qui a réalisé le métrage afin d'engager sa responsabilité pour le préjudice subi.

Que faire en cas d'absence du métrage Carrez d'un lot en copropriété ? 

Si la surface ou le métrage loi Carrez ne figurait pas dans l'acte de vente d'un logement en copropriété, l'acquéreur dispose d'une action en nullité. Il a un mois à partir de la signature de l'acte définitif de vente pour demander que la vente soit annulée au motif que l'absence de mention de la surface carrez dans l'acte de vente.

Quelle est la validité du métrage ou de l'attestation ? 

La validité de l'attestation de métrage est à durée illimitée en l'absence de modification intérieure. Vous pouvez réutiliser le diagnostic Carrez qui vous avait été fourni au moment où vous avez fait l'acquisition de votre bien.

La réalisation d'un nouveau métrage Carrez devient indispensable lorsque vous avez réalisé des travaux de nature à affecter la surface du logement.

Il reste préférable de présenter des diagnostics à votre nom lorsque vous vendez votre bien.

La loi Carrez est-elle obligatoire pour une maison ?

Comme rappelé plus haut ce sont essentiellement les appartements, en somme les logements  ou locaux en copropriété doivent présenté un métrage carrez lors de leur vente.

La surface habitable est un critère important dans la sélection de biens par les acquéreurs potentiels. Celle-ci leur permet de faire un rapport prix de vente/surface afin de connaître le prix de revient au mètre carré pour comparer à d'autres offres. Si la surface est indispensable, la surface calculée selon les règles de la loi carrez n'est obligatoire que pour les maisons appartenant à une copropriété.


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