Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 5 décembre 2022
Juriste chez PAP.fr

Pour être loué, un logement doit impérativement être décent. Cela signifie qu'il doit être d'une dimension minimale, suffisamment confortable, composé de matériaux sains et doté d’installations de gaz et d'électricité sécurisées. Le logement doit également être un tout petit peu plus économe en énergie.

Un logement décent doit satisfaire à des exigences concernant la sécurité physique et la santé des locataires.
Un logement décent doit satisfaire à des exigences concernant la sécurité physique et la santé des locataires. © Gettyimages

Que veut dire logement décent ?

La définition la décence

Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement décent c'est celui qui est éligible à la location, qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de son ou ses locataires, et qui est doté des équipements habituels permettant d’y habiter normalement.

Le logement doit aussi satisfaire à des exigences concernant la sécurité physique et la santé des locataires et doit comporter certains équipements de confort. C'est également le décret n°2002-120 qui détermine notamment la superficie et le volume minimaux d'un logement (9 m² ou 20 m³).

Les critères de décence du logement

La notion de décence n'est pas seulement une notion, la décence d'un logement s'apprécie selon plusieurs critères :

  • une surface minimale ;
  • l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
  • l'absence d'animaux nuisibles et de parasites ;
  • une performance énergétique minimale ;
  • la mise à disposition de certains équipements.

Le logement doit être suffisamment confortable, doté de matériaux sains avec des installations de gaz et d'électricité sécurisées et doit être plus économe en énergie.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. » L'obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise en location, mais aussi tout au long du bail.

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Quels sont les logements concernés par la notion de décence ?

Le Décret 2002-120 30 janvier 2002 énonce que la décence est obligatoire pour les logements à usage de résidence principale (occupée au moins huit mois par an) ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Sont concernés aussi bien les logements loués vides que meublés. Ne sont concernés que les logements destinés à la location, par exclusion des logements au titre de meublés de tourisme par exemple (sauf disposition locale). Sont également exclus de la notion de décence les logements dont les occupants en sont propriétaires. Sont enfin exclus les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles.

Le critère de surface

Toutes les surfaces ne sont pas éligibles à la location à usage d'habitation principale. Selon le décret décence, pour être loué vide ou meublé, à usage de résidence principale du locataire, le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant :

  • soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
  • soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.

Le critère de surface en colocation

Lorsque le logement est une colocation avec un bail unique, il doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, 9 m² supplémentaires sont requis.

Lorsque le logement est en colocation avec des baux multiples, chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...). Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m² et d'un volume au moins égal à 20 m³ (pièces communes non prises en compte).

Les règlements sanitaires départementaux peuvent prévoir des normes plus strictes. Le règlement sanitaire qui s'applique dans chaque département ne mentionne que l'impératif d'une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 m² sans jamais évoquer la notion de volume. Or, en cas de litige, le juge décide souvent d'appliquer la norme la plus sévère et de ne pas considérer comme décent un logement dont la surface habitable est inférieure à 9 m², même s'il dispose d'un volume supérieur à 20 m² (voir par exemple : la Cour de cassation a validé l'application du règlement sanitaire plus strict que le décret n°2002-120).

Il est donc extrêmement risqué de louer un logement à usage de résidence principale du locataire dès lors qu'aucune pièce principale n'atteint le seuil de 9 m² habitables.

Le calcul de la superficie et du volume

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond.

Les superficies exclues

Sont exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation).

Tout contrat de location vide ou meublée doit mentionner la surface habitable du logement.

La sécurité physique et la santé des locataires

La sécurité physique et la santé des locataires ne doivent pas être mises en cause par des manquements et des équipements du logement qui ne seraient pas en bon état de fonctionnement.

Le clos et le couvert

Le clos et le couvert d’un logement est une des caractéristiques requises pour qu’un logement soit déclaré décent. Lorsqu'on parle de clos et de couvert, on se réfère aux éléments (produits de construction) qui assurent l’étanchéité d’un bâtiment et empêche l’eau et à l’air de passer. Le propriétaire doit assurer le clos à son locataire c'est-à-dire qu'il doit mettre en place des fermetures en bon état sur l’extérieur. Le clos et le couvert englobent :

  • le gros œuvre du bâtiment et de ses accès qui doivent être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ;
  • les menuiseries extérieures et la couverture avec leurs raccords et accessoires assurant une protection contre les infiltrations d’eau et d'air parasites dans l'habitation. Les portes et fenêtres, les murs et parois extérieurs ou donnant sur des annexes non chauffées du logement doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante ;
  • les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps) dans le logement et ses accès (fenêtres, balcons, escaliers…) qui doivent être dans un état conforme à leur usage.

Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

L'absence d'animaux nuisibles et de parasites

Le logement décent doit être sain, c'est-à-dire qu'il ne doit pas être infesté de nuisibles (tel que des rats, souris par exemple). Il doit être dénué de parasites (cafards, punaises de lits, etc.). Le propriétaire doit s'assurer à l'entrée et pendant la durée du bail que le logement ne soit pas infesté et en cas d'infestation de punaises de lit, le bailleur est dans l'obligation de payer les frais de désinsectisation sauf s'il peut apporter la preuve que c'est le locataire qui en est responsable.

Gaz, électricité et chauffage

Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

Ventilation, aération et lutte contre l'humidité

Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Afin de mieux lutter contre l'humidité et l'air malsain, le texte précise que le logement doit, depuis le 1er juillet 2018, permettre une aération suffisante. Par ailleurs, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Lumière

Les pièces principales, de séjour et de sommeil, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Les éléments d'équipement et de confort

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

Chauffage

La loi impose une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Les installations de chauffage assurent au locataire une température minimale de 18° dans chaque pièce.

Eau potable et évacuation des eaux usées

Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires est exigée.

Sont également obligatoires les installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Appareils de cuisson

Le locataire doit disposer d'une cuisine ou d'un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.

Installations sanitaires

Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant :

  • un w.-c. séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas ;
  • un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.

L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; il est donc parfaitement possible de louer un studio avec les toilettes sur le palier !

Électricité et éclairage

Le réseau électrique doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Vers un logement énergétiquement décent

Depuis 2018 les critères de décence ont évolué. Le logement doit aussi répondre à un critère de performance énergétique minimale pour être décent. Ainsi, tout logement doit être doté d'une étanchéité à l'air suffisante et doit également et avoir une aération correcte. Les objectifs sont donc extrêmement modestes : il ne s'agit pas d'atteindre un seuil de performance énergétique minimale ni de plafonner le coût de l’énergie, mais seulement de lutter contre les « passoires énergétiques » les plus alarmantes.

Des objectifs de performance énergétique plus ambitieux sont toutefois prévus pour les prochaines années, avec dès 2025, l'interdiction de mise en location des logements les plus « énergivores » (les fameuses « passoires thermiques » à l'étiquette énergie G).

Un logement décent devra être plus économe en énergie

Les exigences en matière de performances énergétiques sont aujourd'hui minimalistes. Elles deviendront progressivement élevées à partir de 2025.

Les infiltrations d'air interdites depuis 2018

Pour favoriser la transition énergétique pour la croissance verte et lutter contre les « passoires énergétiques », le logement doit être, depuis le 1er janvier 2018, « énergétiquement » décent. En pratique :

  • le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites ;
  • ses portes et fenêtres ainsi que ses murs et parois donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante ;
  • les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres ;
    les cheminées doivent être munies de trappes.

Par ces mesures il s’agit de diminuer le nombre de logements énergivores. Toutefois, la mesure est excessivement limitée puisqu'aucun seuil de performance énergétique n'est fixé et que l'appréciation de la décence du logement s'effectue indépendamment du coût de l'énergie.

Une performance énergétique minimale à compter de 2025

A l'avenir, des seuils de performance énergétique s'imposeront et feront partie intégrante de la notion de décence ; la « valeur verte » des logements deviendra alors importante. Concrètement, la lutte contre les passoires thermiques s'intensifier puisque :

  • À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location ;
  • À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F ne pourront plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location ;
  • À compter du 1er janvier 2034, les logements classés E ne pourront plus être mis en location, en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.

En 2022, les bailleurs sont déjà soumis à des contraintes liées à la classe énergie de leurs logements :

  • depuis le 18 août 2022 tout complément de loyer est interdit pour les logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • depuis le 24 août 2022 le loyer de tout logement classé F ou G dont le bail se reconduit, se renouvelle ou est signé ne peut plus faire l'objet d'une révision.

Logement non conforme : que risquez-vous ?

Les dispositions sur le logement décent sont assorties de sanctions. Pour le locataire, la non-conformité du logement le prive d'allocation logement. Le propriétaire peut se voir infliger une diminution de loyer et encourt des sanctions pénales en cas d'accident.

Les aides au logement sont conditionnées par un logement décent

Pour avoir droit aux allocations logement, le locataire doit justifier que le logement qu'il loue répond aux normes minimales de décence.

La Caisse d'allocations familiales (Caf) envoie au locataire un questionnaire qu'il doit faire remplir à son propriétaire. S'il ressort que le logement ne correspond pas aux normes, la Caisse d'allocations familiales refusera l'allocation logement, à moins que le locataire ait officiellement demandé au propriétaire la mise en conformité du logement ou qu'il ait engagé une action en justice dans ce sens. L'allocation logement sera alors maintenue jusqu'à la réalisation des travaux.

La Caf est habilitée à vérifier la conformité du logement aux caractéristiques de décence.

Le recours du locataire en cas de logement indécent

Si le locataire constate pendant l'occupation que le logement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent, le locataire doit faire état par écrit les défauts de conformité au bailleur.

  • Si le bailleur reconnait que le logement ne remplit pas les normes de décence, le locataire peut à tout moment demander la mise en conformité. Le locataire doit obtenir du propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes : la nature des travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer de même que le délai de réalisation.
  • Si le bailleur ne reconnaît pas la non-conformité aux critères de décence, le locataire doit le mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si dans les 2 mois, la mise en demeure reste sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal. Une action en justice devant le tribunal judiciaire sera nécessaire. Il reviendra au juge de déterminer la nature des travaux requis et le délai pour leur exécution. Le tribunal peut aller jusqu'à contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires, prononcer une diminution du loyer et attribuer des dommages et intérêts, lorsque le bailleur ne fait pas preuve de diligence.

Le locataire ne peut jamais se faire justice. Il ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Sanctions de la non-conformité

Un logement qui ne répond pas aux caractéristiques de la décence ne permet pas au locataire d'obtenir les allocations logement auxquelles il pourrait avoir le droit. En outre, le locataire dispose de recours pour obliger le propriétaire à engager des travaux et obtenir une compensation financière. Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le propriétaire à procéder aux travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes ;
  • imposer une réduction de loyer au propriétaire ;
  • le cas échéant, imposer des dommages et intérêts à payer au locataire si celui-ci a subi un préjudice du fait de la non- conformité du logement.

Le bailleur peut aussi se voir infliger une sanction pénale en cas d'accident causé au locataire, par exemple par le mauvais état du garde-fou d'une fenêtre.

Bien sûr, un logement faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité (logement insalubre) ou de péril (édifice menaçant ruine) ne saurait être considéré comme un logement décent.


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