Quelle est la validité des diagnostics pour la location d'un logement ?

La location d'un logement impose la réalisation puis la remise au locataire de diagnostics immobiliers réalisés par un diagnostiqueur certifié. Chaque diagnostic à sa propre durée de validité et vous pouvez le réutiliser tant qu'il est encore valable ; vous n'avez donc pas nécessairement à refaire tous les diagnostics à chaque signature du bail.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour louer un logement en 2023 et 2024 ?

La liste des diagnostics pour la location d'un appartement ou d'une maison

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour louer un logement est fixée par la loi (article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Les diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend, selon la date de construction du logement et sa localisation :

• l'état des risques qui mentionne l'éventuelle exposition du logement à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. Le diagnostic renseigne aussi le risque sismicité, le potentiel radon, la possible pollution du sol et enfin si la zone est susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le niveau de consommation énergétique du logement et d'émissions de gaz à effet de serre occasionnées par cette consommation ;
• le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements, peintures et tapisseries, contiennent du plomb, substance qui présente un danger pour la santé lorsqu'elle est ingérée (saturnisme) ;
  l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz qui évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
• l’information sur les nuisances sonores aériennes qui informe du bruit au voisinage des aérodromes.

L'obligation de vérifier si le logement contient de l'amiante

À la différence des autres diagnostics, le diagnostic amiante, qui indique la présence ou l'absence d'amiante (dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons, etc.) n'est pas à annexer au contrat de location. Toutefois, il doit être réalisé et tenu à disposition du locataire pour tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997.

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Durée : Entre 1h et 1h30 (selon vos questions !)
Animé par : Charlie Cailloux, de PAP
Réservé aux particuliers

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
✔️ Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
✔️ Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
✔️ Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

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L'obligation de mesurer la surface habitable du logement

La loi impose que la surface habitable, dite « loi Boutin » soit mentionnée dans le bail s'il s'agit de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ou s'il s'agit d'un bail mobilité. Il ne s'agit pas à proprement parler d'un diagnostic puisqu'aucun justificatif n'a à être remis au locataire. Toutefois, nous recommandons fortement de faire mesurer le logement par un professionnel (diagnostiqueur ou géomètre) compte tenu de l'enjeu :

• la surface d'un logement est un des critères de choix principaux et une erreur en la défaveur du locataire suscite nécessairement déception voire contentieux ;
• lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle stipulée dans le bail, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté ;
• dans les vingt-quatre villes qui appliquent l'encadrement des loyers, la surface du logement est un des éléments considérés pour la fixation du loyer.

Surface loi Carrez et surface loi Boutin : quelles différences ?

Vous avez sûrement obtenu la surface loi Carrez lors de votre achat. Mais plusieurs surfaces présentes dans la loi Carrez ne rentrent pas en compte dans la loi Boutin : combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements. La surface habitable à indiquer dans le bail peut donc être différente de la surface loi Carrez notifiée dans l'acte d'achat.

👉 Nous vous recommandons donc d'effectuer un métrage de la surface habitable par un professionnel, surtout s'il s'agit d'une maison.

Quelles locations sont concernées par le dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Les diagnostics doivent être annexés au :

• contrat de location vide à usage de résidence principale du locataire ;
• contrat de location meublée à usage de résidence principale du locataire ;
• bail mobilité ;
• bail de logement de fonction ;
• bail à usage de résidence secondaire du locataire ;
• bail consenti à un travailleur saisonnier.

Les diagnostics doivent être annexés au bail lors de sa signature. En revanche, ils n'ont pas à être mis à jour en cours de bail ni à être fournis à nouveau lors de la tacite reconduction du bail, tous les trois ans en location vide ou tous les ans en location meublée.

⚠️ Pour un contrat de location saisonnière à vocation touristique, seul l'état des risques s'impose.

Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic technique immobilier ?

👉 Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a une durée de validité de dix ans. Mais attention :

• les diagnostics réalisés jusqu'au 31 décembre 2017 sont désormais tous obsolètes et donc inutilisables pour louer ;
• les diagnostics réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024.

Est-il obligatoire de refaire un DPE vierge ?

Un DPE réalisé entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n'est pas valide s'il est vierge. En effet, depuis le 1^er janvier 2023, il convient de respecter, pour les locations de logements, le critère de décence énergétique. Celui-ci impose que la consommation énergétique du logement en énergie finale, calculée par le diagnostic de performance énergétique, soit inférieure à 450 kWh/m²/an.

👉 Or, comme l'indique le ministère « dans le cas d’un logement dont le DPE est vierge, le propriétaire ne peut attester du respect de ce critère. Dans ce cas, son logement sera considéré comme indécent à compter de la première reconduction tacite postérieure au 1^er janvier 2023, et seul un nouveau DPE (non vierge) pourra alors permettre de justifier du critère de décence. »

Est-il obligatoire de refaire un DPE réalisé avant le 1^er juillet 2021 ?

Un DPE réalisé entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021, même renseigné et donc valide, peut être trompeur. En effet, il n'a alors pas été réalisé selon la méthodologie en vigueur depuis le 1^er juillet 2021, ce qui peut aboutir à une étiquette faussement mauvaise... mais aussi faussement bonne ! Or le résultat du DPE à des incidences en matière de fixation et d'évolution du loyer et est un outil majeur dans la lutte contre les passoires énergétiques.

🙋‍♀️ En conclusion, nous vous recommandons de disposer d'un DPE nouvelle formule, réalisé postérieurement au 1^er juillet 2021.

Est-il obligatoire de refaire un DPE en cours de bail ?

La loi impose au propriétaire bailleur la fourniture des diagnostics au moment de la signature du bail, mais pas de les actualiser en cours de location. Curieusement, dans une réponse ministérielle du 28 mars 2023, le ministère de la Ville et du Logement affirme que « si le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence ». Bien que discutable, cette position confirme tout intérêt qu'ont les propriétaires bailleurs à disposer d'un DPE établi postérieurement au 1^er juillet 2021, date de l'entrée en vigueur du DPE nouvelle formule.

👉 L'état des risques a une durée de validité de 6 mois

Compte tenu de sa durée de validité très brève, l'état des risques doit en pratique être refait pour chaque nouveau locataire.

👉 Le constat de risque d'exposition au plomb a une durée de validité de 6 ans

Lorsque le diagnostic est négatif, c'est-à-dire qu'il mentionne l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures aux seuils légaux, la validité du diagnostic est permanente.

👉Le diagnostic bruit aérien doit être effectué à chaque location

La loi ne fixe pas de durée de validité de l'information sur les risques de nuisances sonores aériennes. Toutefois, il doit être à jour du plan d'exposition au bruit des aérodromes en vigueur au moment de la signature du bail. Il peut être obtenu, facilement, rapidement et gratuitement sur le site officiel errial.georisques.gouv.fr puisque le diagnostic bruit y est intégré à l'état des risques.

👉 Le métrage de la surface habitable du logement a une durée de validité illimitée

Le mesurage de la surface habitable du logement à une durée de validité illimitée, sauf à ce que des travaux effectués aient pu modifier sa superficie (une isolation thermique par l'intérieur par exemple).

Combien de temps les diagnostics immobiliers sont-ils valables ?

Pour tout savoir en un clin d'œil...

Diagnostic	Durée de validité
DPE	10 ans. Mais les diagnostics réalisés avant le 1er janvier 2018 sont obsolètes et les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024.
Diagnostic amiante parties privatives	En l'absence d'amiante : illimité. En présence d'amiante : 3 ans.
Surface habitable loi Boutin	Sans limite tant que de nouveaux travaux pouvant modifier la superficie ne sont pas effectués.
Diagnostic plomb (CREP)	En l'absence de plomb : illimité. En présence de plomb : 6 ans.
État des risques	6 mois
Diagnostic gaz	6 ans
Diagnostic électricité	6 ans
État des nuisances sonores aériennes	Pas de durée de validité fixée par la loi, mais la prudence est de le rééditer, lors de chaque signature de bail

Quels sont les diagnostics valables 6 mois ?

Deux diagnostics ont une durée de seulement six mois :

1. l'état des risques ;
2. l'état des nuisances sonores aériennes.

👉 Ces deux diagnostics doivent donc être réalisés peu avant la mise en location du bien pour garantir leur validité lors de la signature du bail. Ce n'est toutefois ni coûteux ni laborieux puisque l'état des risques et l'état des nuisances sonores aériennes peuvent être obtenus, facilement, rapidement et gratuitement.

La réutilisation des diagnostics

Si vous avez déjà en votre possession des diagnostics, soit parce que vous avez acheté récemment, soit parce que vous les avez fait réaliser pour le locataire précédent, vous pouvez les réutiliser tant qu'ils sont encore valables.

Certains travaux modifient le résultat des diagnostics

Le résultat des diagnostics peut changer en fonction des travaux que vous effectuez dans le logement. L'aménagement d'un comble, par exemple, permet d'ajouter la surface du comble à la surface habitable. Des travaux d'isolation peuvent améliorer la classe énergie du logement.

👉 Si vous avez effectué des travaux, et sans qu'il s'agisse d'une obligation, nous vous recommandons de refaire les diagnostics pour tenir compte de ces évolutions.

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