Passoire thermique : quelle stratégie adopter ?

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 23 octobre 2023
Chargé d'études chez PAP.fr

Votre logement est classé F ou G et vous ne savez pas quoi faire ? Les interdictions vont tomber et il faut vous décider. Vendre ou continuer ? Faire les travaux, oui, mais pour espérer quoi ? Nous avons enquêté.

En 2025, les logements classés G seront interdits de location.
En 2025, les logements classés G seront interdits de location. © Lechatnoir/GettyImages

C'est quoi une passoire thermique ?

La loi du 22 août 2021, appelée loi Climat, prévoit un certain nombre de mesures destinées aux biens les plus énergivores. Il s'agit des biens classés G, F ou E au Diagnostic de performance énergétique (DPE). Un calendrier a été mis en place par le gouvernement afin de prévoir la rénovation de tous ces biens, qu'on appelle communément les passoires thermiques dit aussi passoires énergétiques.

Comment savoir si mon logement est une passoire énergétique ?

Pour déterminer si votre logement est oui ou non une passoire énergétique, il faut réaliser un diagnostic de performance énergétique. Si vous en avez déjà effectué auparavant, faites attention, car la méthode de calcul a évolué au fil des années !

Ainsi, en juillet 2021, la méthode « sur facture », qui consistait à établir le DPE en fonction des factures d'énergie des dernières années, a été supprimée. À cette occasion, de nombreux logements se sont retrouvés classés F ou G alors qu'ils ne l'étaient pas auparavant. En octobre 2021, une nouvelle correction a été apportée afin de pallier ce problème.

👉 Si vous disposez d'un diagnostic de performance énergétique datant d'avant octobre 2021, nous vous recommandons de le refaire pour connaître votre classement avec la méthode de calcul actuelle.

Un diagnostic encore contesté

La méthode de calcul actuelle semble encore poser problème sur certains types de logements. Ainsi, les appartements sous les toits ou avec pignons sont anormalement pénalisés et des voix commencent à s'élever pour demander une nouvelle révision.

🗣️ « Je souhaite que le diagnostic de performance énergétique soit modifié pour tenir compte aujourd'hui des biais qu'il a », a par exemple déclaré Bruno Le Maire sur Sud Radio.

👉 Avant de choisir votre stratégie, il est important de comprendre les raisons pour lesquelles votre bien est classé F ou G. Dans certains cas (chauffage au fioul, mauvaise isolation, etc.), il n'y a aucune chance pour qu'une évolution du DPE ne change quoi que ce soit pour vous. Mais si vous faites partie des cas « d'erreur », vous pouvez espérer une correction… Soyez objectif !

Quels sont les propriétaires concernés ?

En théorie, tous les propriétaires sont concernés, qu’il s’agisse des propriétaires occupants ou des propriétaires bailleurs, tout le monde est censé rénover son bien si celui-ci ne remplit pas les critères prévus par la loi.

Mais seuls les propriétaires bailleurs sont susceptibles de recevoir des sanctions. Voilà pourquoi le débat se cristallise autour de la location et du parc à rénover.

Quels logements ne peuvent ou ne pourront plus être loués ?

👉 Depuis le 1er janvier 2023, il est d'ailleurs interdit de mettre en location un bien qui a une consommation totale d’énergie finale, par mètre carré de surface habitable et par an, qui serait supérieure à 450 kWh (on les appelle les logements G+).

  • Les logements classés G au DPE se verront interdits de location à partir du 1er janvier 2025.
  • Les logements F seront interdits à partir du 1er janvier 2028.
  • Les logements E seront quant à eux interdits à partir du 1er janvier 2034.

Tous les contrats de location de résidence principale sont concernés par la loi. Que le contrat soit en cours ou renouvelé, cela ne change rien à vos obligations.

Combien de logements sont concernés par la loi ?

Les passoires énergétiques représentent environ 5 millions de logements (F et G) à rénover pour 2028 ; et pour réaliser les objectifs de cette loi, il faudrait donc en faire environ 1 million par an. Le coût moyen de rénovation représente au total 40 milliards d’euros par an, pour l'ensemble des logements concernés, ce qui pose des vraies questions sur le plan de la faisabilité.

Quelles sont les exceptions ?

La loi prévoit d'ores et déjà qu'en cas de réelle impossibilité de rénover le bien (contraintes architecturales ou opposition de la copropriété), vous ne pourrez pas y être contraints.

⚠️ Mais attention, il faudra le prouver et vous pouvez tout de même devoir faire d'autres travaux. Par exemple, si une isolation par l'extérieur est impossible, cela ne vous dispense pas de faire une isolation par l'intérieur.

Des objectifs inatteignables, une raison de ne pas réaliser les travaux ?

Les propriétaires bailleurs sont massivement opposés à cette loi et cela se comprend. Imposer de telles échéances, sur un parc aussi étendu, paraît en effet peu réaliste. Les problèmes de financement et de fiabilité du DPE ne sont pas les seuls !

  • En copropriété, il est plus efficace d’agir à l’échelle de la copropriété, ce qui nécessite d’obtenir le vote et c'est très difficile !
  • Les travaux à réaliser ne sont pas toujours clairs.
  • La main-d’œuvre n’est pas suffisamment nombreuse, ni suffisamment formée. Il y a un déficit de compétences pour gérer une telle rénovation du parc de logements.

Or, le marché locatif manque déjà tellement de logements qu'il est difficile d’imaginer que le gouvernement finisse par enlever tous ces logements qualifiés de passoires thermiques.

Devant ce constat, de nombreux bailleurs hésitent et attendent. Certains font le pari que la loi sera reportée, voire abrogée. D’autres espèrent que la méthode de calcul du DPE sera modifiée et que leur logement finira par ne plus être considéré comme une passoire thermique.

👉 Attendre, c'est le choix de Julien, propriétaire dans le XVI arrondissement de plusieurs appartements classés F et G. « Je ferai le minimum si la loi est appliquée. » Julien est désabusé des différentes réformes touchant à l'immobilier, la fiscalité, l'encadrement des loyers. « Mes appartements ne me rapportent pas assez, et avec ces travaux je ne retomberai jamais sur mes pieds. On m'en demande trop. » Julien a décidé d'attendre le dernier moment, mais est-ce une bonne décision ?

Ne pas faire les travaux, quel risque ?

Attendre est évidemment un pari. Et comme tous les paris, on peut le perdre. Il est possible que la loi ne soit pas reportée, même si les objectifs sont inatteignables, car personne ne veut sembler renoncer aux objectifs de transition énergétique. Et il est aussi possible qu'aucune nouvelle méthode de calcul ne vienne sortir votre bien de son statut de passoire thermique. Dans ce cas, vous allez vous retrouver avec un bien interdit à la location d'ici quelques années.

🙋‍♀️ Soyons clairs : vu le nombre de logements concernés, vous ne serez probablement pas le seul. Il est donc peu probable que des contrôles d'ampleur soient engagés par le gouvernement pour traquer les propriétaires.

Mais vous devez avoir conscience qu'il s'agira désormais aux yeux de la loi d'un logement indécent. En vertu du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, votre locataire pourra vous mettre en demeure afin de réaliser les travaux de rénovation nécessaires. Et si vous n'y consentez pas, un juge pourra vous ordonner la réalisation des travaux, assortie d'une astreinte, c'est-à-dire une somme fixe à payer par le bailleur pour chaque jour de retard dans la réalisation des travaux. De plus, le juge pourra décider d'une réduction de loyer ou, pendant la durée des travaux, de la nécessité de reloger le locataire dans un logement conforme et similaire.

Tous les contrats de location de résidence principale sont concernés par la loi. © PAP

Subir des frais plus importants

Vous risquez donc de finir par être obligé de faire les travaux, ou de vendre votre bien. Et cela peut vous revenir plus cher que si vous prenez les choses en main dès aujourd'hui.

💰 Vous risquez d'avoir des problèmes de financement

Le coût des travaux peut nécessiter un crédit pour le bailleur, ce qui demandera un délai de mise en œuvre. Les crédits étant par ailleurs de plus en plus difficiles à obtenir, du fait de la hausse des taux d'intérêt et du blocage des banques. Le crédit est fondé sur un prix de chantier, dont le prix des matières premières augmente sensiblement depuis le début de la guerre en Ukraine (27 % d'augmentation en un an, selon 60 Millions de Consommateurs). Il pourra donc y avoir des problèmes de financement.

⏰ Vous risquez de voir les délais de chantier s'allonger

Il faudra aussi se confronter à une demande de travaux qui montera en flèche, des travaux qui seront durs à réaliser, du simple fait du manque d'artisans. Cela occasionnera un coût de travaux supplémentaire, mais aussi des délais de chantiers plus longs.

🚨 Vous risquez de vendre avec une décote plus importante

Si la loi n'est pas reportée, de nombreux propriétaires pourraient décider de vendre leur passoire thermique. Et un afflux massif de biens classés G et F aura comme conséquence de baisser encore le prix des passoires énergétiques.

Vendre en l'état, en assumant une décote

Autre possibilité : vendre. La vente est le sujet de tous les médias en ce moment. Elle cristallise le débat autour du prix, des prix qui ont tendance à baisser un peu partout en France, surtout dans les grandes villes.

Le nombre d'acheteurs a tendance à baisser du fait de la raréfaction du crédit, et cela occasionne une baisse des prix. Et sur un marché tendu comme celui-ci, il faudra ajouter une décote particulière correspondant à votre bien. Car l'achat de votre bien occasionnera des travaux pour le nouveau propriétaire, et cela doit faire partie de la négociation. Vous devrez en tenir compte dans la fixation de votre prix de vente, pour rendre votre bien attractif, et ne pas perdre de temps.

Combien vaut votre logement ?

Adresse du bien :

Type de bien :

Vendre, la solution de facilité ?

C'est le choix de Thibault, un propriétaire qui a hérité d'un bien dans un état dégradé, après de longues années d'occupation par un locataire vieillissant. « Il y avait trop de travaux à effectuer, problème de luminosité, problème d'isolation (logement F), peintures. » Thibault ne s'est pas posé de questions : « Je voulais vendre. Faire les travaux aurait occasionné de grosses dépenses, ce qui aurait fait monter le prix du bien, et donc moins de certitude de vendre, dans un marché comme le nôtre ».

↘️ Après quelques semaines de publication, une décote d'environ 20 % a été appliquée sur le bien de Thibault et celui-ci a été vendu à un investisseur privé.

👉 La solution de la vente permet de mettre fin à des situations non voulues, comme celle de Thibault. Pour toutes les autres, c'est une question de choix et d'investissement patrimoniale. Car il s’agit avant tout d’une question personnelle, et d’une manière de voir l’avenir.

Posez-vous les bonnes questions avant de vendre

S’agit-il d’un bien que vous ne souhaitez pas particulièrement garder ? Ou êtes-vous dans une logique patrimoniale, d’un bien que vous conserverez des années et que vous transmettrez peut-être. Car dans tous les cas, la loi sera appliquée à un moment donné, et la transition écologique aura lieu.

🙋‍♀️ Quelle que soit votre décision, il faudra garder en tête que la période faste de ces 20 dernières années aura permis de réaliser des plus-values plus qu’honorables (prix parisiens multipliés par 3 ces 20 dernières années).

Rénover un appartement, quelles contraintes ?

Lorsqu’on dispose d’un appartement, la première chose à faire est de regarder ce qui est prévu par la copropriété. La copropriété est le premier interlocuteur à consulter lorsque l'on a ce type de projet. Car seule la copropriété peut décider de l'isolation par l'extérieur, l'isolation par l'extérieur étant la mesure la plus efficace sur le plan énergétique.

Le vote en assemblée, le préalable indispensable pour toute bonne rénovation

Il est indispensable pour tout copropriétaire intéressé de commencer par solliciter sa copropriété avant de s'engager dans des travaux individuels. Il faut faire appel à sa copropriété par la voie du vote et de l'assemblée générale, pour décider des travaux. Un vote de travaux de rénovation globale sera beaucoup plus efficace sur le plan énergétique, en plus de décharger le copropriétaire d'une décision qui peut être lourde. Et cela bénéficiera à tous.

👉 N’hésitez pas à faire appel à votre conseil syndical et à fédérer autour de vous tous les copropriétaires qui seraient susceptibles d’être intéressés.

L'État vous accompagne dans vos travaux de copropriété

Pour aider les copropriétaires et les copropriétés, l'Etat a mis en place un véritable dispositif d'accompagnement de la rénovation énergétique, le coach copro (dispositif gratuit), soit 2 300 conseillers répartis dans 551 espaces conseils. Chaque copropriétaire peut les solliciter. Ils interviennent directement au sein des copropriétés. Mesures de sensibilisation et appui technique.

La rénovation par la copropriété, meilleur gage d’efficacité

La rénovation collective est celle qui offre les meilleures perspectives d’amélioration. Dans toutes les mesures possibles, l'isolation par l'extérieur en est la base, mais cela doit être complété par d’autres mesures rendant l’œuvre plus pérenne, plus sûre : rénovation de la toiture, isolation des plafonds de cave, ventilation, changement de fenêtres, sans oublier la chaudière !

🗣️ « La rénovation globale est la plus efficace, c'est celle qui permet d'obtenir les meilleurs pourcentages de gains énergétiques », insiste Irène Autin, conseillère du 18e arrondissement pour l'Agence Parisienne du Climat.

Un DTG (diagnostic technique global) devra être mené, par un expert, dans toute la copropriété. C'est une étude beaucoup plus poussée que le DPE. Cela comprend une analyse architecturale, technique et financière de la copropriété. S'ensuivra une prescription de travaux précis, avec des gains énergétiques fondés sur une note au DPE. Le coût du DTG est partagé entre tous les copropriétaires, comme les travaux.

L'État vous aide à financer vos travaux

Si on atteint 35 % de gain énergétique, on peut prétendre à l'obtention de « MaPrimRénov' copropriétés » : 25 % du montant total des travaux, plafonné à 25 000 € par logement. Les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE.

Votre copropriété refuse les travaux, vous pouvez rénover vous-même !

La rénovation d'un appartement doit tout d'abord passer par une tentative auprès de la copropriété, comme nous l'avons vu. Mais comme toutes les demandes effectuées auprès de la copropriété, certaines sont refusées. Malgré les objectifs de la loi, il n’est pas sûr que votre copropriété accepte de faire ces travaux.

Comment isoler votre appartement pour avoir un bon DPE ?

🧲 Il vous est possible d'effectuer les travaux vous-mêmes, et une amélioration véritable est possible. Vous pouvez atteindre une note convenable en entamant des travaux énergétiques dans une partie privative, à condition de faire le diagnostic nécessaire, et d'y mettre les moyens. Plusieurs voies d'amélioration sont possibles : ventilation mécanique, chauffage, changement des fenêtres (passer du simple au double vitrage, voire triple) changer les radiateurs (passer des convecteurs électriques aux radiateurs à inertie).

👉 Mais la principale source d'amélioration, c’est l'isolation par l'intérieur. Seul problème : on perd un peu de superficie. Mais très peu, en réalité.

Isolation par l'intérieur, quelle perte de surface ?

Les techniques d'isolation par l'intérieur sont efficaces, et la perte de superficie totale ne sera pas très importante. Selon Irène Autin, le calcul est le suivant :

  • Il faut prendre la longueur du mur donnant sur l'extérieur, auquel on ajoute l'épaisseur de l'isolant. Par exemple, un mur de 4 m ;
  • Il faut 14 cm d'isolant pour obtenir une bonne isolation par l'intérieur ;
  • Avec 14 cm d'isolant sur un mur de 4 mètres de long, on perd environ 0,56 m².

👉 0.56 m², cela aura un impact mineur sur le loyer. À Paris par exemple, pour un studio construit entre 1971 et 1990, non meublé, situé dans le 4e arrondissement, le loyer de référence majoré est de 36,2 €/m². Avec 0,56 m² en moins, vous perdez donc 20 € par mois. Mais en contrepartie, Paris et plusieurs centaines de communes proposent une exonération de la taxe foncière pendant plusieurs années, ce qui devrait compenser ! 

Quels matériaux utiliser pour éradiquer un logement énergivore ?

Pour l'isolation par l'intérieur, « privilégiez le biosourcé, la laine de roche ou la laine de verre pour protéger le transfert d’eau et ainsi éviter les désordres d’humidité », précise l'expert. « L'avantage avec ces matériaux, c'est qu'ils seront aussi compatibles avec une possible isolation par l'extérieur à venir, une isolation qui serait cette fois mise en œuvre par la copropriété. » Et votre appartement sera encore plus performant.

Il peut y avoir toutefois d'autres implications à l'isolation par l'intérieur, comme le besoin de revoir l'électricité, modifier la plomberie ou encore de changer les radiateurs. C'est pourquoi « il est nécessaire de se lancer dans une démarche globale », insiste Irène Autin. « Et de se faire bien accompagner ».

Rénover une maison, quelles contraintes ?

Si vous envisagez de faire les travaux seuls, que vous soyez en copropriété ou en maison individuelle, il sera nécessaire de faire passer un expert thermique. Il ne faut pas se contenter du DPE ou de l'audit énergétique. Il faut aller plus loin.

❗La première chose à faire est de contacter France Rénov, pour être accompagné dans toutes les étapes de ce processus. L'expert thermicien effectuera une thermographie de votre logement. Il préconisera les travaux nécessaires pour obtenir la note souhaitée. Car tout l'enjeu est là : vous devez atteindre une note qui vous permette de quitter le statut de passoire thermique et d'être à l'abri de toutes sanctions qui guettent les propriétaires bailleurs sur les dix années à venir, c’est-à-dire 2034.

⚠️ Il faut obtenir au minimum D (en 2034, tous les logements loués devront être au minimum D).

La rénovation d'une maison individuelle labellisée « passoire thermique » reste relativement libre pour le propriétaire, si on compare cela avec un appartement. Ici,  seules les règles d'urbanisme sont à respecter, c’est-à-dire le Plu, lequel a vocation à s'appliquer sur tous les bâtiments d'une même commune. Mais parfois, il faut des autorisations légales pour rénover une maison.

La rénovation d'une maison, quelles autorisations légales ?

👉 Dans certains cas, Il faudra passer par une Déclaration préalable de travaux, comme c'est le cas pour l'isolation des murs par l'extérieur. Ces travaux peuvent avoir un effet très concret sur l'apparence de votre maison, ce qui peut entraîner un refus de la part de l'administration.

👉 Dans certains cas un permis de construire doit être demandé. Si par exemple vous souhaitez aménager un garage en pièce à vivre, toujours dans cette logique de rénovation énergétique.

Comme en copropriété, si vous choisissez de rénover votre maison, il faudra essayer de privilégier une approche globale. L’expert thermicien vous donnera alors les clés pour rénover votre logement de manière pérenne et vertueuse.

❌ Le pire : faire de la rénovation au coup par coup, changer les fenêtres d'abord, puis isoler un grenier. Cela n'augmente que peu les résultats, vous multipliez les démarches, perdez du temps et enfin vous risquez de créer des synergies négatives. Nouveau risque de condensation sur les vitres, humidité, etc.

Une rénovation thermique, ça coûte combien ?

Tout dépend du type de logement, maison/appartement, date de construction, matériaux, entretien, surface totale, note envisagée. La rénovation de chaque bien répond donc à des besoins précis, pour lesquels nous ne pouvons pas nous substituer à un expert thermique. Toutefois, il est possible de tirer des ordres de grandeur.

💰 En ce qui concerne une maison, il faudra compter en moyenne 16 000 € pour passer d'une classe à une autre. L'avantage avec la maison est que l'on peut atteindre une note très haute, du simple fait de la décision du propriétaire, contrairement aux copropriétaires des immeubles d'habitation, qui sont confrontés à des difficultés techniques liées à la structure de l'immeuble, en plus de devoir faire valoir leurs droits lors d'assemblées de copropriété, où ils rencontrent parfois des copropriétaires aux intérêts bien différents.

💰 En ce qui concerne un appartement, la facture sera moins lourde. Et cela se comprend ! On ne touche pas au toit, à l'isolation par l'extérieur, beaucoup de postes sont de facto éliminés.

Les 1 001 aides de la rénovation énergétique

De nombreuses aides financières existent. Tout propriétaire souhaitant mettre en œuvre des travaux de rénovation doit s'interroger sur les aides. Eco PTZ (Prêt à taux zéro), MaPrimeRénov', CEE (Certificat d'économie d'énergie), aides locales, fournies par les villes et les départements.

💰 Toutes ces aides, additionnées les unes aux autres, peuvent devenir très substantielles. Et cela peut vous permettre de réduire drastiquement votre facture. France Rénov pourra vous aider étape par étape, dans tout ce processus.

⚠️ Attention : certaines de ces aides sont soumises à des conditions de revenus. Elles ne sont pas versées au même moment ni par les mêmes acteurs, ce qui demandera une bonne organisation et une bonne trésorerie.

Après la rénovation, l'optimisation fiscale !

Vous avez effectué vos travaux et vous avez atteint une note vous permettant de louer. Il s'agit maintenant d'optimiser votre investissement. Après avoir engagé tous ces frais, il est tout à fait normal d'essayer de rentabiliser votre investissement.

👉 Votre bien est hors d'une zone tendue

Si votre location est située hors d'une zone tendue, vous pourrez revaloriser ce loyer en mettant en avant toutes ces améliorations, et la baisse de la facture d'énergie pour le locataire. Le loyer sera donc à définir selon les prix du marché, pour un bien équivalent.

👉 Votre bien est dans une zone tendue

Si vous êtes situé en zone tendue, il est possible de modifier le loyer à la hausse. Mais attention, certains critères doivent être respectés.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

Votre location est soumise au plafonnement de loyer

Avec le plafonnement des loyers, présent dans de nombreuses villes de France, il ne sera pas possible de récupérer les frais engagés sous forme d'augmentation de loyer. La loi l'interdit. Voici les villes soumises au plafonnement de loyer :

👉 La solution alors ? La fiscalité ! En tant que bailleur, vous pouvez déduire le coût des travaux de vos revenus fonciers. En cas de rénovation énergétique, vous disposez d'un doublement du déficit foncier. Dès lors, même en présence de revenus fonciers importants, votre imposition fiscale baissera en flèche.

En ce qui concerne le choix fiscal du bailleur, il sera nécessaire de passer au régime réel, et ce afin de bénéficier d'un maximum d'abattements.


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