Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour vendre un logement

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 1 avril 2023
Juriste chez PAP.fr

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour vendre un logement. Il informe de la consommation énergétique, du coût du chauffage, de la performance de l'isolation et des émissions de gaz à effet de serre. Le DPE formule aussi des recommandations de travaux. Le résultat du DPE intéresse de plus en plus l'acheteur et a une influence grandissante sur le prix de vente.

Le DPE, obligatoire pour vendre, a désormais un impact sur le prix d'un logement
Le DPE, obligatoire pour vendre, a désormais un impact sur le prix d'un logement © PascaleGueret/GettyImages

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est aujourd'hui le plus connu, mais aussi le plus redouté des diagnostics immobiliers tant son importance est devenue grande pour vendre un logement. En effet, les logements mal classés, ceux qu'on qualifie de « passoires énergétiques » ou de « passoires thermiques » subissent une décote et devront faire l'objet de travaux de rénovation énergétique à court ou moyen terme. Pour ceux qui achètent pour louer, le DPE est fondamental puisque progressivement des interdictions de louer s'appliquent pour les logements les plus énergivores. 

Le diagnostic « DPE » c'est quoi ?

Le DPE, c’est le diagnostic de performance énergétique, un diagnostic technique immobilier indispensable pour vendre un logement ; il fait donc partie, comme une dizaine d’autres diagnostics, du dossier de diagnostic technique (DDT) exigé par le notaire et qui doit être obligatoirement annexé à la promesse ou au compromis de vente.

Le DPE renseigne sur le niveau de consommation énergétique du logement et d'émissions de gaz à effet de serre générées par cette consommation ; une lettre, entre A et G, vient résumer le classement du logement selon qu’il est économe en énergie ou énergivore, faiblement ou fortement émetteur de gaz à effet de serre. Le diagnostic donne aussi une estimation en euros du coût annuel de l’énergie nécessaire au logement pour son chauffage, son éclairage, sa ventilation et sa climatisation ainsi qu'une évaluation de la qualité de l'isolation. Enfin, le DPE formule des recommandations d’amélioration de la performance énergétique en estimant le coût des travaux et le gain de performance escompté.

À l’heure de l’urgence climatique, de la crise énergétique et de l’inflation, l’importance du DPE est grandissante. Cette importance se traduit sur le plan juridique puisque le DPE doit être réalisé dès la mise en vente du logement pour renseigner l'annonce puis être présenté lors des visites. Elle se traduit aussi sur le plan du marché immobilier puisque désormais le résultat du diagnostic est incontestablement pris en compte par l’acheteur pour décider de faire une offre d’achat et surtout pour en fixer le prix. Cela s'explique fort bien : des travaux de rénovation énergétique s’imposeront aux propriétaires occupants comme et aux propriétaires bailleurs dans les prochaines années et les logements les moins performants seront tout à la fois les premiers concernés, mais aussi ceux pour lesquels les travaux seront les plus chers et les plus complexes.

Combien coûte un DPE pour un appartement ou une maison ?

Le prix du DPE varie entre 100 et 250 €. Plus la surface est grande et plus le coût du diagnostic sera élevé puisque le temps passé à la réalisation du DPE sera important. Le coût du DPE varie aussi d'un diagnostiqueur à l'autre, le prix des diagnostics étant libre.

Tout diagnostic de performance énergétique fait l'objet d'une visite du bâtiment par le diagnostiqueur certifié qui l'élabore.

Quand le DPE est-il obligatoire pour vendre une maison ou un appartement ?

Quels sont les logements concernés par le DPE ?

Tous les logements doivent faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique ; peu importe qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, peu importe que le bien soit ou non situé dans une copropriété, peu importe le mode de chauffage utilisé. Le diagnostic de performance énergétique s'impose pour toutes les ventes de logements situés en France métropolitaine. Outre-mer, il entrera progressivement en vigueur d'ici le 1er juillet 2024 ; un diagnostic de performance énergétique a déjà été mis en place en Guadeloupe et en Martinique.

Pour la vente d’une maison individuelle de moins de 50 m² de surface de plancher, la remise du DPE n’est pas obligatoire (article R 126-15 du CCH) ; toutefois, en pratique, l’acheteur le réclamera.

À quel moment doit-on fournir le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé dès la mise en vente du logement. le DPE est indispensable pour renseigner l’annonce sur PAP qui doit toujours comporter (Article L 126-33 du Code de la construction et de l'habitation) ;

  • la classe énergie (la consommation énergétique), symbolisée par une lettre de A à G, et la classe climat (les émissions de gaz à effet de serre), symbolisée par une lettre de A à G, du logement ;
  • le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ;
  • l’indication, uniquement pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique est excessive. Cette information doit être libellée de la façon suivante : « Logement à consommation énergétique excessive : classe F » ou « Logement à consommation énergétique excessive : classe G ».

Le DPE est nécessaire pour les visites puisque ce diagnostic doit obligatoirement être tenu à disposition des candidats acquéreurs (article L 126-28 du Code de la construction et de l'habitation).

En plus de cet aspect légal, il est très utile d'avoir le DPE à disposition le plus tôt possible pour que la négociation soit efficace et rapide. En l'absence de DPE, le candidat acquéreur peut formuler une offre d'achat, mais celle-ci pourra être modifiée à la production du DPE ; une perte de temps inutile !

Le DPE est obligatoirement annexé à la promesse ou au compromis de vente (article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation).

Qu'est-ce que comprend le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique indique la quantité d'énergie consommée pour une utilisation standardisée du logement et le classe de A à G par niveau de performance décroissant, en fonction de son niveau de performance énergétique et de son niveau d'émissions de gaz à effet de serre. Très utile pour que l'acheteur estime son budget chauffage, le diagnostic indique en euros les coûts théoriques annuels d'énergie du logement. Le DPE mentionne aussi des recommandations de travaux destinées à améliorer la performance énergétique du logement, travaux de rénovation énergétique qui vont devenir progressivement obligatoires.

Fiabilisé au fil du temps, le DPE se veut plus fiable, plus complet, mais aussi plus lisible depuis la réforme du 1er juillet 2021 ; le nouveau DPE doit d'ailleurs respecter un modèle type fixé par un arrêté du 31 mars 2021.

Le contenu précis du DPE

Le diagnostic de performance énergétique doit notamment comporter les éléments suivants :

  • la surface habitable du logement, en incluant la superficie de vérandas chauffées. Pour calculer le DPE, toute la surface habitable du logement est considérée chauffée en permanence pendant la période de chauffe ;
  • un descriptif des principales caractéristiques thermiques et géométriques du logement et de ses équipements énergétiques.

Par type d'énergie, les quantités annuelles d'énergie finale et d'énergie primaire nécessaires au chauffage, au refroidissement, à la production d'eau chaude sanitaire, à l'éclairage et aux auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, calculées suivant une utilisation standardisée du logement, exprimées en kilowattheures ; le calcul est réalisé au moyen de la méthode conventionnelle dite « 3CL-DPE 2021. »

Une évaluation en euros, sous la forme d'une fourchette de coût, des montants annuels des frais de consommation inhérents aux quantités d'énergies finales mentionnées accompagnée de la date de relevé du coût des énergies.

Un classement de la performance énergétique prenant en compte la quantité totale d'énergie primaire et la quantité d'émissions de gaz à effet de serre selon une échelle de référence notée de A à G, en fonction des valeurs du rapport de ces quantités à la surface habitable considérée. La quantité totale d'énergie finale, rapportée au mètre carré de surface habitable considérée et exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an.

La quantité annuelle de gaz à effet de serre émis dans l'atmosphère du fait des quantités d'énergie finale nécessaires pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, exprimée en quantité équivalente de dioxyde de carbone. Un équivalent de la quantité annuelle totale d'émissions de gaz à effet de serre du logement, exprimé en nombre de kilomètres parcourus en voiture.

Un classement de la quantité de gaz à effet de serre selon une échelle de référence notée de A à G, en fonction de la valeur du rapport de cette quantité à la surface habitable considérée.

Un classement de la performance de l'isolation du logement, selon une échelle à quatre niveaux, en fonction de la valeur du coefficient de transmission thermique moyen de l'enveloppe.

Un classement de la performance de l'isolation des murs, du plancher bas, du plancher haut et des menuiseries selon une échelle à quatre niveaux, en fonction de la valeur du coefficient de transmission thermique moyen de chaque type de paroi.

Un schéma de répartition des déperditions thermiques de l'enveloppe par poste et une évaluation du confort thermique passif en période estivale selon une échelle à trois niveaux, accompagnée de la liste des caractéristiques du logement, favorisant le confort d'été passif et de recommandations de travaux visant à l'améliorer.

La liste des équipements installés à demeure utilisant ou produisant des énergies renouvelables ou raccordant le logement à un réseau urbain de chaleur ou de froid vertueux. Le cas échéant, une information indiquant que le bien, objet du diagnostic, est équipé d'un système de refroidissement.

Dans le cas où le logement est raccordé à un réseau de chaleur, le taux d'énergie renouvelable et de récupération de ce dernier et complété par l'année de référence de la donnée.

Des recommandations de travaux indicatives, sous la forme d'un ou deux bouquets successifs de travaux permettant d'atteindre la classe énergétique A ou B sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie estimée ainsi qu'une évaluation du coût de chaque bouquet de travaux, sous la forme d'une fourchette. A noter :

  • dans le cas d'un logement de classe énergétique F ou G, la première étape devra impérativement permettre l'atteinte d'une classe énergétique plus performante ou égale à la classe E, sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie estimée ;
  • en cas de contraintes, notamment techniques, architecturales ou patrimoniales spécifiques limitant les interventions possibles d'amélioration de la performance énergétique du logement, les recommandations de travaux pourront viser une classe énergétique moins performante que la classe B ;
  • si le bien, objet du diagnostic, est équipé d'une cheminée à foyer ouvert, le premier bouquet de travaux comprend une recommandation visant à condamner la cheminée à foyer ouvert ou à la remplacer par un autre dispositif tel un insert.

Les nouveaux classements énergétique et climatique résultant de la réalisation des bouquets de travaux recommandés. 

Des recommandations indicatives visant à inciter les occupants à développer des comportements sobres en énergie, ainsi que des évaluations de l'impact d'un comportement vertueux sur le montant des dépenses énergétiques théoriques de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire. Des recommandations indicatives visant à inciter les occupants à améliorer la gestion, l'entretien et la maintenance des équipements, visant à réduire durablement les consommations d'énergie et préserver l'environnement.

La date de l'arrêté en vigueur le jour de l'élaboration du DPE qui fixe les prix de l'énergie. Dans un contexte de forte inflation du coût des énergies, il faudra (fortement) relativiser l'estimation des coûts annuels d'énergie du logement donnée par le DPE si la référence est ancienne. Par exemple, un DPE établi fin 2021 fournit une estimation bien en dessous de celle qui serait fournie pour le même logement par un DPE réalisé en 2023.

Si le logement est équipé d'une cheminée à foyer ouvert, le descriptif contient la mention suivante : « Cheminée à foyer ouvert : son utilisation, même occasionnelle est source de gaspillage énergétique et présente de forts impacts sur la qualité de l'air ».

Comment est calculé le DPE ?

Préparer mon DPE

Pour faciliter la réalisation du DPE et favoriser son exactitude, il faut fournir au diagnostiqueur un certain nombre de renseignements (titre de propriété, métrage, factures de travaux/achat portant sur l'isolation, les fenêtres, le chauffage, la ventilation, etc.) en amont de la visite ou a minima sur place lors de la visite du logement. Le diagnostiqueur prend normalement les devants et vous fait une liste ; à défaut le plus simple est de l'interroger. Vous pouvez également consulter le document « Préparer mon DPE » élaboré par le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.

Comment est déterminée la consommation énergétique du logement ?

Le DPE est calculé à l'aide de la méthode de calcul « 3CL-DPE 2021 » fixé par un arrêté du 8 octobre 2021 ; sur environ 150 pages y sont exposés les différents paramètres et leur prise en compte. C'est ce référentiel qui est utilisé par le logiciel de tous les diagnostiqueurs ; le DPE d'un même logement doit donc être identique, quel que soit le diagnostiqueur intervenant... même si la presse se fait l'écho de DPE parfois erronés.

Pour l'établissement du DPE, de très nombreux critères physiques du logement et du bâtiment sont pris en compte comme :

  • surface, hauteur moyenne sous plafond, exposition (prise en compte de l'ensoleillement) ;
    caractéristiques des parois opaques (murs, plafonds, planchers) : type, épaisseur, mitoyenneté, caractéristiques de l'isolation (épaisseur, résistance, année d’isolation) ;
  • caractéristiques des parois vitrées et des portes : type de vitrage (simple, double) , inclinaison du vitrage, type de menuiserie, type de volets ;
  • calcul des déperditions de chaleur par les ponts thermiques et le renouvellement d'air ;
  • type d’installation de chauffage de l'air ;
  • présence d'une climatisation ;
  • type d'installation de chauffage de l'eau.

Les caractéristiques du logement sont alors soumises à des calculs mathématiques obligatoires afin d'obtenir le bilan annuel des consommations de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, d’éclairage et des auxiliaires. 

Attention : le DPE est établi selon une méthode dite « conventionnelle ». Cela signifie que les calculs sont effectués sans tenir compte du comportement des occupants afin d’avoir une information sur la qualité énergétique du bâtiment. C’est la raison pour laquelle l’établissement du DPE se fait principalement par une méthode de calcul des consommations conventionnelles. En clair, la méthode de calcul du DPE s’appuie sur une utilisation standardisée du bâtiment pour des conditions climatiques moyennes du lieu. L'idée est que le DPE permette de comparer objectivement les différents bâtiments entre eux.

La conséquence est que la consommation d'énergie ne sera pas la même si le logement est occupé par deux ou six personnes. De même, selon que l’hiver aura été rigoureux ou non, que la famille se chauffe à 19 °C ou 21 °C, les consommations du même bâtiment peuvent significativement fluctuer ! En effet, un écart entre les hypothèses du calcul conventionnel et le l’utilisation réelle du logement entraîne inévitablement des différences au niveau des consommations. Par ailleurs, certaines caractéristiques impactant les consommations du bâtiment ne sont connues que de manière imparfaite (par exemple : le rendement d'une chaudière dépend de son  dimensionnement et de son entretien).

Comment est déterminée l'étiquette énergie du DPE ?

La classification de A à G de la performance énergétique du logement est définie de la façon suivante, selon la consommation totale d'énergie primaire et la quantité d'émissions de gaz à effet de serre estimée par mètre carré par an.

 Classe  Consommation totale d'énergie primaire (« Cep », en kW/m²/an) et émissions de gaz à effet de serre (« EGES » en kgCO2/m²/an)
 A  Cep < 70 et EGES < 6
 B  (70 ≤ Cep < 110 et EGES < 11) ou (6 ≤ EGES < 11 et Cep < 110)
 C  (110 ≤ Cep < 180 et EGES < 30) ou (11 ≤ EGES < 30 et Cep < 180)
 D  (180 ≤ Cep < 250 et EGES < 50) ou (30 ≤ EGES < 50 et Cep < 250)
 E  (250 ≤ Cep < 330 et EGES < 70) ou (50 ≤ EGES < 70 et Cep < 330)
 F  (330 ≤ Cep < 420 et EGES < 100) ou (70 ≤ EGES < 100 et Cep < 420)
 G  Cep ≥ 420 ou EGS ≥ 100

Dans la moitié est de la France (hors pourtour méditerranéen), les classes E, F et G sont définies comme ci-dessous lorsque le logement est situé à une altitude supérieure à 800 m.

 Classe  Cep et EGES
 E  (250 ≤ Cep < 390 et EGES < 80) ou (50 ≤ EGES < 80 et Cep < 390)
 F  (390 ≤ Cep < 500 et EGES < 110) ou (80 ≤ EGES < 110 et Cep < 500)
 G  Cep ≥ 500 ou EGS ≥ 110

Le calcul du DPE est ainsi fait que la lettre le symbolisant (la « classe ») résulte de la plus mauvaise des deux évaluations : celle de la consommation d'énergie et celle des émissions de gaz à effet de serre.

Comment obtenir le diagnostic de performance énergétique ?

Où s'adresser pour faire un DPE ?

Le DPE ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur certifié. Aucun autre professionnel de l'immobilier, même disposant des compétences requises (un architecte par exemple), ne peut réaliser valablement le diagnostic de performance énergétique.

Pour faire réaliser le DPE, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09 70 69 08 87. Vous pouvez également commander en ligne.

Le coût du diagnostic de performance énergétique (DPE) est pris en compte dans le calcul de la plus-value. Il est également déductible des revenus locatifs dans le cadre du régime réel.

Comprendre mon DPE

Si la présentation du DPE a été améliorée, sa lecture peut encore sembler fastidieuse et sa compréhension ardue. Pour vous aider à tout comprendre, le plus simple est de dialoguer avec le diagnostiqueur et de l'interroger. Vous pouvez également consulter la grille de lecture du DPE élaborée par le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires : « Comprendre mon DPE ».

Le DPE, obligatoire pour vendre, a désormais un impact sur le prix d'un logement. © PAP

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Le DPE est valable dix ans. Toutefois, la durée de validité des diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur du DPE nouvelle formule, est réduite. Ainsi :

  • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont désormais plus valides (ils ne l'étaient que jusqu'au 31 décembre 2022) ;
  • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024.

Dans l'hypothèse d'un DPE encore valable, mais réalisé avant le 1er juillet 2021 :

  • le candidat acquéreur a intérêt à obtenir un DPE nouvelle formule, quitte à en assumer le coût ;
  • le vendeur doit s'attendre à ce que le candidat acquéreur ne se contente pas d'un DPE ancienne formule. Même si cela n'est pas obligatoire, il peut donc être pertinent de faire établir un DPE nouvelle formule pour rassurer les candidats acheteurs. C'est d'autant plus pertinent que le diagnostic de performance énergétique est dorénavant opposable ; cela signifie qu'un DPE trompeur pourrait permettre à l'acheteur devenu propriétaire de se retourner vers le vendeur pour obtenir une compensation financière.

Le DPE dans les annonces de vente et dès les visites !

Le DPE doit idéalement être réalisé dès que la décision de vendre est prise. En effet, Le vendeur doit obligatoirement :

  • mentionner dans le texte de l'annonce de vente, sous peine de sanction (amende de 3 000 €), la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) et la classe climat (l'émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) du logement. Le DPE doit donc être réalisé idéalement avant le passage de l'annonce ;
  • tenir à disposition de tous les candidats acquéreurs un diagnostic de performance énergétique. Le DPE doit donc toujours avoir été réalisé avant d'organiser les visites du bien.

De manière générale, PAP recommande faire réaliser le DPE et l'ensemble des diagnostics immobiliers pour la vente d'un logement, en amont des visites et lors d'un unique rendez-vous. C'est beaucoup plus économique que de faire réaliser les diagnostics en plusieurs fois et cela permettra aux candidats d'être informés dès la première visite, ce qui permettra une négociation plus rapide et efficace.

Quel est le bon DPE ?

Il faut bien évidemment de souvenir que le classement du logement en fonction de sa performance énergétique, quel qu'il soit, n'empêche jamais de vendre ni n'oblige jamais le vendeur a réalisé des travaux ; il s'agit d'une simple information au même titre que les autres diagnostics (plomb, amiante, termites, etc.).

Toutefois, parce qu'une mauvaise performance énergétique peut entrainer, à court ou moyen terme des obligations de travaux voire une impossibilité de louer, le DPE a un impact sur l'attractivité d'un logement et sur la fixation de son prix. Cet impact est toutefois variable : il est aujourd'hui encore faible sur un appartement situé en zone tendue, déjà sensible sur une maison située en zone détendue.

Les logements sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Les catégories et le classement associé sont les suivants :

 Performance énergétique et climatique  Etiquette
 Logement extrêmement performant  A
 Logement très performant  B
 Logement assez performant  C
 Logement assez peu performant  D
 Logement peu performant  E
 Logement très peu performant  F
 Logement extrêmement peu performant  G

Un « bon »DPE, c'est un logement classé A ou B. Attention, ces logements ne sont environ que 1,5 million sur les 30 millions de résidences principales, soit seulement 5 % du parc français.

Un « mauvais » DPE, c'est un logement classé F ou G, ce qu'on appelle une « passoire énergétique » ou une « passoire thermique. » Loin d'être rares, ces logements sont environ 5,2 millions, soit 17 % du nombre des résidences principales. Ils sont encore plus présents parmi les résidences secondaires.

Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires publie régulièrement des données sur le parc de logements par classe de performance énergétique (DPE). 

Pourquoi est-il important de fournir un DPE nouvelle réglementation

Même si les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu'au 31 décembre 2024, nous vous recommandons de faire réaliser un nouveau DPE. Il est fort probable, et légitime, que l'acheteur souhaite pouvoir consulter un DPE réalisé selon la nouvelle réglementation...et le notaire l'y encouragera ! Autant ne pas perdre de temps en ayant déjà le bon DPE !

Le nouveau DPE est plus fiable et plus lisible que l'ancien

Il renseigne donc mieux l'acheteur. En outre, avec le DPE nouvelle formule, plus aucun « DPE vierge » comme il en existait tant auparavant. Or, un DPE vierge est inutile pour un acheteur et va l'inquiéter inutilement.

Le DPE est dorénavant « opposable »

Cela qui signifie que si son résultat est trompeur, l'acheteur peut le reprocher au vendeur. Or, si le DPE nouvelle formule a mieux classé certains logements, il en a déclassé encore plus. En conséquence, le classement issu de l'ancien DPE n'est pas fiable et ne répond donc qu'imparfaitement à l'obligation de renseignement qui pèse sur le vendeur.

Le DPE nouvelle formule permet une négociation efficace et rapide

Le candidat acquéreur dispose du maximum d'information le plus tôt possible ; remettre un ancien DPE, c'est prendre le risque de voir non seulement la négociation trainer jusqu'à la fourniture du nouveau DPE mais aussi le montant de l'offre minoré si le résultat du nouveau DPE et moins bon que celui de l'ancien.

L'importance du DPE sur le prix de vente

Le résultat du diagnostic de performance énergétique n'est pas sans incidence sur la fixation du prix du logement. En effet, l'acheteur est conscient des implications du résultat du DPE :

  • nécessité d'effectuer ou non des travaux de rénovation énergétique à court, moyen ou long terme ;
  • coût plus ou moins important des travaux pour gagner en efficacité énergétique ;
  • possibilité/impossibilité de mettre le logement en location.

Le DPE n'est bien évidemment pas le critère primordial dans la fixation du prix, l'adresse et la superficie priment, mais la classe énergie a, notamment depuis la loi Climat de 2021, une importance...et elle est grandissante.

Ce qu'on appelle aussi la « valeur verte » du logement est désormais constaté : la valeur d'un logement varie selon sa performance énergétique ; meilleure, elle permet de négocier un prix plus élevé tandis qu'un logement très énergivore subit une décote. Concrètement, cela se traduit aujourd'hui par deux tendances :

  • une très légère augmentation de la part des passoires énergétiques (les logements classés F et G) dans le volume total des ventes ;
  • un impact sur le prix : par rapport à un logement à la performance énergétique et environnementale moyenne (classé D).

Des écarts de prix importants 

Un logement très économe (classé A ou B) se vend de 3 à 16 % plus cher s'agissant d'un appartement et de 6 à 14 % plus cher pour une maison ;

Un logement très énergivore (classé F ou G) se vend de 2 à 11 % moins cher s'il s'agit d'un appartement et de 3 à 19 % moins cher s'il s'agit d'une maison.

Ces écarts de prix, relevés sur les transactions de l'année 2021, devraient s'accentuer à mesure que les contraintes de travaux de rénovation énergétique se rapprocheront.

L'importance du DPE pour mettre en location

Si le logement mis en vente est destiné par l'acheteur à la location, la lecture du DPE va être encore plus attentive que si le logement a vocation à être occupé par l'acheteur lui-même comme résidence principale ou secondaire. En effet, si les objectifs de performance énergétique sont les mêmes pour l'ensemble du parc immobilier résidentiel, le calendrier est beaucoup plus serré pour les biens mis en location et la sanction plus certaine en cas de non-respect ; les propriétaires bailleurs sont donc en première ligne dans la lutte contre les passoires énergétiques.

Rappelons que la performance énergétique exprimée par le DPE devient progressivement un critère de décence ; un seuil de performance va donc devoir obligatoirement être atteint par tout logement pour être loué sous peine de sanctions. Ainsi, en métropole :

depuis le 1er janvier 2023, sont interdits à la location tous les logements dont la consommation énergétique mentionnée dans le DPE excède 450 kWh/m²/an d'énergie finale (les logements les plus énergivores de la classe G) ;

  • à compter du 1er janvier 2025, seront interdits à la location tous les logements classés G par le DPE ;
  • à compter du 1er janvier 2028, seront interdits à la location tous les logements classés F par le DPE ;
  • à compter du 1er janvier 2034, seront interdits à la location tous les logements classés E par le DPE.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte seront interdits à la location en métropole :

  • à compter du 1er janvier 2028, tous les logements classés G par le DPE ;
  • à compter du 1er janvier 2031, tous les logements classés F par le DPE.

Ces seuils de performance à atteindre sous peine d'interdiction de louer sont une révolution quand on sait que les logements classés F et G représentent presque 20 % du parc résidentiel ! Ces interdictions de louer ne sont pas une simple incantation puisqu'en cas de non-respect, le locataire pourra :

  • exiger, à l'amiable puis à défaut en justice, la réalisation de travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre le seuil requis ;
  • réclamer une compensation financière sous la forme d'une diminution du loyer, et ce jusqu'à la réalisation des travaux.

DPE ou audit énergétique ?

Le DPE est incontournable, systématique, puisqu'il s'impose pour toute vente de logement. Toutefois, lors de certaines ventes, le DPE ne suffit pas et le vendeur doit fournir, en plus, un audit énergétique.

Qu'est-ce que l'audit énergétique par rapport au DPE ?

L'audit énergétique, c'est un nouveau diagnostic qui est à fournir à l'acheteur puis à annexer à la promesse/compromis de vente depuis le 1er avril 2023. Il s'ajoute au DPE et ne le remplace donc pas ; il le compléte ! C'est en quelque sorte un « super DPE » : l'objectif est le même, sensibiliser l'acheteur à la nécessité d'effectuer des travaux de rénovation énergétique, mais l'audit énergétique est un peu plus complet et plus précis que le DPE. C'est notamment le volet travaux d’amélioration de la performance énergétique et climatique qui est enrichi.

L'audit énergétique formule des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air dont il mentionne l'impact théorique sur la facture d'énergie. Le coût des travaux est estimé et l'audit indique aussi les aides qui existent pour les financer. L'audit énergétique formule au moins deux propositions de travaux :

  • l'une avec un parcours par étapes : de premiers travaux permettant de réaliser un gain d'au moins une classe et au minimum d'atteindre la classe E du DPE, une deuxième tranche de travaux pour atteindre au moins la classe C puis une étape finale pour atteindre au moins la classe B ;
  • l'autre qui prévoit un parcours de travaux en une seule étape pour atteindre au moins la classe B.

Quels logements sont concernés par l'audit énergétique ?

A la différence du DPE, l’audit énergétique ne concerne que les ventes de logements en monopropriété. En pratique, il s’agit :

  • de la très grande majorité des maisons individuelles. Seules sont exclues les maisons en copropriété (ce qu'on appelle une copropriété horizontale) ;
  • d’un petit nombre d'immeubles appartenant à un propriétaire unique et comportant plusieurs logements. La plupart des appartements, qui sont soumis au statut de la copropriété, ne sont donc pas concernée par l’audit énergétique.

Par ailleurs, les logements soumis à l'audit énergétique sont d'abord ceux qui sont les biens les moins bien isolés, à commencer par les « passoires thermiques », c’est-à-dire les logements classés dans les catégories F et G par le diagnostic de performance énergétique (voir ci-dessous).

Depuis quand l'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre ?

L’audit énergétique devient obligatoire de manière progressive en fonction de la performance énergétique du logement ; les plus énergivores sont les premiers concernés. Ainsi, l’audit énergétique doit être annexé au compromis ou à la promesse de vente selon le calendrier suivant :

En métropole :

  • depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G par le DPE ;
  • à compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
  • à compter du 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

Outre-mer (en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte) :

  • à partir du 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G par le DPE ;
  • à partir du 1er janvier 2028, pour les logements classés E.

Pourquoi l'audit énergétique ?

L'audit énergétique remplit exactement les mêmes fonctions que le DPE :

  • renseigner l'acquéreur quant au logement et aux travaux de rénovation énergétique qui s'imposeront à lui dans les toutes prochaines années ;
  • stigmatiser les passoires énergétiques ce qui doit pousser les propriétaires à réaliser des travaux sous peine de voir la valeur de leur logement diminuer.

L'audit énergétique est donc un nouvel outil qui doit, comme le DPE, aider à ce que l'immobilier prenne sa part dans l'objectif de transition énergétique et de lutte contre le dérèglement climatique.

Atteindre au moins l'étiquette E en 2028 n'est qu'une première étape puisque l'objectif de la France est que tous les logements atteignent d'ici 2050 un haut niveau de performance soit l'étiquette A !

L'importance du DPE pour l'acheteur

Le contenu du DPE doit être étudié rigoureusement par le candidat acquéreur parce que la loi Climat de 2021 met en place une obligation, pour tous les logements de France, d'atteindre des seuils de performances énergétiques minimum dans un avenir proche, et ce dans le but de lutter contre le dérèglement climatique. Ainsi, les logements classés F et G, les fameuses « passoires thermiques/passoires énergétiques » sont censés disparaitre d'ici le 1er janvier 2028. Pour cela, les logements concernés devront faire l'objet de travaux de rénovation énergétique, souvent (très) couteux, même si des aides financières existent.

En conséquence, le résultat du DPE peut être un argument de négociation du prix : un logement bien classé peut être valorisé, un logement mal classé peut subir une décote.

Sources


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