C'est le moment de vendre votre passoire thermique

Pierre Chevillard
Publié par Pierre Chevillard
le 2 janvier 2024
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Des interdictions de location, des travaux chers et pas rentables, des copropriétés difficiles à convaincre... Pour un propriétaire bailleur, rénover une passoire thermique, ce n'est pas forcément un bon plan. Alors que la vente permet de se séparer d'un bien difficile à gérer et souvent d'engranger une belle plus-value !

La France compte 6,6 millions de passoires thermiques.
La France compte 6,6 millions de passoires thermiques. © pap

Les passoires thermiques ? Ce sont des logements énergivores. Vous les reconnaîtrez à leur mauvais classement sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Ils affichent un D ou un F sur ce document incontournable pour les vendeurs et les acheteurs, les propriétaires bailleurs et les locataires. Sur les trente millions de résidences principales que compte la France, 4,8 millions sont des passoires thermiques F et G, soit 15,7 % du parc selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique.

👉 En y ajoutant les résidences secondaires et les logements vacants, soit un total de 37 millions de logements, le même observatoire recense 6,6 millions de passoires thermiques (17,8 % du parc).

Interdiction de vente ou de location ?

Si les passoires thermiques font le buzz, c’est parce qu’elles vont être interdites à la location par le gouvernement, dans le cadre de la loi Climat de 2021. Le calendrier des dates clés est déjà fixé. Cette obligation touchera les logements classés G sur le DPE dès 2025, une échéance portée à 2028 pour les F et 2034 pour les E.

❌ Pour les logements G+, qui consomment plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale, c’est déjà le cas depuis le 1er janvier 2023. Et pour les autres, c’est-à-dire les logements F et G, les loyers sont bloqués depuis le 24 août 2022 et ne peuvent plus augmenter. Une mesure qui concerne les nouveaux contrats de location.

👉 Pour les baux en cours, le locataire peut exiger, à la date de reconduction du bail, que des travaux soient réalisés pour que le logement atteigne au minimum la classe F.

Quel DPE interdit la vente d'un logement ?

Il n'y a aucune interdiction de vendre un bien immobilier en France même si le DPE présente la lettre G+.

Peut-on vendre une maison avec un DPE classé G ou F ?

✅ Très important : on parle beaucoup d'une interdiction de vente des passoires thermiques. Ce n'est absolument pas le cas. Ces biens immobiliers classés G, F ou E peuvent tout à fait être proposés à la vente et achetés par d'autres particuliers, comme l'a confirmé cet automne le ministre du Logement. Si cette question est souvent posée, c'est parce qu'une directive européenne définit des objectifs de performance énergétique à atteindre pour les logements d'ici 2030 et que cette nouvelle directive du Parlement européen a parfois été mal interprétée. Le marché des passoires thermiques est en pleine croissance, preuve que ce type de bien peut parfaitement être acheté ou vendu.

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Mauvais DPE : faut-il faire des travaux de rénovation ?

Vous êtes bailleur, vous louez une passoire thermique ? La question, c’est de savoir quoi faire de ce bien bientôt touché par une interdiction de location. La première idée : le rénover pour le faire monter à D, voire mieux, afin d’éviter cet épineux problème d’interdiction à la location. Mais la tâche n’est pas si simple. Les travaux de rénovation énergétique coûtent cher :

  • pour une maison individuelle, comptez en moyenne 15 000 € pour gagner une lettre et souvent beaucoup plus ;
  • pour un appartement, tablez sur un budget de 30 000 à 40 000 €.

👉 Vous pouvez bénéficier d’aides comme MaPrimRénov' ou les certificats d’économie d’énergie (CEE), mais vous devrez assumer un reste à charge équivalant, toujours en moyenne, à 70 ou 80 % de votre budget travaux. Bref, avec des travaux de rénovation, votre prix de revient sera sans doute supérieur au prix de vente...

Rénover en copropriété : mission impossible ?

En copropriété, vous devrez, le plus souvent, pour gagner des lettres sur le DPE et réduire la consommation d'énergie, isoler le bâtiment par l’extérieur. L’assemblée générale devra voter les travaux. Pas simple si elle refuse… Vous louez un bien G ou F dans un immeuble à l'architecture remarquable ? Vous ne pouvez pas toucher à la façade, mais l’isolation par l’intérieur vous fera perdre une partie de la surface du bien.

⚠️ Attention aux logements de moins de 30 m2. Le coefficient de compacité thermique (rapport surfaces déperditives/surface habitable) employé dans le DPE les pénalise : avec ce calcul, ils présentent par principe davantage de surfaces déperditives que les grands logements et les rénover ne fait pas changer leur classement.

Laisser le logement vacant... mauvaise idée !

Face à ces écueils, certains propriétaires bailleurs peuvent être tentés de laisser leur logement vacant. Ce n’est possible qu’en cas de départ du locataire. En tant que bailleur, vous devez respecter certaines obligations : vous ne pouvez donner congé que pour vendre, pour reprendre le bien afin d'y vivre ou pour motif légitime et sérieux (impayés de loyers, travaux de réhabilitation, etc.). Laisser un logement vacant n’est pas un motif de congé. En plus, cette solution peut vous coûter très cher. Vous devrez payer une taxe foncière et certaines collectivités locales peuvent décider d’instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants, en plus de la taxe classique sur ces mêmes logements vacants appliquée dans un nombre croissant de communes.

Pourquoi vendre une passoire énergétique ?

Si vous ne voulez (ou ne pouvez pas) faire de travaux, si vous ne souhaitez pas être matraqué par le fisc et subir ces augmentations de taxes en laissant votre logement vacant, il reste une solution : vendre. C’est même le bon moment. Face à des prix de l’immobilier qui restent élevés et à des taux multipliés par quatre en deux ans, de plus en plus de Français achètent des logements classés G ou F. Logique : ces derniers subissent des décotes qui varient de 5 à 20 % par rapport aux prix moyens selon PAP. Au résultat, la part des biens G et F passe de 11 à 16 % des ventes entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022, remarque une étude des Notaires de France du 9 novembre 2023. Bref, la vente de passoires thermiques, ça marche !

Quelle plus-value pour une passoire thermique ?

La stratégie de la vente est payante si vous détenez le logement depuis longtemps. Car il aura forcément pris de la valeur. En dix ans, les prix de l’immobilier tous secteurs confondus ont augmenté de 30 % (Insee). L’indice Notaires-Insee, qui mesure l’évolution des prix, passe de 63,3 au deuxième trimestre 2003 à 131,7 au deuxième trimestre 2023, un bond de 108 %. Dans le XIe arrondissement de Paris, le mètre carré moyen se chiffre à 10 020 € au deuxième trimestre 2023 contre 3 470 € vingt ans plus tôt selon les Notaires du Grand Paris.

💰 Revendre c’est dégager une plus-value

Même si elle est soumise à taxation, vous encaisserez un joli bénéfice qui ne demandera qu’à être réinvesti. Pourquoi pas dans un nouveau projet immobilier ?

Comment vendre avec un DPE G ou F ?

Vendre une passoire thermique, c’est fixer le bon prix. Car ces biens, on l'a dit, valent de 5 à 20 % de moins que ceux qui arborent un D. Vos acquéreurs vont donc chercher à négocier, sachant qu’ils devront établir un budget travaux qu’ils voudront déduire du prix proposé. Dans ces conditions, votre priorité, c’est d’identifier et de chiffrer ces travaux. Vous pouvez vous baser sur le DPE et, si vous vendez une maison ou un immeuble dont vous êtes le seul propriétaire, sur l’audit énergétique.

👉 En copropriété, la réalisation d’un DPE collectif est recommandée. Ces documents listent les travaux à réaliser pour quitter le statut de passoire thermique et ceux qui permettent d’atteindre le niveau A ou B.

Passoires thermiques : comment identifier les travaux ?

Jouez la transparence avec vos acquéreurs. Donnez-leur toutes les informations contenues dans le DPE ou l’audit énergétique. Vous pouvez aller plus loin en faisant réaliser des devis par des entreprises pour qu’ils puissent bâtir un budget travaux réaliste et acheter en toute connaissance de cause. Important : n’oubliez pas que d’autres éléments entrent dans la fixation du prix d’un logement : emplacement, qualité architecturale, volumes… Les immeubles haussmanniens de prestige des beaux quartiers parisiens se vendent très cher alors que ces bâtiments sont souvent mal classés sur le DPE. Bref, une passoire thermique, ce n’est pas forcément un taudis !

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Rénovation énergétique : c'est rentable pour vendre ?

Question souvent posée : le propriétaire bailleur a-t-il intérêt à réaliser des travaux de rénovation énergétique (isolation thermique par exemple) pour améliorer le classement de son bien avant de vendre ? A priori, la réponse est négative.

💡 Un exemple : vous êtes propriétaire d’un logement classé G qui vaut 200 000 €. Si vous injectez 40 000 € de travaux pour le porter à C, vous ne le vendrez pas 240 000 €, mais sans doute 210 000 ou 220 000 € (c’est un exemple volontairement simplifié).

👉 Si vous détenez le logement depuis longtemps, vous réaliserez sans doute une plus-value à la revente sans avoir fait de travaux. Le bien étant loué, souvenez-vous aussi qu’il n’est pas évident de faire une rénovation en site occupé, même si certains spécialistes du bâtiment y arrivent.

Faut-il vendre occupé ?

Le locataire, justement. Votre logement étant loué, vous devrez en tenir compte. Vous pouvez vendre le logement occupé. Pour l’acheteur, c’est l’assurance de percevoir immédiatement les loyers. Mais vendre occupé, c’est vendre décoté. À cette baisse de prix, vous devrez ajouter celle liée au statut de passoire thermique de votre logement. De quoi rogner la plus-value…

🙋‍♀️ L’autre option, c’est de donner congé pour vente. Un acte qui exige un formalisme précis. En location vide, le congé doit être envoyé au moins six mois avant la fin du bail par courrier recommandé. C'est une obligation : si vous ne respectez pas ce délai, vous repartez pour trois ans de location. En meublé, le délai de préavis est de trois mois.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Acheter une passoire thermique est un bon plan

Un dernier mot pour les acheteurs de passoires thermiques. Ces logements constituent de bons plans pour acheter à moindre prix, mais il faudra bien évidemment tenir compte des travaux dans le budget global. Le mieux, c’est de les chiffrer et de communiquer ces données aux banques. Pour accorder le crédit, elles passent le logement au crible. Ce qu’elles veulent éviter : une revente à perte si les travaux n’ont pas été effectués, car dans ce cas, elles risquent de ne pas récupérer leur mise.

🙋‍♀️ La bonne nouvelle : il existe des aides financières et certaines banques accordent des prêts à taux bonifiés aux acquéreurs qui s’engagent à réaliser d’importants travaux qui vont faire monter le bien à C, B, voire A sur le DPE.


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