Comment acheter ou vendre une petite surface ?

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Peut-on vendre un bien immobilier de petite surface comme un autre ? Existe-t-il un nombre de mètres carrés minimal pour pouvoir vendre ? Non, fort heureusement. Mais la surface a toutefois des incidences sur les conditions de la vente. Le point sur la question.

Le droit de propriété est consacré en droit français par l'article 544 du Code Civil. Toute personne propriétaire d'un bien immobilier a le droit absolu d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre. Peu importe sa destination, son état ou sa surface.

1. La loi Carrez

La surface des lots de copropriété

La surface du logement est prise en compte au titre de la loi Carrez. Depuis 199, la vente d'un lot de copropriété est soumise à cette loi, c'est-à-dire à l'obligation pour le vendeur d'indiquer la surface du bien vendu dans le compromis puis l'acte de vente. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut réclamer au vendeur une diminution de prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. La loi Carrez s'applique à tous les lots de copropriété, quelle que soit leur destination (commerciale, professionnelle, habitation).

Les exceptions

La loi Carrez ne s'applique pas aux caves, aux garages et aux emplacements de parking. La nature du local a donc bien une incidence sur la prise en compte de la surface. Elle ne concerne pas non plus les lots de moins de 8 m².

Mais cela n'interdit pas la vente de ce type de lots. Il en est ainsi des w-c sur le palier, partie commune que la copropriété peut décider de vendre à un copropriétaire. Il s'agit dans ce cas d'un ou deux mètres carrés. La vente est tout a fait possible et légale. De même, un débarras, un bout de couloir, une cave, un cellier ou même une chambre de service peuvent être vendus, quelle que soit leur surface.

Vendre une petite surface n'est donc pas interdit. Mais à moins de 8 m², l'acquéreur ne bénéficie pas de la protection de la loi Carrez. En pratique toutefois, la plupart des vendeurs indiquent la surface. Ils y ont tout intérêt, vu le prix du mètre carré. Mais notez qu'il n'existe pas de prix au mètre carré légal. Ainsi, un cagibi de 3 m² peut être vendu très cher si l'acquéreur (un copropriétaire dont le lot jouxte ce cagibi par exemple) en a absolument besoin (pour agrandir son logement trop petit pour être mis en location).

L'indication de la nature du bien est essentielle. On peut vendre un cagibi ou un débarras de 3 m² mais on ne peut pas vendre une studette de 4 m².

2. La division de lots

La vente d'une petite surface résultant de la division d'un lot de copropriété se heurte à certaines difficultés résultant du statut même de la copropriété et de la loi de 1965. Nous visons ici l'hypothèse où le vendeur est copropriétaire d'un seul lot composé par exemple d'un appartement et d'une chambre de service. Si la chambre constitue un lot à part entière, le problème de la division de lots ne se pose évidemment pas.

Pour vendre la chambre de service, le vendeur doit donc diviser son lot, ce qu'il peut faire en principe sans autorisation particulière. En pratique, il fera appel à un géomètre expert et c'est le notaire chargé de la vente qui s'occupera des formalités. Les frais relatifs à la modification de l'état descriptif de division seront à la charge du vendeur.

Toutefois, ce principe comporte des exceptions :

  • L'assemblée de copropriété doit approuver la nouvelle répartition des charges.
  • Le règlement de copropriété peut limiter, voire interdire la possibilité de diviser les lots. Ces clauses sont valables si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. On tient compte du standing de l'immeuble et on recherche si la multiplication des logements n'est pas incompatible avec ce standing et si les équipements et installations existants sont suffisants.
  • En tout état de cause, la division d'un lot ne peut en principe aboutir à la création d'un logement de moins de 14 m² et de moins de 33 m3. Cette disposition du Code de la construction et de l'habitation applicable aux divisions d'immeubles (en fait à la mise en copropriété d'un immeuble) s'applique en effet en principe à la division d'un lot.

En conclusion, un copropriétaire peut vendre un logement de moins de 14 m² s'il constitue un lot à part entière. C'est impossible en revanche si le logement vendu est issu d'une division de lot.

3. L'investissement locatif

La surface du logement vendu a surtout une incidence s'il s'agit pour l'acheteur d'un investissement locatif, c'est-à-dire d'un logement destiné à être loué.

Un logement d'au moins 9 m²

Si l'on peut vendre n'importe quelle surface, on ne peut pas louer un logement de moins de 9 m². Cela résulte du décret du 30 janvier 2002 sur les logements décents. Selon ce texte, le bien loué doit comporter au moins une pièce principale d'au moins 9 m² ou 20 m3. Les logements de plus petite surface ne peuvent donc pas être loués à usage de résidence principale pour le locataire.

Cela signifie que :

  • Vous pouvez vendre une toute petite surface à une personne qui va l'occuper personnellement. Votre chambre de service peut intéresser un copropriétaire ou un voisin qui a besoin d'une débarras ou d'un petit bureau. Mais vous ne vendez pas dans ce cas un logement destiné à la location. Nous refusons dans ce cas dans l'annonce de vente la dénomination de studio ou studette qui suppose qu'il s'agit d'un bien destiné à l'habitation pouvant être loué.
  • Une petite surface peut être louée à titre de résidence secondaire ou en location saisonnière. Dans ce cas en effet, les normes de décence ne s'appliquent pas. Attention toutefois, le règlement sanitaire de la commune peut imposer une surface minimale. Ainsi, à Paris, la surface de la chambre doit être de 7 m² minimum pour une personne, 9 m² pour deux personnes, 14 m² pour trois personnes, 18 m² pour 4 personnes puis 5 m² par personne supplémentaire.

Attention : à Paris, louer en saisonnier nécessite de respecter une procédure de changement d'usage auprès de la mairie de Paris.

Le seuil des 14 m² pour la surtaxe

La location d'une petite surface n'est plus aussi libre qu'auparavant, puisque depuis le 1er janvier 2012, le loyer est encadré dans les villes où l'on constate une pénurie de logements, c'est-à-dire dans les zones A et A bis applicables au prêt à taux 0 % et au dispositif Pinel. Paris est ainsi la première ville visée par ce nouveau dispositif.

Plus précisément, si le loyer d'un logement de moins de 14 m² dépasse 41,64 € par mètre carré mensuel, le propriétaire doit s'acquitter d'une taxe dont le taux varie de 10 à 40%. En fait, plus l'écart entre le loyer pratiqué et le seuil de 41,64 € est élevé, plus le taux est important.

Cela a-t-il des conséquences en matière de vente ? On peut le penser puisque la personne qui investit pour louer une petite surface ne pourra pas en tirer les loyers escomptés. Elle peut donc tenter de négocier le prix de vente à la baisse pour tenir compte de cette moindre rentabilité.

Pour le moment, cette réglementation n'a pas eu d'incidence notable sur les prix de vente pratiqués.

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