Comment acheter ou vendre une petite surface ?

Le droit de propriété est consacré en droit français par l'article 544 du Code Civil. Toute personne propriétaire d'un bien immobilier a le droit absolu d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre. Peu importe sa destination, son état ou sa surface.

La loi Carrez

La surface des lots de copropriété

La surface habitable du logement est prise en compte au titre de la loi Carrez. La vente d'un lot de copropriété est soumise à cette loi, c'est-à-dire à l'obligation pour le vendeur d'indiquer précisément la surface du bien vendu dans le compromis puis l'acte de vente. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut réclamer au vendeur une diminution de prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. La loi Carrez s'applique à tous les lots de copropriété, quelle que soit leur destination (commerciale, professionnelle, habitation).

Les exceptions

La loi Carrez ne s'applique pas aux caves, aux garages et aux emplacements de parking. La nature du local a donc bien une incidence sur la prise en compte de la surface. Elle ne concerne pas non plus les lots de moins de 8 m².

Mais cela n'interdit pas la vente de ce type de lots. Il en est ainsi des w-c sur le palier, partie commune que la copropriété peut décider de vendre à un copropriétaire. Il s'agit dans ce cas d'un ou deux mètres carrés. La vente est tout a fait possible et légale. De même, un débarras, un bout de couloir, une cave, un cellier ou même une chambre de service peuvent être vendus, quelle que soit leur surface.

Vendre une petite surface n'est donc pas interdit. Mais à moins de 8 m², l'acquéreur ne bénéficie pas de la protection de la loi Carrez. En pratique toutefois, la plupart des vendeurs indiquent la surface. Ils y ont tout intérêt, vu le prix du mètre carré. Mais notez qu'il n'existe pas de prix au mètre carré légal. Ainsi, un cagibi de 3 m² peut être vendu très cher si l'acquéreur (un copropriétaire dont le lot jouxte ce cagibi par exemple) en a absolument besoin (pour agrandir son logement trop petit pour être mis en location).

La division de lots de copropriété

La vente d'une petite surface résultant de la division d'un lot de copropriété se heurte à certaines difficultés résultant du statut même de la copropriété et de la loi de 1965. Nous visons ici l'hypothèse où le vendeur est copropriétaire d'un seul lot composé par exemple d'un appartement et d'une chambre de service. Si la chambre constitue un lot à part entière, le problème de la division de lots ne se pose évidemment pas.

En revanche, si logement et chambre de service forment un lot unique, pour vendre la chambre de service, le vendeur doit donc diviser son lot, ce qu'il peut faire en principe sans autorisation particulière. En pratique, il fera appel à un géomètre expert et c'est le notaire chargé de la vente qui s'occupera des formalités. Les frais relatifs à la modification de l'état descriptif de division seront à la charge du vendeur.

Toutefois, ce principe comporte des exceptions :

• L'assemblée de copropriété doit approuver la nouvelle répartition des charges.
• Le règlement de copropriété peut limiter, voire interdire la possibilité de diviser les lots. Ces clauses sont valables si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. On tient compte du standing de l'immeuble et on recherche si la multiplication des logements n'est pas incompatible avec ce standing et si les équipements et installations existants sont suffisants.
• En tout état de cause, la division d'un lot ne peut pas aboutir à la création d'un logement d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 (Article L111-6-1 du Code de la construction puis article L126-17 du même Code à compter du 1er juillet 2021).

En conclusion, un copropriétaire peut vendre un logement de moins de 14 m² s'il constitue un lot à part entière. C'est impossible en revanche si le logement vendu est issu d'une division de lot.

L'investissement locatif

La surface du logement vendu a surtout une incidence s'il s'agit pour l'acheteur d'un investissement locatif, c'est-à-dire d'un logement destiné à être loué.

Un logement d'au moins 9 m²

Si l'on peut vendre n'importe quelle surface, on ne peut pas louer un logement à usage de résidence principale du locataire qui ne dispose pas d'un pièce principale d'une superficie d'au moins 9 m² habitable. Cela résulte de la combinaison du décret du 30 janvier 2002 fixant les critères d'un logement décent et du règlement sanitaire applicable dans chaque département. Un logement de plus petite surface ne peut donc pas être loué vide ou meublé à usage de résidence principale pour le locataire. Cela signifie que :

• Vous pouvez vendre une toute petite surface à une personne qui va l'occuper personnellement. Votre chambre de service peut intéresser un copropriétaire ou un voisin qui a besoin d'une chambre supplémentaire, d'un débarras ou d'un petit bureau. Mais vous ne vendez pas dans ce cas un logement destiné à la location. Nous refusons dans ce cas dans l'annonce de vente la dénomination de studio ou studette qui suppose qu'il s'agit d'un bien destiné à l'habitation pouvant être loué.
• Une petite surface peut être louée à titre de résidence secondaire ou en location saisonnière. Dans ce cas en effet, les normes de décence ne s'appliquent pas. Attention toutefois, le règlement sanitaire de la commune peut imposer une surface minimale. Ainsi, à Paris, la surface de la chambre doit être de 7 m² minimum pour une personne, 9 m² pour deux personnes, 14 m² pour trois personnes, 18 m² pour 4 personnes puis 5 m² par personne supplémentaire.

Suppression de la taxe Apparu sur les micro-logements à compter de 2020

Du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2019 a existé une taxe sur micro-logements de moins de 14 m², dite « taxe Apparu » ; celle-ci a été supprimée depuis le 1er janvier 2020.