Faut-il une surface minimale légale pour vendre un bien immobilier ?

Cécile Nlend
Publié par Cécile Nlend
le 23 novembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Peut-on vendre un bien immobilier de petite surface comme un autre ? Existe-t-il un nombre de mètres carrés minimal pour pouvoir vendre ? Le point sur la question.

La vente d'un bien en copropriété doit afficher la surface Carrez.
La vente d'un bien en copropriété doit afficher la surface Carrez. © PAP

✅ Il n'y a pas de taille minimale légale de vente

Le droit de propriété est consacré en droit français par l'article 544 du Code civil. Toute personne propriétaire d'un bien immobilier a le droit absolu d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre. Peu importe sa destination, son état ou sa surface.

📏 La loi Carrez pour mesurer la surface des biens en copropriété

Lors de la vente d'un bien en copropriété, le vendeur a l'obligation de faire apparaître la surface du lot vendu. C'est la loi Carrez, mise en place en 1996, qui a imposé la mention de la superficie privative d'un logement dans les contrats de vente des lots de copropriété. Cette mesure vise à protéger les acheteurs en fournissant une information précise sur la superficie réelle du bien.

👉 Il est obligatoire pour les vendeurs de faire mesurer la superficie habitable selon les normes de la loi Carrez et d'inclure cette information dans le dossier de vente. Cela permet de garantir la transparence vis-à-vis des acheteurs potentiels et d'éviter des litiges ultérieurs. En effet, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut réclamer au vendeur une diminution de prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. La loi Carrez s'applique à tous les lots de copropriété, quelle que soit leur destination (commerciale, professionnelle, habitation).

La surface habitable, telle que définie par la loi Carrez, exclut certaines parties du logement, telles que les murs, les cloisons, les marches d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, etc. Elle inclut en revanche les pièces principales du logement, comme les chambres à coucher, le séjour, la cuisine (lorsqu'elle est habitable), et les pièces avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m.

🗓️  Participez à notre atelier en ligne, le jeudi 27 juin 2024 à 18h00

Inscrivez-vous gratuitement à notre atelier Vendre son bien immobilier :
Durée : Entre 1h et 1h30 (selon vos questions !)
Animé par : François Durupt, de PAP
Réservé aux particuliers

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
✔️ Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
✔️ Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
✔️ Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

En validant, j'autorise PAP.fr à collecter, traiter et transmettre ces données à WebinarJam, plateforme de webinaire sans installation. En savoir plus

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !

En savoir plus

La loi Carrez ne s'applique pas à tous les biens

La loi Carrez ne s'applique pas aux caves, aux garages et aux emplacements de parking. La nature du local a donc bien une incidence sur la prise en compte de la surface. Elle ne concerne pas non plus les lots de moins de 8 m². Mais cela n'interdit pas la vente de ce type de lots. Il en est de la cession de parties communes telles que des W.-C. sur le palier par exemple. Il est question de partie commune que la copropriété peut décider de vendre à un copropriétaire. Il s'agit dans ce cas d'un ou deux mètres carrés. La vente est tout à fait possible et légale. De même, un débarras, un bout de couloir, une cave, un cellier ou même une chambre de service peuvent être vendus, quelle que soit leur surface.

Vendre une petite surface n'est donc pas interdit

Mais à moins de 8 m², l'acquéreur ne bénéficie pas de la protection de la loi Carrez. En pratique toutefois, la plupart des vendeurs indiquent la surface. Ils y ont tout intérêt, vu le prix du mètre carré. Mais notez qu'il n'existe pas de prix au mètre carré légal. Ainsi, un cagibi de 3 m² peut être vendu très cher si l'acquéreur (un copropriétaire dont le lot jouxte ce cagibi par exemple) en a absolument besoin (pour agrandir son logement trop petit pour être mis en location).

La division de lots de copropriété, comment ça marche ?

La vente d'une petite surface résultant de la division d'un lot de copropriété se heurte à certaines difficultés résultant du statut même de la copropriété et de la loi de 1965. Nous visons ici l'hypothèse où le vendeur est copropriétaire d'un seul lot composé par exemple d'un appartement et d'une chambre de service. Si la chambre constitue un lot à part entière, le problème de la division de lots ne se pose évidemment pas.

👉 En revanche, si logement et chambre de service forment un lot unique, pour vendre la chambre de service, le vendeur doit donc diviser son lot, ce qu'il peut faire en principe sans autorisation particulière. En pratique, il fera appel à un géomètre expert et c'est le notaire chargé de la vente qui s'occupera des formalités. Les frais relatifs à la modification de l'état descriptif de division seront à la charge du vendeur. Toutefois, ce principe comporte des exceptions :

  • l'assemblée de copropriété doit approuver la nouvelle répartition des charges ;
  • le règlement de copropriété peut limiter, voire interdire la possibilité de diviser les lots. Ces clauses sont valables si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. On tient compte du standing de l'immeuble et on recherche si la multiplication des logements n'est pas incompatible avec ce standing et si les équipements et installations existants sont suffisants ;
  • en tout état de cause, la division d'un lot ne peut pas aboutir à la création d'un logement d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m³ (article L111-6-1 du Code de la construction puis article L126-17 du même Code à compter du 1er juillet 2021).

🙋‍♀️ En conclusion, un copropriétaire peut vendre un logement de moins de 14 m² s'il constitue un lot à part entière. C'est impossible en revanche si le logement vendu est issu d'une division de lot.

La vente d'une maison individuelle

La surface légale à prendre en compte lors de la vente d'un bien immobilier est la surface habitable. Il n'y a pas de surface minimum légale d'une maison pour qu'elle puisse être vendue.

La surface Carrez ne peut pas être utilisée dans le cas d'une maison individuelle ou d'un bien immobilier ne relevant pas de la copropriété. Il est toutefois recommandé de détailler clairement la surface habitable dans le contrat de vente, en précisant les critères de mesure.

En résumé, pour la vente d'une maison individuelle en France, vous devez vous référer à la surface habitable, en tenant compte des dispositions de la loi Carrez si elles s'appliquent ou en utilisant d'autres méthodes de mesure précises conformes à la réglementation locale. Il est toujours recommandé de consulter un notaire pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation.

Combien vaut votre logement ?

Adresse du bien :

Type de bien :

L'achat d'un appartement en vue de le louer

La surface du logement vendu a surtout une incidence s'il s'agit pour l'acheteur d'un investissement locatif, c'est-à-dire d'un logement destiné à être loué.

Un studio d'une superficie d’au moins 9m²

Si l'on peut vendre n'importe quelle surface, on ne peut pas louer un logement à usage de résidence principale du locataire qui ne dispose pas d'une pièce principale d'une superficie minimale d'au moins 9 m² habitables. Cela résulte de la combinaison du décret du 30 janvier 2002 fixant les critères d'un logement décent, du décret n°2023-695 du 29 juillet 2023et du règlement sanitaire applicable dans chaque département.

Combien de mètres carrés par personne pour un logement ?

👉 De manière générale, pour pouvoir être loué, un logement doit disposer d'une pièce principale d'au moins 9 m². Une surface minimale de :

  •  9 m² pour 1 personne ;
  • 16 m² pour deux personnes ;
  • 25 m² pour trois personnes ;
  • 9 m² par personne supplémentaire.

🙋‍♀️ Un logement de plus petite surface ne peut donc pas être loué vide ou meublé à usage de résidence principale pour le locataire. Cela signifie que :

Vous pouvez vendre une toute petite surface à une personne qui va l'occuper personnellement. Votre chambre de service peut intéresser un copropriétaire ou un voisin qui a besoin d'espaces supplémentaires tels que : une chambre supplémentaire, un débarras ou un petit bureau.

❌ Mais vous ne vendez pas dans ce cas un logement destiné à la location. Nous refusons dans ce cas dans l'annonce de vente la dénomination de studio ou studette qui suppose qu'il s'agit d'un bien destiné à l'habitation pouvant être loué.

Comment louer un logement de moins de 9 m² ?

Une petite surface peut être louée pour tout autre usage que l’habitation à titre de résidence secondaire ou en location saisonnière. Dans ce cas en effet, les normes de décence ne s'appliquent pas. Le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 impose une surface minimale pour les chambres d'hôte et les chambres chez l'habitant :

  • 7 m² minimum pour une personne ;
  • 9 m² pour deux personnes ;
  • 14 m² pour trois personnes ;
  • 18 m² pour 4 personnes ;
  • 5 m² par personne supplémentaire.

⚠️ Assurez-vous que votre copropriété accepte la location saisonnière et que vous respectez la réglementation sur le changement d'usage en vigueur dans votre commune.

Inscrivez-vous à notre newsletter vendeurs

C'est noté, parfait ! Gardez un œil sur votre boîte mail.

🗓️ Participez gratuitement aux ateliers de l'immobilier !

PAP - Particulier à Particulier organise toutes les semaines des ateliers gratuits réservés aux particuliers.

27 juin 2024 à 18h00 -
Vendre son bien immobilier

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
- Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
- Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
- Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

4 juillet 2024 à 18h00 -
L’encadrement des loyers en 2024

Bien fixer son loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers :
- Qui est concerné : villes, types de bien et types de contrats
- Comment ça marche : calculer son plafond de loyer, remplir le contrat
- Dépasser les plafonds de loyer : sous quelles conditions ? quels risques ?

Je m'inscris

La rédaction vous conseille