Location vide : optimisez votre fiscalité

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 26 janvier 2023
Rédacteur en chef chez PAP.fr

La location vide peut être une solution intéressante pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent maximiser leurs revenus locatifs tout en optimisant leur fiscalité. Explications.

Les loyers sont imposables, mais vous pouvez faire baisser l'addition aux lois de défiscalisation.
Les loyers sont imposables, mais vous pouvez faire baisser l'addition aux lois de défiscalisation. © PAP

Les loyers perçus par un propriétaire bailleur, ce sont des revenus. Et comme tous les revenus, ils sont soumis à l'impôt. Mais ce qui compte, c'est de savoir comment ils sont imposés lorsque vous louez vide et connaître ces mécanismes qui font baisser votre fiscalité, car vous disposez de toute une série d'outils pour faire alléger l'addition lorsque vous mettez une maison, un appartement en location vide. Ce dossier est justement conçu et réalisé pour vous apporter les bonnes réponses, celles qui vous permettront de bâtir un patrimoine immobilier en baissant vos impôts.

Comment déclarer les loyers de votre location vide ?

Vous mettez votre logement en location vide ? Dans ce cas, vous déclarez vos loyers au fisc dans la catégorie des revenus fonciers (formulaire spécifique 2044). Selon les cas, vous relèverez du micro- foncier ou du régime réel. Avec le premier, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers. Le régime réel vous permet de créer des déficits fonciers qui viennent s'imputer sur vos revenus globaux. De quoi diminuer votre base imposable, donc vos impôts. Reste à savoir comment choisir le régime fiscal le mieux adapté à votre situation.

Micro-foncier : un abattement de 30 % sur les loyers

Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes, en tant que propriétaire bailleur, automatiquement placé sous le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Lorsque vous déclarez 10 000 € de loyers, vous êtes imposé sur 7 000 €. C'est le fisc qui fait le calcul pour votre compte si vous avez choisi cette option lors de votre déclaration d'impôts. Le résultat obtenu est imposable en fonction de votre tranche marginale d'imposition. Si vous êtes imposé à 30 % et que vos loyers, une fois l'abattement déduit, s'élèvent à 9 000 €, votre impôt sur les revenus fonciers se chiffrera à 2 700 €. Le gros avantage du micro-foncier : sa simplicité.

Revenus fonciers : réduisez vos impôts avec le régime réel

L'autre option pour l'imposition de vos revenus fonciers, c'est le régime  réel. Avec lui, vous déduisez toute une série de dépenses (charges déductibles) de vos loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Ce qui, on l'a dit, fait baisser votre base imposable donc votre imposition. Vous prenez l'option sur votre déclaration d'impôts si les loyers perçus sont inférieurs à 15 000 € par an. Notez que le renoncement au micro-foncier vous engage pour trois ans de location. Au-delà de 15 000 € de loyers annuels, le régime réel s'applique automatiquement.

Le régime réel, comment ça marche ? 

Avec le régime réel, vous commencez par calculer le montant de vos loyers annuels. Vous obtenez un revenu brut foncier. Ensuite, vous déduisez de cette somme un certain nombre de dépenses (il s'agit des charges déductibles). En voici une liste non exhaustive :

  • les frais de gestion ;
  • les primes d'assurances loyers impayés ;
  • les dépenses pour les réparations et d'entretien ;
  • les diagnostics ;
  • les travaux d'amélioration ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • les provisions pour charges de copropriété ;
  • certains impôts comme la taxe foncière.

Une fois les charges déductibles prises en compte, deux situations peuvent se présenter. Si vous enregistrez un excédent (on parle de bénéfice foncier), les sommes en question relèvent de l'impôt sur le revenu. Si un déficit foncier apparaît, vous pouvez l'utiliser pour réduire votre fiscalité.

Régime réel : que se passe-t-il en cas de bénéfice foncier ?

Vous avez retiré les charges déductibles de vos loyers. Le résultat est positif et vous dégagez un bénéfice foncier. C'est votre revenu foncier imposable. Vous l'inscrivez sur votre déclaration d'impôts (formulaire 2044). Puis le fisc calcule votre imposition et vous demande de payer vos impôts sur vos revenus fonciers par acompte mensuel ou trimestriel. En effet, les revenus fonciers n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source et relèvent de ce système d'acompte.

Déficit foncier et régime réel : comment ça marche ? 

Vous avez soustrait les charges déductibles de vos loyers et le résultat est négatif ? Dans ce cas, vous enregistrez un déficit foncier. Il est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Donc, si vous enregistrez un déficit foncier de 8 000 €, il vient réduire vos revenus globaux du même montant. En d'autres termes, ce système fait baisser votre base imposable, ce qui réduit vos impôts. La part de déficit foncier supérieure à 10 700 € et les intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

Un exemple de calcul du déficit foncier

Cet exemple volontairement simplifié permet de mieux comprendre le mécanisme des déficits fonciers dans le cadre du régime réel de la location nue. Imaginons : propriétaire de votre appartement mis en location, vous percevez 10 000 € de loyers par an. Vous avez engagé la même année 15 000 € de travaux. Vous enregistrez un déficit foncier de 5 000 € (10 000 - 15 000). Vous imputez ce déficit sur votre revenu global, qui ainsi baisse de 5 000 €. Et donc, vous payez moins d'impôts.  Attention : l'imputation des déficits n'est acquise que si vous continuez à louer le logement durant trois ans après la première déclaration déficitaire.

Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

Avec le régime micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire certaines dépenses de vos loyers (travaux, intérêts d'emprunt, taxes diverses, assurances, etc.). Alors que cette déduction constitue la base de fonctionnement du régime réel. Pour choisir la meilleure solution, un calcul s'impose. Commencez par déterminer toutes vos charges déductibles. Si le montant de ces charges déductibles est supérieur à l'abattement de 30 % du micro-foncier, vous avez intérêt à opter pour le régime réel.

Un exemple pour choisir entre micro-foncier et régime réel

Imaginons que votre appartement mis en location vous rapporte 12 000 € de loyers sur un an. Vos charges déductibles comptent pour 4 200 € (35 % de 12 000). Mieux vaut choisir le régime réel car dans ce cas, vous serez imposé sur 7 800 €. Avec une tranche marginale d'imposition à 30 %, l'impôt sur vos revenus fonciers s'établit à 2 340 €. En micro-foncier, le montant de vos loyers imposables serait passé à 8 400 € (30 % de 12 000 €). En appliquant une TMI à 30 %, l'impôt sur vos loyers aurait atteint 2 520 €. 

Quel est le taux d'imposition des revenus fonciers ?

Micro-foncier ou régime réel, les calculs sont faits et le montant de vos loyers imposables est fixé. Ce que vous allez payer au fisc est déterminé en fonction de votre tranche marginale d'imposition tTMI). Car les loyers des locations vides, autrement dit des revenus fonciers, sont soumis au barème de l'impôt sur les revenus. Autrement dit, vous paierez en fonction de votre tranche marginale d'imposition ou TMI. Il en existe cinq :

  • jusqu'à 10 777 € par an : TMI à 0 % (vous n'êtes pas imposable) ;
  • de 10 778 à 27 478 € par an : TMI à 11 % ;
  • de 27 479 à 78 570 € par an : TMI à 30 % ;
  • de 78 571 à 168 994 € par an : TMI à 41 % ;
  • +de 168 994 € par an : TMI à 45 %. 

De façon volontairement simplifiée, voici un exemple d'imposition des revenus fonciers. Imaginons que dans votre déclaration, le montant de vos loyers imposables s'établit à 10 000 €. Si vous êtes dans la tranche marginale d'imposition à 30 %, votre impôt sur les loyers (les autres revenus ne sont pas pris en compte) se chiffre à 3 000 € (30 % de 10 000 €).  

Les revenus fonciers sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ? 

Les loyers provenant de la location de logements vides sont bel et bien soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. Reprenons notre exemple volontairement simplifié. Si vous percevez 10 000 € de loyers pour votre appartement, vous devrez verser, au titre des prélèvements sociaux, 1 720 €. Si vous ajoutez les impôts sur les revenus fonciers, l'addition se chiffre à 4 720 €. Rappelons qu'en matière de fiscalité, l'immobilier locatif ne relève pas du Prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou « flat tax », qui ne concerne que les placements financiers. 

Location vide : comment faire de l'optimisation fiscale ? 

Le régime des revenus fonciers vous permet de faire de l'optimisation fiscale en toute légalité. Comment ? Tout simplement en utilisant les charges déductibles pour créer du déficit foncier qui va diminuer votre base imposable. Vous avez ainsi intérêt à financer votre investissement locatif par un crédit, les intérêts d'emprunt faisant partie de ces charges déductibles. En clair : plus vous empruntez, plus vous payez d'intérêts, plus vous déduisez. Et moins vous payez d'impôts ! 

Ce système de charges déductibles et de déficit foncier peut être très intéressant pour financer et optimiser la rénovation d'un investissement locatif. Car les travaux, eux aussi, font partie de ces charges déductibles qui concourent à créer un déficit foncier. Vous pouvez par exemple profiter de ce système pour améliorer la performance d'un logement ancien et d'améliorer sa cotation sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Rappelons que depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G et qui consomment plus de 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. Ce sera le cas pour tous les G en 2025 et le tour des F viendra en 2028.

Si vous mettez plusieurs biens anciens en location, vous pouvez faire baisser l'ensemble de vos revenus fonciers (donc vos impôts) si l'un des logements en question fait l'objet de gros travaux. Vous pouvez par exemple réaliser une rénovation thermique sur un logement classé G sur le DPE pour le faire sortir du statut de passoire thermique (ils ne pourront plus être loués à partir de 2025) tout en continuant à percevoir les loyers de vos logements classés D.

Comment défiscaliser en location vide ? 

L'Etat a mis en place des mécanismes de réduction d'impôt qui s'appliquent à la location vide sous le régime des revenus fonciers. Ces systèmes de défiscalisation se déclinent sous trois formes : la loi Pinel pour le neuf et l'ancien rénové, le Denormandie ancien pour certains biens réhabilités et Loc'Avantage, une version remaniée du dispositif Cosse Ancien (ce dernier n'est plus en vigueur). 

Loi Pinel : quand le fisc vous rembourse une partie du logement

Si vous choisissez d'investir dans un appartement neuf ou dans l'ancien refait à neuf et si vous optez pour la location vide, vous êtes éligible à la défiscalisation loi Pinel. Avec elle, le fisc vous verse directement une partie du prix du logement : 10,5 % si vous louez six ans, 15 % sur neuf ans et 17,5 % sur douze ans. Pour les logements situés dans les quartiers en rénovation urbaine et pour ceux qui bénéficient de critères de qualité supplémentaire (performance supérieure aux exigences réglementaires, surface minimale et double exposition), le taux passe à 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans. Dans les deux cas, vous devez, en tant que propriétaire investisseur, respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire pour profiter de la loi Pinel. 

Denormandie ancien : une variante du Pinel

Vous achetez un logement à réhabiliter dans une ville concernée par le plan Action cœur de ville ou qui fait l'objet d'une Opération de revitalisation du territoire ? Vous pouvez bénéficier de la loi Denormandie ancien. Elle fonctionne comme la loi Pinel : vous percevez 12 % du prix du logement sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans. Pour en profiter, vous devez faire des travaux qui comptent pour 25 % du coût total d'acquisition, mais aussi respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. 

Loc'Avantages : loyers décotés et avantage fiscal

Le principe de Loc'Avantages : plus le loyer est décoté par rapport au marché libre, plus l'avantage fiscal est important. Avec un loyer réduit de 15 %, vous profitez par exemple d'une réduction d'impôts égale à 15 % du loyer et 20 % si vous faites de l'intermédiation locative (vous louez à une agence immobilière à vocation sociale). Si vous décotez le loyer de 30 %, l'avantage passe à 35 % du montant des loyers (40 % en intermédiation locative). Avec un loyer inférieur de 45 % aux valeurs de marché, la réduction d'impôts passe à 65 %, mais elle n'est valable que pour l'intermédiation locative. Pour profiter du dispositif, vous devez signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et respecter des plafonds de ressources des locataires. 

Comment ne pas payer d'impôt sur les revenus locatifs ?

Pour faire baisser votre base imposable donc votre imposition, vous pouvez créer un déficit foncier avec un logement et pour un autre utiliser un mécanisme de défiscalisation comme Loc'Avantages ou le Denormandie. Il est également possible d'investir dans un logement neuf en défiscalisation Pinel et en même temps dans un bien ancien avec travaux. A noter dans vos calculs : le mécanisme des déficits fonciers n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €, mais les avantages fiscaux Pinel ou Denormandie dans l'ancien sont soumis à ce plafonnement.

Pour réduire encore plus vos impôts, vous pouvez miser sur le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ici, vous mettez en location un logement meublé. Sur le plan fiscal, ce mécanisme vous permet de déduire toute une série de charges des loyers (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) et en même temps d'amortir (vous retirez une partie du prix du logement des loyers e vous les déclarez). Au bout du compte, les loyers baissent et peuvent même, dans certains cas, être ramenés à zéro. Ils échappent alors à l'impôt en toute légalité.

Là encore, vous pouvez faire de l'optimisation si vous investissez dans plusieurs logements. L'un sera en location vide avec gros travaux pour créer du déficit foncier, l'autre relèvera du régime réel du LMNP. Vous pourrez les associer à un troisième logement sous Loc'Avantage. Attention : vous ne pouvez pas cumuler les avantages fiscaux pour un seul et même logement. De même, un logement vide relève du régime des revenus fonciers, un meublé se plaçant sous statut LMNP. 

Si l'optimisation de votre fiscalité sur les revenus fonciers est parfaitement possible, elle ne s'improvise pas. Informez-vous sur le régime des revenus fonciers et sur différents dispositifs qui vous permettent de réduire vos impôts. Tenez également compte des questions d'argent, dans la mesure où le plus souvent, les investissements locatifs se financent par un crédit immobilier.


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