L'expropriation, comment ça marche ?

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Que se passe-t-il quand l’Etat décide d'exproprier un propriétaire foncier ? Qu'est-ce que l'utilité publique ? Existe-t-il des recours ? De combien sera l'indemnisation ? Tout ce qu'il faut savoir sur l'expropriation.

L'expropriation est une procédure qui permet à l'Etat de transférer la propriété d'un bien immobilier, appartenant à une personne privée, au profit d'une personne publique, afin de poursuivre une action d'utilité publique, en échange de quoi l'exproprié est indemnisé.

L'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme affirme que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous condition d'une juste et préalable indemnité ».

Le Code civil, en son article 545, s'inspire de ce texte et dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ».

L'expropriation ne peut être poursuivie qu'en se fondant sur l'utilité publique.

1. L'expropriation, mode d'emploi

Qui peut exproprier ?

Peuvent exproprier :

  • L’État
  • les collectivités territoriales (régions, départements, communes)
  • les personnes de droit privé assumant un service public
  • les organismes de droit privé poursuivant un but d'utilité publique

La personne à l'origine de l'expropriation est appelée l'expropriant et celle qui la subit, l'exproprié.

2. Qu'est-ce que l'utilité publique ?

La notion d'utilité publique n'est pas déterminée de manière précise par la loi. C'est la jurisprudence qui a, au coup par coup, reconnu tel ou tel projet comme étant d'utilité publique. De là se dessinent les contours de cette notion d'utilité publique.

Ont été reconnues d'utilité publique les opérations effectuées dans les domaines suivants :

  • la construction de logements
  • l'hygiène
  • l'urbanisme
  • la culture
  • la santé publique
  • les sports
  • le tourisme
  • la défense de l'environnement
  • la recherche scientifique

L'utilité publique du projet doit toutefois être prouvée pour qu'il y ait expropriation. Le Conseil d'Etat apprécie cette notion d'utilité publique en utilisant la méthode du « bilan coût-avantages ».

Selon le Conseil d'Etat, pour que le projet soit d'utilité publique, il faut que l'atteinte à la propriété privée, que le coût financier, les inconvénients d'ordre social ou l'atteinte à d'autres intérêts publics qu'entraîne l'opération « ne soient pas excessifs au vu de l'intérêt qu'elle présente » (Conseil d'État, ass. 28 mai 1971, n°78825, Ville nouvelle Est : AJDA 1971 p. 405).

Le bilan doit donc être positif pour que l'utilité publique du projet soit reconnue.

3. La phase administrative de l'expropriation

L'enquête d'utilité publique

Pour apprécier l'utilité publique d'une opération, l'Etat doit effectuer une enquête publique.

Le préfet prescrit un arrêté ouvrant l'enquête publique, précisant son objet, sa durée, les heures et le lieu où le public pourra prendre connaissance du dossier et formuler ses observations.

Un avis au public faisant connaître l'ouverture de l'enquête est publié au moins huit jours avant son début, dans deux journaux locaux. Des affiches doivent également être placées dans toutes les communes concernées par l'opération, annonçant l'enquête.

Un commissaire enquêteur est désigné afin de superviser l'enquête, et de transmettre, après sa clôture, ses conclusions, favorables ou non, au préfet ou au sous-préfet.

L'enquête parcellaire du préfet

Une enquête parcellaire, d'une durée minimale de quinze jours, est mise en place par le préfet afin de connaître avec précision tous les immeubles concernés et leurs propriétaires, qui pourront, en retour, formuler certaines demandes auprès des autorités administratives ainsi que leurs observations.

Chaque propriétaire sera averti de l'existence de cette enquête par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A la suite de l'enquête parcellaire, le préfet détermine par arrêté de cessibilité la liste des parcelles ou des droits réels immobiliers qui devront faire l'objet d'une expropriation.

La déclaration d'utilité publique (DUP)

L'autorité administrative rend un décret ou un arrêté par lequel elle déclare l'utilité publique et l'expropriation nécessaire. Elle précise aussi le délai pendant lequel l'expropriation doit être effectuée. En général, celle-ci doit être réalisée avant cinq ans.

Les recours contre la DUP

Pour contester la déclaration d'utilité publique, un recours pour excès de pouvoir doit être intenté devant les autorités administratives.

Devant le Conseil d'État, si l'utilité publique a été prononcée par décret et devant le tribunal administratif du lieu de situation de l'immeuble en cas d'arrêté ministériel ou préfectoral.

4. La phase judiciaire de l'expropriation

L'hypothèse d'une vente à l'amiable, préalable à la phase judiciaire

Avant que le juge soit saisi, vous pouvez bien entendu céder votre bien à l'Etat, dans le cadre d'une vente classique, à l'amiable, fondée sur les règles du Code civil et vous signerez alors un acte authentique chez un notaire.

Un accord à l'amiable est toujours recherché par l'Etat. La cession à l'amiable peut intervenir avant comme après la déclaration d'utilité publique. Si cela n'intervient pas, le préfet saisira le juge de l'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation

C'est le juge du tribunal de grande instance qui a la fonction de juge de l'expropriation. Au terme de la procédure, le juge déclare, par ordonnance, l'expropriation des immeubles qui sont visés dans l'arrêté de cessibilité, en précisant le nom de leurs propriétaires.

L'effet de cette ordonnance est de transférer la propriété des biens visés à l'Etat ou à la collectivité. L'ordonnance doit être notifiée à chacun des expropriés.

Elle peut faire l'objet d'un recours devant la Cour de cassation dans un délai de deux mois à compter de sa notification. A partir de la notification de l'ordonnance, l'exproprié ne peut plus vendre son bien, ni l'hypothéquer, ni le donner.

5. L'indemnité en cas d'expropriation

 Le principe de l'indemnité

Le fait d'être exproprié vous donne droit à une indemnisation dite « juste et préalable ». L'indemnité que le juge allouera doit couvrir « l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ».

L'exproprié doit pouvoir, grâce à cette indemnité, se retrouver dans un état matériel semblable. Il doit être en mesure d'acquérir un nouveau bien équivalent à celui qu'il a perdu.

Seul le préjudice direct est indemnisé. Sont considérés comme préjudices indirects :

  • les charges d'emprunts, d'intérêts ou d'impôts
  • les recherches de nouveaux logements, dépôts de garantie, avances de loyers
  • la perte de valeur de revente
  • les frais engendrés lors de la réinstallation et dus en vertu d'une obligation légale extérieure à l'expropriation
  • les dommages de travaux publics

Le calcul de l'indemnité

C'est donc le juge de l'expropriation qui fixe le montant de l'indemnisation. L'indemnisation est calculée au jour du transfert de propriété et se fonde sur les prix du marché local de l'immobilier.

L'indemnité doit correspondre à la valeur vénale du bien sur le marché, c'est-à-dire à la somme qu'en aurait perçue le propriétaire en cas de vente de son bien dans des conditions normales, entre particuliers par exemple.

La réévaluation de l'indemnité

Une réévaluation de l'indemnité peut être demandée par l'exproprié si, dans un délai de un an à compter de la décision de justice ayant fixé le montant de l'indemnité, celle-ci n'a toujours pas été payée.

La réévaluation est alors fondée sur la valeur vénale du bien au jour de la nouvelle instance.

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