L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

L’encadrement des loyers est en vigueur dans les villes de Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ; il s'y impose donc un nouveau mode de fixation du loyer (un plafonnement du loyer en pratique), identique à celui appliqué dans 24 autres communes (Paris, Lille, Bordeaux, Montpellier et une partie de la Seine-Saint-Denis).

À Lyon et Villeurbanne, le plafonnement du loyer se combine avec l’encadrement du loyer à la relocation qui lui s’applique dans toute la zone tendue. En effet, dans 1 149 villes de France métropolitaine, le loyer ne doit pas être augmenté entre deux locataires, sauf exception.

Quelles sont les locations concernées par l’encadrement des loyers ?

L’essentiel des locations d'habitation est concerné par l'encadrement des loyers, y compris la colocation ; seules les locations de courte durée ou secondaires sont exclues.

Le loyer encadré concerne les locations d'habitation à l'année

Sur tout le territoire des communes de Lyon et Villeurbanne, sont concernées les locations d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ainsi que les baux mobilité qui font l'objet d'un contrat signé à compter de l'entrée en vigueur de la mesure. C'est la date de signature du bail qui est déterminante ; en conséquence, les contrats signés avant le 1er novembre 2021 n'ont pas à respecter l'encadrement des loyers :

• même si la remise des clés a lieu après le 1er novembre 2021 ;
• même lors de leur tacite reconduction.

Le loyer encadré ne concerne pas la location d'habitation de courte durée

Les contrats de location d'habitation à usage de résidence secondaire du locataire ou de vacances (les locations saisonnières à vocation touristique) ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. De même, s'il s'agit d'un bail « logement de fonction », c'est-à-dire lorsque le locataire est une personne morale, par exemple une entreprise qui loge un dirigeant ou un salarié, le loyer n'est pas encadré.

L'encadrement des loyers s'applique à la colocation

En cas de colocation, le loyer doit sans restriction respecter l'encadrement des loyers. De manière à éviter qu'un propriétaire utilise la colocation à baux multiples (chaque locataire loue sa chambre et partage les espaces communs) pour éluder le plafonnement du loyer, la loi précise que « Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement ».

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Animé par : Charlie Cailloux, de PAP
Réservé aux particuliers

Bien fixer son loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers :
✔️ Qui est concerné : villes, types de bien et types de contrats
✔️ Comment ça marche  : calculer son plafond de loyer, remplir le contrat
✔️ Dépasser les plafonds de loyer : sous quelles conditions ? quels risques ?

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Où trouver les loyers de référence pour Lyon et Villeurbanne ?

Pour éviter la consultation fastidieuse des textes officiels qui fixent les plafonds et le découpage géographique des villes, PAP met à disposition un simulateur d'encadrement des loyers.

Les loyers de référence sont fixés en fonction de zone par arrêté préfectoral

Les loyers de référence sont fixés annuellement par arrêté préfectoral ; c'est la source officielle. Pour calculer votre loyer, vous pouvez utiliser le site internet mis à votre disposition via toodego.com, la plateforme de services numériques de l'agglomération lyonnaise.

PAP met à disposition un simulateur d'encadrement des loyers

Pour connaître en un instant le plafond de loyer fixé par arrêté préfectoral qui s'applique à votre logement, quelle que soit son adresse, c'est très simple ; il vous suffit d'utiliser notre simulateur d'encadrement des loyers qui intègre toutes les données officielles.

Comment calculer l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers oblige à ne pas dépasser un loyer plafond dit « loyer de référence majoré ». Exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l'application d'un complément de loyer.

Un loyer plafond à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

Le mécanisme de l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne est celui d'un plafonnement du loyer en fonction du logement et de son adresse. Des catégories de logements sont déterminées en fonction des caractéristiques suivantes :

• le type de location, non meublée ou meublée ;
• le nombre de pièces principales ;
• l'époque de construction.

Quatre secteurs géographiques ont été délimités dans lesquels les plafonds sont identiques. En indiquant, sur notre simulateur d'encadrement des loyers, le nombre de pièces du logement, sa période de construction, s'il s'agit d'une location nue ou meublée et pour finir son adresse exacte, on obtient :

• un loyer de référence ;
• un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Exemple de loyer pour un studio de 20 m² à Lyon

Pour un studio de 20 m² construit avant 1946 situé rue Chavanne dans le 1er arrondissement de Lyon, le loyer d'un bail signé depuis le 1er novembre 2022 ne doit pas dépasser :

• 20 x 19,40 € (qui est le plafond) = 388 €/mois si le logement est loué vide ;
• 20 x 21,20 € (qui est le plafond) = 424 €/mois si le logement est loué meublé.

Un loyer plafond qui peut être exceptionnellement dépassé : le complément de loyer

Un complément de loyer est possible pour les logements exceptionnels, mais impossible pour certains logements très peu confortables. Le complément de loyer peut être contesté par le locataire.

Le complément de loyer est réservé aux logements « exceptionnels ». Un dépassement du plafond de loyer est possible par l'application d'un complément de loyer (la somme qui excède le loyer de référence majoré). Infiniment peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement, mais uniquement lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

• elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
• elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
• elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (ce qui empêche donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire).

L'application d'un complément de loyer est donc délicate et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Le complément de loyer est interdit pour les logements inconfortables

La loi pouvoir d'achat de l'été 2022 est venue un tout petit peu mieux encadrer le complément de loyer. Ainsi, pour les baux d'habitation signés depuis le 18 août 2022, certaines caractéristiques interdisent d'appliquer un complément de loyer ; c'est notamment le cas si votre logement est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE). De même, tout complément de loyer est interdit si le logement :

• dispose de sanitaires sur le palier ;
• présente des signes d’humidité sur certains murs ;
• a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• présente une installation électrique dégradée ;
• dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

La contestation du complément de loyer est possible

Le complément de loyer peut être contesté par le locataire pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. Si les recours sont rares à ce jour, nous recommandons fortement d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à éviter autant que possible les crispations et les litiges.

Quelles sanctions en cas de non-respect du plafonnement du loyer ?

Pour assurer son effectivité, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

• le préfet peut exiger du propriétaire bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
• si le propriétaire bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
• le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Aujourd'hui, les sanctions sont rares parce que les recours le sont aussi. Toutefois, la donne pourrait changer ! En effet, la préfecture va prochainement déléguer à la mairie le pouvoir de contrôle et de sanction : les abus devraient être plus souvent punis... Les propriétaires doivent donc bien renseigner le bail et fixer un loyer respectant la loi.

Les raisons de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

L'encadrement des loyers s'applique à Lyon et Villeurbanne puisque la Métropole Grand Lyon en a fait la demande, que le Gouvernement l'a acceptée puis que le Préfet y a fixé les loyers plafonds.

Un encadrement des loyers souhaité par les maires

Le conseil de la Métropole Grand Lyon a adopté, le 5 octobre 2020, une délibération pour que les deux communes de Lyon et de Villeurbanne soient candidates à l'expérimentation de l'encadrement des loyers ; cette demande a été soutenue fortement par les maires de Villeurbanne et Lyon.

L'idée est de juguler la hausse continue des loyers des logements dans le parc privé. Ainsi, Bruno Bernard, président de la Métropole, a déclaré : « Nous répondons ainsi aux abus entraînant des loyers exorbitants, en particulier pour les petites surfaces destinées aux personnes les plus précaires comme les étudiants. L’objectif est clair : l’hypercentre de la Métropole doit rester accessible pour toutes et tous. Nous y veillerons grâce à la mise en place d’une brigade dédiée à cette mesure, mais également au contrôle des locations saisonnières, des logements indignes et qui aura pour objectif de lutter contre la vacance des logements ».

Renaud Payre, vice‐président de la Métropole en charge du logement et de l’habitat, a lui affirmé que « ce dispositif permettra de ralentir la hausse des loyers sur notre territoire. Le fossé entre les loyers dans le parc social et ceux du parc privé doit être comblé et cette mesure y participe comme celle du renforcement de l’Organisme foncier solidaire ».

Un encadrement des loyers accepté par le Gouvernement

Le Gouvernement a accepté, par un décret du 2 septembre 2021, la mise en place de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne en considérant que les quatre conditions nécessaires exigées par la loi y sont réunies :

• un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
  un niveau de loyer médian élevé ;
• un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
• des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

Un arrêté préfectoral qui fixe chaque année les loyers à ne pas dépasser

Le Préfet de région, Pascal Mailhos, a initialement fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables dans les communes de Lyon et Villeurbanne par un arrêté du 29 septembre 2021, pour une application au 1er novembre 2021. Ces plafonds de loyers sont ensuite révisés annuellement pour tenir compte des évolutions du marché : un arrêté préfectoral du 28 septembre 2022 fixe les plafonds applicables depuis le 1er novembre 2022.

Quel bilan pour l'encadrement des loyers ?

Adopté par la Métropole Grand Lyon par 83 voix pour contre 64 voix contre et deux abstentions, l'encadrement des loyers reste une mesure « clivante ». Appliquée aujourd'hui dans seulement vingt-quatre villes et surtout depuis peu de temps, il est encore trop tôt pour savoir si ses effets bénéfiques, permettre une certaine mixité sociale et aux travailleurs, étudiants et familles de résider dans le cœur des villes, outrepassent ses effets négatifs, le retrait du marché de certains logements et la moindre réalisation de travaux pour cause de rentabilité en baisse. L'expérimentation pendant plusieurs années et l'extension en 2023 à de nouvelles villes (par exemple dans le Val-de-Marne et au Pays basque), devraient permettre de tirer de véritables enseignements.

Reste que la mesure peine à s'appliquer réellement : la loi du marché en zone tendue tire les loyers vers le haut et les locataires, on les comprend, n'ont pas forcément l'envie, le temps et l'argent d'engager avec leur propriétaire un contentieux judiciaire sur le montant du loyer. Enfin, la notion scandaleusement floue du complément de loyer permet difficilement de discriminer a priori selon qu'un loyer est « abusif » ou non.