L’encadrement des loyers à Bordeaux

« Compte tenu de la pression immobilière exercée sur le parc locatif privé ces dernières années », la Ville de Bordeaux applique l'encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022 « afin de réguler les loyers excessifs et les hausses abusives et de préserver le pouvoir d'achat des ménages notamment les plus modestes ». 

L'encadrement des loyers, c'est tout simplement plafonner administrativement les loyers d’habitation du parc privé. En pratique, l'encadrement des loyers oblige à ne pas dépasser un loyer plafond dit « loyer de référence majoré » mais, exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l'application d'un « complément de loyer ».

À Bordeaux, le plafonnement du loyer se juxtapose à l’encadrement du loyer à la relocation qui s’applique déjà depuis dix ans dans toute la zone tendue dont fait partie Bordeaux. En effet, dans 1 149 villes de France métropolitaine, le loyer ne peut pas être augmenté entre deux locataires, sauf exceptions.

Quelles sont les locations concernées par l’encadrement des loyers ?

Dans toute la commune de Bordeaux sont concernées les locations d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, ainsi que les baux mobilité, qui font l'objet d'un contrat signé depuis le 15 juillet 2022. C'est la date de signature du bail qui prime ; les baux signés avant le 15 juillet 2022 n'ont pas à respecter l'encadrement des loyers :

• même si la remise des clés a lieu après le 15 juillet 2022 ;
• même lors de leur tacite reconduction.

Quel est le loyer à ne pas dépasser à Bordeaux ?

L'encadrement des loyers fonctionne à Bordeaux selon une architecture identique à celle existant dans les autres villes. En indiquant sur le site internet dédié mis en place :

• la nature du logement, maison ou appartement ;
• le nombre de pièces principales ;
• l'époque de construction ;
• le type de location, non meublée ou meublée ;
• son adresse exacte.

Vous obtenez :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence minoré de 30 % ;
• un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

👉Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois.

Il suffit ensuite de multiplier le loyer de référence majoré par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser. Le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu'en location vide pour tenir compte de l'ameublement et des équipements.

💡 Exemples de loyers plafonnés

Pour un logement de cinq pièces de 120 m² construit avant 1946 situé rue Dublan à Bordeaux (quartier Capucins - Victoire), le loyer ne doit pas dépasser :

• 120 x 13,20 € (qui est le plafond) = 1 584 €/mois s'il s'agit d'un appartement loué vide ;
• 120 x 14,90 € (qui est le plafond) = 1 788 €/mois s'il s'agit d'un appartement loué meublé ;
• 120 x 14,80 € (qui est le plafond) = 1 776 €/mois s'il s'agit d'une maison louée vide ;
• 120 x 16,70 € (qui est le plafond) = 2 004 €/mois s'il s'agit d'une maison louée meublée ;

Dans la même rue, le loyer plafond d'un studio de 25 m² de la même époque est plus élevé ; le loyer ne doit pas dépasser :

• 25 x 21,60 € (qui est le plafond) = 540 €/mois s'il est loué vide ;
• 25 x 24,40 € (qui est le plafond) = 610 €/mois s'il est loué meublé.

Comment utiliser le complément de loyer pour dépasser le plafond ?

La loi autorise en réalité la fixation d’un loyer supérieur au loyer de référence majoré en prévoyant dans le bail un « complément de loyer » qui s’ajoute au loyer. Attention : le complément de loyer ne se décrète pas ! Il doit impérativement être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement qui réunissent les conditions suivantes :

• les caractéristiques n'ont pas déjà été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement (par exemple, le caractère meublé du logement est déjà comptabilisé) ;
• les caractéristiques sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (la présence d’une climatisation justifiera plus le complément de loyer dans les zones de canicule) ;
• les caractéristiques ne donnent pas lieu à récupération de charges ; la présence d'un ascenseur et/ou d'un gardien ne justifient pas un complément de loyer puisque ces prestations occasionnent déjà des charges récupérables plus importantes sur le locataire.

👉 En pratique, l'application d'un complément de loyer ne se justifie que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, un jardin dans un quartier où cela est rare, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Bien remplir le bail de location

Le montant du loyer de base (la surface habitable X le loyer de référence majoré) et du complément de loyer doivent être mentionnés dans le contrat de location (deux lignes le permettent dans la clause « loyer ») de même que la ou les caractéristiques de localisation et/ou de confort qui le justifient (un espace dédié le permet dans la clause loyer).

Le locataire peut-il contester le complément de loyer ?

✅ Oui, la loi accorde au locataire le droit de contester le complément de loyer ! S’il le juge infondé ou excessif, le locataire peut contester le complément de loyer pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation.

Si les contestations dans les villes qui appliquent déjà l'encadrement des loyers sont rares, nous vous recommandons d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail pour limiter le risque de litige et « fidéliser » le locataire.

Quelles sanctions pour le non-respect de l'encadrement des loyers ?

⚠️ L’obligation de respecter l'encadrement des loyers est assortie de sanctions ! En effet :

• le préfet/la mairie peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
• si le bailleur refuse, le préfet/la mairie peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
• le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Par ailleurs, la transparence en matière d'encadrement des loyers est renforcée puisque l'annonce de location doit obligatoirement mentionner le loyer plafond et l'éventuel complément de loyer.