Comment vendre une passoire thermique ?

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Journaliste chez PAP.fr

Les « passoires thermiques » ont de moins en moins la cote ! Et bientôt on ne pourra plus les louer ! Alors, quelle stratégie adopter pour vendre un logement possédant un mauvais DPE ?

© Parexlanko

Vous souhaitez vendre votre bien, mais les résultats du Diagnostic de performance énergétique (DPE) ne sont pas bons ! Il est classé F ou G. Votre logement fait partie de la catégorie dite « passoire thermique ». Et ce classement n’a pas bonne presse à l’heure du réchauffement climatique. Et avec un prix des énergies qui explose, il peut pénaliser sa vente. La location est aussi impactée. Car les biens les plus mal notés ne pourront bientôt plus être loués, les logements classés F dès 2025 et ceux classés G à partir de 2028.

Mais attention, une passoire énergétique n’est pas synonyme de logement insalubre. Juste un logement énergivore. Quelle stratégie adopter ? Vendre votre bien tel quel ou faire des travaux de remise à niveaux ?

De nombreuses passoires thermiques

D’après une étude réalisée par l’Observatoire national de la rénovation énergétique, sur 29 millions de résidences principales de France métropolitaine, près de 2 millions (7 % du parc) seraient peu énergivores (étiquettes A et B du DPE).

À l’opposé, 4,8 millions de logements (17 % du parc) seraient considérés comme des « passoires thermiques » (étiquettes F et G). La proportion de logements peu ou mal isolés étant un peu plus élevée parmi les maisons individuelles (18 %) qu’au sein des appartements (15 %).

Audit énergétique bientôt obligatoire

Depuis le 1er septembre 2022, les propriétaires de logements classés F et G au titre du DPE devront réaliser un audit énergétique pour vendre leur bien. Cette mesure concernera les logements classés E à partir du 1er janvier 2025 et ceux classés D à partir du 1er janvier 2034. Attention, cette nouvelle réglementation ne s’applique qu’aux maisons individuelles et aux immeubles détenus en monopropriété. Cet audit indiquera les performances de la maison, hiérarchisera les travaux à réaliser, estimera le coût des travaux.

L’audit proposera des recommandations de travaux pour atteindre le niveau B du DPE avec deux scénarios possibles :

  • Un parcours de travaux par étapes qui intègre l’isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, le remplacement des fenêtres, l’installation d’une ventilation, la production de chauffage et de l’eau chaude sanitaire. L’objectif étant de gagner une classe énergétique dès la première étape et d’atteindre au moins la classe E. A l’issue des travaux, le logement doit avoir atteint l’étiquette B
  • Un parcours en une seule étape comprenant les six postes de travaux afin d’atteindre directement le niveau B du DPE.

Cet audit  vus coûtera entre 500 et 1 000 €. Une sera réalisée par une société spécialisée agréée par les pouvoirs publics

Combien coûte une rénovation ?

 Plus le bien est ancien, plus la rénovation sera lourde, globale et coûteuse. En moyenne, le prix d’une rénovation énergétique est de 16 000 € pour pouvoir gagner une classe énergétique et de 26 000 € pour gagner plus de deux classes énergétiques (passer de D à B par exemple). Et malgré les nombreuses aides existantes, le reste à charge peut être significatif. Le coût moyen des travaux de rénovation énergétique engagés en France se situe entre 5 000 et 7 000 € HT pour les logements de moins de 80 m² et atteint en moyenne 12 000 € HT pour une maison de plus de 140 m2. Sachez qu'un changement de classe coûte en moyenne 15 000 €. Passer de la classe G à la classe D revient à environ  30 000 €.

Rénover ou vendre en l’état ?

Deux stratégies s’offrent à vous au moment de la vente : réaliser des travaux de remise à niveau ou vendre votre logement en l’état avec une étiquette F ou G. A moins que le bien soit exceptionnel (emplacement, architecture, rareté, demande locale supérieure à l’offre…), vendre un logement mal classé prendra un peu plus de temps et, surtout, il peut subir une décote par rapport à un bien équivalent mieux classé. Toutes les études réalisées montrent que les biens étiquetés F et G se vendent en moyenne entre 2 et 18 % moins cher que les biens de classe D.

Si vous êtes pressé, il vaut mieux alors le vendre en l’état. Baissez le prix de vente de votre logement par rapport aux biens de bonne qualité en déduisant le coût des travaux nécessaires pour améliorer le classement énergétique. Autre solution : réaliser une remise à niveau de votre bien. Sachez que vous devrez anticiper ces travaux, car il faut planifier l’intervention des artisans. Ce qui peut différer la mise en vente de votre bien.


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