Comment réussir la vente d'un logement avec un DPE G ?

Le classement du Diagnostic de performance énergétique (DPE) de votre logement n'est pas bon ? Il est classé F ou G ? Si c'est le cas, il fait partie de la catégorie dite « passoire thermique ». Ce classement n’a pas bonne presse à l’heure du réchauffement climatique et de la hausse du prix des énergies. Et avec un kilowatt qui explose, le coût de fonctionnement du chauffage peut pénaliser sa vente.

Ce mauvais classement DPE a aussi des conséquences sur la location. Car les biens les plus mal classés ne pourront bientôt plus être loués. Théoriquement, les logements classés G ne pourront plus être loués dès 2025 et ceux classés F devraient sortir du parc locatif à partir de 2028. Si vous possédez un bien immobilier mal classé (F ou G) et que vous souhaitez le louer, il est vivement recommandé de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

⚠️ Mais attention, une passoire énergétique n’est pas synonyme de logement insalubre. C'est seulement un logement énergivore. Quelle stratégie adopter ? Vendre votre bien tel quel ou faire des travaux de remise à niveau ?

De nombreuses passoires thermiques

D’après une étude réalisée par l’Observatoire national de la rénovation énergétique, sur 29 millions de résidences principales en France métropolitaine :

• près de 2 millions (7 % du parc) seraient peu énergivores (étiquettes A et B) ;
• près de 4,8 millions de logements (17 % du parc) seraient considérés comme des « passoires thermiques » (étiquettes F et G).

👉 La proportion de logements peu ou mal isolés étant un peu plus élevée parmi les maisons individuelles (18 %) qu’au sein des appartements (15 %).

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsque ses consommations énergétiques (pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire et le refroidissement) sont très élevées et qui de fait émet trop de gaz à effet de serre. Les logements classés F ou G dans le DPE rentrent dans cette catégorie. Souvent peu ou mal isolés, peu ou pas rénovés depuis leur construction, ils sont en plus souvent très mal chauffés. Le chauffage est en général obsolète, gourmand en énergie et polluant (chaudière fioul ancienne génération, convecteurs...). Cette vétusté pèse alors lourdement sur le budget des occupants, qu'ils soient propriétaires occupants ou locataires.

👉 L'impact environnemental est également considérable. Enfin, une mauvaise isolation, des menuiseries extérieures simple vitrage et un chauffage vétuste sont de gros facteurs d’inconfort : surchauffe excessive en été, sensation de froid en hiver, difficultés à maintenir une température stable, humidité et moisissures.

Que dit la loi contre les « passoires thermiques » ?

Depuis le 1^er janvier 2023, la chasse aux logements énergivores est ouverte ! La lutte contre les passoires énergétiques se concrétise avec la loi Climat qui vise à lutter contre le dérèglement climatique. Concrètement, les logements consommant trop d'énergie, appelés péjorativement « passoires thermiques », sont interdits à la location. Le seuil maximal de consommation d'énergie finale est fixé à 450 kWh/m² pour la France métropolitaine. Un logement sera qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement...) estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m².

🙋‍♀️ Cette mesure ne s'applique qu'aux nouveaux contrats de location conclus à depuis le 1^er janvier 2023.

Quel classement énergétique ?

Le classement est déterminé par le DPE. Les points de contrôle portent sur les caractéristiques techniques, ses équipements, l'état du système de chauffage, de rafraîchissement et de production d'eau chaude, le degré d'isolation du logement, la valeur de la consommation en énergie et la production associée de gaz à effet de serre. Le diagnostiqueur va mesurer les surfaces et les volumes de toutes les pièces, analyser la structure et l'épaisseur des isolants du plancher, des murs et des combles et toitures. Toutes les données sont « moulinées » dans un moteur de calcul. Ce dernier établit le classement du logement qui s'échelonne de A à G.

⚠️ Attention, lors de la vente, il est obligatoire de préciser le classement du DPE sur l'annonce.

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Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Que dit exactement la loi énergétique ?

Depuis le 1^er janvier 2023, le seuil maximal de consommation d’énergie d’un logement est fixé à 450 kWh/m². Ces mesures ne concernent que les biens situés en France métropolitaine. Le critère de performance énergétique (DPE) qui établit si un logement est décent a été modifié en ce sens par un décret paru au Journal officiel le 13 janvier 2021.

Qu'est-ce qu'un logement énergivore ?

Un logement est qualifié d’énergivore si sa consommation en énergie pour le chauffage, l'éclairage, l'eau chaude, la ventilation et le refroidissement, estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est supérieure à 450 kWh/m². Dans le classement établi par le Diagnostic de performance énergétique, il s'agit des logements étiquetés G ou E.

Quelles conséquences pour les locataires ?

Avec une isolation thermique peu efficace, ces logements ont du mal à garder la chaleur et surchauffent l"été. Selon le ministère de la Transition écologique, 14 % des Français ont froid chez eux. Les locataires sont obligés de surchauffer leur logement, pour un confort médiocre et des factures énergétiques astronomiques. C'est ce qu'on appelle la précarité énergétique. Les passoires thermiques entraînent des problèmes d'humidité liés à la condensation. Cet excès d’humidité entraîne des moisissures à l'origine de nombreuses allergies.

Quelles conséquences pour les propriétaires ?

Le diagnostic de performance énergétique est aujourd'hui examiné de près par les futurs acquéreurs, mais aussi par les banques. La « valeur verte » du logement a un impact direct sur le prix immobilier. Un logement vertueux se vendra mieux. Les acheteurs et les locataires font davantage attention à la consommation d'énergie du bien qu'ils convoitent. Depuis 2019, il est devenu obligatoire d'afficher sur les annonces de biens à la vente et à la location leur performance énergétique. Cela diminue la valeur du bien. Les propriétaires peuvent se retrouver avec des biens qui ne trouvent pas preneur pendant plusieurs mois.

👉 En effet, un logement mal isolé signifie qu'il faudra sûrement effectuer des travaux par la suite, ce qui représente un coût plus ou moins élevé.

Quels logements seront interdits à la location ? 

Pour le moment le législateur a fixé un calendrier évolutif :

• depuis avril 2023, pour la vente des logements classés F ou G, un bilan énergétique est obligatoire pour les propriétaires ;
• à partir de 2025, il sera interdit de louer des logements classés G ;
• à partir de 2028, cette interdiction sera étendue aux logements F ;
• à partir de 2034, l’interdiction concernera également les logements classés E.

❌ Interdiction de louer

Les logements les plus énergivores, dont la consommation d’énergie dépasse ce seuil (de 450 kWh/m²), ne pourront plus être proposés à la location.

L'audit énergétique obligatoire

Depuis 1^er avril 2023, les propriétaires de biens immobiliers classés F et G au titre du DPE devront réaliser un audit énergétique pour vendre leur bien. Cette mesure concernera les logements classés E à partir du 1^er janvier 2025 et ceux classés D à partir du 1^er janvier 2034. Attention, cette nouvelle réglementation ne s’applique qu’aux maisons individuelles et aux immeubles détenus en monopropriété.

📃 Ce document vise à sensibiliser le futur acquéreur aux questions de transition écologique et énergétique et à l'orienter en lui proposant des scénarios de travaux d'amélioration de la performance du logement. Il hiérarchisera les travaux à réaliser et estimera leur coût. Il devra être indiqué dans le texte de l'annonce de vente du bien immobilier. L'audit énergétique sera remis à l'acheteur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente ; le notaire y veille ! Dans un but de transparence envers l'acheteur, l'audit devra être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente.

Que va faire l'auditeur énergétique ?

Les propriétaires d’un logement mal classé (F ou G sur le DPE) ont l'obligation de réaliser un audit énergétique s’ils souhaitent vendre leur bien. Cela concerne les monopropriétés. Autrement dit, la plupart des maisons individuelles, mais pas les copropriétés. Limitée aux logements classés F et G, cette obligation va évoluer progressivement dans le temps pour être élargie aux autres classements : 

• 1^er avril 2023 : logements classés F ou G ;
• 2025 : logements classés E ;
• 2034 : logements classés D.

💰 Cet audit vous coûtera entre 500 et 1 000 €. Une étude sera réalisée par une société spécialisée agréée par les pouvoirs publics.

Qui peut réaliser l'audit énergétique ?

L'audit énergétique doit être réalisé par un professionnel dûment qualifié, disposant d’une assurance qui couvre sa responsabilité. Il fournira les résultats de l’audit au propriétaire sous format papier ou électronique.

Pour les maisons individuelles, il s'agit :

• de diagnostiqueurs immobiliers certifiés ;
• de bureaux d'études et d'entreprises qualifiés « audit énergétique en maison individuelle » ;
• d'entreprises « Reconnu garant de l’environnement »  (RGE).

Pour les immeubles à usage d'habitation comprenant plusieurs logements, il s'agit :

• des bureaux d'études « audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » ;
• des sociétés d'architecture et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation.

Qui est concerné par l'audit énergétique obligatoire ?

Cet audit énergétique réglementaire est un bilan très détaillé, réalisé par un professionnel qualifié, impartial et indépendant, qui permet d’étudier les performances énergétiques d’un bâtiment. Ainsi, cet audit aide le propriétaire à orienter son projet de rénovation énergétique. Il saura quels travaux réaliser en fonction des besoins du bâtiment. Et fournira un chiffrage. Il devra fournir l'audit aux acquéreurs potentiels.

Le contenu de l'audit

⚠️ Attention l'audit est différent du Diagnostic de performance énergétique. Le DPE est déjà obligatoire depuis plusieurs années dans le cadre d’une mise en vente d’un bien immobilier, mais il est moins complet que l’audit énergétique. Il faut donc réaliser un audit, qui peut d’ailleurs lui aussi évaluer la lettre énergie du logement. L’audit propose des recommandations de travaux pour atteindre le niveau B du DPE avec deux scénarios possibles :

• un parcours de travaux par étapes qui intègre l’isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, le remplacement des fenêtres, l’installation d’une ventilation, la production de chauffage et de l’eau chaude sanitaire. L’objectif étant de gagner une classe énergétique dès la première étape et d’atteindre au moins la classe E. À l’issue des travaux, le logement doit avoir atteint l’étiquette B ;
• un parcours en une seule étape comprenant les six postes de travaux afin d’atteindre directement le niveau B du DPE.

Quels travaux réaliser pour les passoires thermiques ?

L'amélioration du DPE passe obligatoirement par une rénovation d'ampleur. La plupart des logements mal classés nécessitent de lourds travaux de rénovation énergétique pour gagner une ou deux lettres de plus sur le DPE. Un changement de classe coûte cher, un dilemme pour de nombreux propriétaires qui peuvent alors préférer vendre leur bien.

Combien coûte une rénovation ?

Plus le logement est ancien, plus la rénovation sera lourde, globale et coûteuse. En moyenne, le prix d’une rénovation énergétique est de 16 000 € pour pouvoir gagner une classe énergétique et de 26 000 € pour gagner plus de deux classes énergétiques (passer de D à B par exemple). Malgré les nombreuses aides existantes, le reste à charge peut être significatif. Le coût moyen des travaux de rénovation énergétique engagés en France se situe :

• entre 5 000 et 7 000 € HT pour les logements de moins de 80 m² ;
• atteint en moyenne 12 000 € HT pour une maison de plus de 140 m².

💰 Sachez qu'un changement de classe coûte en moyenne 16 000 €. Passer de la classe G à la classe D revient environ à 30 000 €.

Comment sortir d'un mauvais DPE ?

Suite aux recommandations de l'audit énergétique, une rénovation globale peut être envisagée. Si vous envisagez de rénover votre logement, il faut d'abord réaliser un audit énergétique et repérer les ponts thermiques et déperditions de chaleur avec une caméra thermique. Vous pouvez également miser sur une isolation avec de la laine de roche pour la toiture et les combles perdus, mais aussi sur des murs intérieurs ou extérieurs. Une meilleure isolation des planchers bas et l'installation de vitrages performants permettront également de garder davantage de chaleur en hiver et de ne pas avoir une température étouffante en été. Il est aussi conseillé de remplacer les anciens systèmes de chauffage par des radiateurs dits intelligents.

Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?

Le gouvernement incite les particuliers à rénover les logements les moins bien classés dans le DPE. MaPrimeRénov' est le principal dispositif d'aide. MaPrimeRénov’ permet de financer les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement. Les travaux doivent être effectués par des entreprises labellisées RGE (Reconnues garantes pour l'environnement). Le montant de la prime varie en fonction des matériaux et des équipements éligibles dans la limite d’un plafond de 20 000 €.

👉 Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de cette prime pour au maximum trois logements qu’ils mettent en location, dans la limite d’un plafond de 20 000 € par logement. Ils doivent s’engager à louer le logement pour une durée minimale de 5 ans.

Peut-on vendre un bien mal classé ?

✅ Oui ! Rien ne vous empêche de vendre une passoire thermique. Pour le moment il n'y a pas d'obligation de travaux. Cependant, il est utile de préciser que ce mauvais classement à une influence directe sur le prix et les délais de vente. C'est ce qu'on appelle la valeur verte des logements.

Rénover ou vendre en l’état ?

Deux stratégies s’offrent à vous au moment de la vente :

1. soit réaliser des travaux de remise à niveau
2. soit vendre votre logement en l’état avec une étiquette F ou G.

À moins que le bien soit exceptionnel (emplacement, architecture, rareté, demande locale supérieure à l’offre…), vendre un logement mal classé prendra un peu plus de temps et, surtout, il peut subir une décote par rapport à un bien équivalent mieux classé. Toutes les études réalisées montrent que les biens étiquetés F et G se vendent en moyenne entre 2 et 18 % moins cher que les biens classés D. Reste que selon la date d'acquisition du logement, la moins-value potentielle sera plus ou moins importante.

👉 Si vous êtes pressé, il vaut mieux alors le vendre en l’état. Baissez le prix de vente de votre logement par rapport aux biens de bonne qualité en déduisant le coût des travaux nécessaires pour améliorer le classement énergétique. Autre solution : réaliser une remise à niveau de votre bien. Sachez que vous devrez anticiper ces travaux, car il faut planifier l’intervention des artisans. Ce qui peut différer la mise en vente de votre bien.

Faut-il acheter un logement avec un DPE E ou G ?

Acheter un logement mal classé n'est pas forcément une mauvaise idée à la seule et unique condition de pouvoir le rénover ensuite. Il faut donc s'assurer d'être en capacité, financière et technique, de réaliser les travaux qui s'imposeront pour améliorer le classement du Diagnostic de performance énergétique (DPE).

👉 Pour un investisseur, cela peut être aussi une bonne idée, car mal classé, l'appartement coûtera moins cher. Mais attention à la remise à niveau pour pouvoir le louer !