Quoi faire en premier, acheter ou vendre ?

Vendre sa résidence pour en acheter une nouvelle ou à l'inverse acheter d'abord et vendre ensuite ? La question est cruciale et vous êtes nombreux à hésiter sur la stratégie à adopter. Si vos moyens financiers sont à considérer, d'autres impératifs sont à prendre en compte. Si vous optez pour la vente avant l'achat, attendez-vous à quelques mois de transition entre les deux, mais vous éviterez ainsi le stress de jongler entre deux propriétés. Si vous choisissez d'acheter en premier, vous vous épargnerez les frais liés à une location transitoire, mais il vous faudra intégrer ceux liés à la prise d'un éventuel crédit relais.

Vendre sa résidence principale avant d'acheter

En vendant d'abord votre logement actuel, vous vous mettez à l'abri d'un stress évident : celui de ne pas trouver d'acquéreur dans les temps et d'être obligé de supporter les charges de deux habitations ! En commençant par vendre votre bien immobilier, vous jouez donc la sécurité financière.

Maîtriser les délais de vente

Le marché immobilier n'étant pas une science exacte, vous ne pouvez pas savoir quand vous vendrez  ni si vous pourrez vendre au prix espéré. Si certains biens trouvent preneur rapidement, d'autres mettront au contraire quelques semaines, voire plusieurs mois. Une règle d'or : si vous êtes pressé, vous allez être tenté de baisser le prix pour optimiser vos chances de vendre vite. À l’inverse, sans pression de temps et si vous avez correctement estimé votre logement, vous avez toutes les chances d’écourter les délais et de vendre au juste prix.

Connaître précisément le budget dont vous disposez

En commençant par la vente de votre logement, vous allez connaître l'exact montant de votre apport personnel et être en mesure d'évaluer, si besoin, le montant de votre emprunt complémentaire pour financer votre nouvelle acquisition. Vous savez précisément de quelle capacité d'achat vous disposez. Un atout majeur qui vous permet de mieux cibler les biens lors de votre recherche. Rappelons que votre capacité d’achat est déterminée en fonction de votre épargne disponible (apport personnel) et du montant du prêt que vous êtes en mesure de négocier.

👉 Autre avantage et non des moindres, une fois votre logement vendu, vous pourrez vous concentrer pleinement sur la recherche de votre nouvelle demeure. Et en cas de coup de cœur, vous positionner immédiatement.

Acheter d'abord son nouveau logement

Une autre solution consiste à acheter d'abord votre nouveau logement, ensuite seulement, envisager la vente de votre ancienne maison. C’est un choix qui s'impose lorsque vous ne voulez pas laisser filer une opportunité financière ou si vous avez un vrai coup de cœur immobilier !

Comment acheter un bien avant d'avoir vendu l'autre ?

Mais acheter avant de vendre suppose notamment d'en avoir les moyens financiers, or vous êtes nombreux à compter sur la vente de votre résidence principale pour pouvoir en acheter une nouvelle. La première règle, c'est de ne pas surévaluer votre logement. Vous allez en effet monter votre plan de financement en ne connaissant pas avec certitude le montant que vous pourrez retirer de la vente de ce logement. Il faut donc l'évaluer au plus juste et ne surtout pas le surestimer, pour ne pas investir plus que vous ne le pouvez !

Évitez les retards indésirables

Mieux vaut également anticiper un maximum de démarches pour que la vente de votre résidence se fasse au plus vite et que votre situation financière, si elle est inconfortable, ne s'éternise pas. Dans votre liste, n'oubliez pas de :

• faire estimer le prix de votre bien en amont ;
• informer votre banque ;
• prendre rendez-vous chez le notaire ;
• préparer les nombreux documents nécessaires à la vente, dont le dossier de diagnostics techniques. Le DPE fait partie de ce dossier de diagnostics. C'est lui qui indique la performance énergétique de votre logement à afficher dans l'annonce ;
• préparer votre dernier avis de taxe foncière afin que l'acheteur prenne son coût en compte dans son budget.

👉 Autant de démarches qui permettront d’accélérer le processus de vente.

Comment concilier achat et vente immobilière ?

Si vous signez une promesse de vente après avoir signé votre acte d'acquisition, tentez de négocier avec votre acquéreur un report de la signature de la vente définitive pour raccourcir le délai entre les deux opérations. Vous pouvez également demander à votre acquéreur à rester dans les lieux durant 1 ou 2 mois après la vente. Il acceptera s'il n'est pas trop pressé d'emménager. Vous devrez prévoir, dans ce cas, une indemnité d'occupation pour cette période.

Pourquoi acheter avant ?

Avec le prêt-relais, vous pouvez acheter immédiatement le logement disponible que vous avez repéré, avant que d’autres acheteurs ne signent à votre place. Vous n'aviez pas forcément prévu de déménager aussi rapidement. Il peut arriver que dès la première visite, vous tombiez sur le logement de vos rêves et que vous décidiez de l'acheter ! Un coup de cœur ou une belle opportunité incitent souvent les propriétaires à acheter avant de vendre.

Attention aux frais annexes

Il est parfois nécessaire de trouver une location transitoire entre la sortie de l’ancien logement et l’entrée dans la nouvelle résidence principale. Au coût de la location, il faut ajouter celui d’un déménagement supplémentaire, d’un garde-meubles et l’inconfort de cette transition. Autre avantage, si vous achetez un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation, vous pourrez être en mesure de les entreprendre avant de déménager,

Acheter avant de vendre avec un prêt relais

Si vous comptez sur l'argent de la vente de votre ancienne maison pour financer l'acquisition de votre nouveau logement, vous serez obligé de souscrire un prêt complémentaire « d'attente » (le temps de vendre à votre tour votre logement), il s'agit du prêt relais. Ce dispositif vous permet d'acquérir un nouveau logement avant même d'avoir vendu votre propriété actuelle.

Comment fonctionne le prêt relais pour une acquisition ?

Le prêt-relais ou crédit-relais permet de financer la nouvelle acquisition, le temps de vendre l'ancienne. Il fait donc la jonction entre les deux opérations. Le prêt-relais est un crédit immobilier de courte durée, conclu pour 24 mois maximum et renouvelable une fois. C'est une solution intéressante pour éviter un décalage de trésorerie entre l'achat et la vente.

👉 Son fonctionnement ? Une fois que la vente de votre logement est faite, il est possible de rembourser le crédit-relais sans avoir l'obligation de verser des pénalités en cas de remboursement anticipé. Le capital sera remboursé à ce moment-là.

Crédit-relais : comment ça marche ?

Le crédit-relais se décline en 3 versions

1️⃣ Le prêt relais sec. Lorsque le prix de vente de votre logement est supérieur au prix d'achat du nouveau bien, la banque vous propose un prêt relais « sec ». Le fonctionnement de ce crédit-relais consiste à ne rembourser que de petites mensualités. L'emprunteur paie chaque mois les intérêts durant toute la durée du prêt. Cela suppose que la résidence actuelle soit déjà payée. Ce n'est que lorsque l'ancien logement a finalement trouvé preneur que le capital du prêt-relais est soldé grâce à l'argent de la vente.

2️⃣ Le prêt relais associé. Si le prix de votre futur logement est supérieur à celui de votre résidence actuelle, vous pourrez bénéficier d'un prêt-relais qui sera adossé à un crédit immobilier classique. Si vous n'avez plus d'emprunt à rembourser, vous paierez chaque mois les intérêts du prêt-relais et l'échéance du prêt complémentaire. Vous pouvez aussi choisir de régler l'assurance du prêt chaque mois et rembourser les intérêts et le capital à la vente du bien.

3️⃣ Le prêt-relais rachat quant à lui s'adresse aux particuliers qui souhaitent acquérir un nouveau bien, mais qui n’ont pas encore terminé de payer le premier.

Vendre et acheter simultanément

Il est peu probable que vous réussissiez à faire coïncider la vente de votre résidence principale et l’achat du nouveau logement. Dans ce cas, on parle d’une opération de vente en cascade.

Comment faire pour acheter et vendre en même temps ?

La vente en cascade consiste pour un acheteur à signer un compromis de vente en mettant la vente de son propre bien en condition suspensive, sans recourir à un prêt-relais.

Revendre sa maison : les précautions & astuces

Lorsque vous avez trouvé un acheteur et signé le compromis de vente, tout n'est pas encore gagné. En effet, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter. Il faudra également attendre qu'il obtienne son crédit immobilier pour être sûr que la transaction se réalise. Entre la promesse de vente et la signature définitive de l'acte de vente chez le notaire, il s'écoule en général trois mois. De quoi commencer vos propres recherches.

✍️ Signer en connaissance de cause

A priori, vous allez donc signer l'acte de vente du bien vendu avant le compromis de vente du bien que vous achetez. Mais comment faire si vous trouvez votre nouveau logement avant ? Si vous êtes très près de l'échéance prévue pour la signature de la vente, que votre acheteur a obtenu ses crédits et que toutes les conditions suspensives sont levées (le certificat d'urbanisme n'a pas révélé de servitudes ; la ville ou un ancien locataire n'ont pas fait jouer un éventuel droit de préemption...), le risque est réduit. Vous allez pouvoir signer le compromis de vente.

Mais si vous voulez éviter de prendre le moindre risque, vous pouvez suggérer à votre vendeur d'introduire dans le compromis de vente une clause conditionnant votre achat à la vente de votre bien. Ce type de clause suspensive est rarement acceptée par les vendeurs ! Donc, à vous de tenter de la négocier avec lui. Et les notaires n'acceptent de les inscrire dans les compromis qu'avec beaucoup de prudence. Cela n'est en général envisageable que lorsque la signature de l'acte de vente de votre bien est quasi certaine et cela nécessite la rigueur rédactionnelle du notaire.

Comment vendre sans perdre d'argent ?

Les prix immobiliers toujours élevés amènent les acquéreurs à être plus exigeants, comparant scrupuleusement chaque bien visité et négociant chaque détail du prix. Notamment une mauvaise notation du DPE impacte le prix et augmente les délais de négociation. Il faut donc mettre toutes les chances de votre côté.

Ne surestimez pas votre bien immobilier

Une erreur courante lors de l'estimation d'un bien immobilier consiste à fixer le prix de vente en fonction de ses besoins financiers plutôt que de coller à la réalité et aux prix du marché. Essayez toujours de rester le plus objectif possible et de considérer les atouts comme les inconvénients de votre logement du point de vue de votre futur acquéreur. Mieux vaut ne pas écouter le chant des sirènes, car le marché atterrit progressivement. Là où les acquéreurs considèrent que les prix sont trop élevés, le nombre de compromis de vente a chuté.

👉 Votre estimation doit tenir compte de critères principaux, tels que la localisation et l'environnement du bien (quartier, commerces de proximité, écoles, transports), son type (maison individuelle, mitoyenneté), son année de construction, ses caractéristiques (superficie, nombre de pièces, jardin, terrasse) et ses performances énergétiques.

🙋‍♀️ Le site PAP est gratuit et fait partie des sites d'estimation les plus fiables et précis du moment*.

Rafraîchissez votre logement

Outre le prix de vente de votre bien qui doit être conforme au marché, soyez vigilant sur l'état général de votre habitation. La solution ? Effectuer quelques travaux qui peuvent influencer votre acquéreur. Lesquels ? Tout simplement repeindre les murs si la peinture date d'une dizaine d'années. Remplacez également les prises électriques qui seraient endommagées ou descellées de votre mur, des défauts qui seront indiqués dans le diagnostic électrique réalisé avant la vente de votre bien. Ces travaux peuvent faire la différence pour trouver vos acheteurs.

Évaluer le coût de la transaction : prévoir les frais de notaire

Outre les impôts, prévoyez également dans votre budget les frais exposés pour la réalisation des certificats auprès de l’urbanisme et autres diagnostics immobiliers obligatoires comme le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ajoutez à cela les frais de notaire comprenant les honoraires du notaire et les frais de publication des actes.

Et ceux de l'hypothèque

Si vous avez un prêt hypothécaire en cours sur votre habitation principale, pensez aux frais de remboursement anticipé à payer si vous choisissez de le rembourser avant son échéance initiale. Ces frais varient en fonction des conditions de votre prêt et peuvent être négociables avec votre prêteur.

Négocier les délais

Lorsque vous avez vendu votre ancienne maison, deux cas de figure peuvent se présenter :

1. Soit vous n'avez toujours pas acheté de nouveau logement, et vous allez louer, le temps de trouver la perle rare ;
2. Soit vous avez déniché rapidement votre nouveau lieu de vie, mais avec le délai habituel de trois mois qui sépare la signature du compromis de celle de l'acte de vente définitif, vous vous retrouvez quelque temps sans logement.

Certains acheteurs acceptent parfois que le vendeur reste dans les lieux après avoir vendu, durant un ou deux mois, pour permettre la transition entre les deux logements. Cela peut être négociable à condition que votre acheteur ne soit pas lui-même pressé de rentrer dans les lieux, qu'une relation de confiance se soit établie entre lui et vous et que le délai soit raisonnable. Dans ce cas, il est toujours prévu une compensation financière, le séquestre d'une partie du prix de la vente, en attendant la libération des lieux et l'établissement d'une indemnité dissuasive en cas de retard.

Peut-on revendre une maison que l'on vient d'acheter ?

✅ Oui, vous êtes libre de revendre votre logement quand vous le désirez. Il est néanmoins admis que l’acheteur attende 5 ans avant de revendre son bien pour amortir les frais d’achat. En pratique, le délai moyen observé pour la revente d’un bien immobilier est de 7 ans. Le propriétaire attend généralement qu’une grande partie du crédit ait été remboursée pour éviter de perdre de l’argent dans l’opération.

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Quel type de bien voulez-vous vendre ?