Vendre ou acheter d'abord ?

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Vendre, puis acheter. Ou acheter avant de vendre... Un véritable casse-tête ! La perspective de devoir louer un logement quelque temps vous déplaît ? Vous ne voulez pas entendre parler de prêt relais ? Avantages et précautions pour bien acheter avant ou après la revente.

Vendre ou acheter d'abord ? C'est la question que se posent de nombreux propriétaires qui désirent changer de logement. Dans la première hypothèse, vous avez peur de ne pas trouver l'appartement ou la maison de vos rêves dans les temps, et d'être obligé de louer un logement entre-temps. Dans la seconde, vous êtes angoissé à l'idée de vous engager dans un prêt-relais mal maîtrisé. Alors quelle est la meilleure solution ? Quels sont les avantages et précautions pour bien acheter avant, ou après une revente.

1- Les avantages à vendre en premier

Acquérir une certaine tranquillité d'esprit

En vendant d'abord votre logement actuel, vous vous mettez à l'abri d'un stress évident : celui de ne pas trouver d'acquéreur dans les temps, et d'être obligé de supporter les charges de deux habitations !

Connaître le montant dont vous disposez

Le marché immobilier n'étant pas une science exacte, vous ne pouvez pas savoir quand vous vendrez, ni si vous pourrez vendre au prix espéré. Mettez en vente votre bien assez tôt pour vous laisser le temps de trouver un acquéreur. Certains biens trouvent preneur très rapidement ; c'est le cas des petites surfaces à Paris. Mais le plus souvent, il faut accepter d'attendre quelques semaines, voire plusieurs mois avant de trouver son acheteur.

  • Si vous êtes pressé de vendre, vous allez être tenté de baisser rapidement le prix pour optimiser vos chances de vendre vite ;
  • Si vous n'êtes pas pressé, vous laissez le temps à un acheteur de découvrir votre bien. Et si vous avez estimé votre logement à son juste prix, vous ne serez pas obligé de le négocier à la baisse.

Quand on vend pour racheter, c'est très souvent pour trouver plus grand, donc plus cher ! En commençant par la vente de votre logement, vous allez connaître l'exact montant de votre apport personnel et être en mesure d'évaluer le montant de votre emprunt complémentaire pour financer votre nouvelle acquisition.

Ainsi, vous allez pouvoir orienter vos recherches en sélectionnant les annonces correspondant précisément à votre budget. Vous serez donc beaucoup plus efficace dans vos recherches, et si vous avez le " coup de cœur ", vous pourrez tout de suite faire une proposition au vendeur !

2- Les précautions à prendre si vous vendez en premier

Ne pas se précipiter

Lorsque vous avez trouvé un acheteur et signé la promesse de vente, tout n'est pas encore gagné. En effet, l'acquéreur dispose d'un délai de  10 jours pour se rétracter. Il faudra également attendre qu'il obtienne son crédit immobilier pour être sûr que la transaction se réalise. Entre la promesse de vente et la signature définitive de l'acte de vente chez le notaire, il s'écoule en général trois mois. De quoi commencer vos propres recherches.

Le plus prudent est de signer le compromis de vente du bien que vous achetez après avoir signé l'acte de vente du bien vendu.

Comment faire si vous trouvez votre nouveau logement avant d'avoir signé l'acte de vente du bien que vous vendez ?

  • Si vous êtes très près de l'échéance prévue pour la signature de la vente, que votre acheteur a obtenu ses crédits et que toutes les conditions suspensives sont levées (le certificat d'urbanisme n'a pas révélé de servitudes ; la ville ou un ancien locataire n'ont pas fait jouer un éventuel droit de préemption...), le risque est réduit. Vous allez pouvoir signer le compromis de vente.
  • Mais si vous voulez éviter de prendre le moindre risque, vous pouvez suggérer à votre vendeur d'introduire dans le compromis de vente une clause conditionnant votre achat à la vente de votre bien.

Attention ! Ce type de clause est rarement acceptée par les vendeurs ! Donc, à vous de tenter de la négocier avec lui. Et les notaires n'acceptent de les inscrire dans les compromis qu'avec beaucoup de prudence. Cela n'est en général envisageable que lorsque la signature de l'acte de vente de votre bien est quasi certaine, et cela nécessite la rigueur rédactionnelle du notaire.

Passer en location ou rester dans les lieux ?

Lorsque vous avez vendu votre bien, deux cas de figure peuvent se présenter :

  • Soit vous n'avez toujours pas acheté de nouveau logement, et vous allez louer, le temps de trouver la perle rare.
  • Soit vous avez déniché rapidement votre nouveau lieu de vie, mais avec le délai habituel de trois mois qui sépare la signature du compromis de celle de l'acte de vente définitif, vous vous retrouvez quelque temps sans logement.

Vous avez donc intérêt à envisager avec votre acheteur un délai un peu plus long que le délai d'usage de trois mois entre la signature du compromis et celle de l'acte de vente. Si votre acheteur n'est pas trop pressé et qu'il l'accepte, cela vous laisse le temps de trouver et de concrétiser l'affaire.

Certains acheteurs acceptent parfois que le vendeur reste dans les lieux après avoir vendu, durant un ou deux mois, pour permettre la transition entre les deux logements. Cela peut être négociable à condition que votre acheteur ne soit pas lui-même trop pressé de rentrer dans les lieux, qu'une relation de confiance se soit établie entre lui et vous, et que le délai soit raisonnable. Dans ce cas, il est toujours prévu une compensation financière, le séquestre d'une partie du prix de la vente, en attendant la libération des lieux, et l'établissement d'une indemnité dissuasive en cas de retard.

3- Les avantages à acheter en premier

Absence de « temps morts »

Si vous achetez d'abord, vous ne serez pas dans l'obligation de passer en location et vous économiserez donc un déménagement. Vous pourrez également planifier sans précipitation les éventuels travaux du nouveau logement avant de vous y installer.

Ne pas rater une opportunité

Vous n'aviez pas forcément prévu de déménager aussi rapidement. Alors que vous êtres en train de faire le tour des différentes communes situées à distance raisonnable de votre lieu de travail, vous découvrez en consultant les annonces PAP (sur votre smartphone, par exemple) des maisons à vendre. Il peut arriver que dès la première visite, vous tombiez sur la maison de vos rêves et que vous décidiez de l'acheter ! Un coup de cœur ou une belle opportunité incitent souvent les particuliers à acheter avant de vendre.

4- Les précautions à prendre si vous achetez en premier

Ne surestimez pas votre bien immobilier

Vous allez monter votre plan de financement en ne connaissant pas avec certitude le montant que vous pourrez retirer de la vente de votre logement. Il faut donc l'évaluer au plus juste et ne surtout pas le surestimer, pour ne pas investir plus que vous ne le pouvez !

Il est judicieux de faire estimer votre bien avant de vous engager dans un achat, en faisant appel au service estimation de PAP notamment. vous gagnerez du temps, car les acheteurs s'intéresseront plus spontanément à un bien proposé à son juste prix.

Le crédit relais

Si vous comptez sur l'argent de la vente de votre bien immobilier pour financer l'acquisition de votre nouveau logement, vous serez obligé de souscrire un prêt complémentaire, « d'attente » (le temps de vendre à votre tour votre logement) : un prêt relais.

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