L’encadrement des loyers à Montpellier

Pour « préserver les classes moyennes pour qui le coût du logement fragilise leur quotidien », parce que « les prix des loyers dans le privé ont flambé et les plus modestes peinent à rester dans le cœur de la Métropole », la ville de Montpellier applique l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022. Ce dispositif consiste à plafonner administrativement les loyers d’habitation du parc privé. En pratique, l'encadrement des loyers impose de ne pas dépasser un loyer plafond dit « loyer de référence majoré » mais, exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l'application d'un complément de loyer.

👉 À Montpellier, le plafonnement du loyer se combine avec l’encadrement du loyer à la relocation qui s’applique déjà depuis dix ans dans toute la zone tendue dont fait partie Montpellier. En effet, dans 1 149 villes de France métropolitaine, le loyer ne doit pas être augmenté entre deux locataires, sauf exceptions.

Les locations concernées par l’encadrement des loyers

Sur tout le territoire de la ville de Montpellier, sont concernées les locations d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, ainsi que les baux mobilité, qui font l'objet d'un contrat signé depuis le 1er juillet 2022. C'est la date de signature du bail qui est déterminante ; en conséquence, les contrats signés avant le 1er juillet 2022 n'auront pas à respecter l'encadrement des loyers :

• même si la remise des clés a lieu après le 1er juillet 2022 ;
• même lors de leur tacite reconduction.

⚠️ L'encadrement des loyers ne concerne pas les contrats de location à usage de résidence secondaire, de logement de fonction ou de vacances (les locations saisonnières touristiques).

Le loyer à ne pas dépasser à Montpellier : le loyer de référence majoré

Le fonctionnement de l'encadrement des loyers applicable à Montpellier est identique à celui déjà appliqué dans les autres villes. Des catégories de logement sont déterminées en fonction des caractéristiques suivantes :

• le nombre de pièces principales ;
• l'époque de construction ;
• le type de location, non meublée ou meublée.

Des secteurs géographiques ont été délimités dans lesquels les plafonds sont identiques. En indiquant sur le site internet dédié mis en place le nombre de pièces principales du logement , sa période de construction, s'il s'agit d'une location nue ou meublée et pour finir son adresse exacte, on obtient :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence minoré de 30 % ;
• un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser. Le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu'en location vide pour tenir compte de l'ameublement et des équipements.

💡 Exemples de loyers encadrés

Pour un logement de quatre pièces de 100 m² construit avant 1946 situé rue de l'école Normale à Montpellier, le loyer ne doit pas dépasser :

• 100 x 12,20 € (qui est le plafond) = 1 220 €/mois s'il s'agit d'un appartement loué vide ;
• 100 x 12,60 € (qui est le plafond) = 1 260 €/mois s'il s'agit d'un appartement loué meublé.

Dans la même rue, le loyer plafond d'un studio de 20 m² de la même époque est plus élevé :

• 20 x 21,8 € (qui est le plafond) = 436 €/mois s'il est loué vide ;
• 20 x 22,40 € (qui est le plafond) = 448 €/mois s'il est loué meublé.

La possibilité de louer à Montpellier plus cher que le plafond : le complément de loyer

La loi permet de fixer le loyer au-dessus du plafond par l'application d'un « complément de loyer », expression qui désigne la somme qui excède le loyer de référence majoré. Malheureusement trop peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

• elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement (par exemple, le caractère meublé est déjà pris en compte) ;
• elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
• elles ne donnent pas lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ; cela interdit donc par exemple d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant comprises dans les charges récupérables versées mensuellement par le locataire.

L'application d'un complément de loyer est donc délicate et ne se justifie que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Bien renseigner le bail de location

Le montant du loyer de base (la surface habitable X le loyer de référence majoré) et du complément de loyer doivent être mentionnés dans le contrat de location (deux lignes le permettent dans la clause « loyer ») de même que la ou les caractéristiques de localisation et/ou de confort qui le justifient (un espace dédié le permet dans la clause loyer).

Contestation du complément de loyer

Le locataire peut contester le complément de loyer pendant les 3 premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. À ce jour, les recours dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers sont rares ; toutefois, nous conseillons d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à limiter le risque de litige et à « fidéliser » le locataire.

Quelles sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ?

Pour favoriser l'effectivité de l'encadrement des loyers, des sanctions sont prévues. Ainsi, lorsque les règles de fixation du loyer ne sont pas respectées :

• le préfet/la mairie peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
• si le bailleur refuse, le préfet/la mairie peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
• le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

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