Vendre sa maison : comment, quand et à quel prix ?

Manuel Apruzzese
Mis à jour par Manuel Apruzzese
le 17 janvier 2024
Journaliste chez PAP.fr

Vous souhaitez vendre votre maison sans passer par une agence immobilière ? Bonne idée. Vous toucherez un plus grand nombre d'acheteurs en proposant un meilleur prix. Et en plus vous aurez directement « la main » sur la gestion de la vente.

Vendre sa maison soi-même n'est pas très compliqué !
Vendre sa maison soi-même n'est pas très compliqué ! © PAP

Est-ce que c'est le moment de vendre sa maison en 2024 ?

Le marché immobilier est moins dynamique cette année que les années précédentes, mais il ne faut pas oublier que ces années étaient des années records. Les taux de crédit ont monté, et les conditions d'accès au crédit se sont durcies.

👉 Il y a donc moins d'acheteurs qu'en 2023 ou en 2022, mais la situation actuelle n'est pas alarmante : il devrait y avoir malgré tout en 2024 entre 800 000 et 900 000 ventes réalisées, ce qui reste tout à fait correct. En revanche, il faut s'attendre à des délais de vente plus longs qu'auparavant.

Les maisons restent prisées

Après la crise sanitaire, de nombreux acheteurs à la recherche d'espace et de verdure se sont tournés vers les maisons, faisant exploser leur prix un peu partout en France.

La situation est désormais revenue à la normale : les recherches de maisons ont retrouvé leur niveau d'avant la crise sanitaire. Il n'y a donc plus de frénésie particulière autour des maisons, mais pas de difficultés majeures non plus. Et dans certains marchés, les maisons restent très prisées.

En effet, les maisons présentent un rapport prix / surface généralement plus intéressant que les appartements, et le développement du télétravail a modifié durablement les aspirations des acheteurs. Beaucoup d'entre eux recherchent désormais une pièce supplémentaire, quitte à s'éloigner un peu plus de leur lieu de travail.

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Animé par : François Durupt, de PAP
Réservé aux particuliers

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
✔️ Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
✔️ Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
✔️ Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

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Faut-il vendre sa maison de particulier à particulier ?

Aujourd'hui, un grand nombre de transactions se concluent directement entre acquéreurs et vendeurs, sans faire appel aux services d'une agence immobilière. La vente d'une maison de particulier à particulier se passe désormais pour l'essentiel sur des sites spécialisés d'annonces.

L'intérêt est évident : en évitant la commission d'agence, on peut proposer un prix plus attractif, ce qui est particulièrement conseillé dans un contexte de hausse rapide des taux d'intérêt et de difficultés de financement.

Prenons l'exemple concret d'un couple d'acheteurs capable de payer une mensualité de 1 200 € / mois. Une hausse des taux de 1 % représente une perte de capacité d'emprunt d'environ 18 000 €, qui est répercutée sur le budget d'achat. En vendant en direct, vous compensez en grande partie cette diminution de budget, sans toucher à votre prix net vendeur ! C'est gagnant-gagnant.

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Comment vendre sa maison soi-même ?

Vendre sa maison soi-même n'est pas très compliqué ! Vous serez accompagné par le notaire pour toute la partie administrative. Votre enjeu à vous, c'est donc essentiellement de trouver un acheteur ! Et tout commence par la fixation du prix de vente, qui doit être réaliste et tenir compte aussi bien des atouts que des défauts de votre bien.

Il faut ensuite rédiger une annonce claire et précise. Le texte doit être surtout factuel. Il doit résumer en seulement quelques lignes les caractéristiques générales du bien. Et inutile d'utiliser des superlatifs comme magnifique, exceptionnel... L'annonce devra être accompagnée de photos de qualité avec de bons angles de vue. Ce sont les photos qui attireront l'attention de l'acheteur. Et si possible avec un beau soleil et un ciel bleu !

Vous n'aurez ensuite plus qu'à faire visiter votre bien aux acheteurs intéressés, jusqu'à ce que certains vous fassent des offres.

Les étapes clés de la vente de la maison

Pour vendre rapidement et bien la maison, il est important de respecter toutes les étapes. Une vente immobilière se déroule de la manière suivante :

  • estimation du prix ;
  • rédaction et diffusion de l'annonce ;
  • visites du logement ;
  • offre d'achat ;
  • compromis de vente ou avant-contrat ;
  • signature de l'acte authentique chez le notaire.

👉 Durant les premières étapes, vous devez également collecter les différentes pièces indispensables à la signature de la vente, tels que les diagnostics immobiliers.

Vendre sa maison pour en acheter une autre

Dans le contexte actuel, si vous avez un projet d'achat-revente, il vaut mieux commencer par la vente. C'est l'option la plus sûre et la plus financièrement viable.

En vendant d'abord, vous avez une idée précise du montant que vous avez à votre disposition pour votre prochain achat, ce qui vous évite de contracter un prêt relais coûteux. Le prêt relais, bien qu'il serve de pont entre l'achat de votre nouvelle maison et la vente de l'ancienne, peut souvent s'accompagner de taux d'intérêt plus élevés et d'un stress supplémentaire lié au remboursement.

L'inconvénient principal est que vous devrez probablement passer par une période de location entre la vente de votre ancienne maison et l'achat de la nouvelle.

À quel prix vendre sa maison ?

La fixation du prix, c'est d'abord une question de bon sens. Le bon déroulement de la vente du bien repose principalement sur une estimation précise et juste du prix de vente. Il ne doit être ni surévalué ni sous-évalué. C'est le point départ de toute transaction immobilière entre particuliers sans passer par une agence immobilière.

Comment faire estimer sa maison ?

Pour bien estimer la valeur du bien, il faut d'abord consulter les annonces locales pour vous faire une idée des prix pratiqués dans votre commune. Consultez ensuite les sites d'annonces pour vendre sa maison. Vous pourrez faire des estimations et fixer le prix du bien. Un prix réaliste, c'est presque l'assurance de vendre dans les meilleures conditions.

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Type de bien :

📉 Les quelques défauts qui font baisser le prix

Certains défauts peuvent avoir un impact négatif sur le prix de vente. Il ne faut surtout pas les ignorer et vous ne devrez pas en faire abstraction au risque de vous retrouver dans des négociations de prix importantes avec les acheteurs : une grande maison sans terrain, des petites pièces, des murs mitoyens ou encore des combles non aménageables sont des éléments qui devront compter sur le prix au mètre carré que vous allez fixer.

🛠️ Si de gros travaux sont à prévoir, prévenez l'acheteur et intégrez-les dans le prix de vente.

Comment vendre sa maison rapidement et au meilleur prix ?

Pour vendre un bien dans les meilleures conditions, vous devez dans un premier temps relever les points forts de votre logement. Ils sont susceptibles de faire grimper son prix de vente : une maison non mitoyenne, un jardin sans vis-à-vis, une disposition sans perte d'espace, une belle exposition sont des éléments que vous devrez mettre en avant et prendre en compte pour la valorisation.

Si les pièces sont un peu défraîchies, pourquoi ne pas faire un peu de home staging ? Pour quelques centaines d'euros, des murs rafraîchis vous feront gagner du temps et pourront séduire les futurs acquéreurs.

En revanche, ne vous lancez pas dans de gros travaux : ils ne sont pas rentables dans l'immense majorité des cas. Il vaut mieux proposer un prix plus intéressant et laisser les acheteur décider des travaux qu'ils feront, plutôt que de se lancer dans une rénovation qui ne correspondra pas forcément à leurs attentes !

🖥️ Site pour vendre sa maison

Il existe de nombreux sites d'estimation en ligne. Mais ils n'ont pas tous la même fiabilité. Le site PAP.fr vient de mettre en ligne un outil d'estimation qui a pour objectif d’être le plus fiable du marché français, mais également le plus transparent. Il permet de connaître les prix de l’immobilier actualisés mensuellement, pour une adresse, une ville, un quartier, un département et une région, à l’aide de tableaux, d’une cartographie dynamique (allant jusqu’à la vue satellite) avec des exemples de ventes réalisées dans les trois dernières années. Il est complété par un outil d’estimation personnalisé pour les appartements et les maisons. Il s’appuie sur des millions de données issues de la base DVF du ministère des Finances retraitées grâce à l’intelligence artificielle et des algorithmes spécifiques.

Comment bien faire visiter sa maison ?

Une visite, c'est très simple ! Vous connaissez très bien votre maison et vous saurez répondre aux questions des acheteurs.

🏠 Préparer la visite de sa maison

Cela peut sembler évident, mais la maison doit être propre et rangée. Elle doit correspondre aux photos qui ont servi à illustrer l'annonce. Ouvrez les volets et les rideaux. Il est préférable aussi que la décoration ne soit pas être trop clivante ni trop « chargée ».

Si vous le pouvez, enlevez quelques meubles pour accentuer la sensation d'espace. Les futurs acquéreurs doivent pouvoir se projeter facilement et visualiser les volumes.

Enfin, si la maison est exposée plein sud, mieux vaut faire les visites au bon moment de la journée et mettre ainsi en valeur tout son potentiel, notamment la luminosité des pièces.

Laisser les acheteurs se projeter

Passé ce travail préparatoire, le déroulement d'une visite est très simple ! Il suffit simplement de montrer aux acheteurs les différentes pièces et de leur donner accès à tout ce qu'ils souhaitent voir.

Laissez les acheteurs fixer le rythme et ne cherchez pas à leur parler tout le temps. Il vaut mieux adopter une attitude disponible et discrète, afin de les laisser s'imaginer dans leur future maison. Comptez en moyenne une heure pour une visite, afin de ne pas être pressé et de vous retrouver à mettre les acheteurs dehors.

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Quelles sont les démarches à faire pour vendre une maison ?

Le vendeur a l'obligation de fournir à l'acheteur un ensemble d'informations concernant sa maison. La réglementation est précise et détaille l’ensemble des renseignements qui doivent obligatoirement être fournis. Tous les documents demandés devront être transmis au notaire avant la signature.

Quels documents pour vendre une maison de particulier à particulier ?

Le dossier de vente de maison doit comporter un certain nombre de documents techniques et administratifs à fournir aux acheteurs potentiels ainsi qu'au notaire lors de la signature promesse de vente. Pour ne pas ralentir la transaction, il est vivement conseillé de les rassembler en amont pour les fournir le moment venu aux futurs propriétaires.

Le dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) de la maison est un document nécessaire. C'est le carnet de santé de la maison. Réalisé par un technicien spécialisé, il comportera :

  • un Diagnostic de performance énergétique (DPE) avec le classement de la maison de A à G ;
  • un constat de risque au plomb ;
  • un état de présence ou non d'amiante ;
  • une confirmation de la présence ou non de termites et de mérules ;
  • un état de conformité de l'installation de gaz ;
  • une analyse de l'installation électrique ;
  • une analyse de conformité de l'assainissement si ce dernier est de type individuel ;
  • un état des risques naturels et pollution ;
  • un diagnostic bruit.

Les documents administratifs à fournir

Parallèlement au dossier de diagnostic énergétique, le vendeur doit fournir à l'acquéreur de la maison ainsi qu'au notaire un certain nombre de documents administratifs. Avant de se lancer, il faudra entamer quelques démarches. Vous pouvez bien entendu demander conseil à votre notaire. Ce dernier vous listera toutes les pièces administratives à fournir. Il faudra notamment joindre :

  • le titre de propriété. Il garantira qu'il est bien le propriétaire de la maison ;
  • un document avec l'année de construction ;
  • si la maison est récente le permis de construire ;
  • si la maison a moins de dix ans, l'attestation de l’assurance dommages-ouvrage ;
  • les documents (plans, devis...) si des travaux de réaménagement ont été réalisés ;
  • la présence ou non d'une hypothèque ;
  • la superficie du terrain ;
  • un éventuel procès-verbal de bornage réalisé par un géomètre-expert ;
  • les avis d'imposition transmis par l'administration fiscale ;
  • le dernier avis d'imposition ;
  • l'acte mentionnant la présence éventuelle d'une servitude ;
  • les documents relatifs à la copropriété le cas échéant si la maison fait partie d'un lotissement.

Signer la vente de sa maison

La signature d'une vente immobilière se passe en deux temps : d'abord un compromis de vente (ou une promesse de vente), puis l'acte de vente.

Le compromis de vente est un accord préliminaire entre le vendeur et l'acheteur, dans lequel ils s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé. Ce document est généralement signé en présence d'un notaire et contient les conditions de la vente, notamment le prix, la description de la propriété, et les conditions suspensives (par exemple, l'obtention d'un prêt immobilier par l'acheteur). A ce stade, l'acheteur verse généralement un dépôt de garantie, de 5 à 10% du prix de vente.

La période entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte de vente donne à l'acheteur le temps nécessaire pour obtenir un prêt immobilier. Pendant ce temps, le notaire effectue également des recherches pour s'assurer qu'il n'y a pas de problèmes juridiques avec la propriété. Cette étape peut durer plusieurs semaines à quelques mois. Si toutes les conditions sont remplies (notamment l'obtention du prêt immobilier par l'acheteur), la vente peut alors aller de l'avant.

Finalement, la signature de l'acte de vente a lieu. C'est la dernière étape de la vente d'un logement, où la propriété est officiellement transférée du vendeur à l'acheteur. L'acte de vente est signé chez le notaire, qui lit l'acte en entier devant les deux parties avant de les inviter à signer. Une fois que l'acte de vente est signé et que le prix d'achat est payé, le notaire remet les clés de la maison à l'acheteur. L'acheteur est alors officiellement le nouveau propriétaire de la maison.

Quels avantages à vendre sa maison sans agence ?

Vendre sans agence immobilière présente un certain nombre d'avantages. Cela permet d'abord d'économiser les commissions d'agence, souvent comprises entre 5 et 10 % du prix de vente et d'avoir un prix net vendeur plus élevé.

Et grâce à l'intervention du notaire, ce n'est absolument pas plus risqué que de passer par une agence ! C'est en effet le notaire qui va s'occuper de toutes les démarches administratives et sécuriser la vente.

Quels sont les délais de vente sans agence ?

Tout dépend du marché, du prix et de l'état du bien. Comptez entre quelques semaines et plusieurs mois pour trouver un acheteur. Si un acquéreur vous fait une offre acceptable, il ne vous reste plus qu'à prendre rendez-vous chez le notaire.

Après la signature du compromis, il faut compter au moins trois mois avant la signature de l'acte définitif. Ce délai est incompressible, nous vous recommandons donc de ne pas traîner avant de démarrer votre vente !


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