Faut-il faire des travaux avant de vendre ?

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 21 décembre 2023
Juriste chez PAP.fr

« Home staging » ou travaux d'ampleur ? Simple rafraîchissement ou travaux de rénovation énergétique ? Le point sur les travaux rentables à effectuer pour bien vendre son logement.

Si la loi n'impose pas de travaux au vendeur, réparer et rafraîchir son logement est recommandé.
Si la loi n'impose pas de travaux au vendeur, réparer et rafraîchir son logement est recommandé. © JeanPhilippeWALLET/GettyImages

Ça y est, vous êtes décidé à vendre votre logement. Reste à savoir si certains travaux s’imposent avant la transaction ou si d'autres sont recommandés pour vendre vite et bien. Soyez rassuré : vous êtes seul décisionnaire !

Quelles obligations de travaux pour la vente d'une maison ou d'un appartement ?

La loi n'oblige pas le vendeur à réaliser des travaux avant de vendre un logement ; les parties peuvent toutefois convenir de travaux.

Peut-on vendre une maison ou un appartement en l'état ?

✅ Oui, le principe est de vendre un logement « en l'état » ; il n'y a donc pas en matière de vente un standard minimal à atteindre comme c'est le cas pour les locations (le « logement décent »). Il est donc parfaitement possible de vendre un logement délabré, à l'installation électrique dangereuse, contenant de l'amiante et du plomb et infesté de termites ou de mérules dès lors que l'acheteur, dûment informé, décide d'acheter en pleine conscience. Jamais les travaux pour remédier aux anomalies et autres désordres ne s'imposent au vendeur !

👉 De même, il est parfaitement légal de vendre une passoire énergétique ; la vente n'impose le respect d'aucun seuil de performance énergétique.

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En savoir plus

L'obligation d'information du vendeur

La seule obligation du vendeur est de faire réaliser et remettre des diagnostics obligatoires et de pleinement renseigner l'acheteur sur le bien pour ne pas mettre en jeu sa garantie des vices cachés et risquer de voir la vente annulée ou de devoir indemniser l'acheteur.

⚠️ Toute omission ou dissimulation peut être sanctionnée : aucun intérêt pour le vendeur à ne pas respecter son devoir général d'information !

Pour faire réaliser l'ensemble des diagnostics obligatoires, vous pouvez faire appel à notre partenaire AlloDiagnostic, par téléphone (09 70 69 08 87).

Quelle est la nouvelle norme pour vendre une maison ?

La loi Climat et résilience d'août 2021 a créé l’audit énergétique. Ce nouveau diagnostic obligatoire s'impose depuis 1er avril 2023 lors de la vente d'une maison énergivore ; les maisons concernées sont celles que le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe F ou G. L’audit énergétique, qui s'ajoute au DPE, guide l’acheteur dans ses travaux de rénovation énergétique et lui en estime le coût. Là encore, l'audit énergétique ne fait peser sur le vendeur aucune obligation de travaux.

👉 L'audit énergétique fera à compter du 1er avril 2024 l'objet de retouches pour une amélioration de sa qualité et de son utilisation. Le confort d'été sera par exemple pris en compte dans les propositions de travaux.

Qui fait/paie les travaux dans la maison ou l'appartement en cours de vente ?

Si d'éventuels travaux sont entrepris dans un logement pendant la transaction, leur prise en charge dépend de la rédaction du compromis de vente.

👉 Le compromis de vente ne prévoit pas de travaux

Dans cette hypothèse, la plus fréquente, le vendeur n'a aucune obligation de réaliser des travaux avant la vente définitive, sauf pour maintenir le logement en état. S'il réalise néanmoins des travaux, le vendeur ne peut pas en exiger le remboursement par l'acheteur. Attention : l'obligation de délivrance oblige le vendeur à vendre le logement tel que décrit au compromis et dans le même état ; le compromis lui interdit généralement toute modification du bien quelle qu'en soit la nature. Toute initiative de travaux doit donc se faire en concertation avec l'acquéreur.

Une fois la vente définitive conclue et le logement mis à disposition, l'intégralité du coût des travaux réalisés par l'acheteur, devenu propriétaire, est bien évidemment supportée par ce dernier.

 👉 La promesse de vente prévoit des travaux avant l'acte de vente

Il arrive que vendeur et acquéreur conviennent de travaux à réaliser entre la promesse de vente et l'acte de vente définitif ; dans ce cas, c'est la promesse qui indique celui qui en supporte le coût.

💡 Exemple 1 : la chaudière d'un logement mis en vente est défectueuse. Pour ne pas avoir à baisser son prix, le vendeur peut prendre l'engagement de la réparer ou de la remplacer à ses frais d'ici l'acte définitif, ce qui permet à l'acheteur d'être déchargé de ces travaux à son entrée dans les lieux.

💡 Exemple 2 : les conséquences d'un dégât des eaux sont en cours de traitement. Pour ne pas avoir à baisser son prix, le vendeur peut prendre l'engagement d'effectuer les travaux de réfection d'ici l'acte définitif.


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Que se passe-t-il en cas de perte ou détérioration de la maison/de l'appartement pendant la vente ?

Que se passe-t-il si un sinistre, incendie ou inondation par exemple, endommage le logement pendant la transaction, c'est-à-dire entre l'avant-contrat (promesse ou compromis de vente) et l'acte de vente ? Qui doit prendre en charge le coût des travaux ? La solution dépend de la rédaction du contrat qui doit toujours contenir une clause à ce sujet. Le plus souvent, le compromis ou la promesse de vente stipule :

👉 En cas de destruction/dégradation majeure du logement de nature à le rendre inhabitable, l'acheteur a le choix :

  • soit de reprendre sa liberté, en renonçant à acheter, en récupérant les sommes versées au notaire au moment de la signature du compromis/de la promesse ;
  • soit de poursuivre l'acquisition en faisant son affaire personnelle de l'état du logement et en prenant à sa charge le coût des travaux de réparation. Dans ce cas, le vendeur cède à l'acheteur le bénéfice de ses indemnités d'assurance.

👉 En cas de simple détérioration ne rendant pas le logement impropre à l'habitation, l'acheteur doit poursuivre son acquisition sans diminution de prix et prendre à sa charge le coût des travaux, mais en récupérant les droits du vendeur à l'égard des compagnies d'assurances.

L'important est d'évoquer le sujet avec le notaire pour aboutir à une rédaction proposant des solutions simples et équilibrées, satisfaisantes pour les deux parties.

Que faire avant de vendre une maison ou un appartement ?

D'abord un gros ménage

Procéder à un nettoyage lorsque l’on souhaite vendre sa maison ou son appartement est indispensable. Un vendeur qui présente un logement propre donne une bonne première impression et gagne des points auprès de l'acheteur. Si vous n'avez pas le temps de faire le ménage, il existe des sociétés spécialisées. Elles savent donner un coup de jeune aux parquets, moquettes, carrelages, surfaces vitrées, terrasses...

Un peu de « home-staging »

Dans la plupart des appartements ou des maisons, un petit rafraîchissement avant de vendre est toujours recommandé. Si le logement est propre et en bon état, les futurs acquéreurs seront séduits et y verront l’opportunité de gagner du temps lors de leur déménagement ; de quoi maximiser les chances de réussite de la vente. Il est ainsi conseillé de :

👉 Désencombrer

Ranger et trier vos affaires, nettoyer votre logement de fond en comble ne suffit pas ; il faut aussi le désencombrer ! N'hésitez pas à supprimer des meubles pour renforcer la sensation d'espace, ce qui est primordial pour justifier le prix de vente !

👉 Dépersonnaliser

Retirer les photos de famille, dessins d'enfants et autres souvenirs un peu kitsch aidera l'acquéreur potentiel à se « projeter » dans le logement. 

👉 Réaménager

Si une ancienne chambre est devenue un véritable fourre-tout aux allures de débarras, lui redonner sa fonction aidera les visiteurs à se rendre compte du nombre de chambres du logement. De manière générale, il faut définir les espaces.

👉 Réparer

Il faut donner aux visiteurs une impression de « bien parfaitement entretenu », de quoi gagner la confiance d'un acquéreur potentiel. Le principe : faire les menus travaux qui feront coïncider les attentes du plus grand nombre d'acquéreurs potentiels et les caractéristiques de votre bien. Il peut s'agir de rafraîchir votre déco en misant sur une peinture claire et tendance ; un coup de peinture est toujours profitable ! Il s'agit aussi de remplacer un carrelage fissuré, un rideau de douche usagé ou une poignée de porte branlante, de réparer des prises électriques pendantes, de refaire les joints noircis des pièces d’eau, de s'assurer que les fenêtres s'ouvrent et se ferment sans difficulté, de reboucher les trous de cheville, etc. Il faut aussi réaliser les petits travaux de finition qui auraient été oubliés.

Pour en savoir plus sur les principes de base du home-staging à appliquer vous-même à votre logement.

👉 La cuisine, la pièce qu'il faut rénover tous les 5 ans

Avant de vendre, donnez un « coup de frais » à votre cuisine. Comment ? Changez par exemple le plan de travail. Remplacez vos façades de placards, les poignées... et investissez dans un beau réfrigérateur moderne. Ces investissements raisonnables rajeuniront à peu de frais votre cuisine, pièce maîtresse de la maison.

👉 Ne pas oublier les extérieurs

Si vous vendez une maison ou un appartement, gardez à l’esprit que les extérieurs, terrasse, jardin, couverture, crépi, piscine ou bassin sont des aspects à ne pas négliger. Logique, car ce sont les premières choses que vos visiteurs voient en arrivant. C’est donc sur ces aspects que se forgera leur première impression qui doit être bonne !

🙋‍♀️ Notre conseil : si votre toiture est en très mauvais état, faites faire au moins 2 devis par des prestataires différents. Ainsi vous réduirez d’autant le prix de vente, mais vous limiterez les tentatives de négociation.

Pourquoi rénover un logement avant de le vendre ?

L'idée est de rassurer les visiteurs et de ne pas donner l'impression que le logement nécessitera des travaux compliqués, longs et coûteux. Il est ainsi judicieux de mettre aux normes une installation électrique défaillante, un raccordement au gaz vétuste ou encore d'améliorer une ventilation insuffisante.

❌ Évitez les travaux trop lourds !

La question à vous poser avant de casser un mur entre la cuisine et le salon ou encore de supprimer une baignoire pour installer une douche à l'italienne c’est : « cela correspond-il aux besoins de mes futurs acheteurs ? ». Notre conseil : dans 9 cas sur 10, abstenez-vous.

Ces travaux souvent coûteux relèvent clairement de vos goûts et aspirations personnelles. La famille qui fera l’acquisition de votre maison sera peut-être ravie d’avoir une baignoire pour leurs enfants en bas âge. Elle aura peut-être aussi une nette préférence pour une cuisine fermée et non ouverte sur le salon. Quant au retour sur investissement, il ne sera pas forcément au rendez-vous !

🏆 Les travaux gagnants

Une étude a révélé que les travaux les plus rentables à faire avant une vente sont : changer sa porte d’entrée (rentable dans 100 % des cas), la porte de garage (rentable dans 80 % des cas) et certains travaux en extérieur comme l’installation d’une terrasse en bois et le bardage des murs extérieurs (bois ou pierre). Il ressort très clairement de cette étude que les travaux intérieurs particulièrement lourds et coûteux ne sont pas les plus rentables. La construction d’une nouvelle cuisine, la réfection d’une salle de bains risquent fort de vous coûter beaucoup plus cher qu’elles ne vous rapporteront lors de la vente.

Vaut-il mieux effectuer des travaux de rénovation énergétique avant de vendre ?

L'importance grandissante de la « valeur verte » d'un logement conduit les vendeurs à s'interroger sur la pertinence d'engager des travaux de rénovation énergétique avant la mise en vente. Attention : ceux-ci ne sont pas toujours rentables !

Qu'est-ce que la valeur verte de votre logement ?

La valeur verte définit l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un logement comparé aux biens immobiliers équivalents. Aujourd'hui les logements énergivores ont moins la cote tandis qu'un bon diagnostic de performance énergétique (DPE) facilite la vente et valorise le bien.

Combien vaut votre logement ?

Adresse du bien :

Type de bien :

Des travaux d'économie d'énergie... mais pas à tout prix !

Si votre logement est très mal isolé, tous les acquéreurs potentiels en déduiront à juste titre qu’il a un coup énergétique élevé. La conséquence ? Ce point faible risque de constituer un frein à la vente ou tout du moins d’être un facteur de baisse de votre prix. En effet, des seuils de performance énergétique s'imposeront à l'avenir pour les propriétaires occupants et s'imposent déjà progressivement aux propriétaires bailleurs avec l'interdiction de louer les pires passoires énergétiques et le gel des loyers des logements classés F et G.

👉 Si vous vendez une passoire thermique : quelle stratégie adopter ? La réponse n'est pas évidente et s'apprécie au cas par cas. Pour commencer, il faut compulser le DPE et, le cas échéant l'audit énergétique (qui est conseillé même hors cas obligatoires) ; ces documents listent les travaux utiles, en déterminent le coût et en estiment l'impact sur le classement du logement. Vous aurez alors de quoi baser votre réflexion.

Ce qui est certain, c'est que les travaux d’isolation ne seront pas toujours « rentables » compte tenu de leur coût. En effet, le prix d’une rénovation énergétique est en moyenne de 16 000 € pour gagner une classe énergétique et de 26 000 € pour gagner plus de deux classes énergétiques (passer de E à C par exemple). Et le reste à charge demeure important le plus souvent malgré de nombreuses aides, qui devraient être renforcées en 2024 (notamment MaPrimeRénov'). En conséquence, améliorer les performances énergétiques de votre logement fera grimper son prix de vente, mais le plus souvent pas du montant des travaux !

👉 Si vous êtes pressé, il vaut mieux vendre le logement en l’état. Il faut alors baisser le prix de vente de votre logement par rapport aux biens de bonne qualité en déduisant le coût des travaux nécessaires pour améliorer le classement énergétique. En l'absence de travaux, il est judicieux de fournir un ou plusieurs devis de travaux pour renseigner l'acheteur et cadrer la négociation sur le prix !

C'est la stratégie la plus évidente en copropriété, car les travaux réellement efficaces portent le plus sur les parties communes (façades, toitures) et sont du ressort de l'assemblée générale ; vous ne pouvez donc pas les piloter.

Si vous avez une maison ou un bien en monopropriété classé F ou G, vous avez le contrôle total des travaux à faire. L'audit énergétique vous indiquera quels travaux réaliser et à quel coût, ce qui vous aidera à décider si certains travaux sont envisageables. Avant travaux, il faut toujours interroger les professionnels sur le gain de performance escompté. 

5 points à retenir pour des travaux rentables

  1. Faire les menus travaux nécessaires de rafraîchissement (peinture) et de réparation.
  2. Ne pas négliger les extérieurs (terrasse, jardin, portail, crépi, etc.).
  3. Ne pas se précipiter pour les gros travaux d'aménagement (casser un mur, ouvrir une cuisine...).
  4. Miser sur les travaux gagnants à tous les coups (nouvelle porte, terrasse en bois, etc.)
  5. Envisagez des travaux de rénovation énergétique... mais seulement s'ils ne sont pas trop coûteux !

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