Calcul de votre plus-value immobilière (2023)
Ce service vous permet de calculer l'impôt sur la plus-value lors d'une vente.
Si la plus-value immobilière fait l'objet d'une exonération d'impôt totale dans le cadre de la vente d'une résidence principale, les modalités sont différentes lorsqu'il s'agit de la revente d'une résidence secondaire, d'un investissement locatif ou encore d'un terrain. Il est donc important de se pencher sur le mode de calcul de la plus-value immobilière, de son imposition, des abattements et des exonérations possibles.
Qu'est-ce que la plus-value sur un bien immobilier ?
Lorsque vous envisagez la vente d'un bien immobilier, vous pouvez retirer de cette vente une plus-value immobilière. Concrètement, il s'agit du gain que vous retirez entre le montant auquel vous avez acheté votre logement et le montant auquel vous le vendez. Pour obtenir le montant de la plus-value immobilière réalisée, il faut, de façon sommaire, diminuer le prix de vente du prix d'achat. Notez que les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pour un total de 36,2 % aux taux pleins.
La résidence principale est-elle concernée ?
Dans le cadre de la vente d'une résidence principale, vous bénéficiez d'une exonération totale des d'impôt sur la plus-value. En revanche, s'il ne s'agit pas de la vente d'une résidence principale, il est nécessaire de connaître les modalités de calcul de l'imposition, les cas d'exonération possibles en fonction de la durée de détention notamment, etc.
Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?
Le calcul de la plus-value immobilière : méthode simplifiée
Pour connaître le montant de la plus-value immobilière réalisée, vous devez commencer par tenir compte du prix de vente du logement et du prix d'acquisition du logement. Vous pouvez commencer par effectuer la différence entre ces deux montants de façon simplifiée dans un premier temps : par exemple dans le cas d'un logement acheté 200.000 € et revendu 250.000 €, la plus-value immobilière va correspondre à 250.000 - 200.000 = 50.000 €.
Il est également possible de réaliser une moins-value si vous revendez le logement à un montant inférieur à celui auquel vous l'avez acquis. Il s'agit alors d'une perte financière qui peut être déduite exceptionnellement d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien immobilier, si par exemple vous revendez un immeuble acquis par fractions successives.
Le simulateur de plus-value immobilière
Pour connaître le montant d'une éventuelle plus-value, vous pouvez également vous en remettre à un simulateur de plus-value, qui vous permet de connaître le résultat simplement et facilement. Il vous permet également de connaître le montant de l'imposition qui sera appliquée si vous ne bénéficiez pas d'une exonération, ce qui vous permet de pouvoir anticiper.
N'oubliez pas que cet outil et ce mode de calcul sont utiles également dans le cadre de la vente d'un terrain constructible, car la plus-value s'applique également dans ce cadre. Le simulateur vous permet de calculer le montant de la plus-value et celui de l'imposition associée dans le cadre de la vente d'un terrain à bâtir.
Quels sont les frais déductibles d'une plus-value immobilière ?
Plus-value immo : pondération et majoration des prix
Sachez que pour obtenir le montant le plus précis possible de la plus-value, il est nécessaire de tenir compte de plusieurs éléments.
Le prix de vente est certes connu, car il est indiqué dans l'acte de vente, mais il est nécessaire de le pondérer en déduisant les frais payés lors de la vente, tels que les frais de diagnostics. Mais ce montant peut également être majoré par l'addition de certaines sommes associées, comme une indemnité d'éviction qui aurait été versée par l'acquéreur au locataire installé dans les lieux, par exemple.
Le prix d'acquisition va être considéré différemment selon la nature de cette acquisition :
- s'il s'agit d'un bien qui a été acheté, alors il faut prendre en compte le prix affiché dans l'acte de vente. Il est également possible de le majorer en y ajoutant les charges versées au vendeur lors de l'achat, des frais d'acquisition à savoir les frais de notaire, des frais de voirie, d'aménagement, mais également des dépenses effectuées pour réaliser des travaux. En ce qui concerne les frais d'acquisition, il est possible soit de les déduire en tenant compte du montant réel, soit de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat. En ce qui concerne les frais de travaux, lorsque la durée de détention du logement est supérieure à 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel des dépenses pour travaux, soit un forfait de 15 % du prix d'achat.
- en revanche, si le logement a été reçu gratuitement, car il a été reçu par le biais d'une donation ou d'une succession, le prix d'achat va correspondre à la valeur retenue lors du calcul des droits de succession ou de donation.
Exemple de calcul de plus-value immobilière pour une résidence secondaire
Admettons, dans cet exemple, que vous ayez acquis un appartement en investissement locatif pour un montant de 150.000 €, et que vous ayez réglé 10.500 € de frais de notaire. Dans ce scénario, le montant forfaitaire de 7,5 % est supérieur au montant des charges liées à l'acquisition, vous pouvez alors déduire 11.250 € car cet abattement forfaitaire est alors plus intéressant.
De plus, si vous n'avez pas engagé de travaux importants, mais que la durée de détention du bien est supérieure à cinq ans, vous pouvez alors déduire 15 % du prix d'acquisition, soit 22.500 €.
Cela signifie alors que le prix d'achat retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est de 150.000 + 11.250 + 22.500 = 183.750 €.
La plus-value brute imposable sera de 200.000 - 183.750 = 16.250 €. Notez cependant que ce n'est pas tout à fait le montant qui sera taxé, dans la mesure où le notaire va ensuite appliquer plusieurs abattements, notamment ceux liés à la durée de détention, avant de déboucher sur le montant d'imposition finale.
Combien d'années pour ne pas payer de plus-value ?
Impôt sur la plus-value immobilière : l'exonération
La plus-value immobilière est soumise à l'impôt, à commencer par l'impôt sur le revenu au taux global de 19%, mais elle est également soumise aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.
Si vous vendez un bien immobilier qui constituait votre résidence principale, l'exonération est totale, qu'il s'agisse de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux, et ce, quel que soit le moment où vous l'avez acquise et quelle que soit la durée de détention de ce logement. En revanche la plus-value imposable concerne tous les autres types de biens, en sachant que des abattements peuvent être appliqués en fonction de la durée de détention : plus celle-ci est longue, plus les abattements sont importants et plus le montant d'imposition sera diminué. En tout et pour tout, il faut ainsi prévoir 22 ans de détention du logement pour obtenir une exonération de 100 % de l'imposition sur la plus-value immobilière. Attention cependant, à ce stade, vous êtes encore redevable des prélèvements sociaux. Ces derniers sont en effet dus jusqu'à 30 ans de détention du logement, date à partir de laquelle la revente d'un bien et la génération d'une plus-value ne coûtent plus rien.
Cela signifie qu'il faut attendre une durée totale de trente ans de détention du logement pour ne plus générer une plus-value imposable, et ne plus être soumis à aucun prélèvement.
Les abattements pour durée de détention
En règle générale, si vous avez acquis un logement qui ne fait pas office de résidence principale et que sa durée de détention est inférieure à six ans, la taxation sur la plus-value, le cas échéant, est totale, à savoir 19 % d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une taxation totale de 36,2 %. Au-delà de six ans, l'administration fiscale applique des abattements, à la fois sur l'impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux, mais avec des taux d'abattement différents pour chacun des deux :
- lorsque la durée de détention se situe entre six et vingt et un ans, l'abattement est de 6 % par an pour l'impôt sur le revenu, et de 1,65 % pour les prélèvements sociaux ;
- lorsque la durée de détention est supérieure à vingt-deux ans, l'abattement est de 4 % pour l'impôt sur le revenu et de 1,6 % pour les prélèvements sociaux ;
- lorsque la durée de détention est comprise entre vingt-trois et trente ans, la plus-value n'est plus taxable au titre de l'impôt sur le revenu et l'abattement sur les prélèvements sociaux est de 9 %.
Les exonérations particulières de l'impôt sur la plus-value
Certains cas de figure particuliers et exceptionnels permettent de profiter d'une exonération de l'impôt sur la plus-value immobilière, outre la vente d'une résidence principale.
Les exonérations liées au bien cédé
- La vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de deux ans. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédant la vente pour bénéficier de cette exonération.
- La vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2022.
- L'échange du bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement.
- La cession d'un logement dont le prix de vente ne dépasse pas 15.000 €.
Les exonérations liées à l'acheteur
- Le bien est vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social, jusqu'au 31 décembre 2022.
- Le bien est vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux, jusqu'au 31 décembre 2022.
- Le bien est exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois.
- Le bien est cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois.
Les exonérations liées au vendeur
- Vous touchez une pension de vieillesse : vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11.276 € pour la première part de quotient familial (+ 3.011 € par demi-part supplémentaire) en 2020 pour une cession en 2022. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI.
- Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI) : vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11.276 € pour la première part de quotient familial (+ 3. 011 € par demi-part supplémentaire) en 2020 pour une cession en 2022. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI.
- Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées : vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale. Votre revenu ne doit pas dépasser 26.462 € pour la première part de quotient familial (+ 6.182 € pour la première demi-part supplémentaire et 4. 867 € pour les demi-parts suivantes) en 2020 pour une cession en 2022. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI.
- Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés : vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale. Votre revenu ne doit pas dépasser 26.462 € pour la première part de quotient familial (+ 6.182 € pour la première demi-part supplémentaire et 4. 867 € pour les demi-parts suivantes) en 2020 pour une cession en 2022. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI.
- Vous êtes non-résident en France : vous êtes exonéré.
- Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes : la vente d'un logement autre que la résidence principale est exonérée. Mais vous devez utiliser le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de deux ans.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
Si la vente du logement faisant l'objet d'une plus-value immobilière porte sur un immeuble ou un terrain à bâtir, vous devez solliciter un notaire qui va se charger de réaliser les formalités déclaratives et de paiement.
Il va alors établir pour votre compte une déclaration de plus-value n°2048-IMM ou 2048-TAB, et va vous avancer le montant de l'imposition inhérente lors de l'enregistrement de l'acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière, en la réglant totalement. Vous lui restituerez alors cette somme ultérieurement, lorsque les démarches auront abouties.
Notez que dès lors que la vente porte sur des parts de société à prépondérance immobilière, le recours à un notaire n'est alors pas obligatoire. Vous devez en revanche déposer vous-même l'acte sous seing privé ou la déclaration 2759 auprès du service en charge de l'enregistrement du domicile de l'une des parties, accompagné de la déclaration 2048-M et du paiement des droits dus, si la plus-value est imposable.
Enfin, si la plus-value générée par la cession d'un logement est imposable, vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus 2042-C, à la case 3VZ pour qu'elle soit prise en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence : elle ne sera en revanche pas imposée une seconde fois. Cette règle ne s'applique pas si la plus-value est entièrement exonérée : elle ne sera pas à reporter sur la déclaration de revenus. Une exception en revanche : la plus-value exonérée au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions. Dans ce cas de figure, il faut reporter le montant de la plus-value à la case 3VW de la déclaration 2042-C.