Encadrement des loyers à Paris : (bientôt) la fin ?

En 2025 les loyers sont doublement encadrés à Paris : non seulement des plafonds de loyers sont à respecter mais il faut aussi ne pas augmenter le loyer entre deux locataires, sauf rares exceptions. Le loyer fixé par le propriétaire bailleur ne doit donc pas dépasser les deux plafonds suivants :

1. Le loyer du locataire précédent ;
2. Le loyer de référence majoré imposé par la Préfecture de Paris.

👉 L'encadrement des loyers doit faire l'objet fin 2025 d'une évaluation pour décider de son extinction en 2026 ou, au contraire, de sa pérennisation. Un débat politique et passionnel s'engage !

L'encadrement des loyers à Paris : comment ça marche ?

Depuis le 1er juillet 2019 et au moins jusqu'en novembre 2026, Paris intra-muros est soumis à l'encadrement des loyers.

Quels sont les logements concernés par l'encadrement des loyers ?

Sont concernés les logements qui constituent la résidence principale du locataire.

Type de bail	Encadrement des loyers
Location vide à usage de résidence principale	✅
Location meublée à usage de résidence principale	✅
Location meublée étudiant	✅
Bail mobilité	✅
Bail « Code civil »*	❌
Bail saisonnier**	❌

Comment calculer le loyer maximum d'un logement ?

Pour trouver le loyer plafond/m² de surface habitable de votre logement, dit « loyer de référence majoré », il suffit d'utiliser notre simulateur. Une fois identifié, ce montant doit être multiplié par la surface habitable du logement, ce qui donne le loyer plafond à ne pas dépasser.

Quelles sanctions si le loyer est fixé au-dessus du loyer de référence majoré ?

Le fait de ne pas respecter le loyer de référence majoré est puni d'une amende de 5 000 € si le propriétaire est une personne physique et de 15 000 € s'il est une personne morale (une SCI par exemple).

🙋‍♀️ Le locataire peut également exiger que le loyer soit ramené à son juste plafond, et ce à tout moment pendant le bail.

Louer plus cher à Paris avec le complément de loyer

La loi permet de fixer le loyer au-dessus du loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer si le logement dispose de caractéristiques de localisation ou de confort plus ou moins exceptionnelles qui le distingue positivement des autres logements comparables du voisinage.

✅ Le complément de loyer est possible si...

Il n'existe pas de liste légale des caractéristiques de confort ou de localisation permettant d'appliquer un complément de loyer ni de texte fixant la valeur des prestations fournies. L'idée est toutefois que le complément de loyer s'appuie sur de véritables atouts du logement et que son montant global soit raisonnable, intelligible.

Caractéristiques du logement	Complément de loyer ?*
Duplex/triplex	✅
Grand balcon avec une jolie vue	✅
Grande terrasse	✅
Mezzanine	✅ Oui, si surface non comptabilisée dans la surface habitable.
Jardin	✅ Oui, car Paris en compte peu.
Dépendance (emplacement de stationnement, cave)	✅ Oui, si peu fréquent dans l'immeuble/le voisinage immédiat.
Décoration ou luminosité du logement	❌
Placards de rangement	❌
Équipements luxueux	✅
Des travaux de réparation/d'entretien	❌
Peinture neuve	❌
Parquet en chêne en pointe de Hongrie	❌

⛔ Le complément de loyer est interdit si...

La loi fixe une liste de caractéristiques qui empêchent le propriétaire d'appliquer un complément de loyer.

Caractéristiques du logement	Complément de loyer ?
Sanitaires sur le palier	⛔
Signes d'humidité sur certains murs	⛔
Fenêtres laissant anormalement passer l'air	⛔
Un vis-à-vis à moins de dix mètres	⛔
Infiltrations/inondations provenant de l'extérieur du logement	⛔
Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois	⛔
Installation électrique dégradée	⛔
Mauvaise exposition de la pièce principale	⛔
DPE F ou G*	⛔

Contestation possible du complément de loyer

Le complément de loyer peut être contesté par le locataire dans un délai de trois mois après avoir signé son bail, s'il l'estime non justifié. À ce jour, les recours sont rares ; toutefois, nous conseillons d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à limiter le risque de litige et à « fidéliser » le locataire. Il n'y a aucun intérêt à fixer un complément de loyer abusif !

À Paris, le loyer ne doit pas être augmenté entre deux locataires

Le principe est simple : à Paris, en cas de changement de locataire, le loyer du nouveau bail ne doit pas excéder le dernier loyer réclamé au locataire sortant. Gage de bonne foi, le contrat de location doit obligatoirement mentionner le montant du loyer précédent.

Les exceptions permettant d'augmenter le loyer à Paris entre deux locataires

La loi prévoit quelques exceptions marginales dans lesquelles le loyer peut être augmenté à l'occasion d'un changement de locataire. Si vous pouvez bénéficier d'une des exceptions, n'oubliez pas que le loyer doit aussi respecter le plafond de loyer (le loyer de référence majoré).

Situations	Fixation du nouveau loyer
Logement inoccupé par un locataire depuis plus de 18 mois	Libre dans la limite du plafond
Loyer manifestement sous-évalué	Hausse limitée* dans la limite du plafond
Travaux d'amélioration d'un montant ≥ 50% de la dernière année de loyer	Hausse du loyer de 15 % du coût des travaux dans la limite du plafond
Travaux d'amélioration d'un montant ≥ à la dernière année de loyer	Libre dans la limite du plafond

Encadrement des loyers : PAP vous accompagne

Pour choisir votre locataire, rédiger le bail et fixer votre loyer, PAP vous accompagne et vous fournit des outils pour ne jamais vous tromper.

Sujet	L'accompagnement de PAP
Choir son locataire	Notre webinaire Trouver le bon locataire
Fixer le loyer	Notre simulateur pour connaître le plafond de loyer
Trouver le bail type adapté	Nos modèles de contrats à jour de la réglementation
Signer le bail	Notre webinaire Signer un contrat de location
Indexer le loyer en cours de bail	Notre simulateur de calcul de la révision de loyer
Donner une quittance	Notre générateur pour créer une quittance de loyer

Échapper à l'encadrement des loyers : le bail Code civil et le meublé de tourisme

Il existe deux possibilités légales pour échapper à l'encadrement des loyers : signer un « bail Code civil » ou signer un contrat de location saisonnière.

Type de location	Fixation du loyer
Bail vide ou meublé à usage de résidence principale	🔒Le loyer est plafonné
Bail mobilité	🔒Le loyer est plafonné
Bail « bail Code civil »	Le loyer est fixé librement
Bail saisonnier pour un meublé de tourisme	Le loyer est fixé librement

Échapper à l'encadrement des loyers à Paris en signant en « bail Code civil »

Si le logement constitue la résidence secondaire du locataire (son pied-à-terre) un bail librement négocié, dit « bail Code civil » ou « bail libre », peut être signé. Dans ce cas, et dans ce cas uniquement, l'encadrement des loyers n'a pas à être respecté.

De la même manière, si le contrat de location est signé avec un locataire personne morale (entreprise, association, syndicat), ce bail dit « logement de fonction » échappe à l'encadrement des loyers.

Situation	Type de bail
Le locataire a besoin d'un pied-à-terre le temps d'une formation	Bail Code civil
Le locataire a besoin d'un pied-à-terre le temps d'une mission	Bail Code civil
Le locataire a besoin d'un pied-à-terre le temps de soins médicaux	Bail Code civil
Le locataire a besoin d'un pied-à-terre le temps d'un chantier	Bail Code civil
Une entreprise a besoin d'un logement pour y loger l'un de ses employés/dirigeants	Bail logement de fonction

👉 Échapper à l'encadrement des loyers à Paris en louant à des touristes

Le loyer d'un logement loué a des touristes n'est pas soumis à l'encadrement des loyers, ce qui explique le montant exorbitant des loyers pratiqués dans une des villes les plus touristiques du monde.

🚫Paris encadre sévèrement les meublés de tourisme !

Pour limiter l'essor anarchique des meublés de tourisme qui aggrave la crise du logement, la loi permet aux communes d'encadrer les locations saisonnières. C'est tout particulièrement le cas de Paris où pour louer à des touristes il faut effectuer une télédéclaration et, si le logement est une résidence secondaire du propriétaire, un changement d'usage, procédure laborieuse et excessivement coûteuse.

Encadrement des loyers : stop ou encore ?

La loi Elan de novembre 2018 qui a mis en place l'encadrement des loyers en fait un dispositif expérimental de huit ans soit jusqu’en novembre 2026. D'ici cette date, se pose la question de la reconduction/pérennisation du dispositif ou de son extinction. Pour éclairer le choix des députés et sénateurs, la loi prévoit qu'au plus tard en mai 2026 le Gouvernement remette au Parlement un rapport d'évaluation de cette expérimentation. D'ici là, c'est un foisonnement d'initiatives.

Auteur	Nature
Gouvernement	Mission d'évaluation confiée à deux universitaires, Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle.
Commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale	Mission d'évaluation portée par les députés Inaki Echaniz et Annaïg Le Meur.
Les députés Danielle Simonnet, Cyrielle Chatelain et Stéphane Peu.	Proposition de loi relative à la pérennisation du dispositif d’encadrement des loyers.

Le caractère politique/idéologique des débats rend vain toute affirmation péremptoire quant au destin de l'encadrement des loyers au-delà de 2026. Notons toutefois qu'un large consensus politique s'est créé au Parlement il y a quelques semaines seulement pour permettre à la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et La Réunion d'appliquer à leur tour l'encadrement des loyers. Espérons un rapport final objectif et étayé qui permettra de trancher en faveur de l'accès au logement !

👉 L'encadrement des loyers : un bilan (très mitigé !)

Le bilan de l'encadrement des loyers est complexe à tirer tant la crise du logement est multifactoriel et qu'il est difficile d'isoler l'effet d'une seule mesure. Une seule certitude : l'évolution dramatique du parc locatif privé traditionnel qui ne cesse de se réduire ces dernières années, singulièrement à Paris.

🗣️ Jacques Baudrier, adjoint à la maire de Paris en charge du logement, dans un discours le 14 juin 2025, a dit craindre « la disparition totale du parc locatif privé à Paris d'ici quelques années » si la tendance actuelle se poursuit...

Encadrement des loyers : la mairie de Paris applaudit

Malgré l'attrition désolante du parc locatif privé, sur son site internet, la mairie de Paris se livre à un plaidoyer pour l'encadrement des loyers parce que « malgré une efficacité démontrée par différentes études, le dispositif souffre encore d’idées reçues » :

Idées	Avis de la Mairie de Paris
L’encadrement des loyers fait baisser le niveau des loyers	Oui
L’encadrement des loyers contribue à réduire l’offre de logements	Non
L’encadrement des loyers est un frein à l’investissement locatif	Non
L’encadrement des loyers est un frein à l’entretien des logements	Non
L’encadrement des loyers est une atteinte au droit de propriété	Non

👉 La mairie de Paris est à 100 % favorable à l'encadrement des loyers et milite déjà pour sa pérennisation :

🗣️ Le 16 juin 2025, Barbara Gomes, Conseillère déléguée à l’encadrement des loyers, des plateformes locatives & à la protection des locataires a déclaré : « l'encadrement des loyers c'est non seulement bon pour l'accès à un logement abordable mais c'est aussi bon pour le porte-monnaie des habitants » tandis que Jacques Baudrier, adjoint à la maire de Paris en charge du logement, a dit « il faut faire pression sur l'État pour que ce soit pérennisé ».

👉 Dans le monde associatif, des voix s'élèvent aussi en faveur de l'encadrement des loyers :

🗣️ Pour Christophe Robert, Délégué Général de la Fondation pour le Logement des Défavorisés (ex Fondation Abbé Pierre) « on a une mesure qui marche (...) il faut installer définitivement l'encadrement des loyers ».

PAP réservé quant à la pertinence de l'encadrement des loyers à Paris

En observant le marché parisien et en discutant avec les propriétaires et les locataires, PAP ne peut que constater les limites mais aussi les effets pervers produits par l'encadrement des loyers.

Sujets	Effets de l'encadrement des loyers
Compréhension de la loi	🤯Dispositif complexe pour le propriétaire et le locataire
Relation propriétaire locataire	😤Dispositif qui attise la conflictualité
Niveau des loyers	🤔 Pas de baisse des loyers en raison du complément de loyer
Respect de la loi	☹️ Les locataires contestent rarement les loyers abusifs
Marché locatif	🚨 L'encadrement des loyers participe à la dramatique réduction du parc locatif privé

💡Si la réduction du parc locatif privé parisien s'explique par de nombreux facteurs et contraintes (interdiction de louer pour les mauvais DPE, explosion du nombre des meublés de tourisme et des résidences secondaires), l'encadrement des loyers a aussi renforcé la défiance de certains propriétaires pour la location classique de longue durée et limiter l'attrait pour l'investissement locatif.

🗣️Pour Corinne Jolly, présidente de PAP, « Le rapport bénéfice - coûts de l'encadrement des loyers est mauvais. C'est un dispositif complexe, aussi bien dans la fixation des loyers de référence que dans les règles d'application, et dont l'efficacité est limitée. Et pendant qu'on polémique sur ce sujet, on ne traite pas le problème à la racine : le déséquilibre entre l'offre et la demande (+ de 1 000 demandes sur des studios à Paris). »