L’encadrement des loyers à Plaine Commune en vigueur depuis le 1er juin 2021

Après Paris depuis le 1er juillet 2019 et Lille depuis le 1er mars 2020, de nouvelles villes doivent appliquer l’encadrement des loyers en 2021 et 2022. Les premières concernées sont celles de Plaine Commune, une intercommunalité de la proche banlieue parisienne, située juste au nord de la capitale, composée de Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse.
Dans ces neuf villes s'impose depuis le 1er juin 2021 un nouveau mode de fixation du loyer (un plafonnement du loyer en pratique), identique à celui appliqué à Paris et à Lille.

Le but de l'encadrement des loyers est de maîtriser le niveau des loyers pour maintenir la mixité sociale et permettre aux familles, travailleurs et étudiants de se loger alors que les prix et loyers de la proche banlieue parisienne ont beaucoup augmenté lors des dernières années.

Les locations concernées par l’encadrement des loyers à Plaine Commune

Sur tout le territoire des neuf villes de Plaine Commune sont concernées les locations d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, ainsi que les baux mobilités, qui font l'objet d'un contrat signé à compter du 1er juin 2021. C'est la date de signature du bail qui est déterminante ; en conséquence, les contrats signés avant le 1er juin 2021 n'ont pas à respecter l'encadrement des loyers :

• même si la remise des clés a lieu après le 1er juin 2021 ;
• même lors de leur tacite reconduction.

Les contrats de location à usage de résidence secondaire, de logement de fonction ou de vacances (les locations saisonnières touristiques) ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers.

Le fonctionnement de l’encadrement des loyers à Plaine Commune

L'encadrement des loyers oblige à ne pas dépasser un loyer plafond dit « loyer de référence majoré ». Exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l'application d'un complément de loyer.

Un loyer maximal à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

Le mécanisme de l'encadrement des loyers à Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse a la même architecture que celui déjà appliqué à Paris intra-muros et à Lille.

Des catégories de logement sont déterminées en fonction des caractéristiques suivantes :

• le type de logement : appartement ou maison (ce qui est une nouveauté par rapport à Paris ou Lille où ce critère n’existe pas) ;
• le nombre de pièces principales ;
• l'époque de construction ;
• le type de location, non meublée ou meublée.

Des secteurs géographiques sont ensuite délimités dans lesquels les plafonds sont identiques. En indiquant sur le site dédié mis en place s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison, son nombre de pièces principales du logement, sa période de construction, s'il s'agit d'une location nue ou meublée et pour finir son adresse exacte, on obtient :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence minoré de 30 % ;
• un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Un outil pour fixer son loyer. Pour savoir quel plafond de loyer s'applique à votre logement, vous devez utiliser le site internet dédié.

La possibilité de fixer un loyer supérieur au plafond : le complément de loyer

Un dépassement du plafond de loyer est permis par l'application d'un « complément de loyer », terme qui désigne la somme qui excède le loyer de référence majoré. Extraordinairement peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

• elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
• elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
• elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire).

L'application d'un complément de loyer est donc délicate et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Le locataire peut contester le complément de loyer pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. A ce jour, les recours sont à Paris et Lille bien rares ; toutefois, nous conseillons d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à limiter le risque de litige et à « fidéliser » le locataire.

Le non-respect de l'encadrement des loyers : des sanctions prévues

Pour favoriser son respect, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. En effet, lorsque les règles de fixation du loyer ne sont pas respectées :

• le préfet peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
• si le bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
• le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

D'ici la réalisation d'une vidéo sur l'encadrement des loyers à Plaine Commune, vous pouvez découvrir le fonctionnement de cette mesure en regardant :

• notre vidéo sur l'encadrement des loyers à Paris :

• notre vidéo sur l'encadrement des loyers à Lille :

Sources :

• Décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020 fixant le périmètre du territoire de l'établissement public territorial Plaine Commune sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers ;
• Arrêté fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour l’établissement public territorial Plaine Commune, 8 avril 2021 ;
• L’encadrement des loyers sur le territoire de Plaine Commune, site de La Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL).