Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?

Cécile Nlend
Publié par Cécile Nlend
le 10 juillet 2023
Juriste chez PAP.fr

La souscription d'un prêt immobilier est parfois couplée avec une hypothèque qui est une garantie de remboursement. Comment procéder pour vendre un bien dont l'hypothèque coure encore ?

Il est possible de vendre un logement sous hypothèque judiciaire.
Il est possible de vendre un logement sous hypothèque judiciaire. © PAP

Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

L'hypothèque, encore appelée sûreté immobilière, est un type de garantie souvent imposé par une banque lorsque vous avez recours à un prêt immobilier. Elle permet à un acheteur d'obtenir un prêt hypothécaire, en mettant son bien immobilier en garantie. L'emprunteur signe un contrat d'hypothèque qui détermine les modalités du prêt : le montant, la durée, le taux d'intérêt et les obligations de remboursement.

👉 L'hypothèque doit être enregistrée auprès du service de la publicité foncière pour garantir sa validité et son opposabilité aux tiers.

Quelles sont les conséquences d'une hypothèque ?

L'hypothèque a la même durée que le crédit. Elle reste inscrite au service de la publicité foncière jusqu’à un an après la fin du crédit. Si le crédit est remboursé, elle n'a aucun effet. On ne parle de conséquences de l'hypothèque que lorsque l'emprunteur n'est pas en mesure de rembourser son prêt. Ce n'est qu'à ce moment-là que la garantie constituée par l'hypothèque entre en jeu. En cas de défaillance de l'emprunteur à rembourser son prêt conformément aux termes du contrat, le créancier peut procéder à la vente du bien immobilier pour récupérer les fonds prêtés.

🗓️  Participez à notre atelier en ligne, le jeudi 14 mars 2024 à 18h

Inscrivez-vous gratuitement à notre atelier Vendre son bien immobilier :
Durée : Entre 1h et 1h30 (selon vos questions !)
Animé par : Laetitia Caron, de PAP
Réservé aux particuliers

Les étapes d'une vente et les erreurs à éviter :
✔️ Fixer un prix de vente réaliste et attractif : comprendre le marché pour bien se positionner
✔️ Attirer les acheteurs : présenter votre bien de manière à susciter l'intérêt
✔️ Conclure la vente en confiance : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !

En savoir plus

Comment se rembourse une hypothèque : le notaire peut-il prévoir un délai ?

Les modalités de remboursement de l'hypothèque sont fixées par le contrat hypothécaire signé entre l'emprunteur et la banque. C'est ce contrat qui contient le taux d'intérêt, la durée du prêt, les pénalités éventuelles de remboursement anticipé et les options de remboursement supplémentaires. Il y est précisé le montant exact de chaque paiement. Au fur et à mesure que les paiements sont effectués, la part du capital augmente, réduisant ainsi le montant du prêt immobilier.

Vous pouvez opter pour un remboursement anticipé

En effet, dans certains cas, rembourser votre hypothèque plus rapidement que prévu peut vous permettre d'économiser des intérêts à long terme. Mais il est important de vérifier si des pénalités de remboursement anticipé s'appliquent, car certains prêts hypothécaires peuvent comporter des frais supplémentaires dans de tels cas. Il est important de noter que les conditions sont fonction de votre situation financière et des termes de votre contrat hypothécaire. Il est toujours préférable de consulter les documents et de vous référer aux informations précises fournies par votre banque sur le remboursement de votre hypothèque.

Comment lever une hypothèque sur une maison ?

L'hypothèque a la même durée que le prêt immobilier, mais reste inscrite au service de la publicité foncière un an après la fin du crédit. Il est tout de même possible dans certaines conditions de lever l'hypothèque qui pèse sur le bien avant la fin du crédit immobilier pris par l'acheteur : il faut faire une demande de mainlevée. Cela est possible lorsque : 

  • vous vendez votre bien immobilier alors que vous n'avez pas fini de rembourser votre prêt ;
  • la vente intervient avant la fin de l'inscription hypothécaire ;
  • votre crédit immobilier a fait l'objet d'un rachat par une autre banque que celle qui vous avait consenti le prêt.

Pour faire lever votre hypothèque, vous devez vous prévaloir soit : 

  • de l’accord de votre banque sous la forme d’un acte authentique ou d'un acte de mainlevée rédigé par un notaire ;
  • d'une décision de justice, lorsque la banque vous a refusé son accord. On parle d'hypothèque judiciaire. Vous devez la demander auprès du tribunal judiciaire qui acceptera ou non de lever l’hypothèque.

Quel est le coût d'une levée d'hypothèque immobilière ?

Les frais de mainlevée d'hypothèque sont calculés en fonction du montant du prêt initial, une majoration de 20 % est ensuite appliquée. Il faudra ensuite y ajouter le coût de la mainlevée d'hypothèque qui varie souvent entre 0,20 et 0,50 % de cette somme.

👉 Vous pouvez simuler le calcul de vos frais de mainlevée d'hypothèque en utilisant le simulateur des notaires.

Comment éviter de payer une pénalité hypothécaire ?

Le contrat de prêt hypothécaire peut prévoir des pénalités à la charge de l'emprunteur qui souhaite procéder à un remboursement anticipé. Il existe des exceptions pour lesquelles l'emprunteur est exonéré de pénalité : 

  • la vente du logement résulte d'un changement de lieu de travail de l'emprunteur ou de celui de la personne avec qui il vit en couple (mariage, Pacs ou concubinage) ;
  • l'emprunteur doit vendre suite à la cessation forcée de son activité professionnelle (licenciement notamment) ou de celle de la personne avec laquelle il vit en couple (mariage, Pacs ou concubinage).

Lorsque l'emprunteur ne peut être exonéré de l'indemnité, le montant de celle-ci ne peut pas dépasser cumulativement la somme de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

En faisant coïncider le versement du remboursement anticipé avec le paiement de l'échéance mensuelle, cela permet d'éviter d'avoir à payer des frais supplémentaires (intérêts intercalaires).

Comment faire pour vendre une maison hypothéquée ?

Avant de commencer le processus de vente de la maison, vous devez procéder par étapes :

  • vous devez faire le point sur l'état de votre hypothèque : identifier le montant qui reste dû sur le prêt hypothécaire, les échéances mensuelles, les pénalités éventuelles et les autres détails importants ;
  • vous devez informer votre banque de votre intention de vendre la maison sous hypothèque. Précisez les détails de la vente afin de connaître les procédures spécifiques à suivre dans le cadre de la vente d'une propriété hypothéquée ;
  • comme pour tout processus de vente, il est indispensable de connaître la valeur du bien. Vous disposez d'un outil d'estimation gratuite de votre prix de vente sur notre site.

👉 Fixez le prix de vente de votre maison sous hypothèque en tenant compte de l'estimation de la valeur du bien. Lorsque vous recevrez des offres d'achat, examinez-les attentivement et négociez les conditions qui vous conviennent le mieux, notamment en ce qui concerne le paiement de l'hypothèque en cours.

Une fois que vous avez accepté une offre d'achat, vous allez finaliser les détails de la transaction avec le notaire et le prêteur hypothécaire (la banque), en veillant à respecter toutes les exigences légales et contractuelles de votre prêt hypothécaire.

La dernière étape sera de rembourser votre dette en cours avec les fonds de la vente. Si le produit de la vente est insuffisant pour couvrir le solde du prêt, discutez des options avec votre prêteur pour résoudre la situation.

Faites-vous accompagner dans votre projet de vente

Vous voulez vendre votre bien de particulier à particulier ?

Vous êtes au bon endroit ! PAP.fr vous apporte tout ce dont vous avez besoin pour vendre sans commission. Vous pouvez estimer votre prix ou déposer votre annonce directement en ligne. Si vous avez des questions, prenez rendez-vous gratuitement par téléphone avec l'un de nos conseillers immobiliers :

Peut-on vendre un bien sous hypothèque judiciaire ?

✅ Oui, il est possible de vendre un appartement ou une maison sous hypothèque judiciaire. Cependant, il y a quelques aspects importants à prendre en compte.

L'hypothèque judiciaire est généralement établie en cas de défaut de l'emprunteur à rembourser un emprunt bancaire garanti par un bien immobilier. Dans ce cas, le créancier peut obtenir une décision de justice pour établir une hypothèque sur le bien afin de garantir le paiement de la dette. On est plus dans le cas d'une hypothèque conventionnelle.

👩‍⚖️ La saisie du bien hypothéqué

Si le débiteur ne parvient pas à rembourser la dette malgré la mise en place de l'hypothèque judiciaire, le créancier peut demander la saisie pour vente du bien afin de recouvrer les fonds qui lui sont dus. Si la cour juge en faveur du créancier, elle émet un jugement de saisie. Une fois le bien saisi, il est généralement vendu aux enchères ou par le biais d'une vente publique afin de recouvrer les fonds nécessaires au remboursement de la dette. La vente peut être organisée par le tribunal ou par un commissaire de justice (huissier de justice).

👉 La saisie d'un bien hypothéqué est la mesure de dernier recours. En effet les créanciers sont souvent disposés à négocier avec les emprunteurs avant d'engager une procédure de saisie.

Lors de la vente du bien sous hypothèque judiciaire, le produit de la vente sera utilisé pour rembourser la dette dans un premier temps, viennent ensuite le remboursement des frais judiciaires et des créanciers prioritaires. Si le produit de la vente est supérieur au montant de la dette et des frais, le surplus peut être remis au propriétaire initial du bien.

⚠️ Il est important de noter que la vente d'un bien sous hypothèque judiciaire peut être un processus complexe. Il peut être nécessaire de mettre un avocat spécialisé dans le droit immobilier ou des procédures d'exécution en charge de l'opération.

Le transfert d'hypothèque

Changement de bénéficiaire de l'hypothèque

Le transfert d'hypothèque, transfert de prêt hypothécaire ou encore cession de créance hypothécaire, se produit lorsqu'un emprunteur décide de transférer son prêt hypothécaire à une autre personne. Cela se produit généralement lorsqu'un emprunteur vend son bien à un acheteur qui souhaite prendre en charge le prêt existant plutôt que d'en obtenir un nouveau. La transaction se fait non seulement sur le bien, mais également sur la dette. Il est indispensable pour le propriétaire de vérifier les modalités de son prêt et de discuter avec la banque afin de voir les options disponibles. Pour que le transfert d'hypothèque soit possible :

  • il doit y avoir un accord entre l'emprunteur (le vendeur) et l'acheteur. Ce dernier doit accepter de prendre en charge la responsabilité du prêt existant ;
  • le prêteur hypothécaire : la banque, doit approuver l'acheteur potentiel. Pour cela, il va évaluer sa solvabilité et déterminer s'il est admissible à reprendre le prêt existant.

👉 Dans le cas où l'organisme prêteur donne son approbation, il y a une nouvelle hypothèque ou nouvelle entente hypothécaire. Dans certains cas le prêteur peut exiger la modification des modalités de l'hypothèque existante lors du transfert. Cela peut inclure des changements dans le taux d'intérêt, la durée du prêt (des années supplémentaires par exemple) ou d'autres conditions.

Le transfert d'hypothèque peut entraîner des frais, tels que des frais administratifs ou des frais de modification du contrat hypothécaire. Ces frais peuvent varier en fonction du prêteur et de la situation spécifique.

🙋‍♀️ Le transfert d'hypothèque diffère du refinancement hypothécaire. Lors d'un transfert, le prêt hypothécaire reste le même, mais il est simplement transféré à une autre personne. En revanche, lors d'un refinancement hypothécaire, un nouvel emprunt est contracté pour rembourser l'hypothèque existante.

Changement du bien hypothéqué

On parle également de transfert d'hypothèque lorsque vous gardez l'emprunt et modifiez simplement le bien. Le bénéficiaire de l'hypothèque reste le même. L'emprunt hypothécaire continue simplement à courir et l'acte mentionnera votre nouvelle habitation au lieu de l'ancienne. Le processus doit être fait devant notaire.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?


🗓️ Participez gratuitement aux Jeudis de l'immobilier !

Tous les jeudis à 18h, PAP organise un atelier en ligne.

29 février 2024 à 18h -
Passoire énergétique : que faire ?

Faut-il attendre, vendre ou effectuer les travaux ? Découvrez les avantages de chaque solution dans notre atelier.
- Attendre que le DPE soit vraiment fiable et que la loi soit améliorée
- Vendre : oui, mais avec quelle décote ?
- Rénover : Les travaux qui améliorent le DPE

Je m'inscris

7 mars 2024 à 18h -
Signer un contrat de location

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

14 mars 2024 à 18h -
Vendre son bien immobilier

Les étapes d'une vente et les erreurs à éviter :
- Fixer un prix de vente réaliste et attractif : comprendre le marché pour bien se positionner
- Attirer les acheteurs : présenter votre bien de manière à susciter l'intérêt
- Conclure la vente en confiance : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

21 mars 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s’appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris

28 mars 2024 à 18h -
Bien estimer le prix de votre logement

Les étapes clés pour estimer le prix de vente de votre bien :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement

Je m'inscris

La rédaction vous conseille