Propriétaire : quelles sont les taxes dues et récupérables ?

Quelles sont les taxes à payer quand on est propriétaire ?

Qu'est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt foncier redevable par les propriétaires de propriétés bâties. Toute propriété est soumise à la taxe foncière. Elle est établie au nom du propriétaire, qui en est en principe seul redevable que le bien soit ou non donné en location. Il s'agit donc bien d'un impôt sur la propriété, dû par tout propriétaire d'une habitation principale ou secondaire au 1er janvier de l'année de l'imposition.

S'il s'agit d'un bail commercial ou professionnel, le contrat peut prévoir que le paiement de cette taxe sera fait par le locataire qui s'en acquittera en la remboursant au propriétaire. Cette possibilité disparaît lorsqu'il s'agit d'un bail mixte (habitation et professionnel). 

Quel est le montant de la taxe foncière ?

Pour le calcul de la taxe foncière : on prend le montant du loyer annuel que le propriétaire percevrait théoriquement si le bien était loué : c'est la valeur locative cadastrale. A cette valeur, on retire 50 % de charges fictives pour obtenir un loyer net de charges. A ce loyer annuel théorique, on va appliquer le pourcentage d'imposition voté par les collectivités territoriales : en général il s'agit des communes, des collectivités locales.

La contribution économique et territoriale

La loi de finances 2010 a supprimé l'ancienne taxe professionnelle pour la remplacer par la contribution économique et territoriale. 

Elle ne concerne pas tous les bailleurs. Seuls les loueurs en meublé, qu'ils soient ou non professionnels, sont redevables de la contribution économique territoriale, conformément à l'article 1447 du Code général des impôts. Selon cet article, les activités de location ou de sous-location d'immeubles en meublé sont réputées exercées à titre professionnel. La contribution économique et territoriale se décompose comme suit :

• une cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Il existe quelques hypothèses dans lesquelles le loueur en meublé est exonéré de la contribution économique territoriale, notamment lorsque :

• le propriétaire loue accidentellement en meublé et sans aucun caractère périodique une partie de son habitation personnelle (habitation principale ou secondaire) ;
• le propriétaire loue en meublé une partie de son habitation principale à un locataire dont c'est la résidence principale et à condition que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables ;
• le propriétaire loue tout ou partie de son habitation personnelle à titre de gîte rural ou en tant que meublé de tourisme ;
• le propriétaire loue tout ou partie de son habitation personnelle quelques semaines par an : c'est le cas si vous louez en saisonnier.

Taxe annuelle sur les bureaux

Elle est instituée depuis 1990 et ne s'applique qu'en Île-de-France. Elle est due dès lors que vous mettez en location des locaux professionnels et que la surface des locaux loués est supérieure ou égale à 100 m². Pour les baux mixtes, la surface à prendre en compte est la surface affectée à usage de bureaux. Le redevable de la taxe est le propriétaire.

Pour les locaux mixtes, le propriétaire est le seul redevable de cette taxe. En revanche, s'agissant d'un bail professionnel, une clause du contrat peut mettre cette taxe à la charge du locataire.

La TVA

Les propriétaires louant des locaux vides à usage professionnel, mixte ou commercial peuvent faire le choix d'être soumis à la TVA. L'option est ouverte au bailleur, que le locataire soit ou non assujetti à la TVA. Dès lors, le propriétaire est redevable de la TVA.

Les locations saisonnières sont en principe exonérées de la TVA. Il existe toutefois une exception lorsque la location s'accompagne d'au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Ces prestations transforment la location en service quasi hôtelier. Sont concernés les propriétaires de locations saisonnières et les locations meublées dans les résidences avec services.

Le bailleur doit normalement déclarer et acquitter la TVA chaque mois. Toutefois, si le montant annuel de la TVA est inférieur à 4 000 €, il peut en faire une déclaration trimestrielle.

Le régime de la TVA est intéressant pour le propriétaire puisqu'il lui permet de déduire de la TVA qu'il reçoit de ses clients sur les loyers et prestations, la TVA qu'il a payée pour ses dépenses.

Les taxes payées par le propriétaire et récupérables sur le locataire 

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Le ramassage, le transport et le traitement des ordures ménagères génèrent un coût pour les communes qu'elles récupèrent le plus souvent grâce à une taxe : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Cette taxe figure sur l'avis de taxe foncière que reçoivent chaque année les propriétaires. Pour un logement loué, le propriétaire reste redevable de la taxe à l'égard du fisc, il peut toutefois en obtenir le remboursement par le locataire lors de la régularisation annuelle des charges de ce dernier.

Le propriétaire ne peut récupérer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères que pour la période où le logement a été loué.

Exemple : un locataire occupe un logement jusqu'au 31 mai ; lors de la régularisation des charges, le propriétaire ne pourra récupérer que les 5/12 de la TEOM auprès du locataire. Les 7/12 restants demeurent à la charge du propriétaire.

Taxe de balayage

La taxe de balayage est instituée par les communes qui assurent le balayage des voies publiques. Elle est calculée selon la surface de voie publique et le droit de façade de chaque propriété sur une largeur représentant la moitié de la voie dans la limite de 6 m. Le tarif est fixé par délibération du Conseil municipal.

Taxe de séjour

Elle ne concerne que les locations saisonnières. Elle peut être instituée par les conseils municipaux dans les stations classées et les communes touristiques, les conseils municipaux peuvent également préciser dans quelle période elle est due.

Le montant de la taxe de séjour est obligatoirement compris entre 0,20 et 4,20 € par personne et par nuitée. Toutefois, le département peut décider d'instituer une taxe additionnelle de 10 % à la taxe de séjour. Ce montant est récupérable sur le locataire. Dans la pratique, il est inclus dans le montant du séjour, à charge pour le propriétaire de le reverser à la commune. Certaines catégories de personnes sont exonérées de taxe de séjour :

• les personnes mineures ; 
• les bénéficiaires d'un hébergement d'urgence ou d'un relogement temporaire ;
• les personnes occupant des locaux dont le loyer est inférieur à un montant déterminé par le Conseil municipal ;
• les travailleurs saisonniers employés dans la commune.

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